Những ảnh hưởng từ địa chính trị trên thế giới đã góp phần làm thay đổi dòng vốn quốc tế đổ vào thị trường bất động sản nói chung và từng loại hình riêng lẻ nói riêng như: logistics, nhà xưởng hay sản xuất trên khắp các khu vực Bắc Mỹ, Châu Âu hay Châu Á Thái Bình Dương.

Nếu chỉ xét riêng ở thị trường Châu Á Thái Bình Dương, cho đến hiện nay, Trung Quốc vẫn là “công xưởng của thế giới” và chiếm khoảng 30% sản lượng toàn cầu. Quốc gia này sở hữu những lợi thế cạnh tranh nổi bật như cơ sở hạ tầng tương đối hoàn thiện, trình độ nhân lực cao và có khả năng hội nhập sâu vào chuỗi cung ứng toàn cầu.

Tuy nhiên, việc giá lao động Trung Quốc tăng cao khiến thị trường này không còn thu hút như trước, đặc biệt khi các ưu đãi để các doanh nghiệp quay trở lại đặt nhà máy tại chính quê hương đang được tính đến. Hiện nay, các công ty nước ngoài, ví dụ như Apple, đã giảm bớt việc thành lập các nhà máy mới ở Trung Quốc.

Vậy tại sao không lựa chọn các nước khác trong khu vực ASEAN gần với Trung Quốc như Lào, Campuchia hay Thái Lan, Indonesia…? Bởi lẽ, Việt Nam có nhiều lợi thế cạnh tranh so với các quốc gia trong khu vực ASEAN. Ví dụ như xét về giá cho thuê đất khu công nghiệp, Việt Nam đang thấp hơn 30 - 36% so với Indonesia, Malaysia và Thái Lan; ngang bằng với Philippine. Về tỷ giá hối đoái, biến động USD/VND là khá ổn định khi so sánh với các quốc gia khác, điều đó sẽ giúp cho các doanh nghiệp đầu tư giảm thiểu thiệt hại hơn.

Chưa kể, các dự án xây dựng hạ tầng giao thông tại Việt Nam đang được đẩy mạnh triển khai từ năm 2023. Điều này sẽ giải quyết nút thắt cổ chai logistic hỗ trợ trực tiếp cho ngành bất động sản khu công nghiệp. Đồng thời, góp phần hỗ trợ giảm chi phí logistics tại Việt Nam xuống thấp hơn hoặc ngang bằng với thế giới.

Cùng với đó, sự vào cuộc của Chính phủ với những nỗ lực cải thiện hạ tầng giao thông với hàng loạt dự án đầu tư công như Cao tốc Bắc – Nam giúp kết nối giao thông toàn quốc, hay đường vành đai 4 ở Hà Nội và vành đai 3 ở TP. Hồ Chí Minh giúp chuyển dịch sản xuất ra các tỉnh ngoài trung tâm và các dự án cảng biển, sân bay đang được nằm trong quy hoạch và triển khai.

Giới chuyên gia cũng nhận định, Việt Nam có nhiều tiềm năng trở thành trung tâm công nghiệp hàng đầu khu vực, ngày càng nhiều nhà đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực công nghệ cao, công nghiệp điện tử cũng chọn Việt Nam là điểm đến.

Cũng theo chuyên gia này, giá thuê đất tại Việt Nam khá cạnh tranh so với các thị trường mới nổi khác, đó là những điểm cộng lớn cho bất động sản công nghiệp. Mặc dù một số diễn biến gần đây như thuế tối thiểu toàn cầu và sự phân mảnh địa kinh tế chắc chắn sẽ tác động đến dòng vốn FDI vào các thị trường mới nổi, trong đó có Việt Nam.

Đối với bất động sản khu công nghiệp, thị trường bất động sản công nghiệp tiếp tục "sáng cửa" bất chấp khó khăn chung của thị trường bất động sản và sự suy giảm thương mại toàn cầu. Điều này đã được thể hiện rõ trong giai đoạn 6 tháng đầu năm 2023 với nhiều chỉ số tích cực.

