Theo Báo cáo thị trường BĐS quý III/2022 với chủ đề "Đầu tư thận trọng - củng cố nền tảng" của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) được công bố mới đây cho thấy, nền kinh tế Việt Nam 9 tháng năm 2022 khởi sắc trên hầu hết các ngành, lĩnh vực. GDP 9 tháng năm 2022 tăng 8,83% so với cùng kỳ năm trước, mức tăng cao nhất trong một thập kỷ qua. Kim ngạch xuất khẩu, giải ngân vốn FDI, thu ngân sách, số lượng doanh nghiệp thành lập mới và quay trở lại hoạt động… đều có kết quả khả quan nhờ Chính phủ triển khai quyết liệt, tích cực các nhiệm vụ, giải pháp để phục hồi, phát triển kinh tế-xã hội sau đại dịch COVID-19.
Tuy nhiên, tình hình kinh tế thế giới sẽ tiếp tục khó khăn. Tăng trưởng toàn cầu năm 2022 và 2023 được các tổ chức quốc tế dự báo sẽ hạ thấp đáng kể so với thời điểm đầu năm 2022; lạm phát duy trì ở mức cao, nhất là ở châu Âu và Mỹ; xu hướng tăng lãi suất, chính sách thắt chặt tiền tệ và nguy cơ suy thoái toàn cầu...
Dữ liệu của VARS cho thấy, nguồn cung BĐS đang có xu hướng giảm rõ rệt. Nguồn cung trên thị trường chủ yếu thuộc phân khúc trung, cao cấp với mức giá không phù hợp với đa số người dân có nhu cầu ở thực.
Tỉ lệ hấp thụ trong quý III/2022 chỉ đạt 33,5%, giảm mạnh so với giai đoạn nửa đầu năm; lượng giao dịch giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm trước. Dòng vốn BĐS gặp khó và lãi suất tăng khiến nhà đầu tư do dự trong các quyết định đầu tư.
Theo VARS, giá BĐS có dấu hiệu chững lại, tình hình giao dịch có dấu hiệu sụt giảm, nhưng thị trường BĐS chưa rơi vào suy thoái bởi sự quan tâm và nhu cầu vẫn ở mức cao. Hiện tượng sốt đất, bong bóng gần như không còn xuất hiện, hoạt động đầu cơ giai đoạn này gần như bị triệt tiêu.
"Việc sử dụng đòn bẩy tài chính mua nhà để đầu tư phải được tính toán một cách thận trọng, hướng vào những sản phẩm phục vụ nhu cầu thực trên nền tảng cân nhắc kỹ càng những biến số vĩ mô, địa chính trị xung quanh, đề phòng thị trường sẽ có những diễn biến tiêu cực", VARS khuyến cáo.
Theo nhận định của VARS, chính sách đẩy mạnh giải ngân đầu tư công, trong đó, nhóm dự án hạ tầng chiếm tỉ trọng lớn sẽ tạo ra nhiều khu kinh tế, du lịch, đô thị... kéo theo đó sẽ là nhu cầu về nhà ở, nghỉ dưỡng, dịch vụ, văn phòng, đặc biệt là phân khúc BĐS công nghiệp trong xu thế chuyển dịch các cơ sở công nghiệp của các tập đoàn đa quốc gia của thế giới.
Trước những khó khăn mà thị trường, đặc biệt là các doanh nghiệp BĐS đang phải đối mặt, vào sáng ngày 8/11/2022 Chính phủ đã tổ nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS. Cuộc họp do Phó Thủ tướng Chính phủ Lê Minh Khái chủ trì.
11 doanh nghiệp BĐS khu vực phía Nam được Văn Phòng Chính phủ mời họp bao gồm: Tập đoàn Novaland, Tập đoàn Phú Mỹ Hưng, Tổng Công ty đầu tư và phát triển công nghiệp Becamex, Tập đoàn Hưng Thịnh, Công ty cổ phần Đầu tư IMG, Công ty địa ốc Hoàng Quân, Tập đoàn Himlam, Công ty cổ phần Đại An, Tập đoàn Phú Cường, Tập đoàn Sơn Kim Land, Tổng Công ty cổ phần Đầu tư phát triển xây dựng (DIC), Tập đoàn Khang Điền và Hiệp hội bất động sản TP. HCM.
