Như vậy, bài toán cần đặt ra lúc này là làm sao để cân bằng được các sản phẩm bất động sản, để người giàu hay người nghèo đều có cơ hội được tiếp cận nhà ở?

Thị trường bất động sản vẫn đang trong tình trạng thiếu nguồn cung nhà ở trầm trọng trong tất cả phân khúc sản phẩm và cơ cấu sản phẩm nhà ở vẫn mất cân đối, lệch về phân khúc nhà ở cao cấp, thiếu nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở giá vừa túi tiền. Số liệu 6 tháng đầu năm 2023 cho thấy, cả nước mới hoàn thành 25 dự án nhà ở thương mại với khoảng 10.000 căn, chỉ bằng 50% so với 06 tháng cuối 2022 và hiện đang triển khai thực hiện 659 dự án, giảm 39,6% so với 06 tháng cuối 2022.

Trong thời gian qua, lĩnh vực bất động sản đã phải đối mặt với nhiều khó khăn do khoảng cách giữa các chính sách, định hướng phát triển và tình hình thực tế của thị trường. Do đó, vấn đề này không thể giải quyết một cách nhanh chóng trong “một sớm một chiều”.

Điều này thể hiện rõ qua việc giá bất động sản, nhà ở và đất nền đã tăng từ đầu năm 2021. Đến cuối năm, giá căn hộ chung cư tăng trung bình khoảng 5-7%; giá nhà ở riêng lẻ trong các dự án tăng 15-20%; giá đất nền tăng 20-30% so với cuối năm 2020.

Ông Hải cho rằng, phân khúc căn hộ chung cư liên tục thiết lập các mốc giá mới do số lượng sản phẩm của loại hình này trên thị trường giảm sút. Các căn hộ chung cư thuộc phân khúc bình dân hiện có giá trung bình từ 25 - 30 triệu đồng/m2, trong khi phân khúc trung cấp có giá từ 30 - 50 triệu đồng/m2 và phân khúc cao cấp có giá trên 50 triệu đồng/m2, vượt quá khả năng tài chính của đa số người dân.

Còn dựa trên báo cáo về thị trường bất động sản tháng 8/2023 của Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh, thị trường tiếp tục thiếu hụt những sản phẩm nhà ở thuộc phân khúc bình dân, nguồn cung chủ yếu tập trung vào phân khúc cao cấp.

Vị chuyên gia này nhận định, những nỗ lực của Chính phủ cùng với các bộ ngành có liên quan trong việc tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản trong thời gian qua đã ghi nhận những tác động tích cực. Trong quý I/2023, số lượng sản phẩm giao dịch được ghi nhận là gần 3.000 sản phẩm, con số này đã tăng thêm 20% trong quý II/2023.

Để phục hồi thị trường bất động sản, Chính phủ đang quyết liệt tháo gỡ vướng mắc với các Tổ công tác về tháo gỡ khó khăn cho các dự án. Đây là nỗ lực chưa từng có, tuy nhiên, kết quả chưa cao. Dự kiến thị trường này có thể còn khó khăn kéo dài đến quý II, quý III năm 2024.

Theo kỳ vọng của TS Nguyễn Văn Đính, thị trường bất động sản sẽ ghi nhận nhiều dấu hiệu tích cực hơn trong giai đoạn cuối năm 2023 và đầu năm 2024. Ông cho rằng, niềm tin của các nhà đầu tư đã dần được phục hồi. Tuy nhiên, việc cải thiện nguồn cung nhà ở mới cùng sự ổn định của tâm lý người mua vẫn đang diễn ra chậm chạp, dự kiến cần nhiều thời gian hơn.

Trước đó, Quốc hội đã ban hành Nghị quyết về Quy hoạch tổng thể quốc gia thời kỳ 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2050 sẽ mở đường cho các chương trình cải tạo chung cư cũ, các dự án nhà ở xã hội… Trong các chuyển động về chính sách, về quy hoạch, những giải pháp cho giải ngân đầu tư công, thu hút đầu tư nước ngoài… ít nhiều đều có tác động tích cực đến lĩnh vực bất động sản.