Theo số liệu từ Bộ Xây dựng cho biết, tỷ lệ lấp đầy tại các khu công nghiệp hiện hữu toàn quốc đạt khoảng 80% tại phía Bắc và trên 85% tại phía Nam. Giá cho thuê đất bình quân trong cả chu kỳ thuê tại các khu công nghiệp trong quý II/2023 khá ổn định so với quý trước, tăng từ 5 - 7% so với cùng kỳ.

Với loại hình nhà xưởng và kho xây sẵn, ghi nhận giá cho thuê ở mức ổn định. Khu vực miền Bắc có giá thuê trung bình từ 600 - 1.000 USD/m2. Giá thuê đất khu công nghiệp tại phía Nam cao hơn phía Bắc.

Tại TP. HCM ghi nhận giá thuê đất khu công nghiệp từ 140 - 300 USD/m2, Long An từ 125 - 175 USD/m2, Bình Dương từ 100 - 250 USD/m2, Đồng Nai từ 100 - 200 USD/m2.

Còn theo Báo cáo của Hội môi giới bất động sản Việt Nam trong quý 2, thị trường bất động sản công nghiệp tiếp tục "sáng cửa" bất chấp khó khăn chung của thị trường bất động sản và sự suy giảm thương mại toàn cầu.

Ở phía Bắc, tính đến cuối quý 2, giá cho thuê trung bình đạt 127 USD/m2/thời hạn thuê còn lại (tăng 3%) và tỷ lệ lấp đầy trung bình ổn định ở mức 81%. 386ha được hấp thụ trong 6T23, tăng 60%. Thị trường phía Nam, giá cho thuê trung bình đạt 187 USD/m2/thời hạn thuê còn lại (tăng 8%) và tỷ lệ lấp đầy giữ ở mức ổn định trên 85%. 397ha được cho thuê trong 6T23, tăng 20%.

Khách thuê Trung Quốc quan tâm nhiều hơn đến thị trường Việt Nam sau khi Trung Quốc mở cửa trong khi khách thuê Mỹ và châu Âu vẫn tiếp tục tìm hiểu thị trường Việt Nam.

Việt Nam được định vị là một trong những địa điểm rất tiềm năng để mở rộng sản xuất và đang nổi lên như một điểm sáng cho sự dịch chuyển chuỗi cung ứng và logistics ở khu vực châu Á - Thái Bình Dương.

Các tập đoàn lớn đều đã đầu tư vào Việt Nam và có kế hoạch mở rộng trong thời gian tới: Samsung tăng quy mô vốn đầu tư lên 20 tỷ USD, LG sẽ đầu tư thêm 5 tỷ USD vào Việt Nam, SK đẩy mạnh rót vốn vào Việt Nam thông qua các khoản đầu tư vào Masan, Vingroup...

Một số Khu công nghiệp đã được khởi công trong 6 tháng đầu năm 2023 như Khu công nghiệp SHIIP Tam Dương quy mô 162,33ha tại Vĩnh Phúc; Khu công nghiệp Sông Lô II quy mô 165,65ha; Khu công nghiệp VSIP 3 (tại Bình Dương) quy mô 1.000ha; Khu công nghiệp Vĩnh Thạnh giai đoạn 1 (tại Cần Thơ) quy mô 293,7ha.

Khu công nghiệp Kim Thành, Tân Trường Đại An, Phúc Điền mở rộng quy mô 214,57ha ; Khu công nghiệp Gia Lộc, An Phát 1 quy mô 180ha (tại Hải Dương); Khu công nghiệp Hải Long quy mô 296,97ha (Thái Bình); Khu công nghiệp và khu phi thuế quan Xuân Cầu quy mô 752ha (Hải Phòng); Khu công nghiệp số 5 thuộc khu công nghiệp và đô thị dịch vụ Lý Thường Kiệt quy mô 192ha (Hưng Yên)...

Mặc dù thị trường bất động sản Khu công nghiệp đang đứng trước nhiều thuận lợi nổi trội nhưng xen vào đó cũng có nhiều thách thức mà thị trường này cần phải đối mặt và giải quyết thách thức đó.