Trong kiến nghị mới đây gửi Thủ tướng Chính phủ, (HoREA) cho rằng, hiện nay thị trường BĐS đang rất khó khăn, đứng trước khả năng có thể rơi vào suy thoái nếu Nhà nước không sớm ban hành các giải pháp điều chỉnh, hỗ trợ kịp thời và hiệu quả.
Theo HoREA, hiện nay đã có một số tập đoàn, doanh nghiệp BĐS cũng đang rất khó khăn; lợi nhuận sụt giảm mạnh, thậm chí bị lỗ; một số cổ phiếu BĐS “nằm sàn”, đặc biệt là “rủi ro” khi bị sụt giảm sâu thanh khoản có thể bị mất thanh khoản, thể hiện qua việc một số tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản đang phải thực hiện các biện pháp “đau đớn” để tồn tại.
HoREA cho biết, một số tập đoàn, doanh nghiệp BĐS đang thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh (dừng, đình hoãn hoạt động đầu tư, thi công xây dựng một số dự án, công trình; dừng triển khai các dự án mới; dừng phát hành cổ phiếu tăng vốn; dừng IPO…), mà điều này sẽ tác động đến sự phục hồi và tăng trưởng của nền kinh tế, trực tiếp làm giảm nguồn thu ngân sách Nhà nước.
Trong bối cảnh khó khăn cùng cực, các doanh nghiệp BĐS đã phải tinh giản tối đa bộ máy, giảm lực lượng lao động (thậm chí có tập đoàn giảm đến 50% lực lượng lao động) tác động đến vấn đề an sinh xã hội, tác động đến nhiều hộ gia đình, hoặc phải giảm lương tác động đến cuộc sống của nhiều người lao động.
Mặt khác, do tắc nguồn vốn tín dụng, nguồn vốn trái phiếu và tắc cả nguồn vốn huy động từ khách hàng, nên một số tập đoàn, doanh nghiệp BĐS “đói vốn” nên phải vay vốn ngoài xã hội (tín dụng đen) với lãi suất rất cao, đầy rủi ro, hoặc phải bán bớt tài sản, dự án hoặc bán sản phẩm bất động sản, nhà ở với chiết khấu sâu (thậm chí đến 40% giá hợp đồng) tạo ra cơ hội cho khách hàng mua với giá rẻ hơn, nhưng cũng tiềm ẩn rủi ro do là sản phẩm hình thành trong tương lai.
Bên cạnh đó, việc bán dự án với “giá hời” có thể tạo lợi thế cho các nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh, trong đó có nhà đầu tư nước ngoài có cơ hội “thâu tóm” có thể làm mất đi lợi thế của các doanh nghiệp trong nước đang thống lĩnh thị trường bất động sản hiện nay.
Ở góc độ doanh nghiệp, ông Bùi Xuân Huy – Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Novaland cho biết, cho rằng trước những khó khăn chung của thị trường, doanh nghiệp (DN) phải tái cấu trúc, rà soát lại các hoạt động kinh doanh và tập trung vào mảng kinh doanh lõi.
Theo ông Huy, thị trường hiện nay diễn biến theo hướng không thuận lợi cho nhiều ngành, đặc biệt là ngành BĐS với khó khăn hàng đầu là siết tín dụng đối với người mua nhà và rất khó để các nhà phát triển BĐS tiếp cận các nguồn vốn.
Tập thể DN chúng tôi phải đối diện với sự thật và có những sự điều chỉnh. Cụ thể, tại thời điểm này, Novaland sẽ tái cấu trúc, rà soát lại tất cả các hoạt động kinh doanh. Chúng tôi sẽ tập trung vào kinh doanh lõi là đầu tư, phát triển BĐS. Chúng tôi cũng sẽ tiết giảm chi phí nhằm tạo ra các sản phẩm phù hợp với diễn biến hiện tại, nhằm tối ưu hóa lợi nhuận cho khách hàng.
