Hotline và Quảng cáo: 0931 07 8886

Giá tăng chóng mặt, thị trường bất động sản TP.Hồ Chí Minh như bom nổ chậm

13/04/2019 08:47 | Tin tức

Giá tăng chóng mặt, thị trường bất động sản TP.Hồ Chí Minh như bom nổ chậm

Dự án Sunshine River City sau hơn chục năm trầy trật vẫn chưa thể hồi sinh

Các cơ quan chức năng luôn khẳng định không có khả năng xảy ra “bong bóng bất động sản”, nhưng những diễn biến thực tế của thị trường từ đầu năm 2019 đến nay cho thấy hoàn toàn ngược lại.

 “Ngấm đòn” lãi suất

Thực hiện chỉ đạo của Ngân hàng Nhà nước về việc giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn, khoảng bốn tháng qua, các ngân hàng thương mại bắt đầu mạnh tay tăng lãi suất cho vay và thị trường bất động sản (BĐS) bắt đầu “ngấm đòn” lãi suất. 

Sau một thời gian tăng giá phi mã, tình hình giao dịch tại dự án Eco Green (Q.7) gần đây bắt đầu có dấu hiệu chững lại, thậm chí nhiều khách hàng liên tục rao bán huề vốn, lỗ vốn.

“Cần tiền gấp, bán lỗ căn hộ Eco Green Sài Gòn, diện tích 90m2, giá 2,5 tỷ đồng” là thông tin đang được anh T. rao bán trên mạng muabannhadat.vn. Theo anh T., với giá bán này, anh lỗ gần 200 triệu đồng so với giá của chủ đầu tư đang bán. Tương tự, anh H. cũng đang rao bán huề vốn căn hộ ba phòng ngủ của dự án này, với giá gần 50 triệu đồng/m2.  

Thông tin bán gấp, bán huề vốn, bán cắt lỗ... cũng diễn ra tại hàng loạt dự án như Kenton Note (H.Nhà Bè), Sunshine River City, Đức Long Golden Land (Q.7) với mức giá cắt lỗ từ 100 - 300 triệu đồng/căn.

Riêng hai dự án Golden Land và Kenton Note có số lượng khách hàng bán cắt lỗ nhiều nhất với mức giá cắt lỗ nhiều căn hộ lên đến 300 - 400 triệu đồng. 

Trong khi khách hàng có dấu hiệu tháo chạy khỏi dự án thì theo ghi nhận của chúng tôi, chủ đầu tư vẫn tăng giá bán đều qua từng đợt mở bán, từ khoảng 3 - 5%. Gần đây, các chủ đầu tư liên tục tung các chương trình khuyến mãi, chiết khấu, nhưng không phải người mua nào cũng thấy được.

Với giá bán khoảng từ 50 - 55 triệu đồng/m2, gần đây, dự án Sunshine City Sài Gòn liên tục tung ra các gói khuyến mãi như tặng ba cây vàng 9999 cho người mua căn hộ hai phòng ngủ, tặng bốn cây vàng cho căn hộ ba phòng ngủ và năm cây vàng cho căn hộ bốn phòng ngủ...

Tương tự, song song với việc tăng giá bán liên tục, trong tháng 4/2019, dự án Eco Green Sài Gòn cũng chiết khấu 2% giá trị căn hộ, nếu khách hàng thanh toán sớm thì chiết khấu đến 7% và khách chỉ cần thanh toán 30% cho đến khi nhận nhà...          

Trong khi đó, một dự án nằm gần góc đường Nguyễn Văn Linh - Nguyễn Hữu Thọ (H.Nhà Bè) đang thi công rất chậm, thậm chí có dấu hiệu dừng thi công. Dự án có khoảng 3.000 căn hộ này đã từng “chết lâm sàng”, sau đó sống lại.

Theo thông tin chúng tôi có được, nguyên nhân “chết” là do gần đây, lãi suất cho vay BĐS bị siết, chủ đầu tư không vay được nguồn vốn ngân hàng, căn hộ lại bán rất chậm. Hiện ngân hàng đang xiết nợ một phần căn hộ trong dự án. 