Trong báo cáo mới đây, Công ty chứng khoán VnDirect cho biết, các yếu tố tích cực hỗ trợ bất động sản khu công nghiệp đang dần mờ nhạt do những thách thức dần xuất hiện.

Thách thức đầu tiên là thị trường bất động sản khu công nghiệp sẽ bước vào giai đoạn khan hiếm nguồn cung mới từ nửa sau năm 2023 do thủ tục phê duyệt bị trì hoãn tới từ những vướng mắc về thủ tục pháp lý.

Cụ thể, với thị trường miền Nam, sau khi bùng nổ nguồn cung trong nửa đầu năm 2022 đã không có nguồn cung mới nào được đưa vào hoạt động. Trong khi đó, với thị trường miền Bắc, mặc dù có nhiều dự án đang chờ được phê duyệt, nhưng tình trạng thiếu nguồn cung mới tại thị trường miền Bắc sẽ kéo dài ít nhất cho tới hết năm 2023, sau đó khoảng 3.757ha đất KCN được kỳ vọng sẽ đưa vào hoạt động trong giai đoạn 2024-2026, với nguồn cung lớn nhất đến từ Hải Phòng, Vĩnh Phúc và Bắc Ninh.

Thứ hai, khả năng cạnh tranh trong thu hút vốn FDI của Việt Nam đang dần suy yếu trong khu vực. Dòng vốn FDI vào Việt Nam suy yếu trong Q1/23 do các kế hoạch đầu tư mới và mở rộng sản xuất bị ảnh hưởng trong bối cảnh kinh tế toàn cầu gặp nhiều bất ổn, bao gồm tăng trưởng toàn cầu chậm lại, lạm phát cao đè nặng lên chi tiêu của người tiêu dùng và thanh khoản thị trường tài chính thắt chặt do FED tăng lãi suất.

Thứ ba, thời điểm áp dụng thuế tổi thiểu toàn cầu đang ngày càng tới gần, sẽ làm giảm sức hấp dẫn của môi trường đầu tư. Nhà đầu tư sẽ chuyển hướng đầu tư sang các quốc gia khác có cơ chế chia sẻ lợi ích liên quan đến quy định thuế mới này. Như tại Malaysia và Indonesia đã ban hành thuế bổ sung tối thiểu nội địa, song song với việc áp dụng thuế tối thiểu toàn cầu. Hay Thái Lan cũng đang chủ động ưu tiên nghiên cứu và triển khai thuế bổ sung tối thiểu nội địa.

Trong khi đó, ở Việt Nam đang sử dụng ưu đãi thuế quan như một công cụ đòn bẩy tài chính để thu hút các nhà đầu tư nước ngoài. Việt Nam hiện đang đưa ra ưu đãi thuế quan ở mức 10% - 17%. Trong một số trường hợp đặc biệt, mức thuế ưu đãi có thể ở mức 5% - 9%.

Trong bối cảnh khó khăn đó, VnDirect cho rằng thị trường bất động sản khu công nghiệp sẽ được định hình lại bởi những xu hướng chuyển dịch. Theo đó, các nhà đầu tư dần hướng sự chú ý tới thị trường cấp 2 khi quỹ đất thị trường cấp 1 hạn chế. Bên cạnh đó, sự gia tăng của các kho nhiều tầng đa dụng sẽ thay thế cho các kho đơn giản.

Công ty chứng khoán này cho rằng, một số nhà phát triển khu công nghiệp sở hữu quỹ đất sẵn sàng cho thuê lớn và có vị trí chiến lược tại thị trường cấp 2 có thể biến những thách thức thành cơ hội.

Dự báo nhu cầu thuê đất công nghiệp tiếp tục sôi động trong năm nay trước bối cảnh các thủ phủ công nghiệp cũ dần lấp đầy sẽ tiếp tục khiến giá thuê đi lên, đồng thời thúc đẩy mở rộng các quỹ đất công nghiệp mới.