Nói về tình hình cắt giảm nhân sự tại Novaland, ông Huy nói với những dự án chuẩn bị tung ra trong năm sau và năm sau nữa, hiện Novaland đã có lực lượng nhân sự rồi bởi nhân sự sẽ đi theo dự án. Do đó, công ty quyết định tạm dừng nhân sự cho các dự án mà chúng tôi quyết định chuyển chiến lược phát triển sau này. Đây là giải pháp tình thế để giải quyết những việc trước mắt.
“Trong xây dựng, có rất nhiều hạng mục mà năm vừa rồi chúng tôi đã đầu tư khá nhiều, vượt tiến độ rất xa. Buộc chúng tôi phải điều tiết cho vừa đủ, vừa đúng và phù hợp với thị trường hiện tại”, vị chủ tịch Novaland nhấn mạnh.
Theo ông Lê Hoàng Châu (chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM – HoREA), doanh nghiệp đang phải đối diện khó khăn cả pháp lý lẫn vốn
Từ đầu năm đến nay, thị trường BĐS vẫn còn gặp nhiều khó khăn, thách thức do nhiều nguyên nhân, trong đó có nguyên nhân bắt nguồn từ một số vướng mắc về thể chế pháp luật và khâu thực thi pháp luật. Điều này thể hiện qua việc hơn 100 dự án BĐS, nhà ở thương mại của hơn 80 DN dừng triển khai thực hiện, trong đó có 64 dự án sử dụng đất có nguồn gốc đất công hoặc do cổ phần hóa trước đây. Thị trường cũng xuất hiện dấu hiệu "lệch pha tín dụng" khi người mua nhà và nhà đầu tư thứ cấp khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng, mà nếu được vay thì phải chịu lãi vay cao.
Đặc biệt, DN BĐS và nhà đầu tư có thể ngày càng khó tiếp cận nguồn vốn trái phiếu DN riêng lẻ. Cụ thể, trong tám tháng đầu năm, nhóm DN BĐS chỉ phát hành trái phiếu DN riêng lẻ đạt giá trị hơn 47.000 tỉ đồng, giảm mạnh so với cùng kỳ năm 2021. Có thể từ nay đến năm 2023, một số DN có nhu cầu huy động vốn trái phiếu nhưng chưa thể đáp ứng được ngay.
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Chí Thanh (phó chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam – VARS) cho rằng, đã quý 4 rồi, hầu hết các ngân hàng đã chạy hết hạn mức (room) tín dụng, chỉ một số ngân hàng được tăng room có thể tiếp tục cho vay. Vẫn có số ít dự án vay được vốn từ ngân hàng còn room tín dụng. Nhưng thực tế trên thị trường hiện nay đang có những chủ đầu tư không may mắn, không tiếp cận được vốn. Bài toán dòng tiền với BĐS cực kỳ quan trọng. Nhiều "ông" có thể chết trên đống tài sản. Dự án đang chạy thì cần được "bơm vốn" như vậy người dân mới dám bỏ tiền vào mua nhà. Nhiều DN làm tốt nhưng dòng tiền yếu nên gặp khó khăn.
Hàng tồn BĐS trên thị trường chiếm tỉ lệ thấp nhưng cũng không phải là nhỏ. Các chủ dự án BĐS phải xem lại giá bán quá cao hiện nay. Phải điều chỉnh giảm giá bán xuống để tăng khả năng hấp thụ.
Đầu tiên phải kể đến trường hợp của Công ty Cổ phần Tập đoàn Đất Xanh (Mã CK: DXG) khi doanh nghiệp dự kiến dời lịch mở bán dự án Gem Riverside sang năm 2023.
Cụ thể, trong báo cáo cập nhật tình hình kinh doanh của Công ty Cổ phần Tập đoàn Đất Xanh, Công ty Chứng khoán Chứng khoán Bản Việt (VCSC) dự báo điều chỉnh giảm kết quả kinh doanh cả năm 2022 của doanh nghiệp.
