Liên hệ quảng cáo: 0931 07 8886

Điểm danh loạt doanh nghiệp bất động sản có dòng tiền âm trong nửa đầu năm 2019

15/08/2019 16:35 | Chuyển động doanh nghiệp

Điểm danh loạt doanh nghiệp bất động sản có dòng tiền âm trong nửa đầu năm 2019

Hàng tồn kho của các doanh nghiệp bất động sản qua các năm, đv: tỷ đồng (Nguồn: HK tổng hợp)

Qua thống kê có thể thấy dòng tiền kinh doanh của nhiều doanh nghiệp bất động sản âm chủ yếu do khoản phải thu và hàng tồn kho ngày càng "phình to" dù doanh thu và lợi nhuận của nhiều đơn vị vẫn liên tục tăng trưởng.

Doanh nghiệp địa ốc đua phát hành trái phiếu

"Báo động" loạt doanh nghiệp có dòng tiền kinh doanh âm

Theo báo cáo chuyên đề kết quả kinh doanh quý II của Công ty chứng khoán VNDirect (VNDS), nhóm ngành ngân hàng và bất động sản tăng tốc trong quý II giúp lợi nhuận thị trường hồi phục.

Ngành bất động sản đứng vị trí thứ hai khi đóng góp 4% tổng lợi nhuận toàn thị trường sau ngành ngân hàng. Tăng trưởng lợi nhuận ngành đạt 78% cùng kỳ, trong đó các ông lớn đóng góp nhiều vào sự tăng trưởng toàn ngành như: Vinhomes, Đất Xanh, Kinh Bắc, Hà Đô…

Tuy nhiên, trong nửa đầu năm 2019 nhiều doanh nghiệp vẫn ghi nhận dòng tiền từ hoạt động kinh doanh âm.

Theo thống kê của người viết hàng loạt doanh nghiệp như: CTCP Tập đoàn Đất Xanh (Mã: DXG), CTCP Đầu tư Nam Long (Mã: NLG), CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (Mã: PDR), CTCP Bất động sản Thế Kỷ (CenLand – Mã: CRE), CTCP Kosy (Mã: KOS), CTCP Đầu tư Thương mại Bất động sản An Dương Thảo Điền (Mã: HAR) hay CTCP Quốc Cường Gia Lai (Mã: QCG) đã ghi nhận dòng tiền từ hoạt động kinh doanh âm.


Dòng tiền hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản qua các năm, đv: tỷ đồng (Nguồn: HK tổng hợp)

Trong đó, dòng tiền từ hoạt động kinh doanh của Phát Đạt âm tới 1.070 tỷ đồng, tiếp đó là Đất Xanh âm 565 tỷ đồng, Nam Long âm 315 tỷ đồng.

Thậm chí, Đất Xanh là doanh nghiệp ghi nhận dòng tiền kinh doanh liên tục âm từ năm 2016 đến nay. Năm 2017 dòng tiền kinh doanh của doanh nghiệp này âm tới 1.054 tỷ đồng.


Nguồn: Báo cáo tài chính hợp nhất quý II của DXG

Dù doanh thu và lợi nhuận 6 tháng của Đất Xanh tăng lần lượt 20% và 21% nhưng việc tăng phải thu từ ký quỹ, ký cược cho các hợp đồng tiếp thị và phân phối dự án bất động sản cũng như phải thu khác không được thuyết minh.

Với hoạt động chính là dịch vụ môi giới bất động sản nên Đất Xanh thường phải chi rất nhiều cho các khoản ký quỹ, ký cược các hợp đồng tiếp thị và phân phối dự án.

Phát Đạt ghi nhận dòng tiền kinh doanh âm tới hơn 1.000 tỷ đồng trong 6 tháng đầu năm do tăng mạnh hàng tồn kho cũng như các khoản phải thu.

6 tháng đầu năm hàng tồn kho của Phát Đạt là gần 5.845 tỷ đồng trong đó xuất hiện thêm dự án Khu đô thị Du lịch sinh thái Nhơn Hội – tỉnh Bình Định với giá trị tồn kho gần 1.217 tỷ đồng chủ yếu là tiền sử dụng đất, chi phí thiết kế, tư vấn, khảo sát, xây dựng cơ sở hạ tầng.


Nguồn: Báo cáo tài chính hợp nhất quý II của PDR

Dự án này gồm phân khu 2, 4, 9 trong đo phân khu số 4 được dự kiến mở bán vào cuối quý II/2019.

Bên cạnh đó dự án The EverRich 2 (River City) tiếp tục tồn kho gần 3.597 tỷ đồng tại ngày 30/6/2019 và là dự án chiếm tới 62% giá trị tồn kho. Dự án The EverRich 2 đã xây dựng xong phần móng cọc block A,B,C,D.

Ngày 8/2/2018, Phát Đạt đã ký biên bản thanh lý các hợp đồng hợp tác kinh doanh với CTCP Tư vấn CRE & AGI và Công ty Phú Hưng liên quan đến việc hợp tác đầu tư dự án này. Phát Đạt sẽ phải bồi thường lần lượt 350 tỷ và 565 tỷ đồng cho CRE & AGI và Phú Hưng.

Hiện Phát Đạt đang hoàn thiện các thủ tục để chuyển nhượng dự án và khi đủ điều kiện chuyển nhượng toàn bộ giá trị tồn kho liên quan tới The EverRich 2 sẽ giảm.

Dòng tiền của QCG bất ngờ âm trong nửa đầu năm sau 3 năm dương liên tiếp

Theo biểu đồ thống kê thì 6 tháng đầu năm, tồn kho của Phát Đạt chỉ đứng sau Quốc Cường Gia Lai. Quốc Cường Gia Lai là doanh nghiệp có giá trị tồn kho tăng rất mạnh từ năm 2015 đến nay.

