Liên hệ quảng cáo: 0931 07 8886

Đặt doanh thu 9.000 tỷ đồng, Phát Đạt có “trấn” được lỗ thủng BT dự án cầu Thủ Thiêm 4

03/06/2019 15:50 | Doanh nghiệp

Đặt doanh thu 9.000 tỷ đồng, Phát Đạt có “trấn” được lỗ thủng BT dự án cầu Thủ Thiêm 4

ĐHCĐ của CTCP Phát triển BĐS Phát Đạt (MCK: PDR) đặt kế hoạch doanh thu 9.000 tỷ đồng, lợi nhuận trước thuế là 1.000 tỷ đồng trong năm 2019. So với kết quả thực hiện năm 2018, doanh thu năm 2019 tăng gấp 4,5 lần và lợi nhuận sau thuế tăng 24%. PDR dự kiến chia cổ tức năm 2019 với 90% lợi nhuận sau thuế đạt được. Kế hoạch lợi nhuận, doanh thu và mức chia cổ tức hấp dẫn này liệu có “trấn” được lỗ thủng BT dự án cầu Thủ Thiêm 4?

Năm 2018, PDR thực sự hấp dẫn nhà đầu tư bởi BT dự án cầu Thủ Thiêm 4 với 16 lô đất được hoán đổi. Tổng mức đầu tư dự án  khoảng 5.300 tỷ đồng được hoán đổi như sau: 11 lô đất tại KĐT mới Thủ Thiêm với tổng diện tích 99.904 m2 được cân đối thanh toán cho chi phí xây dựng và thiết bị của dự án xây dựng cầu Thủ Thiêm 4 (khoảng 3.200 tỷ đồng).

Các lô đất: 1.186 m2 tại số 462 - 464 Nguyễn Thị Minh Khai, Phường 2, Quận 1. 5.300 m2 tại 1310 Kha Vạn Cân, phường Linh Trung, quận Thủ Đức.  11.764 m2 tại Linh Trung, phường Linh Trung, quận Thủ Đức. 7.000 m2 đất tại số 540/28 đường CMT8, Quận 3 được chi cho công tác giải phóng mặt bằng, chi phí dự phòng và chi phí khác (khoảng 2.000 tỷ đồng).

Nhìn vào giá đất tại thời điểm năm 2018 có thể tính ngay ra BT cầu Thủ Thiêm 4 là “con gà đẻ quả trứng vàng” mà PDR sẽ mang lại. Tuy nhiên, đề xuất của UBND TP.HCM do không giải trình được lý do chỉ định chủ đầu tư cũng như tính cấp thiết phải xin cơ chế đặc biệt. Vì thế, gần cuối năm 2018 TP.HCM buộc phải đấu thầu để lựa chọn nhà thầu theo quy định.

PDR từ chỗ được dự kiến chỉ định làm nhà đầu tư chuyển sang vị trí của đơn vị lập Báo cáo nghiên cứu khả thi tiền dự án, sau đó thành phố mới thẩm định và đưa ra phương án kêu gọi nhà đầu tư. Tại TP.HCM phương án “đổi đất lấy hạ tầng” vấp phải sự phản đối mạnh mẽ và để lộ nhiều “lỗ thủng”. Chính vì thế, dù có là đơn vị lập báo cáo nghiên cứu khả thi tiền dự án thì với các lô đất vàng dự kiến trước đây cũng không được hoán đổi mà TP.HCM sẽ mang đấu giá, nhằm đảm bảo tính minh bạch của các dự án BT.

Dự án Khu nhà ở cao tầng River City

Như vậy, khả năng toàn bộ các lô đất “vàng” khó có thể về tay Phát Đạt với mức giá như dự kiến ban đầu. Phát Đạt cũng không phải là đơn vị “sừng sỏ” trong việc xây dựng các dự án cầu đường, Phát Đạt thực hiện duy nhất dự án cầu Mỹ Lợi. Điều này sẽ dẫn đến nhiều khó khăn khi lập Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi, đơn giản muốn có báo cáo chuẩn lại lập trong vòng 6 tháng bắt buộc phải thuê chuyên gia giỏi với mức thù lao không nhỏ. Hơn nữa, việc PDR nhắm vào là quỹ đất được đổi khi thực hiện dự á cầu Thủ Thiêm 4 chứ không phải chỉ lập báo cáo.