Doanh nghiệp bất động sản chồng chất nợ nần 

Năm 2008, báo cáo tài chính hợp nhất của Công ty cổ phần Quốc Cường Gia Lai (QCG) cho thấy, doanh nghiệp này có tổng số nợ phải trả là 1.482 tỷ đồng. Thời gian sau đó, QCG phát triển mạnh mẽ, hàng loạt dự án BĐS có quy mô từ vài chục đến hàng trăm héc-ta được tung ra. Tuy nhiên, đến khoảng giữa năm 2018, chủ đầu tư bất ngờ bị Sở Giao dịch chứng khoán TP.HCM đưa vào diện cảnh báo vì không công bố các thông tin bất thường theo quy định.

Đến khoảng cuối năm 2018, nhiều người không khỏi giật mình khi báo cáo tài chính hợp nhất quý IV/2018 của doanh nghiệp này cho thấy số nợ phải trả lên đến 6.900 tỷ đồng, hàng tồn kho lên đến hơn 6.552 tỷ đồng, trong đó BĐS chiếm hơn 6.000 tỷ đồng.

Tương tự, khoảng 10 năm trước, báo cáo tài chính hợp nhất của Công ty cổ phần Bất động sản Phát Đạt (PDR) cho thấy, tổng số nợ đơn vị này phải trả là hơn 2.070 tỷ đồng, tổng giá trị hàng tồn kho hơn 731 tỷ đồng. Sau nhiều năm phát triển, doanh nghiệp này đã sở hữu được hệ thống dự án “khủng” có tên gọi Everich ở các quận 5, 7, 10.

Tuy nhiên, sau thành công ở hai quận 5 và 10, dự án có quy mô “khủng” nhất ở Q.7 liên tục trầy trật, phải chuyển cho Tập đoàn An Gia bán với tên gọi River City. Nhưng sau đó, Tập đoàn An Gia bất ngờ tháo chạy. Hiện dự án được đổi tên thành Sunshine River City do Tập đoàn Sunshine bán nhưng có vẻ tình hình cũng không mấy khả quan. Theo báo cáo tài chính hợp nhất quý IV/2018, tổng số nợ PDR phải trả lên đến hơn 7.545 tỷ đồng, giá trị hàng tồn kho lên đến hơn 5.865 tỷ đồng. 

Gia tang chong mat, thi truong bat dong san TP.HCM nhu bom no cham
Dự án Kenton Note (H.Nhà Bè) có dấu hiệu dừng thi công từ đầu năm đến nay

Theo Hiệp hội BĐS TP.HCM, hiện có đến 65 doanh nghiệp BĐS niêm yết trên thị trường chứng khoán có tổng giá trị hàng tồn kho lên đến 201.921 tỷ đồng. Trong khi đó, giá trị hàng tồn kho trong đợt khủng hoảng thị trường BĐS năm 2013 là 128.548 tỷ đồng với trên 500 dự án “chết lâm sàng”. Trong suốt 6 năm trời, cơ quan quản lý nhà nước đã thực hiện nhiều giải pháp giải cứu thị trường BĐS; đến hết tháng 11/2018, giá trị hàng tồn kho chỉ còn khoảng 22.976 tỷ đồng và hơn 100 dự án vẫn chưa hồi sinh. 

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM - nhận định: “Thị trường BĐS trong quý I/2019 đã rơi vào tình trạng vô cùng khó khăn. Số dự án được duyệt giảm đến 63%; các doanh nghiệp xây lắp lớn giảm khoảng gần 35% lượng dự án, doanh nghiệp xây lắp nhỏ giảm khoảng từ 50 - 63% số dự án. BĐS có liên quan đến 93 ngành nghề nên thị trường BĐS khó khăn đang kéo rất nhiều ngành nghề khó khăn theo”. Theo ông Châu, dự kiến từ nay đến cuối năm, thị trường BĐS TP.HCM vẫn tiếp tục khó khăn, trong khi giá bán nhà đất tiếp tục tăng cao. Đây là điều rất đáng quan ngại.  

