Đánh giá cao những tín hiệu đánh giá tích cực từ Nghị quyết số 33/NQ-CP, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn nhận định: “Nghị quyết 33 thể hiện quyết tâm của Chính phủ trong việc bãi bỏ những điểm nghẽn của thị trường bất động sản, đặc biệt là về nguồn vốn và pháp lý”.

Theo ông Quốc Anh, doanh nghiệp bất động sản khó khăn sẽ được xem xét giải quyết nợ gốc, trả nợ, cơ cấu lại nhóm nợ. Chính phủ cũng yêu cầu Ngân hàng Nhà nước xem xét điều chỉnh phù hợp với hệ số rủi ro của các loại hình Bất động sản để có được lãi suất cho vay phù hợp với thị trường, tránh việc kiểm soát dòng vốn quá mức.

Ngoài ra, ông Nguyễn Quốc Anh cho hay nghị quyết nêu rõ mục tiêu quan trọng là thúc đẩy việc xử lý, loại bỏ các giải pháp xử lý liên quan đến các dự án BĐS để hỗ trợ và tạo nguồn cung cấp cho thị trường.

“Đây là yếu tố rất quan trọng vì thị trường hiện có hơn 100 căn hộ đang được xây dựng. Nếu các thủ thuật ảnh liên tục ảnh hưởng đến tiến độ dự án được thông qua sẽ cải thiện các nguồn cung cấp thiện chí trên thị trường, đáp ứng tốt hơn nhu cầu của người mua”, ông Quốc Anh nói.

Ông Nguyễn Quốc Anh cũng xác định trong 3 yếu tố vĩ mô ảnh hưởng đến khả năng đảo chiều của thị trường bất động sản (tăng trưởng tín dụng - lãi suất - chính sách điều hành của Chính phủ) thì tăng trưởng tín dụng và chính sách sẽ là 2 yếu tố mang lại tác động tích cực và thúc đẩy nhanh tiến trình xoay chiều cho thị trường nhà đất. Thị trường có thể được kỳ vọng thời gian phục hồi sớm, dự kiến ​​​​vào khoảng cuối năm 2023.

Nghị quyết 33 đặt ra mục tiêu tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc đặc biệt là về thể chế, tổ chức thực hiện và nguồn vốn cho thị trường BĐS. Trong đó, Chính phủ yêu cầu tạo điều kiện cho các doanh nghiệp, người mua nhà và nhà đầu tư được nhanh chóng tiếp cận nguồn vốn tín dụng; có biện pháp xử lý phù hợp cho các doanh nghiệp BĐS khó khăn (như giãn nợ gốc, lãi vay, cơ cấu lại nhóm nợ…); tập trung các dự án, phương án vay vốn khả thi, khách hàng có năng lực tài chính, khả năng trả nợ đầy đủ và đúng hạn; ưu tiên các dự án BĐS nhà ở, đáp ứng nhu cầu thực của người dân, có hiệu quả, thanh khoản tốt như nhà ở xã hội, cải tạo chung cư cũ, văn phòng cho thuê, BĐS phục vụ sản xuất, công nghiệp, du lịch…

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. Hồ Chí Minh (HOREA) khẳng định, Nghị quyết số 33/NQ-CP ( Nghị quyết 33) ngày 11/03/2023 của Chính phủ đã đánh giá chính xác tình hình thị trường BĐS hiện nay, xác định cụ thể các khó khăn, vướng mắc chủ yếu, chỉ rõ các nguyên nhân, nhất là nguyên nhân chủ quan và điều quan trọng nhất là Nghị quyết Chính phủ đã đề ra các quan điểm và mục tiêu để xây dựng, phát triển thị trường BĐS an toàn, lành mạnh, bền vững, gắn bó hữu cơ với sự phục hồi và phát triển mạnh mẽ của nền kinh tế đất nước trong bối cảnh tình hình thế giới và nền kinh tế toàn cầu đang diễn biến phức tạp và đứng trước những thách thức rất lớn với các nhân tố bất định, khó lường.

Bên cạnh đó, Chính phủ đã chỉ đạo tổng thể các giải pháp rất đúng, rất trúng và giao nhiệm vụ rất cụ thể cho từng bộ, ngành, chính quyền cấp tỉnh và chỉ rõ trách nhiệm của các doanh nghiệp BĐS theo quan điểm “Tất cả các chủ thể có liên quan phải đề cao trách nhiệm; chung tay tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS phát triển an toàn, lành mạnh, công khai, minh bạch và bền vững”. Khi thực hiện các dự án đầu tư kinh doanh khu đô thị, khu nhà ở thì phải “quy hoạch, đầu tư phát triển hệ sinh thái BĐS công nghiệp, BĐS dịch vụ, du lịch và BĐS nhà ở đô thị để hài hòa giữa cung và cầu; nhà ở phải có người ở, muốn có người ở thì phải phát triển sản xuất, kinh doanh công nghiệp dịch vụ, hệ thống kết cấu hạ tầng đường bộ”.

