Giá đất, căn hộ chung cư tăng “phi mã” trong những năm gần đây. Trong khi đó tình trạng đất đai, bất động sản bỏ hoang xảy ra ở nhiều khu đô thị… đòi hỏi phải có một Luật Thuế bất động sản để giải quyết bài toán tăng giá, đầu cơ, chống hoang hóa đất.

Năm 2009, Bộ Tài chính từng đề xuất đánh thuế nhà đất với mức 0,03% với nhà trên 500 triệu đồng. Năm 2018, Bộ Tài chính tiếp tục đề xuất xây dựng Luật thuế tài sản. Theo dự thảo, giá tính thuế đối với đất được xác định bằng diện tích đất tính thuế nhân với giá 1m2 đất tính thuế. Giá 1m2 đất tính thuế là giá 1m2 đất tại Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh công bố tại thời điểm tính thuế.

Dự thảo đề xuất ngưỡng không chịu thuế theo giá trị để đánh thuế tài sản đối với nhà. Đồng thời, việc áp dụng ngưỡng không chịu thuế theo giá trị sẽ phân biệt được các loại nhà khác nhau (đơn giá xây dựng mới 1m2 nhà biệt thự, nhà ở cấp I cao hơn rất nhiều đơn giá xây dựng mới 1m2 nhà ở cấp III, cấp IV). Trong đó có phương án ngưỡng không chịu thuế là 700 triệu đồng hoặc lấy ngưỡng không chịu thuế là 1 tỷ đồng. 2 phương án thuế suất thuế tài sản gồm: áp dụng mức thuế suất thuế tài sản chung là 0,3%; hoặc áp dụng mức thuế suất thuế tài sản chung là 0,4%.

Vào thời điểm đó, Bộ Tài chính cho rằng, việc quy định mức thuế suất cao đối với đất sử dụng không đúng mục đích; đất và nhà thuộc đối tượng chịu thuế không đưa vào sử dụng; đất và nhà thuộc đối tượng chịu thuế lấn, chiếm sẽ góp phần hạn chế tình trạng đầu cơ về đất, sử dụng đất lãng phí, chiếm dụng đất công.

Tuy nhiên, các đề xuất này đều vấp phải phản ứng trái chiều từ dư luận ngay khi công bố, nên được gác lại.

Mới đây nhất, trong báo cáo gửi Văn phòng Chính phủ về nguyên nhân bất động sản tăng giá, Bộ Xây dựng cho biết sẽ nghiên cứu, đề xuất chính sách đánh thuế với trường hợp sở hữu, sử dụng nhiều nhà, đất nhằm hạn chế đầu cơ, mua đi bán lại trong thời gian ngắn để kiếm lời. Bộ Tài chính được yêu cầu cùng nghiên cứu, tham mưu chính sách thuế với nhà đất thứ hai hoặc bỏ hoang, không sử dụng.

Là người nhiều lần đề xuất về việc xây dựng Luật Thuế bất động sản, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Đặng Hùng Võ cho hay, đây không phải là đề xuất mới. “Trong 20 năm qua đã có 3 nghị quyết của Ban Chấp hành Trung ương hướng tới đổi mới về sửa luật đất đai từ năm 2003, coi việc cải cách sắc thuế liên quan đến bất động sản là một trọng tâm.

Đặc biệt tại Nghị quyết 18/NQ-TW năm 2022 nêu rõ, quy định mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất, chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang. Có chính sách ưu đãi thuế, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phù hợp với lĩnh vực, địa bàn ưu đãi đầu tư; đối với hộ nghèo, đồng bào dân tộc thiểu số, gia đình người có công với cách mạng; những địa phương được quy hoạch sản xuất nhằm bảo đảm an ninh lương thực quốc gia, bảo vệ các loại rừng, nhất là rừng phòng hộ, rừng đặc dụng…”, GS.TS Đặng Hùng Võ nhấn mạnh. 