Ông Nguyễn Minh Hoàng - chuyên gia BĐS - cho rằng, giao dịch BĐS chậm mà giá vẫn tăng là điều rất bất thường. Nó cho thấy đây là thị trường ảo. Thực tế, cơ quan quản lý nhà nước đã nhìn thấy điều này và Ngân hàng Nhà nước đã siết lãi suất cho vay trung và dài hạn. Trong tình hình này, nếu các doanh nghiệp vẫn liều tăng giá nhưng không huy động được nguồn vốn do ngân hàng siết vốn vay, nguy cơ vỡ thị trường rất cao. Lúc đó, người mua sẽ ôm trọn “quả bom” BĐS. 

Yêu cầu tập trung kiểm soát tín dụng tại các khu vực sốt đất

Ngân hàng Nhà nước vừa có văn bản yêu cầu các chi nhánh trực thuộc tại các tỉnh, thành phố, các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài tập trung xây dựng và thực hiện kế hoạch tín dụng năm 2019 phù hợp với giải pháp điều hành chính sách tiền tệ, tín dụng, hoạt động ngân hàng của Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước; tuân thủ đúng quy định của pháp luật, các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của tổ chức tín dụng.

Trong đó, bên cạnh việc thực hiện các chương trình tín dụng đối với các lĩnh vực sản xuất nông nghiệp, hỗ trợ nhà ở và nhà ở xã hội, các tổ chức tín dụng cần tập trung kiểm soát chặt chẽ tín dụng đối với các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro. Phải theo dõi, nắm bắt kỹ tình hình thị trường BĐS và việc cấp tín dụng đối với lĩnh vực này, đặc biệt tại các tỉnh, thành phố, các khu vực có hiện tượng sốt đất; khi thị trường BĐS có biến động bất thường, cần chủ động thực hiện khảo sát, đánh giá và kịp thời báo cáo, đề xuất với Thống đốc Ngân hàng Nhà nước biện pháp xử lý.

Ngân hàng Nhà nước cũng yêu cầu tăng cường công tác thanh tra, giám sát hoạt động tín dụng, đặc biệt là tín dụng đối với lĩnh vực BĐS, hoạt động cho vay phục vụ tiêu dùng của các tổ chức tín dụng, công ty tài chính, đảm bảo sử dụng vốn vay đúng mục đích, an toàn, hiệu quả và tuân thủ đúng quy định của pháp luật.

 

Cảnh giác chiêu tung hỏa mù để “làm giá”

Theo chuyên gia BĐS Trần Khánh Quang, việc bất ngờ xuất hiện những mức giá chào bán cao thường ẩn chứa nhiều vấn đề như: đơn vị bán hàng cố tình rao giá cao để xả hàng hoặc đánh lạc hướng đơn vị định giá.

Đây là thủ thuật tạo “sóng ảo” trong quá trình bán hàng. Đầu tiên, bên bán chọn một căn nhà có vị trí đẹp rồi đưa ra mức giá chào bán rất cao nhằm thiết lập mặt bằng giá mới cho khu vực. Sau đó, giới buôn nhà đất sẽ tung ra số hàng còn lại với số lượng hạn chế để bán với cột giá mới. Thủ thuật xả hàng này khá tinh vi và người mua khó nhận biết. 

Ngoài ra, không hiếm trường hợp đối tượng bị nhắm đến trong cơn sóng thổi giá nhà đất không phải là khách hàng mà chính là ngân hàng hoặc các đơn vị tư vấn, thẩm định giá. Một trong những quy tắc thẩm định giá phổ biến là đối chiếu giá thị trường. Nắm được kẽ hở này, không ít chủ đầu tư đã tung hỏa mù bằng chiêu chào bán giá ảo cao hơn giá trị thật vài lần trong một thời gian dài để làm nhiễu loạn mặt bằng giá khu vực. Từ đó, việc định giá sẽ có lợi cho chủ đầu tư, giúp họ có nguồn vốn vay nhiều hơn. 

Theo Phan Trí /Phụ Nữ Tp. HCM