Nhớ lại giai đoạn trước năm 2011, khi đó, nền Kinh tế Việt Nam ở trong giai đoạn mới mở cửa, bắt đầu làm quen với chứng khoán, bất động sản. Ngày đó, nguồn cung của thị trường rất nhiều do các doanh nghiệp tư nhân nhà nước được mở rộng quỹ đất và pháp lý. Nguồn cung nhiều dẫn đến giá bán tăng nhanh, ngoại trừ nhu cầu ở thì nhu cầu lớn là đầu cơ ngắn hạn.

Giá bất động sản tăng nhanh, quả bóng đầu cơ lướt sóng được bơm căng, bơm nhanh, bơm to hơn bây giờ rất nhiều.

Ngay sau đó, giai đoạn 2011 – 2013, thị trường bất động sản rơi vào trạng thái ‘bất động’, khởi đầu cho chuỗi ảm đạm đó là Nghị quyết số 11 của Chính phủ yêu cầu Ngân hàng Nhà nước giảm tốc độ và tỷ trọng dư nợ cho vay lĩnh vực phi sản xuất so với năm 2010, nhất là lĩnh vực bất động sản.

Ở giai đoạn mà hầu hết chủ đầu tư, nhà phát triển bất động sản phụ thuộc hoàn toàn vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng thì sau mỗi lần điều chỉnh chính sách tiền tệ lại là một lần tổn thương. Không lâu sau khi Nghị quyết thực thi, vòng “tuần hoàn” vốn không được duy trì, doanh nghiệp bất động sản để lại cho ngân hàng khối nợ xấu khổng lồ mà các nhà điều hành vẫn gọi là “cục máu đông”.

Khi đó, nhiều doanh nghiệp chậm tiến độ dự án, thậm chí phải bán tháo hàng loạt khi nguồn vốn cạn kiệt, khó triển khai. Không ít doanh nghiệp phải tái cấu trúc cả về số lượng dự án, cả về quy mô dự án, cả về giá thành sản phẩm của dự án.

Chênh lệch giữa cung – cầu rõ rệt, giá bất động sản rớt mạnh trên thị trường. Đi qua giai đoạn sốt nóng 2009-2010, lực cầu trên thị trường suy yếu rõ rệt. Sau những lần tái cấu trúc như vậy, giới đầu tư lại nhìn thấy bong bóng bất động sản ngày một lớn dần.

Ông Lê Xuân Nga, Phó chủ tịch HĐQT BHS Group chia sẻ, ông bắt đầu tham gia thị trường bất động sản và chứng khoán vào năm 2009. Đây cũng là thời điểm chứng kiến đợt sóng cuối cùng của thị trường trước khi đi vào giai đoạn sụp đổ năm 2012.

Chia sẻ sâu hơn vào giai đoạn 2009 – 2010, ông Nga cho biết, trong giai đoạn này, ai làm bất động sản thì thắng bất động sản; ai làm chứng khoán thì thắng chứng khoán, kiếm tiền thực sự dễ dàng và khiến cho sự ảo tưởng càng lên cao. Kiếm được tiền nhỏ thì mong kiếm được tiền to hơn, vay mượn nhiều hơn để đánh quả lớn hơn, bơm quả khinh khí cầu to hơn để bay cao hơn, sắm cỗ xe rộng hơn, con ngựa đẹp hơn để cưỡi đi hội.

Và rồi “bùm” khinh khí cầu bất động sản nổ tung vào năm 2011. Mở đầu cho cuộc khủng hoảng bất động sản lớn chưa từng có, lan rộng ra mọi ngành nghề và hệ lụy nó để lại nhiều khi đến tận bây giờ, sau 10 năm hơn.

Theo ông Nga, nguyên nhân khiến thị trường “nổ” vào năm 2011 bắt nguồn từ khủng hoảng kinh tế thế giới (khởi đầu từ Mỹ) vào năm 2008. Bên cạnh đó, việc kiểm soát cho vay tín dụng chưa thực sự tốt khiến lãi suất cho vay ngân hàng có thời điểm lên tới 24%/năm. Ngoài ra, có một số lý do khác như “quả bóng” bất động sản bị thổi lên quá to, nhưng bên trong trống rỗng mà vỏ quá mỏng nên dẫn tới vụ “nổ”.

