Đã đi gần hết chặng đường của năm 2022 thị trường bất động sản gần như “đóng băng” khi phải đối mặt với những thách thức. Liệu rằng, những tháng ít ỏi còn lại có chứng kiến sự chuyển mình tích cực hay thị trường bất động sản sẽ tiếp tục “đứng hình”?

Theo số liệu mới cập nhật từ batdongsan.com.vn, hệ lụy từ việc đóng hầu bao tín dụng khiến nguồn cung căn hộ mới trong quý III đã giảm 56% so cùng kỳ. Trong đó, căn hộ trung cấp chiếm 75% giỏ hàng. Nguồn cung tập trung chủ yếu ở khu vực phía Đông với 76% nhờ vào các dự án cơ sở hạ tầng đang hoàn thiện.

Siết tín dụng cũng là tác nhân dẫn đến lượng bán và tỷ lệ hấp thụ đều giảm, với 4.150 căn tiêu thụ, giảm 54% so với quý trước. Đặc biệt, nhu cầu thị trường có vẻ chậm lại, trong 9 tháng đầu năm 2022 chỉ còn khoảng 30.000 sản phẩm mới tung vào thị trường, giảm 40% so với cùng kỳ năm 2021.

Riêng đối với nguồn cung mới của phân khúc đất nền, ghi nhận đạt mức thấp nhất kể từ đầu năm 2022, chỉ có 193 nền, giảm 23% so với tháng 7, tập trung ở các tỉnh: Long An với 94 nền, Bình Dương 90 nền và Đồng Nai 9 nền, hầu hết các dự án mở bán với số lượng nền khiêm tốn. Riêng thị trường bất động sản TP.HCM vắng bóng nguồn cung mới, các dự án chủ yếu là đất phân lô hộ lẻ, đã có sổ từng nền, quy mô chỉ từ 1 – 2ha.

Không những thế, lãi suất tăng, sẽ làm sâu hơn cơn khát vốn kéo dài chưa có giải pháp hiện tại. Bên cạnh đó, việc chi phí kinh doanh, chi phí vốn tăng cao hơn cùng tâm lý thắt chặt chi tiêu, trong đó có chi tiêu và đầu tư cho bất động sản của người tiêu dùng cũng là khó khăn mà thị trường bất động sản cuối năm phải đối mặt.

Khảo sát thực tế với các nhà môi giới, giao dịch bất động hiện đang gặp nhiều khó khăn. Trong đó, 36% số người được hỏi cho biết rào cản lớn nhất là khách hàng lo sợ thị trường tiêu cực nên không dám đầu tư vào bất động sản, 23% chia sẻ giao dịch không thể chốt thành công do khách hàng bị hạn chế trong vay vốn để mua bất động sản, 19% nhận thấy trở ngại chính là giá bất động sản quá cao so với khả năng tài chính của người mua.

Chia sẻ về vấn đề này, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, nguyên nhân chính dẫn đến việc giao dịch bị sụt giảm, chính là rào cản pháp lý để các dự án bất động sản có đủ điều kiện tham gia vào thị trường, khiến nhiều địa phương khó phê duyệt các dự án có đất, kể cả khu công nghiệp, khu kinh tế mặc dù nhu cầu đang rất cao.

Việc tăng lãi suất từ các ngân hàng thời gian qua cũng là một vấn đề “đau đầu” đối với thị trường bất động sản.

Trên thực tế, các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam phụ thuộc rất lớn vào khách hàng vay vốn ngân hàng để mua. Thị trường bất động sản đang khó khăn, lại gặp đúng lúc lãi suất tăng sẽ càng khiến thị trường khó chồng thêm khó.

Nhìn lại thời điểm cách đây hơn 10 năm, khi đối mặt với bóng ma lạm phát, lãi suất cũng được đẩy lên. Kịch bản xảy ra, đó là nhiều đại gia bất động sản "ngã ngựa" vì không thể chịu nổi việc trả lãi cho ngân hàng. Thị trường xảy ra tình trạng sụt giảm mạnh về thanh khoản, rồi sau đó rơi vào giai đoạn trầm lắng, đóng băng trong suốt thời gian dài.