Theo chuyên gia pháp lý bất động sản Nguyễn Văn Đỉnh, việc đánh thuế nhà, đất là giải pháp bắt buộc phải làm, có căn cứ chính trị là Nghị quyết 18 của Đảng nhưng phải thực hiện đồng bộ, công bằng giữa các địa phương. Trước đây, Tp.HCM đề xuất đánh thuế với người sở hữu nhiều nhà, đất để chống đầu cơ trong Nghị quyết của Quốc hội về chính sách đặc thù cho TP nhưng không được thông qua, do việc đánh thuế cần đảm bảo tính đồng bộ giữa các địa phương trong cả nước.

Hiện nay thuế bất động sản của Việt Nam gồm thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, Luật số 48/2010/QH12 quy định thuế suất đối với đất ở bao gồm cả trường hợp sử dụng để kinh doanh áp dụng theo biểu thuế luỹ tiến từng phần: diện tích trong hạn mức 0,03 %; phần diện tích vượt không quá 3 lần hạn mức 0,07 %; phần diện tích vượt trên 3 lần hạn mức 0,15%. Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản của cá nhân = Giá chuyển nhượng x Thuế suất 2%.

Ông Nguyễn Văn Được, Ủy ban BCH Hội Tư vấn Thuế Việt Nam, Tổng giám đốc Công ty kế toán và tư vấn thuế Trọng Tín cho rằng, hiện nay mức thuế bất động sản quá thấp dẫn đến việc đầu cơ đất và tình trạng đất bỏ hoang nhiều. Nhà đầu tư, “cò đất” chỉ phải đóng thuế chuyển nhượng, thuế TNCN 2% nên khi họ chuyển nhượng có lời thì sẵn sàng đầu tư.

Đáng chú ý, tỷ trọng thu từ đất trong tổng thu ngân sách tăng gấp 3 lần trong giai đoạn 2014 - 2020 sau khi Luật Ngân sách 2015 ra đời từ 4,9% tổng ngân sách nhà nước năm 2014 lên 14,2% năm 2020. Trong đó thu tiền sử dụng đất tăng từ 6,1% lên 10,1% (2011 - 2020). Tuy nhiên, quy mô các khoản thu thường xuyên từ đất đai như thuế sử dụng đất phi nông nghiệp chiếm tỷ trọng còn rất thấp trong tổng thu ngân sách nhà nước.

Theo ông Đặng Hùng Võ, nếu tính riêng thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (tức thuế bất động sản), Việt Nam thuộc nhóm các nước lạc hậu, kể cả trong khu vực ASEAN. Thu từ thuế này, Việt Nam chỉ đạt 0,034% GDP, trong khi Indonesia đạt 0,42%, Thái Lan đạt 0,25% và Philippines đạt 0,84% (nhóm nước trung bình thuộc khối ASEAN).

Thuế tài sản của nhóm các nước G7 đều đạt từ 1% tới 4% GDP, của nhóm các nước thuộc khối xã hội chủ nghĩa cũ trong OECD cũng đạt từ 0,2% tới 1%, trung bình toàn khối OECD đạt 1,856%.

“Nói như vậy để thấy việc cải cách thuế bất động sản là nhu cầu thực sự cần thiết tại Việt Nam để phục vụ sự phát triển kinh tế bền vững và giải quyết được những bức xúc xã hội không đáng có”, ông Võ khẳng định.

Cũng theo ông Đặng Hùng Võ, nếu chúng ta tiếp tục thu thuế từ bất động sản như hiện nay thì đất ở, nhà ở ngày một tăng giá. Người ta thiên về đầu tư vào đất ở, nhà ở khiến giá đất ngày càng cao, bong bóng ngày càng lớn. Hơn nữa, đồng tiền nhàn rỗi của dân chỉ nằm yên trong nhà, ở đầu cơ thì đồng tiền đó bị “chết” cùng lạm phát. Cần đưa tiền của dân vào sản xuất, kinh doanh mới tạo được hàng hóa tiêu dùng.

