Việt Nam cũng là một trong những quốc gia chịu ảnh hưởng nặng nề từ những thách thức khách quan lẫn chủ quan khiến thị trường bất động sản chưa thể gượng dậy trong một sớm một chiều. Đa số các dự án bị mắc kẹt do vướng về pháp lý và tắc nghẽn các nguồn huy động vốn. Chưa kể, lãi suất cho vay tăng cao, tỷ giá ngoại tệ, giá xăng dầu, giá vật liệu xây dựng cũng đều tăng, … dẫn đến chi phí đầu vào tăng cao, gây ảnh hưởng tới hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp và làm giá nhà đất neo ở mức cao.
Sau hơn 2 năm chịu ảnh hưởng từ đại dịch Covid-19, tưởng chừng thị trường bất động sản sẽ bùng nổ trở lại nhưng cũng giống như tất cả các ngành nghề kinh tế khác, bất động sản tiếp tục rơi vào vòng xoáy khủng hoảng mới bởi những bất ổn về chính trị tại các cường quốc kinh tế, xung đột vũ trang ở khu vực châu Âu... dẫn đến suy thoái kinh tế, lạm phát gia tăng tại nhiều nước có thể dẫn đến suy thoái kinh tế, đứt gãy chuỗi cung ứng toàn cầu…
Nhưng cần nhận rõ nguyên nhân chủ quan là chủ yếu bắt nguồn từ nội tại nền kinh tế và thị trường bất động sản nước ta. Điều này có thể nhìn rõ từ hàng loạt các chính sách thắt chặt về tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp. Các vướng mắc về tính pháp lý chưa được tháo gỡ một cách triệt để khiến cho thanh khoản thị trường về đáy, toàn bộ thị trường rơi vào trạng thái “chờ đợi”.
Mặc dù Chính phủ khống chế được lạm phát nhưng chính sách về tài chính lại bị siết chặt, “hãm phanh” đột ngột đối với các khoản giải ngân, kèm theo lãi suất cho vay tăng cao... khiến cho cộng đồng doanh nghiệp, đặc biệt là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không kịp trở tay.
Số lượng doanh nghiệp bất động sản tuyên bố ngưng hoạt động, giải thể tăng đáng kể so với cùng kì năm 2022. Đa số các doanh nghiệp phải giảm quy mô đầu tư từ cơ sở vật chất, quy mô dự án, tái cơ cấu nợ và tinh giản tối đa bộ máy nhân sự hoạt động nhằm tối ưu hóa chi phí vận hành.
Theo nhận định của Chính phủ, trong 6 tháng cuối năm 2023, khó khăn, thách thức đặt ra còn rất lớn, tạo rủi ro cho nền kinh tế và sức ép cho công tác điều hành tăng trưởng, ổn định kinh tế vĩ mô. Cần nhìn thẳng vào sự thật là để tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc của doanh nghiệp, dự án đầu tư, thị trường bất động sản, thị trường trái phiếu, môi trường kinh doanh. Không phải một sáng một chiều mà phải cần thời gian lộ trình trung dài hạn.
Khó khăn của kinh tế thế giới, đặc biệt là các nền kinh tế lớn như Hoa Kỳ, các nước khu vực Châu Âu và Trung Quốc làm suy giảm nhu cầu thế giới đối với hàng xuất khẩu của Việt Nam được dự báo kéo dài đến 2024 - đầu 2025 mới phục hồi. Vấn đề này sẽ ảnh hưởng lâu dài đến tăng trưởng xuất khẩu và các ngành công nghiệp chế biến chế tạo của Việt Nam.
Thị trường bất động sản trong nước gặp khó khăn vướng mắc về thủ tục pháp lý, vốn đầu tư trung dài hạn, ách tắc phát hành trái phiếu và chu kỳ suy giảm sẽ kéo dài, rất khó phục hồi trong năm 2023 và 2024. Một kết quả nghiên cứu khoa học cho thấy rằng, ở Việt Nam khó khăn của ngành bất động sản sẽ ảnh hưởng đến 40 ngành kinh tế quan trọng khác của nền kinh tế, nhất là những ngành liên quan trực tiếp như: xây dựng, công nghiệp chế biến chế tạo, du lịch, lưu trú - ăn uống và tài chính - ngân hàng...