Nhận định về thị trường bất động sản Khu công nghiệp từ đầu năm 2023, GS Đinh Trọng Thịnh, giảng viên Học viện Tài chính cho biết, rất khó để đánh giá lạc quan mạnh về thị trường bất động sản năm 2023. Tuy nhiên, trong bức tranh u ám của thị trường bất động sản thời gian tới thì vẫn có những điểm sáng nhất định.

Theo BVSC nhận định, cơ hội của ngành bất động sản khu công nghiệp trong năm 2023 là vẫn còn. Đơn vị này cũng cho rằng, các doanh nghiệp được hưởng lợi trong thời gian tới là những doanh nghiệp còn nhiều đất thương phẩm sẵn sàng bán, vị trí thuận lợi, hưởng lợi từ xu hướng dịch chuyển vốn FDI từ Trung Quốc cũng như được ưa thích bởi các doanh nghiệp chế biến chế tạo, công nghệ cao, điện khí, …

Bên cạnh đó là doanh nghiệp có lợi thế về vị trí và quan hệ với nhà đầu tư để giữ vùng giá cao của giá chào thuê và định giá hấp dẫn.

Đồng quan điểm, các chuyên gia của Savills Việt Nam dự báo nhu cầu thuê đất công nghiệp tiếp tục cao trong năm nay; trong đó, điểm đáng chú ý là xu hướng gia tăng đầu tư cho các sản phẩm chuyên biệt như nhà kho xây sẵn (RBW), nhà xưởng xây sẵn (RBF), logistics (kho bãi hậu cần), data centers (trung tâm dữ liệu),...

Giới chuyên gia của Cushman & Wakefield Việt Nam cũng dự báo, trong giai đoạn 2023-2023, thị trường bất động sản công nghiệp phía Bắc sẽ đón 1,4 triệu m2 nhà xưởng và 0,7 triệu m2 nhà kho. Dự kiến nhu cầu đối với hai loại hình này sẽ tiếp tục được duy trì nếu khu vực miền Bắc tiếp tục phát huy vị thế thu hút đầu tư.

Giá thuê loại hình đất khu công nghiệp dự kiến sẽ liên tục tăng cao do nguồn cung đất hạn chế trong ngắn hạn trong bối cảnh nhu cầu cao. Trong khi đó, giá thuê kho xưởng xây sẵn dự kiến tăng chậm hơn hoặc không đổi.

Trong tương lai không xa, các tiêu chuẩn này sẽ trở thành tiêu chí lựa chọn hàng đầu của các nhà đầu tư, đặc biệt là nhà đầu tư nước ngoài. Bên cạnh đó, báo cáo của VARS còn cho thấy, mô hình nhà xưởng đa tầng sẽ trở thành kênh đầu tư hấp dẫn trong thời gian tới. Hiện tại, mô hình này đang nhận được nhiều sự quan tâm tại khu vực miền Bắc. Trong đó, Bắc Giang và Hưng Yên là những địa phương tiên phong.

Về triển vọng trong tương lai gần, ông Thomas nhận định từ giờ đến cuối năm các giao dịch vẫn tiếp tục diễn ra và tình trạng nguồn cung vẫn rất dồi dào. Đối với nguồn cung nhà xưởng xây sẵn, sức hút của các tỉnh như Hải Phòng sẽ ngày càng tăng trong mắt các nhà đầu tư cũng như khách thuê. Ngoài ra, Bắc Ninh cũng đang là một lựa chọn lý tưởng cho các khách thuê trong và ngoài nước cũng như các chủ đầu tư phát triển kho xưởng xây sẵn, khi thành phố này đã vương lên là địa phương xếp thứ 3 trong việc thu hút nguồn vốn FDI.

GS.TS Nguyễn Mại - Chủ tịch Hiệp hội các doanh nghiệp đầu tư nước ngoài - nhìn nhận, cơ hội vẫn rất rộng mở cho Việt Nam, với điều kiện phải biết cách chọn lựa để nâng cấp chất lượng đầu tư và giữ vững tinh thần đồng hành, lợi ích hài hòa, rủi ro chia sẻ, tạo môi trường thuận lợi để vừa thu hút nhưng cũng vừa giữ chân các nhà đầu tư lớn.