Đầu tiên là tiến hành tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc đặc biệt là về thể chế. Nghị quyết đã yêu cầu các cơ quan Chính phủ nghiên cứu xây dựng, hoàn thiện và ban hành 4 nghị định sửa đổi, bổ sung các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, Luật Đầu tư, các nghị định thuộc lĩnh vực quản lý của Bộ Xây dựng và các quy định về trình tự, thủ tục triển khai dự án nhà ở thương mại, khu đô thị…Trong đó, tháo gỡ các vướng mắc về quy định pháp luật và trình tự, thủ tục cũng như tổ chức triển khai thực hiện các dự án bất động sản, nhất là liên quan đến đầu tư, đất đai, xây dựng, đấu giá…Đồng thời, tập trung cao độ tháo gỡ vướng mắc cho các dự án đang triển khai để sớm hoàn thành, tạo nguồn cung cho thị trường.

Thứ hai, Nghị quyết cũng tháo gỡ khó khăn về các nguồn vốn tín dụng, trái phiếu, quỹ đầu tư… khơi thông dòng vốn cho thị trường bất động sản, góp phần tăng thanh khoản cho thị trường.

Nói về điểm nghẽn lớn của thị trường bất động sản hiện nay đó là dòng vốn. Thì trong Nghị quyết 33 đã đề cập đến việc giãn nợ gốc, lãi vay, cơ cấu lại nhóm nợ, dự án đáp ứng nhu cầu thực, thanh khoản tốt được tạo điều kiện vay vốn… Điều này đã đã mở ra hành lang pháp lý để doanh nghiệp đang gặp khó có thể tiếp cận được dòng vốn, từ đây tái cơ cấu và khôi phục lại hoạt động.

Ông Trần Khánh Quang - Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư bất động sản Việt An Hoà chia sẻ, Chính phủ đồng ý cho cơ cấu lại nợ để doanh nghiệp xoay xở dòng tiền tiếp tục hoặc chính sách về trái phiếu chúng ta thấy rõ là đồng ý cho gia hạn trái phiếu đến hạn thêm hai năm nữa. Điều này rất hỗ trợ cho doanh nghiệp. Rõ ràng doanh nghiệp có những tài sản rất tốt nhưng dòng tiền lại đang chững ở đây nên việc tháo gỡ này sẽ giúp cho doanh nghiệp có lượng tiền mặt để tiếp tục hoạt động ổn định.

Một điểm đáng chú ý là tại Nghị quyết 33 đã đặc biệt quan tâm đến những nội dung vướng mắc lớn trong thời gian qua, như về giao đất để đầu tư xây dựng dự án nhà ở xa hội (NOXH); về quy hoạch, bố trí quỹ đất dành để phát triển NOXH; về lựa chọn chủ đầu tư dự án NOXH; về quyền lợi và ưu đãi chủ đầu tư; về xác định giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua NOXH; về đối tượng và điều kiện được thụ hưởng chính sách...

Để hỗ trợ nguồn vốn cho phát triển NOXH, Chính phủ xuất triển khai Chương trình tín dụng khoảng 120.000 tỷ đồng (tương đương khoảng 12% nhu cầu vốn để thúc đẩy thực hiện mục tiêu hoàn thành ít nhất 1 triệu căn hộ NOXH, nhà ở công nhân giai đoạn 2021-2030) để cho chủ đầu tư và người mua nhà của các dự án NOXH, nhà ở công nhân vay với lãi suất thấp hơn khoảng từ 1,5-2% so với lãi suất cho vay trung dài hạn VND bình quân của các ngân hàng thương mại nhà nước trên thị trường trong từng thời kỳ và các ngân hàng thương mại ngoài nhà nước có đủ điều kiện với từng gói tín dụng cụ thể.

Hiện nay theo phản ánh chung, các doanh nghiệp nói chung đang rất trông chờ vào gói tín dụng 120. 000 tỷ đồng để phát triển nhà ở xã hội và nhà ở công nhân thì Nhà nước.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam nói tại thời điểm này cần có những quy định cụ thể để triển khai gói 120.000 tỷ đồng mà ngân hàng vừa công bố. Đây là liều "thuốc bổ" có giá trị đối với thị trường. Nhưng cũng cần quy định rất cụ thể, trong đó quy định rõ đối tượng những nhóm được tiếp cận nguồn vốn này. Phải có quy định, thông tư hướng dẫn cụ thể, đây là việc trọng tâm cần thực thi, với cơ quan chủ chốt là Bộ Tài chính. Nhà nước cần sớm ban hành các quy định để tháo gỡ cho phân khúc nhà ở xã hội.