Theo đó, VCSC cho biết lợi nhuận trong quý cuối năm của DXG có thể được đóng góp từ việc bàn giao dự án Gem Sky World (Long Thành, Đồng Nai) và Opal Skyline (Bình Dương). Trong đó, dự án ở Bình Dương đã cất nóc vào tháng 6 và dự kiến bắt đầu bàn giao vào tháng 11.
Đối với hoạt động môi giới, VCSC cho rằng mảng kinh doanh này của DXG có thể gặp nhiều thách thức trong quý IV do ảnh hưởng sự chững lại của thị trường bất động sản, nhiều doanh nghiệp trì hoãn mở bán dự án do dư địa tăng trưởng tín dụng cho ngành bất động sản bị hạn chế, cũng như lãi suất tăng trong thời gian qua.
VCSC dẫn lời chia sẻ của ban lãnh đạo DXG cho biết, doanh nghiệp dự kiến mở bán lại dự án Gem Riverside sang năm 2023 thay vì đầu quý IV/2022 như kế hoạch trước đây do thị trường BĐS đang chững lại.
Về dự án Gem Riverside (phường An Phú, TP Thủ Đức), đây là dự án gồm 12 block với khoảng 3.200 căn hộ.
Theo VCSC, Gem Riverside sẽ đóng góp khoảng 60% dự báo doanh số bán hàng năm 2022 là 6.900 tỷ đồng (tăng 58% so với cùng kỳ năm trước), VCSC cũng cho rằng có khả năng điểu chỉnh giảm đáng kể đối với dự báo doanh số bán hàng năm 2022 dù cần thêm đánh giá chi tiết.
Liên quan đến dự án này, Công ty Chứng khoán KB (KBSV) từng dự báo dự án này sẽ mở bán với số lượng khoảng 2.200 căn, đóng góp đáng kể vào giá trị presales năm 2022 - 2023 và sẽ bắt đầu bàn giao, ghi nhận doanh thu trong năm 2024 với tổng doanh thu khoảng 20.000 tỷ đồng.
Trước đó, tại buổi gặp gỡ với nhà đầu tư hồi cuối tháng 3, ông Dương Văn Bắc, Phó Tổng Giám đốc Tập đoàn Đất Xanh, cho biết Gem Riverside là một trong 6 dự án nằm trong kế hoạch mở bán của doanh nghiệp trong năm nay. Theo vị lãnh đạo này, Gem Riverside trước đây có một nút thắt. Về cơ bản, pháp lý dự án đã hoàn tất và sớm được mở bán trở lại. Đất Xanh nâng cấp cấu trúc sản phẩm và giá trị phát triển dự án theo đó tăng lên 21.000 tỷ đồng.
Không chỉ có Đất Xanh, CTCP Đầu tư Nam Long (Mã CK: NLG) cũng lùi lịch mở bán hai dự án ở Đồng Nai và một dự án ở Cần Thơ để chờ tín hiệu tốt hơn từ thị trường. Cụ thể, tại Đồng Nai, doanh nghiệp này dự kiến chào bán dự án Izumi City (tên thương mại của dự án Dong Nai Waterfront) và Paragon Đại Phước vào đầu năm 2023, lùi lại lịch so với dự kiến ban đầu. Tại Cần Thơ, dự án đất nền của đơn vị này cũng đang có kế hoạch dời lộ trình mở bán sang năm 2023 thay vì cuối năm nay.
Trong khi đó tại Tp.HCM và Long An, đơn vị này vẫn mở bán phân khu Ehome South Gate (giai đoạn 2) tại Bến Lức, Long An với dòng căn hộ giá 1 tỉ đồng/căn, thanh khoản khá tốt trong bối cảnh thị trường hiện tại. Còn tại Tp.HCM, Nam Long vẫn có kế hoạch ở bán giai đoạn tiếp theo dòng căn hộ tại KĐT Mizuki Park và Akari City.