Tuy nhiên, tình trạng của thị trường bất động sản ở thời điểm hiện tại khi lãi suất tăng sẽ không rớt thảm như 2011-2013, bởi các chuyên gia cho rằng sự điều tiết của nhà nước đã nhịp nhàng hơn. Nhà đầu tư cũng thông thái, biết đánh giá phân tích thị trường. Song nguy cơ đói vốn và sự cắt lỗ là diễn biến khó tránh  khỏi.

Nếu tăng lãi suất, doanh nghiệp bất động sản sẽ chịu nhiều khó khăn và rủi ro nhất. Vì bản thân doanh nghiệp bất động sản khi hoạt động cũng chủ yếu trên nguồn vốn đi vay ngân hàng, bản thân người mua nhà cũng phải vay tiền, nên ngành này sẽ chịu tác động kép.

Nêu quan điểm với việc tăng trần lãi suất, TS. Nguyễn Trí Hiếu, Chuyên gia tài chính - ngân hàng, đánh giá lãi suất tăng sẽ làm giảm khả năng mua nhà của người dân, từ đó tác động mạnh đến tình hình cung cầu trên thị trường bất động sản.

"Bất động sản là lĩnh vực huy động vốn rất lớn. Tốc độ tăng trưởng tín dụng của bất động sản gần 12%, vẫn cao hơn so với nhiều lĩnh vực trong nền kinh tế quốc dân. Việc tăng lãi suất này cũng làm tăng chi phí cho các doanh nghiệp bất động sản. Việc chi phí cao lên thì giá bán phải cao lên, nhưng trong bối cảnh thị trường trầm lắng như hiện nay thì người dân sẽ khó mua hơn, dẫn đến tính thanh khoản thấp và thị trường trầm lắng sẽ kéo dài hơn”, ông Hiếu nói.

Trong khi đó, pháp lý cũng là một rào cản đối với thị trường bất động sản thời gian qua.

Nói về vấn đề pháp lý đối với thị trường bất động sản, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn nêu ra dẫn chứng, nhu cầu của khách hàng về bất động sản nghỉ dưỡng trong 2 năm qua ghi nhận có sự giảm mạnh, bởi tâm lý “chờ thời.” Theo ông Quốc Anh, nguyên nhân dẫn tới sự "ách tắc" của loại hình bất động sản "hưởng thụ" này là do khung pháp lý đang trong bối cảnh “3 chưa.”

Đó là chưa có khái niệm cụ thể về bất động sản du lịch trong các văn bản pháp lý ngành xây dựng và kinh doanh bất động sản; chưa quy định chế tài cụ thể về trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc thực hiện cam kết lợi nhuận khi chào bán các sản phẩm trong các dự án bất động sản du lịch; chưa công nhận quyền sở hữu hợp pháp (sổ hồng) cho nhà đầu tư thứ cấp với hầu hết các sản phẩm ở thời điểm hiện tại.

Tương tự, loại hình căn hộ chung cư hiện cũng đang gặp khó bởi nguồn cung khan hiếm, dẫn đến việc giá bất động sản bị đẩy lên cao. Thực tế này đang là nỗi lo ở nhiều địa phương, nhất là Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, các dự án chung cư dường như vẫn "dậm chân tại chỗ."

Chung quan điểm, tiến sĩ Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính-tiền tệ quốc gia, chuyên gia kinh tế trưởng BIDV cho rằng hiện nay nhiều dự án bất động sản vẫn đang gặp vướng mắc về pháp lý khiến nguồn cung bị ảnh hưởng.

Thực tế hơn hai năm qua cho thấy nguồn cung căn hộ chỉ tăng 2% (theo thống kê của Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh), trong khi nhu cầu tăng tới 35%. “Điều này chứng tỏ cung - cầu không gặp nhau, dẫn tới giá bán bị đẩy lên cao. Bình quân giá căn hộ đã tăng 18% trong hai năm vừa qua,” ông Lực nói.

Bên cạnh đó, nhiều bộ luật liên quan đến đất đai, nhà ở, bất động sản còn chồng chéo như: Luật Đất đai và Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư và Luật Kinh doanh bất động sản … gây nên sự khó khăn trong quá trình xin phê duyệt cho các chủ đầu tư trong và ngoài nước. Trong khi đó, Luật Quy hoạch được thông qua từ năm 2017, nhưng quá trình triển khai gặp nhiều vướng mắc do bất cập với thực tế.

