Mặc dù từng được dự báo sẽ phục hồi gần như chậm nhất trong thị trường bất động sản, sớm nhất là phải vào cuối năm 2024. Nhưng ghi nhận trong thời gian qua, thị trường lại có sự sôi động đột biến với nhu cầu tìm mua cũng như giao dịch tăng mạnh.

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), nhiều khu vực thời gian qua ghi nhận lượng giao dịch đất nền tăng "đột biến", nhất là những lô đất đã tách thửa. Xuất hiện nhiều hơn nhà đầu tư đi "săn" đất ở những khu vực vùng ven các thành phố lớn, các địa phương phát triển mạnh về hạ tầng và có tốc độ đô thị hóa cao.

Mức giá giao dịch thành công đất nền giảm 20-30% so với đỉnh sốt nhưng đã đi vào ổn định và không còn dấu hiệu giảm giá. So với quý IV/2023 giá đã tăng khoảng 5%, riêng thị trường ven Hà Nội và gắn liền với khu công nghiệp ghi nhận mức tăng 10-20%.

Tuy nhiên, đại diện VARS cũng cho rằng thị trường cũng ghi nhận một số khu vực có hiện tượng "tăng giá vô căn cứ". "Cần hết sức lưu ý để tránh hình thành các cơn sốt "ảo", gây nguy cơ mất an toàn, khi thị trường còn đang trong tiến trình hồi phục".

TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, nửa đầu năm là cơ hội “có một không hai”, giai đoạn thích hợp để các nhà đầu tư có kinh nghiệm, nhà đầu tư chuyên nghiệp gom được hàng tốt, đầu tư dài hơi trong vòng 3-5 năm sẽ đem lại lợi nhuận cao.

Bên cạnh đó, theo Báo cáo thị trường bất động sản quý 1/2024 của Batdongsan.com.vn cũng chỉ ra, thị trường đất nền đã bắt đầu “rã băng”. Mức độ quan tâm đến đất nền vào 2 quý cuối năm 2023, chỉ đạt 44% lực cầu ở thời kỳ sốt nóng 2021 nhưng sang đến quý 1/2024 đã tăng lên mức 48%. Ở phía Bắc, nhu cầu tìm mua đất nền tăng mạnh ở một số huyện ngoại thành. Ở phía Nam, mức độ quan tâm đất nền đã ngừng đà giảm.

Ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho biết: “Cuối năm 2023 khi nhận định về khả năng phục hồi của thị trường bất động sản, chúng tôi từng dự báo đất nền sẽ là một trong số những phân khúc phục hồi chậm và cần nhiều thời gian để lấy lại thanh khoản so với căn hộ, nhà riêng và nhà mặt phố. Tuy nhiên, khả năng cao là “mùa xuân” của đất nền đang đến sớm hơn những gì mà thị trường từng kỳ vọng”.

Ông Tuấn cho rằng, phân khúc này đã cho thấy sức hấp dẫn của “kênh đầu tư vua” đã trở lại. Trong 3 tháng đầu năm thị trường xuất hiện càng nhiều nhóm đầu tư “cá mập” đi săn đất nền số lượng lớn. Động thái này có thể đẩy chu kỳ tăng giá đất nền đến sớm hơn những dự báo trước đó, có thể là từ quý 2 năm nay.

Theo ông Tuấn, hiện nay giá đất nền vẫn đang ổn định, nhưng càng về cuối quý 1, số lượng các nhà đầu tư có sẵn tiền đi gom hàng và đi tìm mua đất nên càng nhiều lên. Khi nhu cầu tăng rõ ràng hơn thì giá sẽ tăng. Nhiều đơn vị môi giới đất nền cũng đã xác nhận là giá đất nền có sự điều chỉnh thời điểm này.

Ông Tuấn cũng nhận định, năm 2024 - 2025 có thể là cơ hội cuối cùng để mua đất nền đối với những người có nhu cầu thực, còn với chủ đầu tư thì đây vẫn là giai đoạn khó khăn. Do vậy, nhà đầu tư nên suy xét cẩn trọng trước khi xuống tiền.

Xét về dài hạn, đại diện Batdongsan.com.vn cho rằng, giá đất có thể tiếp tục tăng lên và giao dịch sẽ quay trở lại. Lý do bởi giá bất động sản còn phụ thuộc vào yếu tố khác như việc triển khai hạ tầng, tăng trưởng kinh tế, thu nhập người dân. Do gắn với tư duy “tấc đất tấc vàng” nên nhu cầu sở hữu nhà đất, nhu cầu tích sản của người Việt rất lớn. Bởi vậy cũng không khó hiểu khi đất nền nhận được sự quan tâm nhiều nhất của người tiêu dùng năm 2024.