Hay như trường hợp của Công ty Cổ phần Địa ốc Phú Long, thông báo đã chính thức mở bán vào tháng 9/2022, đến nay hoạt động truyền thông của dự án Essensia Nam Sài Gòn (thuộc KĐT Dragon City) của Địa ốc Phú Long vừa triển khai vừa chờ tín hiệu tốt lên của thị trường BĐS. Được biết, giá mỗi m2 căn hộ giai đoạn 1 tại đây từ khoảng 55 triệu đồng/m2.
Tương tự, dự kiến sẽ chào sân dự án The Gio Riverside vào cuối năm nay, nhưng sau đó, CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản An Gia (Mã CK: AGG) lại lùi kế hoạch ra hàng (chưa tiết lộ rõ thời gian). Được biết, đây là dự án trong phân khúc căn hộ tầm trung với mức giá dưới 2 tỷ đồng.
Tại Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (Mã CK: KBC), Khu đô thị Tràng Cát và Khu đô thị Phúc Ninh của doanh nghiệp này khả năng cao sẽ lỗi hẹn trong năm nay.
Cụ thể, theo thông tin từ VDSC, quy hoạch 1/500 mới của KĐT Tràng Cát chưa thể hoàn thành do đang đợi phê duyệt quy hoạch chung giai đoạn 2021-2025 của TP Hải Phòng. Dựa trên tiến độ về pháp lý, VDSC cho rằng việc Kinh Bắc dự kiến bàn giao và ghi nhận 30 ha trong năm nay là khó thực hiện bởi các thủ tục chuyển nhượng phải mất ít nhất khoảng 3-6 tháng.
Đối với KĐT Phúc Ninh, Kinh Bắc đã mở bán ra thị trường và đưa vào hoạt động giai đoạn 1. Giai đoạn 2 có 10/22 ha thương phẩm và đã bán được gần 8 ha. VDSC thông tin tại dự án này còn phần diện tích 27/45 ha vẫn chưa nộp tiền sử dụng đất nên khả năng doanh nghiệp chưa thể tiến hành bàn giao trong năm nay…
Có thể thấy, dù thị trường đã “vào mùa” bán hàng nhưng nhiều chủ đầu tư vẫn khá dè dặt trong việc mở bán, giới thiệu sản phẩm đề chờ đợi tín hiệu tốt hơn do thanh khoản thị trường hiện đang rất khó khăn,…
Chuyên gia bất động sản Phan Công Chánh nhận định, từ nay đến cuối năm, thị trường vẫn sẽ phụ thuộc vào việc điều hành kinh tế vĩ mô, nhất là tình trạng lạm phát, room tín dụng, sửa luật liên quan đến bất động sản… Quan trọng hơn, thị trường chưa cho thấy có động lực để khởi sắc.
Theo các chuyên gia, từ nay đến cuối năm, thị trường BĐS vẫn sẽ phụ thuộc vào việc điều hành kinh tế vĩ mô, nhất là tình trạng lạm phát, room tín dụng, sửa luật liên quan đến BĐS… Thậm chí, phải mất cả năm 2023, thị trường BĐS mới hồi phục trở lại.
“Nếu năm 2023, chính sách tín dụng không thực sự cởi mở, thị trường BĐS sẽ tiếp tục chìm vào khó khăn. Thanh khoản BĐS tiếp tục lao dốc. Khi đó, một số phân khúc, doanh nghiệp sẽ gặp khó thực sự về dòng tiền. Vì thế, điều cốt lõi lúc này là xem xét tín dụng cho thị trường BĐS. Với nhà đầu tư, nên hạn chế vay và luôn dự phòng một khoảng thời gian thanh khoản dài hơn. Với người mua nhà để ở, chi phí lãi vay có xu hướng gia tăng, nên các chính sách bán hàng của chủ đầu tư sẽ là các yếu tố quan trọng để cân nhắc quyết định và lựa chọn”, Chuyên gia CBRE Việt Nam nhấn mạnh.