Nhắc lại về cơn khủng hoảng của thị trường bất động sản vào giai đoạn 2011 – 2013, ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc BHS Group nói, giá giảm từng ngày, người người nợ nần. Tin rao bán nhà đất khắp nơi nhưng nhanh chóng trôi vào hư không vì chẳng ai còn tiền mà mua. Giống kiểu bạn hì hục quăng lưới bắt cá ở một dòng sông không cá.

Nhà đầu tư mất tăm, những người môi giới bán hàng chuyển nghề nhiều không kể hết. Người đi bán bếp gas, người tìm mối đưa đoàn du lịch đi Thái Lan, người thì về buôn bán với vợ, và có cả những người mất tích giờ không biết ở đâu, làm gì… một bức tranh đen tối không hề muốn nhắc lại.

Đó là một thảm cảnh của nghề kinh doanh bất động sản. Có rất nhiều nguyên nhân, từ bong bóng trước đó, từ kinh tế vĩ mô, từ cung cầu… nhưng hai từ theo tôi thấy chuẩn nhất đó chính là “lãi suất”.

Có thể nói, bất động sản và tài chính có mối liên quan chặt chẽ và không thể tách rời. Cái này tốt thì cái kia tốt và ngược lại.

Có một điểm dễ dàng nhận thấy có sự tương đồng giữa hai thời kỳ là việc các chính sách tiền tệ nhằm kiểm soát kinh tế vĩ mô đã khiến thị trường chững lại. Tuy nhiên, so với giai đoạn 2011 – 2013, thị trường bất động sản hiện tại vẫn có nhiều sự khác biệt.

Thực tế, thị trường bất động sản đã đi qua hai năm thanh khoản yếu bởi tác động của Covid-19. Cuộc khủng hoảng nhẹ từ phía cầu có thể là lý do đẩy thị trường rơi vào khó khăn nhanh hơn trong giai đoạn hiện nay. Tuy nhiên, cũng vì phòng thủ bởi Covid-19 nhiều doanh nghiệp đã đẩy mạnh tái cấu trúc dự án khiến sự rủi ro từ nguồn cung ở giai đoạn này dường như không lớn bằng chu kỳ trước đó.

Trong khi đó, về nguồn cung, 3 năm qua, Chính phủ đã có sự rà soát mạnh mẽ về nguồn cung, trong năm 2022 cả thị trường TP.HCM và Hà Nội, mỗi thị trường có không vượt quá 10 dự án chào bán mới, với số lượng sản phẩm không vượt quá 10.000 căn.

Trong khi mỗi năm tăng trưởng dân số tại hai đô thị này từ 500-700 nghìn người. Với lượng nguồn cung dưới 10.000/năm, cung cầu đang lệch pha rất nhiều. Quả bong bóng không lớn, không có khả năng phình to và vỡ như thời kỳ cũ. Bởi nguồn cung hàng hoá không có để tạo ra bong bóng.

Theo ông Đỗ Quý Duy – nhà sáng lập Câu lạc bộ Nhà đầu tư bất động sản NAC, bài học về chính sách tiền tệ từ giai đoạn trước được rút ra và điều chỉnh cho giai đoạn hiện tại khiến thị trường giảm tốc trong ngắn hạn nhưng đảm bảo ổn định lâu dài. Gần như giao dịch được khóa chặt và đa số khách hàng không thể tiếp cận được các gói vay về mặt tín dụng kể cả là khách hàng cá nhân, doanh nghiệp, thậm chí là khách hàng VIP.

Cũng theo ông Duy, chúng ta nhìn thấy ngân hàng nhà nước có 2 lần điều chỉnh về lãi suất điều hành, gây ra tỉ giá tăng cao, khiến việc cân bằng ngoại hối giữa Việt Nam và nước ngoài tiệm cận nhau, gây ra sự khó khăn nhất định trong hoạt động của các doanh nghiệp xuất nhập khẩu. Đổi lại thì chúng ta đang kiểm soát lạm phát tốt.