Liên tiếp trong quý I và quý II năm 2023, thị trường bất động sản vẫn tiếp tục gặp nhiều khó khăn, thanh khoản thấp, giao dịch thành công giảm sút mạnh so với cùng kỳ năm 2022. Đứng trước chiều hướng tiếp tục đi xuống của thị trường bất động sản, nhiều nhà đầu tư, nhất là các nhà đầu tư nhỏ lẻ đang gặp rất nhiều khó khăn, trong đó có nhiều trung tâm giao dịch bất động sản đã đóng cửa do không bảo đảm chi phí hoạt động.
Thời gian gần đây, thị trường BĐS tiếp tục ghi nhận sự đi xuống cả về giá, mức độ thanh khoản và các giao dịch thành công khiến nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ có xu hướng rời bỏ thị trường, hoặc chấp nhận bán với giá thấp để cắt lỗ nhưng vẫn không thành. Anh Trần Tuấn Anh, giám đốc một trung tâm môi giới BĐS trên địa bàn huyện Gia Lâm cho biết, vào thời điểm này của năm 2022, mỗi ngày trung tâm tiếp từ 5 đến 10 khách hàng đến giao dịch mua bán BĐS, chủ yếu là đất thổ cư, và chung cư với khoảng 30% giao dịch thành công. Tuy nhiên, thời điểm hiện nay hầu như không có khách hàng đến giao dịch khiến trung tâm phải hoạt động cầm chừng, chờ thị trường sôi động trở lại.
Báo cáo của Bộ Xây dựng, số lượng các doanh nghiệp bất động sản phải giải thể trong quý II/2023 đã tăng lên khoảng 30,4% so với cùng kỳ năm 2022. Số lượng doanh nghiệp bất động sản thành lập mới cũng giảm khoảng 61,4% so cùng kỳ năm ngoái.
Bên cạnh đó, nhiều doanh nghiệp bất động sản dừng triển khai các dự án mới, dừng phát hành cổ phiếu tăng vốn. Có doanh nghiệp giảm đến 50% lực lượng lao động để ứng phó với điều kiện khó khăn hiện tại.
Ngoài ra, các doanh nghiệp bất động sản tiếp tục phải đối mặt với hàng loạt khó khăn lớn hiện nay như: khó tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng, phát hành trái phiếu và huy động vốn của khách hàng dẫn đến doanh nghiệp thiếu vốn phải giãn tiến độ, dừng triển khai dự án.
Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam cho biết, thị trường bất động sản phát triển không chỉ làm giàu cho các doanh nghiệp trong lĩnh vực này mà còn đóng góp rất lớn đến sự phát triển chung của cả nước.
Mặc dù Chính phủ đã thể hiện sự quyết tâm đồng hành và hỗ trợ thị trường bằng việc ban hành các cơ chế, chính sách mới nhưng khó khăn vẫn chưa thực sự được cải thiện đáng kể trong 06 tháng đầu năm 2023.
Trong báo cáo thị trường quý II và 6 tháng đầu năm 2023 của Hội môi giới Bất động sản Việt Nam nhận định, tình trạng khó khăn kéo dài không chỉ khiến toàn bộ các đối tượng tham gia thị trường BĐS điêu đứng, rã rời mà kéo theo sự trì trệ của nhiều ngành nghề liên quan khác. Nếu không tìm được “lối thoát” kịp thời, rất có thể thị trường sẽ phải đối mặt với kịch bản ra đi của hàng loạt các đối tượng.
Các chuyên gia đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam có ảnh hưởng mạnh mẽ tới sự phát triển bền vững kinh tế - xã hội của đất nước. Tuy nhiên, nước ta chưa thực sự phát huy hết tiềm năng và thế mạnh của thị trường bất động sản.
TS Nguyễn Văn Khôi - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam - nhận định ngoài vướng mắc về chính sách pháp lý, thị trường bất động sản Việt Nam còn gặp khó khăn về dòng vốn, tín dụng. Doanh nghiệp bất động sản tiếp cận nguồn vốn khó khăn. Chủ yếu do ba vấn đề: mức lãi suất cao, pháp lý dự án và niềm tin thanh khoản thị trường (lãi suất 11 - 12%/năm).
