Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang rơi vào trầm lắng, quy định cấp giấy chứng nhận cho condotel, officetel tại Nghị định 10/2023/NĐ-CP của Chính phủ được đánh giá là điểm sáng, tác động tích cực đến thị trường bất động sản, đặc biệt là phân khúc du lịch nghỉ dưỡng.

Sự vào cuộc quyết liệt từ phía Chính phủ khi ban hành một loạt điều chỉnh về chính sách, thể hiện nỗ lực của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền trong việc “tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.”

Nổi bật là Nghị quyết số 33/NQ-CP; Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030;” và mới đây là Nghị định số 10/2023/NĐ-CP, trong đó có quy định mới về việc cấp giấy chứng nhận (sổ đỏ) cho căn hộ du lịch (condotel).

Được đánh giá là loại hình nhiều tiềm năng phát triển, kinh doanh bất động sản du lịch nói chung và bất động sản đa công năng như condotel, officetel nói riêng vẫn trong tình trạng nửa vời, chưa có "danh phận" rõ ràng.

Condotel xuất hiện và nở rộ ở Việt Nam từ năm 2014, thời điểm thị trường bất động sản đang ở giai đoạn phát triển thăng hoa. Với lợi thế là mô hình đầu tư hấp dẫn đã đưa condotel nhanh chóng nằm trong danh mục đầu tư ưu tiên của giới kinh doanh sành sỏi, kéo theo đó, nguồn cung sản phẩm này cũng ồ ạt xuất hiện trên thị trường. Với hàng loạt dự án được xây mới trên khắp cả nước, các loại hình này như một làn sóng đầu tư mới với thị trường bất động sản trong suốt những năm 2016 - 2018.

Dù là một sản phẩm khá “hot” trên thị trường, tuy nhiên loại hình này lại tiềm ẩn một rủi ro rất cao do tình trạng pháp lý nửa vời, thời gian sở hữu hạn chế, bên bán không có năng lực quản lý… Nhiều nhà đầu tư đã rời bỏ phân khúc này khiến giá căn hộ condotel và officetel rơi vào trầm lắng.

Cho đến tháng 2/2023, một báo cáo của DKRA Việt Nam cũng cho thấy, thị trường căn hộ condotel và officetel vẫn ở trong trạng thái “ngủ đông” khi liên tiếp không ghi nhận dự án mới.

Lý do được chỉ ra là do dòng vốn tín dụng chưa được khơi thông, lạm phát, lãi suất vẫn neo ở mức cao cùng với đó là tâm lý thận trọng của nhà đầu tư đối với bất động sản nghỉ dưỡng nói chung. Xu hướng này đã kéo dài từ cuối quý 2/2022 cho tới đầu năm 2023.

Trước đó theo số liệu thống kê của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), cả nước có 239 dự án bất động sản du lịch, với khoảng 114.000 căn condotel, giá trị ước tính 297.000 tỷ đồng; gần 24.400 biệt thự du lịch nghỉ dưỡng, giá trị ước tính 244.000 tỷ đồng; gần 30.900 shophouse, giá trị ước tính 154.000 tỷ đồng. Tổng giá trị của 3 loại hình bất động sản nghỉ dưỡng này ước tính lên tới hơn 681.800 tỷ đồng, tương đương khoảng 30 tỷ USD.

Mới đây, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà vừa ký ban hành Nghị định số 10/2023/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai (Nghị định 10), có hiệu lực từ ngày 20/5. Nghị định này đã sửa đổi, bổ sung rất nhiều vấn đề còn vướng mắc về pháp lý trong nhiều năm qua.

Điều kiện để Condotel, officetel được cấp sổ đỏ là gì?

Các công trình này phải đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai, xây dựng, kinh doanh bất động sản. Thời hạn sử dụng đất theo quy định tại khoản 3, điều 126 và khoản 1, điều 128 của Luật đất đai. Chủ sở hữu công trình xây dựng chịu trách nhiệm trước pháp luật về việc đáp ứng đủ điều kiện.

Sau khi hoàn thành công trình, chủ đầu tư có trách nhiệm gửi Sở Tài nguyên Môi trường các giấy tờ liên quan như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính của chủ dự án, trường hợp có thay đổi nghĩa vụ tài chính thì phải nộp chứng từ chứng minh việc hoàn thiện nghĩa vụ tài chính đối với sự thay đổi đó, trừ trường hợp được miễn hoặc chậm nộp theo quy định của pháp luật.

Chủ đầu tư phải nộp bản vẽ thiết kế, thông báo cho phép chủ đầu tư nghiệm thu hạng mục công trình, danh sách các tài sản gồm các thông tin tên của tài sản, diện tích đất, diện tích xây dựng sử dụng chung, sử dụng riêng của từng tài sản.

Quy định nói trên được cho là đã mở ra hành lang pháp lý cho doanh nghiệp và những nhà đầu tư vào các loại hình như condotel, officetel, biệt thự nghỉ dưỡng… vốn đang gặp "nút thắt" về pháp lý trong gần một thập kỷ qua.

Theo giới chuyên gia, việc Chính phủ ban hành Nghị định 10 đang mở ra triển vọng mới cho bất động sản, gỡ khó cho condotel.

Luật sư Nguyễn Danh Huế, Chủ tịch Hội đồng thành viên Công ty Luật Hừng Đông đã chỉ ra điểm tích cực nếu cấp sổ đỏ cho condotel. Theo đó, việc cấp sổ đỏ sẽ làm cho thị trường minh bạch hơn. Những chủ đầu tư làm ăn chộp giật sẽ vỡ trận. Nếu cấp sổ đỏ một cách minh bạch thì rất nhiều ông chủ đầu tư có thể bị bắt vì tội lừa đảo bán một căn hộ cho nhiều người. Đây là việc làm tích cực, thị trường sẽ minh bạch.