Riêng tại TP Hồ Chí Minh, ách tắc hồ sơ pháp lý khiến hàng trăm dự án bất động sản rơi vào bế tắc, khiến thị trường khan hiếm nguồn cung, giao dịch ảm đạm khiến nhiều chủ đầu tư gặp khó khăn.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó giám đốc Nghiên cứu và phát triển DKRA Group, cho biết nguồn cung và lượng căn hộ tiêu thụ mới hiện chỉ bằng 40% - 60% của giai đoạn năm 2019 trở về trước. Trong khi nguồn cung hạng A chiếm 77% thì hạng C lại không ghi nhận nguồn cung mở bán.

Nhà phố, biệt thự nguồn cung tăng nhưng chủ yếu là những dự án có quy mô nhỏ. Còn thị trường đất nền không ghi nhận nguồn cung mới mà chủ yếu là phân lô hộ lẻ, quy mô nhỏ, tập trung ở các huyện ngoại thành như Củ Chi, Hóc Môn, Nhà Bè.

Với thị trường Hà Nội, mặc dù  hiện tượng sốt đất gần như không còn xuất hiện. Tuy nhiên, thị trường bất động sản trong quý III/2022, đất nền ở Hà Nội vẫn tăng thêm khoảng 5% so với đầu năm và cao hơn 20% so với cùng kỳ năm 2021.

Từ đầu quý II/2022 đến nay, thị trường đất nền Hà Nội đã có những dấu hiệu chững lại, nhất là tại những khu vực đã chứng kiến đà tăng nóng trong suốt năm 2021. Chính sách kiểm soát tín dụng vào các lĩnh vực rủi ro cao, trong đó có BĐS đang khiến thị trường gặp khó khăn về giao dịch và gây ảnh hưởng mạnh đến thanh khoản chung.

Khoảng 1 năm qua, thị trường bất động sản đối mặt với nhiều biến động đến từ những chính sách như siết phân lô tách thửa, bên cạnh đó là pháp lý, quy hoạch chưa hoàn thiện.

Từ đầu tháng 9, nhiều chính sách mới về tín dụng cũng đã được thông qua, tác động không nhỏ đến thị trường như việc ngân hàng đua nhau tăng lãi suất huy động tăng, Nghị định 65 về trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ được ban hành thay thế Nghị định 153.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, có 2 yếu tố đã, đang và sẽ tác động đến bức tranh thị trường bất động sản năm nay.

Thứ nhất là việc thiếu hụt nguồn cung, các dự án được cấp phép trở nên khan hiếm. Theo dữ liệu của Hội môi giới Bất động sản (VARS), nguồn cung bất động sản đang có xu hướng giảm rõ rệt. Nguồn cung trên thị trường chủ yếu thuộc phân khúc trung, cao cấp với mức giá không phù hợp với đa số người dân có nhu cầu ở thực. Tỷ lệ hấp thụ trong quý III/2022 chỉ đạt 33,5%, giảm mạnh so với giai đoạn nửa đầu năm; lượng giao dịch giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm ngoái.

“Mọi vấn đề sụt giảm của thị trường không đến từ nội tại thị trường mà đến từ các yếu tố khách quan. Các dự án hiện tại rất nhiều, sẵn sàng đưa ra thị trường nguồn cung lớn và phong phú, nhưng vì các quy định của pháp luật còn nhiều vướng mắc nên chưa thể phê duyệt được. Chính phủ cũng đang rất khẩn trương, rất tích cực để tháo gỡ những điểm nghẽn trong các quy định pháp luật liên quan như Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Nhà ở. Hiện nay, các cơ quan có thẩm quyền đang rất quyết liệt để lấy ý kiến điều chỉnh”, ông Đính chia sẻ.

Thứ hai là vấn đề về dòng vốn cho thị trường. Xuất phát những hoạt động vĩ mô, quản lý Nhà nước nên phải căn chỉnh các vấn đề về chính sách tiền tệ, tài khoá. Trong đó chính sách tiền tệ thời gian qua đã làm cho dòng tiền “bơm” vào thị trường bất động sản ít đi, dẫn tới suy giảm các hoạt động mua bán.