Hiện nay, Quốc hội đang cho xây dựng nhiều luật sửa đổi có liên quan đến phát triển thị trường bất động sản, cụ thể là Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS. Nhìn tổng thể, giữa 3 luật này luôn xảy ra tình trạng chồng chéo với nhau tạo nên các khoảng xung đột pháp luật gây “nghẽn đường” phát triển thị trường BĐS.
GS Võ cho rằng, “giải pháp “một luật sửa nhiều luật” không phải là giải pháp hợp lý vì sự phát triển càng mạnh thì sự rắc rối pháp luật càng nhiều. Quan trọng phải tìm ra nguyên nhân chủ yếu gây ra tình trạng xung đột pháp luật. Chỉ khi loại bỏ nguyên nhân này mới giải quyết được tận gốc vấn đề. Đồng thời cần rà soát lại để xác định phạm vi điều chỉnh của Luật Đất đai sửa đổi để tránh xung đột về sử dụng đất giữa Luật Đất đai với các luật chuyên ngành khác” - GS.TSKH Đặng Hùng Võ khẳng định.
Theo TS. Bùi Trinh, Chuyên gia kinh tế: “Từ cuối quý II/2022 đến nay, thanh khoản thị trường vẫn chưa được cải thiện, các giao dịch trên thị trường tiếp tục bị trì hoãn, các dự án đang triển khai dở hầu hết phải tạm dừng. Sức khoẻ của các tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản vẫn ở trong tình trạng suy kiệt sức lực vì thiếu vốn và vướng mắc pháp lý kéo dài”.
Ông cho rằng, ngay từ bây giờ phải kiểm soát và đảm bảo chất lượng các chính sách ban hành, dự thảo các văn bản sửa đổi. Thực thi tốt nhưng chính sách không tốt, không hợp lý cũng không được. Hiện nay, một số luật liên quan đến thị trường bất động sản như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản đang được lấy ý kiến sửa đổi. Việc sửa đổi các luật này là rất quan trọng nhằm hoàn thiện pháp luật, thể chế để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững. Tôi mong rằng, các luật sẽ nhanh chóng hoàn thiện quá trình sửa đổi nhưng vẫn đảm bảo chất lượng nội dung.
Đồng quan điểm, TS. Cấn Văn Lực cho biết, thị trường bất động sản đang đối mặt với nhiều khó khăn do những ách tắc chính về pháp lý và nguồn vốn; lạm phát cao, lãi suất cao; doanh nghiệp bất động sản sử dụng đòn bẩy tài chính lớn, đầu tư dàn trải, giá bị đẩy lên cao quá.
Tuy vậy, TS Lực vẫn nhận định thị trường bất động sản sẽ phục hồi rõ nét từ cuối năm 2023 trở đi. Bởi lẽ chưa bao giờ trong một tháng, Chính phủ đưa ra 4 quyết sách vô cùng quan trọng với thị trường bất động sản. Đó là Nghị định 08 ngày 05/3/2023 về tháo gỡ trái phiếu doanh nghiệp, trong đó doanh nghiệp bất động sản được đáo hạn trái phiếu, làm cơ sở pháp lý để doanh nghiệp đã và đang đàm phán với trái chủ về giãn hoãn nợ, bán chiết khấu tài sản, đổi tài sản lấy trái phiếu... Nghị quyết 33 ban hành ngày 11/3/2023 về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.
Mặc dù tất cả các lĩnh vực bất động sản chính đều trải qua sự sụt giảm đáng kể trong nửa đầu năm 2023, nhưng triển vọng trong ngắn hạn và dài hạn rất khác nhau. Tuy nhiên, tâm lý nhà đầu tư và động lực của dịch vụ hậu cần vẫn ổn định, trong đó tính thanh khoản của các giao dịch ở quy mô lớn thậm chí còn được cải thiện tốt hơn. Lĩnh vực nhà ở vẫn mạnh mẽ và các yếu tố cơ bản có khả năng phục hồi trên khắp các khu vực.