Đây chính là ý kiến đóng góp của ông Đoàn Văn Bình – Chủ tịch Tập đoàn CEO Group cho dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang được lấy ý kiến nhân dân (từ ngày 3/1 – 15/3/2023).
Đất đai có vai trò quan trọng đối với cuộc sống của con người và các hoạt động xã hội. Sau gần 08 năm tổ chức thi hành Luật Đất đai năm 2013, công tác quản lý đất đai đã đạt được những kết quả quan trọng, tạo hành lang pháp lý đồng bộ, chặt chẽ, khả thi cho việc khai thác nguồn lực, sử dụng hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả đất đai, phát triển các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, nhà ở đô thị; tăng đáng kể nguồn thu cho ngân sách, đóng góp tích cực cho việc phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh của đất nước.
Tuy nhiên, công tác quản lý và sử dụng đất còn tồn tại, hạn chế như: quy hoạch sử dụng đất chưa đảm bảo tính đồng bộ, chưa phù hợp với yêu cầu thực tế và định hướng phát triển kinh tế xã hội; nguồn lực đất đai chưa được khai thác, phát huy đầy đủ và bền vững; … Do đó, việc sửa đổi Luật Đất đai lần này là cần thiết để tháo gỡ những vướng mắc, hạn chế, tạo điều kiện khơi thông điểm nghẽn trong việc sử dụng tài nguyên quan trọng này phục vụ cho công cuộc phát triển đất nước.
Nhằm đóng góp ý kiến cho dự án Luật này, ông Đoàn Văn Bình – Chủ tịch Tập đoàn CEO Group cho rằng công tác quản lý đất thương mại dịch vụ đang tồn tại nhiều lỗ hổng dẫn đến lãng phí đất.
Cụ thể, ông Bình ví đất thương mại, dịch vụ chính là “con gà đẻ trứng kim cương” nhưng lại bị coi là “con nuôi” trong thể chế, luật pháp về đất đai tại nước ta.
Vậy tại sao, đất thương mại, dịch vụ lại được ví như “con gà đẻ trứng kim cương”?, Để trả lời cho câu hỏi này, vị chủ tịch CEO Group nhấn mạnh đến 6 lợi ích mà đất thương mại dịch vụ mang lại dành cho nhà nước so với đất ở như sau:
Thứ nhất, về sở hữu: Đất thương mại, dịch vụ là đất thuê nên mãi mãi là đất công. Hết vòng đời dự án, nhà nước thu hồi để giao dự án mới hoặc xem xét gia hạn. Điều này hoàn toàn khác với đất ở, khi nhà nước giao đất xây dựng nhà ở thì đất này trở thành đất sử dụng lâu dài của người dân.
Thứ hai, về tiền thuê đất: Hiện nay các địa phương thường thu tiền thuê đất trả tiền một lần trong suốt vòng đời dự án bằng khoảng 70% tiền sử dụng đất ở. Trong khi đất ở chỉ thu tiền sử dụng đất được một lần thì đất thương mại, dịch vụ có thể thu tiền thuê đất vô hạn lần theo vòng đời dự án. Như vậy, nhà nước sẽ có nguồn thu ổn định, lâu dài và có xu hướng tăng thêm từ việc thu tiền thuê đất thương mại, dịch vụ do giá đất tăng nhờ hạ tầng ngày càng được hoàn thiện.
Thứ ba, về thuế (Thuế VAT): Bất động sản trên đất thương mại, dịch vụ được đưa vào vận hành kinh doanh nên tạo ra nhiều doanh thu thường xuyên. Nhờ thế, nhà nước thu được nhiều thuế giá trị gia tăng từ việc khai thác, sử dụng đất; (ii) Thuế thu nhập doanh nghiệp và thuế thu nhập cá nhân: Bất động sản trên đất thương mại, dịch vụ mang lại các loại thuế này nhiều hơn.
Thứ tư, về việc làm: Bất động sản trên đất thương mại, dịch vụ tạo ra rất nhiều việc làm. Ông Bình lấy ví dụ, mỗi phòng khách sạn tiêu chuẩn 4-5 sao quốc tế tạo ra từ 1 đến 3 việc làm. Như vậy, một khách sạn 500 phòng tạo ra từ 500 đến 1.500 việc làm.
Thứ năm, về tác động lan tỏa: Kết quả nghiên cứu trong Đề tài khoa học “Bất động sản trong nền kinh tế Việt Nam – Vai trò và kiến nghị chính sách” của Hiệp hội bất động sản Việt Nam cho thấy bất động sản, mà chủ yếu bất động sản trên 2 loại đất trong nhóm đất phi nông nghiệp là đất ở và đất thương mại, dịch vụ lan tỏa đến 40 ngành nghề trong nền kinh tế. Riêng bất động sản trên đất thương mại, dịch vụ sử dụng đến khoảng 2.500 sản phẩm và dịch vụ của hầu hết các ngành kinh tế, nhỏ thì từ cái kim, sợi chỉ, lớn là thang máy, hệ thống điều hòa.