“Tôi tin những quyết sách của Chính phủ vừa qua là tiền đề giúp cho thị trường bất động sản trong tương lai ngắn được điều chỉnh, trong trung hạn và dài hạn thị trường bền vững hơn, tốt hơn, phục vụ được đa số người tiêu dùng”, ông Duy kỳ vọng.

So sánh giữa hai chu kỳ khó khăn của bất động sản nhiều chuyên gia cho rằng tình hình hiện tại đỡ hơn rất nhiều so với trước đó. Thị trường hiện nay chỉ là giai đoạn sàng lọc những vấn đề rủi ro, nhất là trái phiếu. Lãnh đạo các doanh nghiệp buộc phải tái cơ cấu lại tổ chức, sản phẩm, hoạt động tài chính để chọn được các hướng đi an toàn hơn.

Dưới góc nhìn chuyên gia kinh tế – tài chính, TS. Đinh Thế Hiển cho rằng các doanh nghiệp bất động sản hiện nay cần tái cấu trúc hoạt động kinh doanh. Nếu đi vay thêm vốn từ ngân hàng hoặc phát hành trái phiếu mà vẫn không bán được hàng, tỷ lệ nợ sẽ càng tăng, sức ép tài chính sẽ lớn hơn nhiều.

“Doanh nghiệp cần chọn tái cấu trúc bằng cách “hy sinh” dự án, lĩnh vực không phải cốt lõi để thu gọn tài chính, giảm nợ vay, chỉ tập trung một vài dự án chủ lực của mình để phát triển”, ông Hiển nói.

Còn theo TS. Sử Ngọc Khương - Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam - cho rằng, thị trường hiện nay đang khó khăn. Một trong vướng mắc hiện tại nằm ở quy định về thu hút vốn. Quy định này gây khó cho người tiêu dùng vì họ sẽ phải tích lũy nhiều hơn, trả lãi nhiều hơn cho giấc mơ an cư lạc nghiệp ở hai thành phố lớn là Hà Nội và TPHCM.

Tham gia thị trường vào năm 2008, ông Phạm Lâm, Giám đốc Điều hành DKRA Group, cho biết, tình hình lúc đó còn khủng khiếp hơn hiện nay rất nhiều. Thế nên ông nhận định, thị trường chỉ đang sàng lọc, đây là thời điểm lãnh đạo các doanh nghiệp cơ cấu lại tổ chức và chọn các hướng đi an toàn hơn.

Theo ông Đỗ Quý Duy, mặc dù thị trường bất động sản đang có nhiều khó khăn nhưng dường như trong nguy vẫn có cơ. Song, để nhìn nhận chính xác câu chuyện giảm giá của bất động sản thời điểm này, còn tùy thuộc vào từng sản phẩm, từng khu vực. Bởi có những sản phẩm, chủ đầu tư là những đơn vị phát hành phải chi trả phí đầu vào rất cao ở năm 2020 - 2021, cho nên giá bán không thể giảm sâu.

“Với những thị trường thứ cấp có tính sốt nóng trong giai đoạn vừa rồi khiến thị trường tăng trưởng 60 - 80%, cá biệt 100% trong vòng một năm, trong khi không có nhiều hạ tầng hỗ trợ, đặc biệt nhóm đối tượng tham gia thị trường đa số là đầu cơ lướt sóng thì mức giá giảm 20-30% tôi cho là vẫn nên cân nhắc”, ông Duy nói.

Theo ông Duy, thị trường sẽ mất từ 1,5 năm đến 2 năm để có sự điều chỉnh và đang ở trong 1/3 của giai đoạn điều chỉnh đầu tiên.

Nhận định về phân khúc nào sẽ giảm giá sâu nhất trong bối cảnh hiện nay, vị chuyên gia cho rằng, khi thị trường đang khó khăn, những sản phẩm không vay được ngân hàng sẽ “bể” đầu tiên. Tiếp đó là những sản phẩm mang tính chất đầu cơ cao, diện tích lớn, đơn giá rẻ và không vay được ngân hàng sẽ là những sản phẩm đầu tiên bị điều chỉnh giá. Nguyên nhân là khi thị trường phát triển, đây sẽ là những sản phẩm đầu tiên có sự tăng trưởng nhiều nhất.