Giai đoạn “chốt năm” của năm 2022 được dự báo có sự trầm lắng hơn so với các năm trước đây. Dòng vốn bất động sản gặp khó và lãi suất tăng khiến nhà đầu tư do dự trong các quyết định đầu tư. Giá bất động sản có dấu hiệu chững lại, một số dự án đã phải sử dụng chính sách bán hàng linh hoạt, chiết khấu, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, cam kết vay, mua lại,...

"Nhu cầu ở thực của người dân vẫn luôn hiện hữu. Dù thị trường có nhiều tác động thế nào thì bất động sản cho nhu cầu ở thực sẽ không bị tác động lớn, thậm chí vẫn tiếp tục tăng giá nếu nguồn cầu lớn. Điển hình như phân khúc nhà ở chung cư, là sản phẩm có nhu cầu thực nên vẫn nhận được sự quan tâm rất lớn mặc dù giá liên tục thiết lập mặt bằng mới. Còn đối với các khu vực đã từng sốt nóng, đầu tư mang tính chất đầu cơ, lướt sóng, các giao dịch sẽ chậm lại, giá có xu hướng đi ngang thậm chí có thể giảm", ông Võ nhìn nhận.

Ông Võ cũng cho biết, hiện nay có rất nhiều dự án tại các đô thị đang gặp phải nhiều vấn đề vướng mắc về quy hoạch, pháp lý liên quan đến thủ tục phê duyệt đầu tư. Đơn cử như các khu đất của trụ sở bộ, ngành vẫn chưa di dời, sắp xếp lại, hay những khu đất còn vướng giải phóng mặt bằng và các vấn đề khác khiến dự án không thể phê duyệt được. Phải nói rằng, để đưa được dự án ra thị trường là câu chuyện rất vất vả. Đó là nguyên nhân dẫn đến nguồn cung thị trường bất động sản đang rất nhỏ giọt, không có chuyện các dự án ồ ạt ra hàng như trước đây mà phải trông chờ vào từng dự án một.

“Với thực tế vĩ mô hiện nay, thị trường bất động sản dù không quá khó khăn nhưng sẽ khó đón tín hiệu sáng, trở về thời kỳ sôi động như trước đây mà có thể sẽ còn kéo dài sự trầm lắng, đi ngang", ông Võ khẳng định.

Nhận định về thị trường bất động sản thời gian tới, TS. Sử Ngọc Khương - Giám đốc cấp cao Bộ phận Đầu tư Savills Việt Nam cho biết thị trường vẫn sẽ tiếp tục quá trình thanh lọc.

Theo đó, từ nay đến cuối năm 2022, sẽ không có nhiều biến động, nguồn cung mới cũng không nhiều. Những nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính lớn sẽ phải tìm cách đẩy hàng ra, đây chính là cơ hội cho các nhà đầu tư có sẵn tiền hoặc sử dụng đòn bẩy với tỷ lệ thấp.

Đồng quan điểm, bà Võ Thị Khánh Trang, Phó Giám đốc, Bộ phận Nghiên cứu Savills Việt Nam việc “siết” tín dụng vào bất động sản là tín hiệu tích cực bởi điều này cho thấy thị trường đang có sự thanh lọc mạnh mẽ theo hướng phát triển bền vững và lành mạnh hơn. Theo đó, chỉ những chủ đầu tư thật sự có nguồn lực về tài chính và phát triển bền vững thì họ sẽ tiếp tục tồn tại trên thị trường. Trong khi, chủ đầu tư phụ thuộc vào vốn vay và không có quy trình phát triển bền vững thì sẽ gặp nhiều khó khăn.

Về khía cạnh người mua nhà, bà Trang cho biết việc siết tín dụng có thể làm giảm nhóm người mua đầu cơ, lướt sóng và không có nhu cầu ở thực, từ đó giúp người mua nhà có nhu cầu thực đến gần với cơ hội sở hữu nhà hơn.

Về vấn đề pháp lý và dòng vốn với bất động sản trong thời gian tới, GS.TSKH. Đặng Hùng Võ cho hay, về giải pháp pháp lý cần nhiều thời gian để thực hiện. Đơn cử như việc sửa đổi Luật Đất đai, theo dự tính của Quốc hội thì luật này sẽ được thảo luận trong ba kỳ họp, tức là phải đến kỳ họp thứ hai năm 2023 thì mới có thể ban hành và đến ngày 1/7/2024 mới có hiệu lực thi hành.