Việt Nam đã trải qua 4 lần sốt đất là 1990 - 1992, 2000 - 2002, 2006 - 2007, 2020 - 2022. Đất ở Việt Nam chưa bao giờ xuống giá, mà tiếp tục tăng, tức là bong bóng bất động sản chưa bao giờ bị “xì”. Đây là nguyên nhân chính gây lạm phát vượt giới hạn. Về mặt xã hội, khoảng cách giàu nghèo ngày càng giãn cách xa hơn.

Theo Bộ Xây dựng, từ đầu năm tới nay giá bất động sản, nhà ở liên tục tăng mạnh. Một số phiên đấu giá đất huyện ven gần đây có giá trúng cao gấp nhiều lần khởi điểm. Tại Hà Nội, giá chung cư ở một số dự án hay nhà riêng lẻ tại các khu vực Tây Hồ, Hai Bà Trưng, Ba Đình, Hoài Đức... cũng tăng cao "bất thường" so với tình hình thị trường và nhu cầu người dân. Đà tăng mạnh 28-33% tập trung ở một số dự án cũ, hoạt động nhiều năm. Thậm chí, một số khu tái định cư cũng tăng giá 20% theo năm. Một số dự án căn hộ mở bán mới ở Hà Nội thời gian qua có giá từ 55 triệu đồng một m2.

Theo Bộ Xây dựng, nhân tố góp phần đẩy giá nhà tăng cao thời gian qua có sự "góp mặt" của một số chủ đầu tư, nhóm nhà đầu tư, đầu cơ và môi giới bất động sản. Do đó, Bộ Xây dựng cho biết sẽ nghiên cứu, đề xuất chính sách đánh thuế với trường hợp sở hữu, sử dụng nhiều nhà, đất nhằm hạn chế đầu cơ, mua đi bán lại trong thời gian ngắn để kiếm lời. Bộ Tài chính được yêu cầu cùng nghiên cứu, tham mưu chính sách thuế với nhà đất thứ hai hoặc bỏ hoang, không sử dụng.

Ông Nguyễn Văn Được cho rằng, cần phải đánh thuế chuyển nhượng bất động sản lũy tiến theo thời gian sở hữu bất động sản đó. Thời gian càng thấp mức thuế càng cao và ngược lại để hạn chế trường hợp đầu tư lướt sóng bất động sản. Không nên đánh thuế tài sản với căn nhà thứ 2.

Chuyên gia Nguyễn Văn Được gợi ý, cần xây dựng định mức một người dân sẽ được ở bao nhiêu diện tích nhà đất. Người sở hữu nhà đất diện tích nhỏ dưới định mức sẽ không phải đóng thuế bất động sản, nộp mức thuế thấp tương tự với mức thuế sử dụng phi nông nghiệp hiện nay.

“Chúng ta có thể lấy mức 70m2 ở nông thôn và 50m2 ở thành phố làm ngưỡng chịu thuế. Khi thuế bất động sản được áp dụng thì người sở hữu nhiều nhà đất phải đóng thuế hàng năm. Điều đó sẽ khiến nhà đầu tư đất tính toán lại có nên bỏ tiền vào đất chờ tăng giá không hay sẽ đầu tư vào sản xuất kinh doanh. Chủ đầu tư các dự án nhà ở hình thành trong tương lai sẽ có trách nhiệm và nghĩa vụ đẩy nhanh dự án, tránh tình trạng dự án bỏ hoang nhiều năm. Từ đó giảm tình trạng đầu cơ, lãng phí và sốt đất như hiện nay”, ông Được nhấn mạnh.

Theo ông Võ, hiện chỉ có Singpapore đánh thuế căn nhà thứ hai nhưng trong hoàn cảnh nhất định. Tại Singpore, nhà nước đảm bảo về nhà ở xã hội tốt. Do đó, những người mua căn nhà thứ nhất để ở, sử dụng không gian ở tối thiểu cho mình không bị đánh thuế hoặc đánh thuế thấp nhưng căn nhà thứ hai sẽ bị đánh thuế để không khuyến khích người dân mua nhiều nhà từ nhà ở xã hội.

