Từ cuối năm 2022, thị trường bất động sản đã gặp nhiều khó khăn, thanh khoản kém, hàng ngàn dự án dở dang, dòng tiền thì bị tắc nghẽn, vướng mắc pháp lý chiếm đến 70%. Theo Bộ Xây dựng, chỉ riêng tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh ước có khoảng 400 dự án gặp các vướng mắc về thủ tục triển khai, những ách tắc này đã kéo dài rất nhiều năm.

Trước những khó khăn đó, thời gian qua, Chính phủ, các bộ, ban, ngành đã có nhiều cơ chế, chính sách chưa từng có để khôi phục thị trường bất động sản, trong đó tập trung tháo gỡ khó khăn về pháp lý và tài chính.

Cụ thể, các luật liên quan trực tiếp đến bất động sản như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản… đều được sửa đổi và Quốc hội sẽ xem xét thông qua trong Kỳ họp thứ 6 (tháng 10.2023). Thông qua các đợt giảm lãi suất điều hành, mặt bằng lãi suất đang giảm dần. Chính sách cho doanh nghiệp cơ cấu lại nợ và giữ nguyên nhóm nợ cũng hết sức linh hoạt; chính sách cho thị trường trái phiếu doanh nghiệp cởi mở hơn.

Bên cạnh đó, Chính phủ đã phê duyệt Đề án xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội giai đoạn 2021 - 2030 nhằm tạo thêm xung lực cho thị trường. Về phía doanh nghiệp cũng nỗ lực tái cấu trúc sản phẩm, tiết giảm chi phí; thực hiện các dự án M&A; tung ra các gói chính sách bán hàng hấp dẫn…

Tuy nhiên, thị trường bất động sản vẫn đối diện với nhiều thách thức. Trong đó phải kể đến sức cầu yếu, lãi suất đã giảm nhưng vẫn còn cao, rủi ro về thị trường trái phiếu và bất động sản cần thời gian để xử lý. Khâu quy hoạch, bố trí quỹ đất, giải phóng mặt bằng còn chậm… Khâu định giá đất, xác định tiền thuê đất, phê duyệt dự án còn vướng mắc. Nhà ở xã hội vẫn chưa có đột phá.

Tuy nhiên, thị trường bất động sản vẫn đối diện với nhiều thách thức. Trong đó phải kể đến sức cầu yếu, lãi suất đã giảm nhưng vẫn còn cao, rủi ro về thị trường trái phiếu và bất động sản cần thời gian để xử lý. Khâu quy hoạch, bố trí quỹ đất, giải phóng mặt bằng còn chậm… Khâu định giá đất, xác định tiền thuê đất, phê duyệt dự án còn vướng mắc. Nhà ở xã hội vẫn chưa có đột phá.

Ở một chia sẻ mới đây, ông Hoàng Hải – Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản, Bộ Xây dựng cho rằng, lĩnh vực bất động sản là một trong những lĩnh vực quan trọng của nền kinh tế, liên quan mật thiết đến nhiều lĩnh vực, ngành kinh tế lớn như xây dựng, tài chính, du lịch, sản xuất vật liệu xây dựng, thị trường vốn… và có sức lan tỏa đến trên 30 ngành, lĩnh vực. Theo thống kê, đóng góp của góp của ngành xây dựng và bất động sản trong GDP các năm gần đây khoảng 11% (trong đó, đóng góp của ngành bất động sản trực tiếp và gián tiếp thông qua các lĩnh vực khác khoảng 4,5%).

Cũng theo ông Hoàng Hải, thị trường bất động sản, doanh nghiệp bất động sản thời gian qua đã gặp nhiều khó khăn, thách thức do chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố bất lợi cả trong và ngoài nước, với nhiều nguyên nhân.

Trong nước, thị trường bất động sản gặp nhiều khó khăn, thách thức do nền kinh tế Việt Nam đang trong quá trình phục hồi phát triển, cũng như một số tồn tại, hạn chế kéo dài từ trước chưa thể khắc phục triệt để.

Một là, hệ thống pháp luật liên quan đến đầu tư, xây dựng, kinh doanh bất động sản vẫn còn một số tồn tại, bất cập.

Hai là, nhiều dự án bất động sản tại các địa phương gặp nhiều khó khăn trong triển khai thực hiện.

Ba là, cơ cấu sản phẩm chưa hợp lý, thiếu nhà ở có giá phù hợp với khả năng chi trả của các đối tượng thu nhập thấp tại đô thị, đặc biệt là thiếu nhà ở cho công nhân, nhà ở xã hội.

Bốn là, sức mua và thanh khoản giảm mạnh.

Năm là, thị trường, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản gặp nhiều khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng, phát hành trái phiếu và huy động vốn của khách hàng dẫn đến doanh nghiệp thiếu vốn phải giãn tiến độ, dừng triển khai thực hiện dự án.