Nếu chỉ trông cậy vào Luật Đất đai sửa đổi thì nhà đầu tư, doanh nghiệp, thị trường phải chờ đợi quá lâu. Do đó, ông Võ đề xuất Chính phủ cần thống kê lại các dự án đang chờ phê duyệt, từ đó phân loại xem nhóm nào có thể phê duyệt được nhưng còn vướng mắc một số thủ tục của luật này, luật kia thì làm tờ trình lên Uỷ ban Thường vụ Quốc hội để cơ quan này cho phép vì Uỷ ban thường vụ Quốc hội là cơ quan duy nhất giải thích luật.

Đây là những dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư, nếu chính quyền không phê duyệt thì chủ đầu tư phải chờ đợi trong thời gian dài. Điều này không có lợi cho cả nhà đầu tư và thị trường, đặc biệt trong bối cảnh hiện nay.

Trong khi đó, với giải pháp vốn, ông Võ nhận định việc siết tín dụng của Ngân hàng Nhà nước là đúng nhưng không nên đánh đồng với tất cả các dự án vì có dự án mới bắt đầu triển khai nhưng có dự án chỉ cần thời gian ngắn nữa là hoàn thành đưa nguồn cung ra thị trường.

Cho nên với những dự án đang nằm ở các khâu cuối thì không nên siết mà cần bổ sung thêm tín dụng để nhà đầu tư thực hiện nhanh hơn vì thị trường đang rơi vào tình trạng thiếu cung.

Với góc nhìn quản lý, ông Võ cũng cho rằng phải lập danh sách các dự án cần siết tín dụng, dự án không cần siết. Cụ thể, đối với những dự án không có khả năng hoàn thành, chậm tiến độ, năng lực nhà đầu tư kém…thì nên siết. Còn với những dự án có khả năng hoàn thành, thời gian tính được theo tháng thì nên cấp tín dụng bình thường.

Bên cạnh đó, các chuyên gia cũng cho rằng, chính sách tài khóa về mảng thu thuế đối với BĐS chính là sự điều tiết, giám sát của Nhà nước trong lĩnh vực này. Nếu điều tiết phù hợp sẽ có tác động thúc đẩy, kích thích thị trường tăng trưởng, phát triển. Chính phủ đang nỗ lực đưa ra chính sách tài khóa tích cực nhất, phù hợp nhất để tác động tốt lên nền kinh tế, trong đó có thị trường BĐS trên lĩnh vực thuế.

Thời gian sắp tới, đà tăng giá sơ cấp sẽ khó có thể dừng lại trong bối cảnh chi phí đầu vào liên tục leo thang, nguồn cung mới khan hiếm trong khi đó nhu cầu đầu tư còn rất lớn. Nhưng với sự mạnh tay của Chính phủ và cơ quan quản lý Nhà nước để xử lý những rủi ro, thách thức sẽ có tác động tích cực đến khả năng hồi phục của thị trường.

Bên cạnh đó, dư địa từ nguồn vốn thông qua trái phiếu doanh nghiệp vẫn đang tạo xung lực đáng kể cho ngành. Số liệu thống kê cho thấy, giá trị trái phiếu địa ốc phát hành riêng lẻ trong 7 tháng đầu năm 2022 đạt khoảng 280.641 tỷ đồng. Điều này càng đậm nét hơn khi mới đây, ngày 16/9/2022, Thủ tướng đã ký Nghị định 65/2022/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Nghị định 153/2020/NĐ-CP về phát hành trái phiếu riêng lẻ nhằm thúc đẩy thị trường trái phiếu phát triển an toàn, lành mạnh hơn trong thời gian tới.

Đặc biệt, nhiều bất cập trong quy định pháp luật về bất động sản, đang dần được tháo gỡ thông qua một loạt tín hiệu tích cực từ các luật “xương sống” như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản hiện đang được sửa đổi. Nếu thuận lợi thì trong tháng 10 này sẽ được thông qua và có hiệu lực sẽ là khoảng giữa năm 2024 sẽ giúp thị trường bất động sản trở lại sự sôi động vốn có.

Nội dung: An Nhiên

Thiết kế: Quang Anh