Bên cạnh đó, việc cấp sổ đỏ tạo ra một cú hích cho những nhà đầu tư thứ cấp để họ có niềm tin hơn vào thị trường bất động sản nói riêng, kích thích cho bất động sản nói chung. Tháo gỡ khó khăn cho condotel phần nào giúp cho chủ đầu tư trong việc bán hàng.

Đồng quan điểm, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam đánh giá, việc thiếu hành lang pháp lý rõ ràng đang khiến nhiều địa phương lúng túng trong việc cấp sổ đỏ cho các sản phẩm condotel, officetel, biệt thự nghỉ dưỡng trong thời gian qua.

Vì vậy, sự ra đời của Nghị định 10 sẽ có ý nghĩa lớn trong việc tháo gỡ những “nút thắt” về pháp lý cho các sản phẩm này, giúp người mua cảm thấy an toàn, doanh nghiệp được giải quyết khó khăn.

Ông Đính cũng lưu ý thêm về việc cơ quan Nhà nước cần có hướng dẫn hết sức chi tiết, cụ thể, dễ xử lý những vi phạm trong quá trình tổ chức thực hiện nếu phát sinh. Cụ thể, Chính phủ cần có các chỉ đạo để chính quyền địa phương là nơi giải quyết vấn đề này thực hiện khẩn trương, cùng với các chủ đầu tư đưa quy định mới đi vào thực tế.

“Quá trình cấp sổ đỏ cho các sản phẩm này cần linh hoạt; tháo gỡ các vướng mắc về thủ tục hành chính liên quan để sớm có đủ tính pháp lý, làm căn cứ thực hiện cấp sổ dễ dàng, nhanh chóng”, ông Đính nói.

Còn theo chuyên gia kinh tế, TS. Nguyễn Minh Phong nhận định, Nghị định 10 với quy định cấp giấy chứng nhận cho condotel, officetel là một bước đột phá lớn trong pháp lý về bất động sản. Quy định này sẽ góp phần hoàn thiện hành lang pháp lý cho loại hình căn hộ khách sạn, căn hộ du lịch nghỉ dưỡng - vốn tồn tại nhiều vướng mắc trong thời gian qua.

Theo ông Phong, khi thị trường bất động sản đang rơi vào trầm lắng, niềm tin nhà đầu tư suy giảm, cộng đồng doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn thì bất cứ động thái gỡ khó nào từ phía Chính phủ cũng đều quan trọng và cần thiết.

“Cho phép cấp giấy chứng nhận cho condotel, officetel sẽ tác động tích cực đến cả hai chủ thể là doanh nghiệp và nhà đầu tư. Cụ thể, quy định này giúp các doanh nghiệp có thể thoát hàng nhanh hơn, giao dịch dễ dàng do thanh khoản sản phẩm tăng. Hơn hết là tạo thêm động lực cho các doanh nghiệp để tiếp tục tham gia phát triển dòng sản phẩm này nhằm cung cấp ra thị trường một lượng lớn nguồn cung, phục vụ đa dạng nhu cầu du lịch, nghỉ dưỡng của khách hàng. Về phía nhà đầu tư, quy định này cũng sẽ giúp họ được củng cố niềm tin, mạnh dạn hơn khi tham gia thị trường”, ông Phong cho biết.

Vị chuyên gia này cũng nhấn mạnh, việc cấp giấy chứng nhận cho công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú, du lịch trên đất thương mại, dịch vụ là hoàn toàn chính đáng và phù hợp với nhu cầu mua - bán, thuê của khách hàng trong vấn đề nghỉ dưỡng, du lịch hiện nay.

Dưới góc nhìn của ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, một thập kỷ qua, các loại hình bất động sản mới gồm condotel, officetel và shophouse đều đang vướng pháp lý ở khâu cấp giấy chứng nhận. Tình trạng pháp lý rối ren không chỉ ảnh hưởng đến quyền lợi của người mua lẫn doanh nghiệp mà còn tác động tiêu cực đến tính minh bạch của thị trường.

Ông phân tích, ngày 6/1/2022, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 02/2022/NĐ-CP về quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản; trong đó quy định “hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ du lịch, căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú quy định tại mẫu số 02 phụ lục ban hành kèm theo nghị định này.”

Tuy vậy, người đứng đầu HoREA cũng lưu ý do Nghị định số 10/2023/NĐ-CP chưa quy định “khái quát hóa” việc cấp giấy chứng nhận đối với tất cả các “công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú trên đất thương mại, dịch vụ,” mà chỉ quy định cấp giấy chứng nhận đối với “công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú du lịch theo quy định của pháp luật về du lịch trên đất thương mại, dịch vụ.”

Vì thế “phạm vi điều chỉnh” của Nghị định số 10 rất hẹp, chỉ quy định cấp giấy chứng nhận đối với “công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú du lịch theo quy định của pháp luật về du lịch,” dẫn đến khoản 4 Điều 1 Nghị định 10 chưa đồng bộ, thống nhất với khoản 2 Điều 6 Nghị định số 02/2022/NĐ-CP.

Do vậy, HoREA tiếp tục kiến nghị sửa đổi, bổ sung khoản 4 Điều 1 Nghị định 10 để cấp sổ đỏ cho căn hộ du lịch, căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú và các công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú trên đất thương mại, dịch vụ, để đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất và tính khái quát cao về phạm vi điều chỉnh của pháp luật.