“Khó khăn của thị trường bất động sản kéo theo khó khăn của nhiều ngành nghề, cắt giảm một lượng lớn lao động và ảnh hưởng đến an sinh và an ninh, trật tự xã hội", ông Hoàng Hải đánh giá”.

Theo nhiều chuyện gia đánh giá, mặc dù khó khăn nhưng thị trường bất động sản vẫn còn nhiều dư địa phát triển và cũng đang dần hồi phục, rõ nét hơn từ cuối năm 2023 và cả năm 2024.

Theo nhìn nhận của ông Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam trong gần hai năm qua, thị trường bất động sản đã xuất hiện những nút thắt lớn khiến doanh nghiệp và các nhà đầu tư bị suy giảm mạnh. Đặc biệt, từ nửa cuối năm 2022, các doanh nghiệp bất động sản rơi vào cảnh “tiến thoái lưỡng nan” khi dự án bị đình trệ, dòng tiền bị tắc nghẽn và áp lực trả nợ đè nặng. Đặc biệt, tình trạng đình trệ của thị trường bất động sản thời gian vừa qua có sự tác động lớn nhất bởi những vướng mắc pháp lý chiếm đến 70% khó khăn, vướng mắc của các dự án.

Theo thông tin từ Bộ Xây dựng, chỉ riêng tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh ước có khoảng 400 dự án gặp các vướng mắc về thủ tục triển khai, những ách tắc này đã kéo dài rất nhiều năm nhưng chưa được giải quyết. Thực tiễn một số địa phương còn thiếu chủ động, quyết liệt trong chỉ đạo, giải quyết các khó khăn, vướng mắc theo thẩm quyền, tâm lý né tránh không muốn làm, cũng như trong phối hợp với các cơ quan Trung ương để giải quyết khó khăn cho doanh nghiệp. Ngoài ra, nhiều quy định pháp luật còn chồng chéo, việc áp dụng pháp luật còn thiếu thống nhất, chưa đồng bộ.

Thời gian vừa qua, Chính phủ và các Bộ, ngành đã ban hành nhiều cơ chế, chính sách tác động trực tiếp và gián tiếp đến lĩnh vực bất động sản như Nghị quyết số 33/NQ-CP của Chính phủ về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững; Nghị định 08/2023/NĐ-CP sửa đổi và ngưng hiệu lực thi hành một số điều tại các Nghị định quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp; Quyết định số 338/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Đề án xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội giai đoạn 2021 -2030 và Nghị định số 10/2023/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn Luật Đất đai, đặc biệt dự kiến tại Kỳ họp thứ Sáu, Quốc hội Khoá XV sẽ thông qua Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đất đai sửa đổi.

Trong khi đó, theo TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - tiền tệ Quốc gia, có 6 yếu tố chính tác động tới bất động sản. Đó là kinh tế vĩ mô (lạm phát, lãi suất, tỷ giá, cung tiền, đầu tư…); môi trường pháp lý, cách thức quản lý và giám sát bất động sản (vấn đề về quản lý và giám sát); quy hoạch và kết cấu hạ tầng; tài chính (nguồn vốn, thuế và phí, thị trường sơ cấp và thứ cấp giao dịch bất động sản); cung cầu và giá cả; thông tin dữ liệu minh bạch.

Hiện nay, chúng ta tập trung chính vào pháp lý và tài chính. Trong đó, pháp lý là rào cản, khó khăn lớn nhất, xuất phát từ một số nguyên nhân sau: Quy định pháp lý của lĩnh vực đất đai, xây dựng và bất động sản hết sức phúc tạp liên quan đến hơn 100 Luật, Nghị định, Thông tư... trong đó có nhiều quy định còn chồng chéo, thiếu nhất quán, thiếu đồng bộ. Tiếp đến quy định pháp lý chưa đầy đủ, chưa được hướng dẫn kịp thời, chưa sát thực tiễn như: quy định giao đất, cho thuê đất trên thực địa, phương pháp xác định giá đất; thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thời gian miễn tiền thuê đất trong thời gian xây dựng cơ bản; thời gian hoạt động dự án đối với dự án giao đất nhiều lần; vướng mắc trong thủ tục lựa chọn nhà đầu tư có sử dụng đất... Cuối cùng là tâm lý sợ sai, sợ trách nhiệm, đùn đẩy…; làm chậm, thậm chí là ách tắc nhiều dự án.