Liên quan đến vấn đề này, TS Lê Xuân Nghĩa nhấn mạnh: “Để đẩy được nguồn cung giá rẻ, điều quan trọng là phải xây dựng được cơ chế để các doanh nghiệp tích cực tham gia. Chúng ta cho đến nay vẫn chưa tạo được mặt bằng giá nhà ở và chưa giải quyết được khủng hoảng thị trường”. Trong khi đó, PGS. TS Trần Đình Thiên nhận định, lâu nay, thị trường chỉ tập trung vào phân khúc cao cấp mà quên đi phân khúc bình dân.

Vì thế, để xử lý những vấn đề của thị trường bất động sản một cách căn cơ thì còn nhiều biện pháp cần phải làm như cấu trúc nền kinh tế dựa vào đầu tư lệch về bất động sản. Nguyên nhân do định hướng khuyến khích đầu tư, dẫn dắt dòng vốn bị sai. Để tạo ra môi trường thu hút vốn thì phải sửa chính sách, thay vì khuyến khích đầu cơ như hiện nay gây mất cân đối.

PGS. TS Trần Đình Thiên cho biết thêm, liên quan đến những vấn đề của bất động sản, Chính phủ đã vào cuộc một cách quyết liệt và mạnh mẽ. Điều này đang hé ra những điểm sáng nhất định, còn thực hiện được hay không thì còn phải chờ thêm thời gian.

Bàn về vấn đề này, giới chuyên gia đã đưa ra nhiều giải pháp, ngoài những giải pháp căn cơ nêu trên, việc chú trọng đến tín dụng bất động sản cũng là yếu tố quan trọng bậc nhất thúc đẩy thị trường bất động sản thiết lập mặt bằng cân bằng dòng sản phẩm.

Chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh đã đưa ra quan điểm rằng cần phải tìm lời giải cho tình trạng thiếu hụt nghiêm trọng về nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá bình dân nhằm đáp ứng nhu cầu cơ bản của người lao động.

Ông Thịnh nhấn mạnh, việc đáp ứng nhu cầu về nhà ở giá rẻ là một nhu cầu cấp thiết mà xã hội cần và đang gặp khó khăn. Mặc dù đã có các dự án NƠXH được triển khai, nhưng vẫn còn nhiều khó khăn và thách thức. Do đó,  việc phát triển nhà giá rẻ là mục tiêu quan trọng để đáp ứng nhu cầu thực sự của đa số người lao động và cần tiếp tục được thúc đẩy.

Theo TS. Lê Xuân Nghĩa, thị trường bất động sản đang có nhiều vấn đề phải tập trung xử lý. Trong đó thì vướng mắc lớn nhất chính là vấn đề quản lý. Ông Nghĩa nói rằng: “Bản thân của tôi cũng từng chứng kiến những dự án triển khai 6 năm rồi vẫn còn nằm ở đó”. Bên cạnh đó, ông Nghĩa cho biết, khủng hoảng của thị trường bất động sản chính là khủng hoảng phân khúc. Hiện nay thì phân khúc thiếu nhất vẫn là nhà ở giá rẻ, cần phải được bổ sung nhiều nguồn cung để cho thị trường được phát triển dựa trên giá trị thực.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch VARS cho rằng, thị trường bất động sản Việt Nam đang trong giai đoạn thiếu hụt trầm trọng nguồn cung, đặc biệt là nguồn cung từ các sản phẩm giá bình dân, phù hợp với thu nhập của phần đông người dân. Trong khi đó, có hàng ngàn dự án vẫn đang bị “treo” chưa thể hoàn thiện để đưa nguồn cung ra thị trường.

Để thúc đẩy nguồn cung, ông Nguyễn Văn Đính cho rằng, việc giải quyết các vấn đề cho các dự án “treo” này, chắc chắn là một giải pháp góp phần tích cực vào cải thiện nguồn cung.