Việc đất nền đang có xu hướng khởi sắc sớm hơn dự báo khiến giới đầu tư cũng như chuyên gia tương đối bất ngờ. Tuy nhiên, đây lại chính là thời điểm tốt dành cho những nhà đầu tư đang muốn “chốt lời” hoặc bán đất nền khi giá cũng đã tăng tương đối.

Còn nhớ, cách đây chỉ 1 năm, phân khúc đất nền ở các khu vực đều rơi vào trầm lắng, thậm chí có nơi gần như “đóng băng”. Theo đó nhiều nhà đầu tư phải giảm giá 20 - 30% hoặc nhiều hơn với mong muốn tìm được khách mua. Tuy nhiên, khi nhiều người đang e dè thì một số nhà đầu tư nhanh nhạy, có sẵn tiền mặt đã xuống tiền bắt đáy. Đến nay, những nhà đầu tư này đã có lãi cả tỷ đồng.

Một nhà đầu tư tại Hà Nội cho biết, cho biết, thời điểm cuối năm ngoái giá đất nền tại nhiều khu vực đã giảm từ 20 - 30%, thậm chí 40% so với đỉnh cơn sốt. Theo đó, anh đã nhanh tay mua ngay 2 lô đất tại Bắc Giang và 1 lô đất tại Đông Anh (Hà Nội) với tổng giá trị hơn 10 tỷ đồng.

Ban đầu, mục tiêu của anh là nắm giữ khoảng 3 năm có lãi sẽ chốt lời. Tuy nhiên, hồi đầu tháng 5 nhiều nhà đầu tư và môi giới đã liên tục liên hệ hỏi mua lại lô đất tại Đông Anh của anh với mức chênh 1,1 tỷ đồng.

Ở chiều hướng ngược lại, mặc dù đã được ngỏ lời mua lại lô đất 90m2 tại Hoài Đức (Hà Nội) với mức chênh 1,2 tỷ đồng nhưng một nhà đầu tư khác tại Hà Nội vẫn không bán.

“Tôi mua lô đất này với giá 5 tỷ vào tháng cuối tháng 9/2023. Khi đó chủ cũ họ cần tiền nên mua được với mức giá rẻ hơn thị trường. Từ đầu năm nay, liên tục nhiều môi giới và người mua đã gọi điện hỏi mua lại. Cách đây 1 tuần có người đã trả lô đất đó 6,2 tỷ đồng nhưng tôi không bán. Do đã mua được mức giá rẻ, có vị thế tốt nên tôi tiếp tục nắm giữ. Lô đất này cũng nằm ở vị trí đường lớn, rất thuận tiện kinh doanh”, nhà đầu tư này nói.

Thực tế, từ đầu năm 2024 đất nền tại nhiều khu vực đã rục rịch sôi động trở lại, giá đã tăng lên so với cuối năm ngoái. Thậm chí, thời gian vừa qua nhiều người “lướt cọc” đất nền tại ven đô cũng kiếm hàng trăm triệu đồng mỗi thương vụ.

Ghi nhận của một nhà đầu tư khác, vào tháng 6/2023, người này quyết định xuống tiền mua lô đất nền 34m2 tại Yên Nghĩa – Hà Đông mức giá khi đó chỉ 43 triệu đồng/m2, đến nay chỉ chưa đầy một năm, giá đất nền khu vực này đang ghi nhận mức tăng nóng.

Theo đó, những lô đất nằm cùng mặt ngõ anh mua hiện đang được rao bán với mức giá từ 62 đến 65 triệu đồng/m2. Người này cũng cho biết thêm, một người quen của anh cũng đang tiếc nuối vì do dự trong quyết định xuống tiền đầu tư đất nền cách đây gần 1 năm. Theo đó, chỉ vì chênh lệch mức giá giữa 2 bên là 1 triệu đồng/m2 (43 triệu đồng/m2 được chủ đất đưa ra và mức giá 42 triệu đồng/m2 sẵn sàng chi trả) mà người quen của anh đã từ chối mua lô đất hơn 43m2 cùng nằm trên mặt ngõ gần lô đất anh mua. Đến nay, khi hỏi lại giá lô đất này thì đang được chủ mới rao bán với mức giá hơn 62 triệu đồng/m2.

“Với mức giá đất như hiện nay, nếu sang tay lô đất hiện tại tôi có thể thu về khoản lãi hơn 700 triệu đồng. Tuy nhiên, do gia đình đã quyết định làm nhà để ở nên chúng tôi quyết định giữ lại. Nhưng dù sao tôi cũng rất bất ngờ với giá đất nền trong khu vực này hiện nay”, người này thừa nhận.