Cuối cùng là về hiệu quả sử dụng đất: Để chứng minh cho lợi ích này của đất thương mại, dịch vụ, ông Đoàn Văn Bình đưa ra các ví dụ cụ thể, như Dự án sử dụng 1.500 m2 đất tại đường Phạm Hùng, Nam Từ Liêm, Hà Nội làm văn phòng cho thuê và làm nhà ở chung cư với cùng các chỉ số cơ bản về quy hoạch như 27 tầng nổi, 2 tầng hầm, 20.000m2 sàn xây dựng để so sánh tính hiệu quả sử dụng đất. Có thể thấy, làm văn phòng tạo ra 50 tỷ đồng tiền thuê mỗi năm, nộp 5 tỷ đồng tiền thuế VAT, sử dụng 60 lao động thường xuyên, hiệu quả vòng đời dự án văn phòng gấp 3 lần so với làm chung cư.
Hay như Dự án sử dụng 11.603m2 tại khu đô thị phía Tây Hồ Tây, Tây Hồ, Hà Nội: Đây là dự án Trung tâm R&D của Samsung tại Việt Nam xây dựng trên đất TMD với quy mô đầu tư khoảng 220 triệu USD, được khởi công từ tháng 3/2020, tổng diện tích sàn 79.511 m2, gồm 3 tầng hầm và 16 tầng nổi. Đây là trung tâm R&D lớn nhất của Samsung trong khu vực Đông Nam Á cho đến thời điểm hiện tại. Trung tâm sẽ tuyển dụng tới 3.000 lao động.
Quay trở lại với câu chuyện “con đẻ và con nuôi” giữa đất thương mại, dịch vụ và đất ở. Theo quy định của pháp luật về đất đai, sử dụng đất phải đúng quy hoạch và đúng mục đích sử dụng đất. Theo đó, đất ở là để xây dựng nhà ở. Nhà chung cư có thể có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.
Tuy nhiên, nhìn vào thực tế hiện nay, đất ở lại thường được dùng đa công năng: Làm nhà ở, làm nhà ở kết hợp cửa hàng, siêu thị, văn phòng, nhà hàng, karaoke, hiệu cắt tóc, gội đầu, khách sạn, nhà nghỉ… tức là đất ở đang đóng thêm cả vai công năng của đất thương mại, dịch vụ.
Chính lý do này đã khiến nhiều người ta thường ví von, đất ở là “con đẻ” vì con đẻ thường được chiều chuộng. Còn đất thương mại, dịch vụ là “con nuôi” vì con nuôi, dù có làm rạng danh gia đình như thế nào cũng không được quan tâm đúng tầm.
Mặc dù nhìn thấy tầm quan trọng cũng như lợi ích mà đất thương mại, dịch vụ mang lại nhưng trong dự thảo đang lấy ý kiến nhân dân, các quy định về đất sản xuất kinh doanh, trong đó có đất thương mại, dịch vụ, được đề cập rất mờ nhạt, chưa xứng tầm với vai trò như nó vốn có hiện nay cũng như trong tương lai.
Chưa hết, nhằm thực hiện chiến lược phát triển kinh tế - xã hội giai đoạn 2021- 2030 đặt mục tiêu nâng tỷ trọng khu vực dịch vụ trong GDP lên trên 50%. Nghị quyết 18-NQ/TW về quản lý, sử dụng đất nêu: Có chính sách phù hợp với từng đối tượng, loại hình sử dụng đất để khơi dậy tiềm năng, phát huy cao nhất giá trị nguồn lực đất đai.
Những mục tiêu tham vọng này cũng như thực tiễn cuộc sống đang đặt ra yêu cầu bức thiết cần hoàn thiện việc quản lý, sử dụng đất thương mại, dịch vụ trong Luật Đất đai sửa đổi để khơi thông nguồn lực vô tận này phục vụ phát triển đất nước nhằm góp phần hiện thực hóa mục tiêu đưa Việt Nam trở thành nước phát triển, có thu nhập cao vào năm 2045.
Nhìn ra các quốc gia khác ở Đông Bắc Á như Nhật Bản, Hàn Quốc, Trung Quốc hay Đài Loan, Việt Nam mở cửa cho dịch vụ rất sớm vì đã xác định khu vực dịch vụ là động lực chính cho phát triển kinh tế về dài hạn. Do đó, chúng ta cần xây dựng một chiến lược phát triển thương mại, dịch vụ dài hạn, mà phải bắt đầu từ quy hoạch và chính sách đất đai.