Với những nhà đầu tư muốn tham gia thị trường trong giai đoạn nhiều biến động này, ông Duy khuyên, trong vòng 1-1,5 năm tới, nhu cầu sử dụng thực tế bất động sản sẽ cao hơn nhu cầu đầu tư, đầu cơ.

Do vậy, với nhà đầu tư không chuyên hoặc bán chuyên, có thể sử dụng vốn thực tế của mình để mua những sản phẩm có nhu cầu sử dụng thực như mua đi bán lại những chung cư có giá tốt, vị trí tốt; nhà mặt phố, nhà liền kề nội đô giá chưa tăng quá nhiều và vẫn có khả năng sử dụng thực tế.

Bên cạnh đó là những sản phẩm vùng ven với điều kiện có thể khai thác được trong ngắn hạn 3-6 tháng, giá vốn hợp lý, chưa bị tăng ảo trong giai đoạn vừa rồi. “Nhu cầu này trong 1-1,5 năm tới sẽ lên ngôi, thay thế nhu cầu đầu cơ trong giai đoạn 2020 - 2021”, ông Duy nhấn mạnh.

Ở một chia sẻ mới đây, ông Nguyễn Thọ Tuyển nhận định, giữa lúc thị trường bị tắc vốn, nhu cầu đầu tư bão hoà, nhu cầu đầu cơ biến mất, bất động sản “phòng thủ” lên ngôi. Bất động sản "phòng thủ" là bất động sản phục vụ nhu cầu thật như: căn hộ, khu công nghiệp, phụ trợ khu công nghiệp có nhiều tiềm năng phát triển; Bất động sản đầu cơ - dựa vào qui hoạch, phân lô tách sổ,.. để đầu cơ thổi giá sẽ hết đất diễn vì pháp lý siết chặt, dòng tiền không còn dễ dãi. Bất động sản "triệu đô" sẽ nghỉ ngơi một thời gian nữa. Vì đây là những bất động sản nghỉ dưỡng có tổng giá trị cao.

Đồng quan điểm, bà Trang Bùi - Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam cho biết, thị trường sắp tới sẽ tập trung vào sản phẩm cho người dùng ở thực, đòi hỏi các góc nhìn xa hơn chứ không chỉ là bán một căn nhà. Các chủ đầu tư dành được khách hàng bằng cách nhìn xa hơn, cần đảm bảo pháp lý về lâu dài cho sản phẩm.

Nhiều chuyên gia nhận định, những chính sách mới liên quan khung giá đất, đánh thuế bất động sản, pháp lý dự án... được dự báo sẽ mang đến những tác động lớn với thị trường bất động sản 2023.

Cụ thể, Nghị định số 42/2022/NĐ-CP của Chính phủ về việc cung cấp thông tin và dịch vụ công trực tuyến của cơ quan Nhà nước ban hành ngày 24/6/2022, có hiệu lực từ ngày 15/8/2022 quy định rõ việc sử dụng thông tin dữ liệu thị trường nhà ở. Nghị định nêu rõ hình thức khai thác, sử dụng cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản, gồm: Dữ liệu online từ cổng thông tin của hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản (đường link: https://www.batdongsan.xaydung.gov.vn) hoặc qua cổng thông tin điện tử của các Sở xây dựng. Nghị định cũng yêu cầu các chủ đầu tư dự án bất động sản phải cung cấp thông tin, dữ liệu về dự án, sản phẩm đủ điều kiện giao dịch và lượt giao dịch cho các Sở xây dựng (gồm: Thông tin kê khai, cơ cấu sản phẩm bất động sản, điều kiện chuyển nhượng của dự án…), nhằm minh bạch thông tin thị trường, tạo niềm tin cho nhà đầu tư.