Quay trở lại với Hội nghị tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường bất động sản do Văn phòng Chính phủ tổ chức ngày 8/11, nhiều đại biểu đánh giá tình hình hoạt động của các doanh nghiệp BĐS nhìn chung đang rất khó khăn. Do vậy, rất cần các giải pháp điều chỉnh, hỗ trợ kịp thời và hiệu quả từ phía Nhà nước…
Cụ thể, nhiều đại biểu cho rằng trong bối cảnh hiện nay, giải pháp lớn nhất, bao quát nhất và có tính quyết định nhất là thực hiện Nghị quyết 18-NQ/TW ngày 16/06/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng “Đến năm 2023 phải hoàn thành sửa đổi Luật Đất đai 2013 và một số luật liên quan, đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất” nhằm “phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững”, góp phần thực hiện mục tiêu đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao vào năm 2045.
Đi đôi với việc hoàn thành sửa đổi Luật Đất đai 2013 và “một số luật liên quan” trong năm 2023 gồm Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Đấu thầu, Luật Giá, Luật Phòng, chống rửa tiền, các doanh nghiệp đề nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội và Chính phủ đồng thời xem xét sửa đổi Luật Quy hoạch đô thị, Luật Xây dựng, Luật Đấu giá tài sản, Luật Thuế GTGT, Luật Thuế TNDN, Luật Đầu tư, Bộ Luật Dân sự… để đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất.
Đề cập đến vấn đề này, lãnh đạo Bộ Xây dựng cho biết cơ quan này đã kiến nghị các Bộ, ngành theo chức năng, nhiệm vụ được giao khẩn trương nghiên cứu, hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan đến lĩnh vực BĐS; Nghiên cứu, đề xuất giải pháp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, cương quyết cắt giảm thủ tục hành chính không cần thiết trong thủ tục đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư, quyết định đầu tư và cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư các dự án nhà ở, bất động sản để hỗ trợ, tăng nguồn cung cho thị trường…
Ngoài ra, Bộ cũng yêu cầu các địa phương khẩn trương rà soát lập danh mục các dự án BĐS trên địa bàn, đánh giá cụ thể lý do, nguyên nhân đối với các dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư nhưng chưa triển khai hoặc chậm triển khai. Trên cơ sở đó, tập trung tháo gỡ khó khăn vướng mắc về pháp lý, thủ tục chuẩn bị đầu tư dự án...
Với các giải pháp đưa ra, nhiều ý kiến nhận định nếu các Bộ, ngành, địa phương thực hiện đồng bộ thì thị trường BĐS sẽ dần cải thiện, ổn định, hướng tới mục tiêu phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.
Về vấn đề dòng vốn đối với doanh nghiệp BĐS, Hiệp hội bất động sản TP.HCM đề nghị Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước xem xét nới trần (room) tín dụng thêm khoảng 1 - 2% để có thêm nguồn vốn tín dụng khoảng 100.000 - 200.000 tỷ đồng, nhằm hỗ trợ cho nền kinh tế trong giai đoạn cao điểm cuối năm.
Đề nghị Bộ Tài chính và Chính phủ xem xét, tạo điều kiện cho nhà đầu tư cá nhân không phải là nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp được đầu tư, mua trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ với một tỷ lệ nhất định.
Đặc biệt, cần kết luận dứt điểm các dự án sử dụng quỹ đất có nguồn gốc đất công, hoặc do cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước bị dừng triển khai từ năm 2017 đến nay để tăng nguồn cung nhà ở và tháo gỡ khó khăn cho các doanh nghiệp là chủ đầu tư dự án.
HoREA cũng kiến nghị UBND TP.HCM tiếp tục chỉ đạo các Sở, ngành tập trung tháo gỡ “vướng mắc” cho 116 dự án bất động sản trên địa bàn thành phố. Đồng thời đề nghị Bộ Xây dựng trình Chính phủ xem xét lựa chọn khoảng 10 tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản lớn có nhiều dự án bị vướng mắc pháp lý (đang phải dừng triển khai) để tập trung tháo gỡ, tạo niềm tin và “cú huých” cho thị trường.
Nội dung: An Nhiên
Thiết kế: Quang Anh