“Hiện nay chúng ta chưa quản lý chặt chẽ được cư dân như Singapore nên chưa biết được người dân có căn nhà như thế nào, diện tích ra sao để đánh thuế. Nếu căn nhà thứ nhất diện tích lớn, căn nhà thứ 2 diện tích nhỏ đánh thuế sẽ không phù hợp”, ông Võ nói.

Ông Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng, một yếu tố quan trọng là cần có cơ sở dữ liệu để đánh thuế, để đảm bảo đánh thuế đúng đối tượng, phát huy hiệu quả của chính sách thuế. Thời điểm này, việc xác định chính xác bất động sản này thuộc sở hữu của ai vẫn chưa được giải quyết do chưa đầy đủ cơ sở dữ liệu và do hiện tượng nhờ người đứng tên tài sản.

“Tuy nhiên, hiện nay Thủ tướng Chính phủ đã Phê duyệt Đề án 06 phát triển ứng dụng dữ liệu về dân cư, định danh và xác thực điện tử phục vụ chuyển đổi số. Các luật đất đai, nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản mới cũng đề cập đến xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, nhà ở, thị trường bất động sản; các cơ quan cũng đẩy mạnh đánh số nhà, nếu triển khai có hiệu quả, trong tương lai gần có thể xây dựng được hệ thống cơ sở dữ liệu đáng tin cậy, đây là cơ sở dữ liệu quan trọng để thực thi Luật Thuế bất động sản sau khi được thông qua”, chuyên gia pháp lý Nguyễn Văn Đỉnh nhấn mạnh.

Theo ông Đặng Hùng Võ, các cơ quan chức năng cần phải nghiên cứu sắc thuế phù hợp với Việt Nam để có thể thu thuế dựa trên giá trị nhà, đất hoặc diện tích sở hữu vừa đảm bảo mục tiêu vừa chống đầu cơ bất động sản vừa đảm bảo an sinh xã hội. Thuế bất động sản ở Việt Nam nên có tiêu chí đánh thuế cao ở một số trường hợp như bỏ hoang, đầu cơ; miễn, giảm thuế với những đối tượng như Nghị quyết 18 đã nêu.

Thứ hai, sắc thuế phải đảm bảo tính khả thi, khoanh định được người nào, hành vi nào là hành vi trốn thuế. “Những trường hợp nhận thuế cao lập tức sang tên cho người thân trong gia đình hoặc sang tên cho người ký một hợp đồng vay vốn để đảm bảo không mất tài sản… Rất nhiều phương cách để họ trốn thuế, thực hiện hành vi đầu cơ, tích trữ đất đai”, ông Võ nói thêm.

Vấn đề thứ ba, theo nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, cần phải thay đổi tư duy quyền riêng tư với tài sản. Cần công khai được tài sản và giải trình được nguồn gốc tài sản. Tài sản này phải là tài sản chính đáng và tạo ra được một cách chính đáng, được giải trình một cách công khai góp phần phòng chống tham nhũng.

“Trong bối cảnh hiện nay, không thể chần chừ, trì hoãn việc cải cách thuế bất động sản. Tuy nhiên đây là vấn đề lớn, cần nghiên cứu kỹ lưỡng, đồng bộ, lấy ý kiến đầy đủ các các đối tượng trong xã hội, tránh lợi ích nhóm khi xây dựng luật”, ông Đặng Hùng Võ trăn trở.

Thứ trưởng Bộ Tài chính Nguyễn Đức Chi khẳng định, phải suy nghĩ một cách tổng thể, toàn diện, phải xây dựng thị trường bất động sản trong đó có giá đất, giá nhà hướng tới phát triển minh bạch, bền vững.

Theo Thứ trưởng, riêng về chính sách thuế sẽ không đáp ứng được mục tiêu cuối cùng, có thể đạt mục tiêu này không đạt mục tiêu khác. Phải đồng bộ các chính sách khác về đất đai, quy hoạch… để làm sao cùng với chính sách về tài chính thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển.

“Bộ Tài chính sẽ nghiên cứu các chính sách tài chính nói chung về đất đai, thị trường bất động sản để góp phần phát triển thị trường bất động sản minh bạch, ổn định và phát triển”, ông Chi nói.