Nghị Quyết 18-NQ/TW về "Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao" được Ban Chấp hành Trung ương ban hành ngày 16/6/2022, hướng tới bảo đảm hài hòa lợi ích của người dân, nhà đầu tư và Nhà nước trong quản lý và sử dụng đất, giảm thiểu tiêu cực, lãng phí, tranh chấp, khiếu kiện liên quan đến đất đai. Qua đó, góp phần thúc đẩy sự phát triển kinh tế xã hội của đất nước; đồng thời, giúp quyền lợi của người dân được đảm bảo hơn, việc sử dụng đất linh hoạt hơn, tiếp tục thực hiện cơ chế tự thoả thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại.

Nghị Định 65/2022/ND-CP của Chính phủ ban hành ngày 16/9/2022 sửa đổi bổ sung Nghị định 153/CP về chào bán trái phiếu riêng lẻ, nhằm tăng trách nhiệm của nhà đầu tư khi mua trái phiếu doanh nghiệp, như nhà đầu tư phải đọc bản công bố thông tin và tự ký xác nhận việc tiếp nhận đầy đủ những thông tin doanh nghiệp công bố và chịu trách nhiệm về việc đầu tư trái phiếu doanh nghiệp. Nghị định 65/CP còn giúp thị trường trái phiếu trong nước minh bạch thông tin huy động được nguồn vốn trung và dài hạn hiệu quả trên thị trường, tạo cơ hội cho các doanh nghiệp BĐS có năng lực, uy tín huy động vốn để triển khai các dự án chất lượng, khơi thông nguồn cung.

Khi đó thị trường bất động sản sẽ minh bạch và lành mạnh hơn rất nhiều, và nhờ thế, các đòn bẩy tài chính sẽ phát huy tối đa tác dụng tích cực của chúng. Bên cạnh đó, thị trường BĐS VN sẽ được hỗ trợ bởi nhiều yếu tố cơ bản. Đó là GDP tiếp tục đà tăng trưởng bền vững khi GDP năm 2019 là 7%, dự kiến năm 2022 đạt 7,5%.

Theo ông Trần Minh Hoàng, Phó Tổng thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), với những khó khăn khá lớn trong ngắn hạn về dòng tiền và trong một môi trường pháp lý đang dự báo có nhiều thay đổi, các doanh nghiệp địa ốc Việt Nam đang đứng trước ngã ba đường, dẫn đến sự thanh lọc hoặc lựa chọn con đường phát triển bền vững.

Đối với các chủ đầu tư cần sớm tái cấu trúc nguồn vốn, giảm tỷ trọng vay nợ, tái định hướng từ phát triển nóng chú trọng quy mô sang phát triển chiều sâu tập trung vào sản phẩm và cạnh tranh.

Còn đối với doanh nghiệp dịch vụ, người môi giới bất động sản cần kịp thời nắm bắt các quy định hành nghề mới, tập trung nâng cao năng lực chuyên môn, đạo đức hành nghề của nhân viên, tăng cường hiểu biết pháp luật, hướng đến lợi ích khách hàng bền vững thay cho việc quá chú trọng doanh số, thu nhập trong ngắn hạn mà bỏ rơi quyền lợi khách hàng trong dài hạn.

Nhận định về thị trường trong thời gian tới và “mách nước” cho người có nhu cầu mua bất động sản, TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cho biết, từ nay đến cuối năm 2022, thị trường sẽ không có nhiều biến động, nguồn cung mới cũng không nhiều. Nguồn cung tại TP.HCM và Hà Nội sẽ không đột biến, tính thanh khoản cũng thấp…, nhưng giá nhà sẽ tiếp đà tăng. Đây sẽ là yếu tố thúc đẩy thị trường bất động sản vùng ven, giải quyết bài toán nhà ở cho phần lớn người lao động.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng, thông thường quý cuối năm thường là mùa cao điểm với bất động sản nhưng trước diễn biến lãi suất tăng, tín dụng hẹp cửa, tâm lý tiêu dùng yếu, rất khó phán đoán thanh khoản của thị trường thời điểm cuối năm.

“Khó khăn vẫn tiếp tục bủa vây cả doanh nghiệp lẫn người tham gia thị trường và tình trạng này có thể kéo dài sang năm 2023 nếu cơn khát vốn chưa được giải tỏa”, ông Quốc Anh nói.

Nội dung: An Nhiên

Thiết kế: Quang Anh