Người bán bất ngờ nhưng có lẽ người “sốc” nhất chính là những người đang tìm mua đất nền khi giá bán đã nằm ngoài sức tưởng tượng của mình.

Một người dân tại quận Tây Hồ, Hà Nội chia sẻ, do có nhu cầu làm kho chứa hàng nên thời gian qua, anh tìm mua nhà đất ở ngoại thành Hà Nội như huyện Đông Anh, Mê Linh. Tuy nhiên, anh rất bất ngờ khi mức giá nhà đất vùng ven Hà Nội từ đầu năm 2024 liên tục tăng chóng mặt, thậm chí có những lô đất đã tăng tới 20%, giá bán dao động từ 40 - 70 triệu đồng/m2...

Với tâm lý thích sở hữu đất của người Việt, đất nền luôn là loại hình bất động sản dành được nhiều sự quan tâm. Tuy nhiên, sau cơn sốt đất 2021 và nhiều thay đổi về pháp lý vừa qua, thị trường đất nền sẽ ra sao trong 2024?

Theo Báo cáo của Viện Kinh tế Xây dựng, sau cơn sốt đất cục bộ diễn ra chóng vánh tại nhiều nơi thời điểm đầu năm 2021, mặc dù các địa phương đã có biện pháp can thiệp sớm để ngăn chặn hiện tượng tăng nóng giá đất, tuy nhiên, cho đến nay giá đất nền nhiều khu vực vẫn neo cao khiến lượng giao dịch thưa thớt, thị trường rơi vào trầm lắng.

Giá đất tăng khiến giá nhà ở tăng, việc phát triển các dự án bất động sản, nhà ở thương mại ngày càng khó khăn. Để tăng lợi nhuận, các chủ đầu tư thường hướng đến phân khúc bất động sản cao cấp. Thực trạng này khiến việc sở hữu nhà ở của người lao động phổ thông, người thu nhập trung bình, thu nhập thấp thêm khó khăn, đặc biệt là ở các đô thị lớn.

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, lượng giao dịch đất nền thành công trong năm 2023 trên cả nước đạt 307,273 lượt giao dịch, giảm hơn 51% so với năm 2022, tức chưa được một nửa năm trước.

VARS dự báo nguồn cung mới đất nền sẽ khan hiếm trong năm 2024 khi mà các chính sách Luật mới có thể thay đổi cuộc chơi ở thị trường này. Sự khan hiếm nguồn cung có thể đẩy giá bán đất nền tăng khoảng 5 - 7% so với năm 2023 tại các đô thị lớn. Còn các khu vực phát triển, hạ tầng bài bản có xu hướng đi ngang.

Ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc Mảng dịch vụ tư vấn & Phát triển dự án DKRA Group cũng đưa ra quan điểm tương tự khi cho rằng Nhà nước đã bắt đầu siết chặt, hướng tới hạn chế việc phân lô bán nền.

Đánh giá về tiềm năng của phân khúc này, Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, thị trường đất nền sẽ rất khó xảy ra tình trạng sốt đất ảo như các năm trước. Đà phục hồi chậm của đất nền cũng dễ hiểu khi trước đến nay phân khúc này phục vụ chủ yếu cho nhu cầu mua đầu tư, đầu cơ, ít phục vụ nhu cầu ở thực. Vì thế, đất nền khả năng là phân khúc có sự cải thiện chậm nhất thị trường.

Về vấn đề pháp lý, ông Đinh Minh Tuấn cho rằng, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và Luật Nhà ở (sửa đổi) sẽ ảnh hưởng đến thị trường đất nền khá nhiều từ năm 2024 trở đi. Quy định siết chặt về phân lô đất nền đang là một điểm nóng, dự báo nhu cầu về đất nền sẽ giảm mạnh do lo ngại về rủi ro pháp lý từ phía người mua. Mặt bằng giá đất nền cũng sẽ được điều chỉnh giảm xuống, nhất là đối với những lô đất lớn.

Tuy nhiên, trong dài hạn, giá đất có thể tiếp tục tăng lên và giao dịch sẽ trở lại. Do giá bất động sản phụ thuộc vào yếu tố khác như việc triển khai hạ tầng, tăng trưởng kinh tế, thu nhập người dân. “Đất nền là loại hình mà bất kỳ thành viên nào của thị trường cũng có thể đầu tư do sự đa dạng về diện tích, mức giá, khu vực. Với các địa phương có tốc độ phát triển kinh tế, những khu đất ở nơi này vẫn sẽ tăng trưởng bền vững”, ông Tuấn nhìn nhận.