Có thể thấy, Nghị quyết 33 ra đời đã kịp thời “bắt đúng mạch”, gỡ khó những điểm nghẽn cần khơi thông cho thị trường BĐS trong thời điểm hiện nay. Đây là một cơ hội mà các doanh nghiệp BĐS cần tận dụng để tái cơ cấu lại các sản phẩm cung ứng phân khúc nhà phù hợp với đại bộ phận người dân. Nghiên cứu tái cơ lại giá cả, cấu sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực tiễn của thị trường. Đặc biệt, chú trọng quản trị doanh nghiệp cũng như nguồn vốn cho thật hiệu quả.

Nhận định về những tín hiệu tích cực đối với thị trường bất động sản mà Nghị quyết 33/NQ-CP mang lại, TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia Tài chính - Ngân hàng mặc dù những giải pháp của Chính phủ tại Nghị quyết 33 là rất kịp thời và cần thiết nhưng có thể chưa thể chưa có tác động ngay lập tức đến thị trường bất động sản, bởi cần phải một thời gian để thực thi và hấp thụ khi những vấn đề mà Nghị quyết đặt ra chỉ mới là đường hướng, cần thêm thời gian, đo lường bằng sự quyết tâm của nhiều chủ thể tham gia.

Trong khi đó, TS. Nguyễn Trí Hiếu cũng chỉ ra một số “khoảng trống” vẫn còn tồn tại của thị trường bất động sản sau những động thái “gỡ khó” của Chính phủ và các cơ quan chức năng vừa qua.

Đầu tiên, với gói tín dụng 120.000 tỷ đồng không phải là gói hỗ trợ của Chính phủ mà là nguồn vốn kinh doanh của 4 ngân hàng thương mại, lãi suất cho vay thả nổi và chỉ thấp hơn 1,5%-2%/năm so với lãi suất bình quân của thị trường. Điều này vô tình tạo ra rào cản đối với người xây và mua nhà giá thấp.

Trong khi đó, việc khoanh nợ, giãn nợ thực chất là việc làm thường xuyên của các ngân hàng.

Ngoài ra, TS. Hiếu cũng đặt vấn đề về việc Chính phủ cho phép gia hạn, hoán đổi thanh toán trái phiếu bằng tài sản khác chỉ áp dụng cho các doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu mới, còn các trái phiếu đã đến hạn thanh toán, doanh nghiệp rất khó thuyết phục nhà đầu tư hoán đổi phương thức thanh toán. Vì có thể trái chủ chỉ mong sớm thu hồi vốn.

“Tôi nghĩ rằng chính phủ nên đưa ra một chương trình hoãn nợ, cho phép tất cả các nhà phát hành hoãn nợ trong vòng từ một cho đến hai năm", TS. Hiếu nhận định.

Ông Hiếu cũng đề xuất, để phá băng bất động sản thông qua kế hoạch phát triển nhà ở xã hội, Chính phủ cần tính đến gói cho vay cố định lãi suất thấp trong nhiều năm. Khi đó, doanh nghiệp đầu tư xây dựng lẫn người mua nhà mới có động lực tham gia chương trình nhà ở xã hội, tạo sức bật cho thị trường bất động sản phát triển bền vững.

GS Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng Nghị quyết 33 là sự cố gắng rất cao của Chính phủ trong việc tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS. Đây là tín hiệu mang tính tác động tâm lý tích cực cho thị trường, thúc đẩy việc tháo gỡ các khó khăn cũng như khiến nhà đầu tư có niềm tin hơn vào thị trường.

Tuy nhiên, GS Võ cho rằng Nghị quyết 33 mới chỉ đưa ra hai chủ trương chính là tháo gỡ khó khăn về mặt pháp lý và vốn cho doanh nghiệp mà chưa tạo ra tác động mạnh mẽ cho thị trường. Bởi lẽ, theo Nghị quyết 33, Chính phủ sẽ đôn đốc các Bộ trong việc chuẩn bị các Nghị định để tháo gỡ khó khăn về mặt pháp lý cho thị trường BĐS. Tuy nhiên, các khó khăn hiện tại của thị trường chủ yếu vẫn là vướng mắc về Luật, mà điển hình là Luật Đất đai thì phải đến cuối năm 2023 mới có thể có điểm sáng.

Thời gian tới, cần tiếp tục đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính kết hợp với việc giảm giảm mặt bằng lãi suất cho vay hoặc giảm điều kiện cho người vay mua nhà ở xã hội và doanh nghiệp phát triển phân khúc này để thị trường thực sự phục hồi.