6 tháng đầu năm, dòng tiền kinh doanh của Quốc Cường Gia Lai đã bất ngờ âm khoảng 46 tỷ đồng sau 3 năm liên tiếp dương do tăng mạnh hàng tồn kho và các khoản phải trả.

Tài sản của Quốc Cường Gia Lai tại ngày 30/6 chủ yếu nằm ở hàng tồn kho 7.761 tỷ đồng, chiếm tới 71% bao gồm phần lớn là các chi phí đền bù, tiền sử dụng đất, chi phí xây dựng và chi phí khác nhưng không được doanh nghiệp thuyết minh ở dự án nào.

Cuối năm 2018 thì bất động sản dở dang hơn 7.060 tỷ đồng của Công ty chủ yếu là ở dự án Phước Kiển, Lavida, De Capella, Sông Đà, Central Premium, Marina Đà Nẵng, khu dân cư 6B…

Dự án Phước Kiển là gánh nặng của Quốc Cường Gia Lai trong suốt nhiều năm qua. Theo Biên bản thỏa thuận ghi nhớ ngày 15/10/2016 Tập đoàn sẽ chuyển nhượng 100% quyền sở hữu của Tập đoàn trong một công ty sẽ được thành lập từ việc góp vốn bằng toàn bộ dự án Phước Kiển cho Sunny.

Những tưởng bức tranh tươi sáng sắp đến với Quốc Cường Gia Lai thì tới ngày 5/4/2017 Tập đoàn và Sunny đã thanh lý biên bản nêu trên do dự án chưa đủ điều kiện chuyển nhượng và hai bên vẫn đang trong quá trình đàm phán về việc chuyển nhượng.

Tuy nhiên, cho đến thời điểm 30/6/2019 là hơn 2 năm sau khi Sunny thanh lý biên bản thì vẫn chưa có thêm thông tin chuyển nhượng từ Quốc Cường Gia Lai hay động thái trả lại khoản tiền hơn 2.880 tỷ đồng.

Cổ đông lớn phải lên tiếng vì dòng tiền âm của CenLand

Tương tự như Đất Xanh thì CenLand – một nhà phân phối và đầu tư bất động sản thứ cấp dù là đơn vị có mức độ tồn kho rất nhỏ so với các doanh nghiệp thống kê nhưng lại liên tục bị âm dòng tiền hoạt động kinh doanh.

Thậm chí tại đại hội cổ đông thường niên 2019 tổ chức tháng 4, cổ đông lớn VinaCapital đã phải lên tiếng về vấn đề dòng tiền hoạt động kinh doanh âm và mong muốn ban lãnh đạo giảm tải được vốn lưu động bị ứ đọng ở các dự án.

Phía ban lãnh đạo CenLand cho hay: “Hoạt động đầu tư thứ cấp đang ngốn một lượng vốn rất lớn và thông thường sẽ có độ trễ. Chủ yếu do chúng ta phải xuống dòng tiền đặt cọc và phải chờ một thời gian nhất định, chủ đầu tư đủ điều kiện bán hàng và bán ra thì chúng ta mới thu hồi được tiền về và độ trễ này khá dài”.

Cuối tháng 7 vừa qua, phía CenLand cũng lại tiếp tục trấn an cổ đông khi dòng tiền kinh doanh 6 tháng đầu năm âm 116 tỷ đồng rằng: “Trong quý III, dòng tiền sẽ tiếp tục chuyển biến tích cực nhờ ghi nhận nguồn thu từ dự án Vườn Sen, Central, Làng Việt Kiều… Như vậy, sau kết thúc quý III, dòng tiền từ hoạt động kinh doanh lũy kế 9 tháng sẽ dương trở lại”.

Tại đại hội cổ đông phía VinaCapital cũng yêu cầu CenLand phải nhanh chóng giải quyết tình trạng dòng tiền âm để phục vụ cho huy động vốn từ cổ đông trong năm nay.

Dòng tiền kinh doanh của Kosy âm liên tục 4 năm gần đây

Kosy cũng nằm trong nhóm "báo động" khi dòng tiền từ hoạt động kinh doanh liên tục âm trong 3 năm trở lại đây, kết thúc năm 2018 con số này đã lên tới âm 532 tỷ đồng. 6 tháng đầu năm nay, dòng tiền từ hoạt động kinh doanh của Kosy tiếp tục âm 157 tỷ đồng do tăng mạnh khoản phải thu và tồn kho báo động rủi ro với dòng tiền của doanh nghiệp.

Dù doanh thu và lợi nhuận của Kosy liên tục tăng trưởng trong 4 năm trở lại đây nhưng khoản phải thu và hàng tồn kho ngày càng phình to đã “ăn mòn” dòng tiền của doanh nghiệp.

Trong khi đó, dù với quy mô vốn nhỏ song các dự án của Kosy đang thực hiện có tổng mức đầu tư lên tới 2.321 tỷ đồng, tức gấp 2,2 lần vốn điều lệ và hơn hẳn tổng tài sản tại ngày 30/6/2019 (1.774 tỷ đồng).

Có thể thấy tham vọng của Kosy rất lớn trong khi nguồn lực tài chính hạn hẹp, dòng tiền liên tục âm. Liệu thời gian tới doanh nghiệp sẽ huy động vốn ra sao? Kosy lại chọn phương án tiếp tục phát hành trái phiếu doanh nghiệp hay trở thành cỗ máy “in giấy lấy tiền” từ cổ đông?

 

Theo Hoàng Kiều/Doanh Nghiệp Việt Nam