Gần như “mất đứt” BT dự án cầu Thủ Thiêm 4, PDR đã “trấn” lỗ thủng này bằng mức doanh thu 9.000 tỷ đồng và lợi nhuận 1.000 tỷ đồng, kèm thêm mức cổ tức chia 90%. Tuy nhiên, dự án “đẻ trứng vàng” của PDR gần như không còn nhiều. Trả lời câu hỏi của cổ đông về mức doanh thu đột biến năm 2019, PDR cho biết doanh thu đến từ đang việc chuyển nhượng dự án Everich 2 và 3, cùng với 4 dự án tại các tỉnh thành khác mà Công ty đang đầu tư.

Không chỉ dừng lại ở đó, PDR có kế hoạch phát hành 61 triệu cổ phiếu với giá 10.000 đồng/cp, dự kiến thu về 610 tỷ đồng. Đồng thời, PDR cũng phát hành trái phiếu ngắn hạn với mức lãi suất 14 - 15% để huy động vốn.

Hiện, PDR cũng triển khai và bán hàng tại một số dự án ở các tỉnh thành khác như: KDC Bàu Cả (TP.Quy Nhơn) có diện tích 7,7 ha, KĐT Nhơn Hội (Bình Định) 116 ha, KDC Bắc Hà Thanh (Bình Định)  77,5 ha; 2 dự án tại Phú Quốc 180 ha. Ngoài KDC Bàu Cả đã hoàn thiện và đang bán hàng, các dự án khác vẫn đang trong giai đoạn hoàn tất thủ tục pháp lý và đầu tư. Như vậy, PDR vẫn cần một lượng tiền khá lớn mà chưa thể lập tức thu về ngay từ các dự án này.

Bên cạnh đó, dự án Trung tâm Thể dục thể thao Phan Đình Phùng (Quận Phú Nhuận) có tổng mức đầu tư gần 2.000 tỷ đồng (dự án đội vốn gấp đôi). Do giá trị khu đất tại địa chỉ số 257 đường Trần Hưng Đạo chưa đủ để thanh toán cho dự án nên UBND TP.HCM cho biết đã chấp thuận bổ sung thêm khu đất tại mặt bằng số 3 - 3bis đường Phan Văn Đạt, quận 1 và khu đất 3ha tại khu Trường đua Phú Thọ, quận 11. Tuy nhiên, Bộ Tài chính đã có công văn báo cáo Thủ tướng Chính phủ về việc tạm dừng việc xem xét, quyết định sử dụng tài sản công để thanh toán cho nhà đầu tư kể từ 1/1/2018 cho đến khi Nghị định quy định việc sử dụng tài sản công để thanh toán cho nhà đầu tư khi thực hiện dự án đầu tư theo hình thức hợp đồng BT được ban hành và có hiệu lực. Phó Thủ tướng Chính phủ đã đồng ý với đề nghị nêu trên của Bộ Tài chính, đồng thời Văn phòng Chính phủ với cũng đã có công văn gửi: Bộ Tài chính, Bộ Xây dựng và Bộ Kế hoạch Đầu tư lấy ý kiến.

Như vậy, không chỉ có dự án cầu Thủ Thiêm 4 mà ngay cả dự án Trung tâm Thể dục thể thao Phan Đình Phùng mà PDR đang triển khai đều gặp “vấn đề”, việc sở hữu đất vàng càng trở nên khó khăn hơn. Nhiều khả năng hàng loạt các lô đất PDR dự kiến lấy tại TP.HCM sẽ khó thành hiện thực khi TP.HCM đã có quyết định đấu thầu để chọn nhà đầu tư, đấu giá đất thay vì chỉ định như trước đây. Hơn nữa, hàng loạt các dự án tại TPHCM có quỹ đất sạch cũng chưa thể triển khai do vướng quy định tại Luật Nhà ở 2014. Sở Xây dựng TPHCM cho biết phai là đất ở 100% mới được cấp phép xây dựng nhà ở, chung cư. Trong khi đó, 100% các dự án đều là đất chưa chuyển đổi hết thành đất ở.

Theo Trung Kiên/ Tạp trí vật liệu xây dựng