Do đó, nên xem xét, phân loại, dự án nào cần “truyền máu” là “tiền” thì tiến hành hỗ trợ kết nối nguồn phù hợp để thực hiện quá trình “bơm, truyền” sao cho vừa có thể “cấp cứu” nhưng vẫn đảm bảo “an toàn”. Dự án nào bị “treo” vì vướng mắc pháp lý thì hỗ trợ pháp lý, giải quyết một cách cụ thể, dứt điểm. Dự án nào “treo” lâu quá, không thể cứu được thì hỗ trợ để các doanh nghiệp khỏe mạnh mua lại dự án bất động sản của các doanh nghiệp yếu và đẩy nhanh tiến độ hoàn thành các dự án

Về tín dụng bất động sản, TS Cấn Văn Lực - Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - tiền tệ Quốc gia nhận định, vấn đề hiện tại không nên nới room tín dụng bất động sản và cũng không nên có room cứng nhắc, bởi so với những ngành nghề khác cũng đang rất cần được quan tâm thì hiện tại, riêng tín dụng bất động sản vẫn tăng đến 24%. Về việc giãn nợ, trước đó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước cũng cho rằng là cần thiết. Tuy nhiên, để công bằng và hợp lý, Thống đốc đề nghị Bộ Xây dựng rà soát các phân khúc, nhóm nào thì được áp dụng.

Ông Lực nhấn mạnh, đặc biệt, không nên tạo ra tiền lệ xấu cho doanh nghiệp phát hành trái phiếu sau đó có người ôm lại. Nếu ngân hàng mua lại trái phiếu doanh nghiệp đến hạn thì toàn bộ phần đầu tư đó sẽ tính vào tổng tín dụng của ngân hàng.

Bên cạnh đó, dự kiến khi sửa Luật Kinh doanh bất động sản cũng yêu cầu phải chuyên nghiệp hóa, chuẩn hóa đội ngũ môi giới bất động sản. Theo đó, môi giới bắt buộc phải có ít nhất 4 chứng chỉ hành nghề thì thị trường mới chuyên nghiệp, chính xác và không đầu tư theo phong trào. Như vậy, ngoài cơ quan nhà nước thì doanh nghiệp cũng phải phối hợp để thực hiện việc này”, TS Cấn Văn Lực nêu giải pháp.

Còn theo PGS.TS Ngô Thị Phương Thảo, trưởng khoa BĐS và Kinh tế tài nguyên trường đại học Quốc Gia nhìn nhận vấn đề ở góc độ quy hoạch. Theo bà Thảo, để giải quyết vấn đề thiếu nguồn cung cho nhà ở xã hội thì phải giải quyết các nút thắt, lớn nhất là vấn đề pháp lý và thủ tục đầu tư, sau đó mới là vấn đề ưu đãi vốn, tiết giảm chi phí cho doanh nghiệp làm. Còn vướng mắc, nguồn cung sẽ còn tắc và doanh nghiệp sẽ càng khó khăn.

Ai cũng cho rằng, giai đoạn này doanh nghiệp bất động sản muốn sống thì phải hạ giá bán, phải tái cấu trúc, làm những sản phẩm phù hợp nhưng không thể trong một sớm một chiều mà thực hiện được ngay. Điều này còn cần đồng bộ các giải pháp từ phía các bộ ngành, chính quyền địa phương, nhất là trong câu chuyện quy hoạch và phê duyệt quy hoạch, để tạo ra những dự án phù hợp với nhu cầu của từng địa phương.

Định hướng quy hoạch là rất quan trọng, doanh nghiệp cũng không thể phát triển dự án nếu không có quy hoạch. Nếu quy hoạch không tính toán đến các nhu cầu mà cho phát triển những dự án đáp ứng nhu cầu đầu cơ thì trách ai? Nếu địa phương không phê duyệt thì doanh nghiệp đâu thể triển khai dự án để rồi khó khăn lại đổ lên đầu mình.