Đồng thời, các doanh nghiệp xây dựng và bất động sản, cần kiến nghị đúng, trúng, kiên trì, có giải pháp phù hợp. Có kế hoạch cụ thể, khả thi thanh toán nợ trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn. Quyết liệt đẩy mạnh cơ cấu lại; đa dạng hóa nguồn vốn (ngoài tín dụng ngân hàng, còn có phát hành trái phiếu, cổ phiếu, quỹ đầu tư, quỹ REIT, thuế tài chính,...). Huy động vốn gắn với mục đích sử dụng vốn cụ thể; giảm đòn bẩy tài chính, hạn chế đầu tư dàn trải. Hướng tới minh bạch, chuyên nghiệp hơn, nhất là hồ sơ thuế, tín dụng, hồ sơ phát hành chứng khoán, thực hiện các cam kết với nhà đầu tư, các bên liên quan....

Kinh tế Việt Nam đang trên đà phục hồi, là một trong những điểm sáng của nền kinh tế thế giới đang trong bối cảnh suy yếu, biến động khó lường. Tổng sản phẩm trong nước (GDP) tăng trưởng với xu hướng tích cực, GDP quý 3/2023 tăng 5,33% so với cùng kỳ năm trước. Kim ngạch xuất khẩu, giải ngân vốn đầu tư công, tổng mức bán lẻ hàng hóa nội địa, số lượng doanh nghiệp thành lập mới và quay trở lại hoạt động,… đều có kết quả khả quan.

Sự phục hồi của nền kinh tế cùng với những dự báo tích cực về tăng trưởng kinh tế chắc chắn sẽ kéo theo nhu cầu bất động sản tăng cao ở tất cả các phân khúc, từ căn hộ đến văn phòng cho thuê, nhà xưởng, bất động sản bán lẻ… Đặc biệt trong tình hình nguồn cung bị thắt chặt bởi nhiều lý do, mặt bằng giá bất động sản tăng lên trong thời gian tới là điều có thể tính đến.

Hơn thế nữa, Ngân hàng Nhà nước đã hạ lãi suất điều hành 4 lần liên tiếp kể từ tháng 3/2023. Lãi suất vay ngân hàng có sự điều chỉnh giảm rõ rệt, dao động từ 6,7% đến 10%, tiệm cận về mức đầu năm 2022, giảm từ 0,4% đến 3,5% so với cuối quý 2/2023. Đây là mức lãi suất thuận lợi cho người mua nhà. Mua nhà để ở trong giai đoạn này sẽ tận dụng được tối ưu những lợi thế về tín dụng và mặt bằng giá cả.

Kết quả khảo sát gần đây của VARS với các hội viên là những nhà môi giới BĐS đang hoạt động cho thấy, có tới 60% số người được hỏi cho biết khách hàng của họ, là các nhà đầu tư đã tham gia thị trường bất động sản trước đó, sẽ đầu tư bất động sản nếu lãi suất tiếp tục giảm. Tuy nhiên, để đảm bảo an toàn trong bối cảnh sản xuất, kinh doanh khó khăn, sức hấp thụ vốn của nền kinh tế kém, họ sẽ thận trọng hơn trong việc lựa chọn và tính toán, khai thác các gói vay tài chính cho các tài sản “gửi gắm” cũng như sẽ không tất tay vào các kênh đầu tư này. Bên cạnh đó, hầu hết các nhà môi giới được hỏi cũng đánh giá cao các nỗ lực của cơ quan quản lý nhà nước và dự báo khả quan về quá trình phục hồi của thị trường bất động sản.

Kết quả trên là nhờ có sự có sự nỗ lực, liên kết, phối hợp chặt chẽ giữa cơ quan quản lý nhà nước và doanh nghiệp. Nhờ những động thái quyết liệt của Chính phủ cùng các cơ quan, bộ ngành nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững. Gần 20 động thái, văn bản dưới luật liên quan được phát đi từ phía Chính phủ một cách liên tục và dồn dập, với nội dung ngày càng sát hơn với nhu cầu thực tế của thị trường và doanh nghiệp. Trên tinh thần tiếp thu các ý kiến đóng góp, sửa đổi, bổ sung theo hướng phù hợp với chiến lược nhà ở của quốc gia. Thông tin về hàng trăm dự án được tháo gỡ, tái khởi động trở lại góp phần tạo thêm niềm tin và sức mạnh cho thị trường cũng như các chủ thể tham gia. Giúp thị trường tháng sau tốt hơn tháng trước, quý sau tốt hơn quý trước. Tuy thị trường chưa đủ lực để có thể “vượt dốc” nhưng phần nào đã thoát khỏi nguy cơ “mất phanh”.

Theo các chuyên gia, đây là thời điểm để các nhà đầu tư trung và dài hạn có thể lựa chọn những tài sản tốt để mua vào. Thị trường bất động sản vẫn là kênh đầu tư ổn định trong dài hạn. Giá bất động sản được kỳ vọng tăng trong lương lai. Động lực tăng trưởng giá bất động sản Việt Nam đến từ bốn yếu tố:

Nguồn cung hữu hạn, nguồn cầu dần tăng; cơ sở hạ tầng Việt Nam phát triển mạnh; chính sách quản lý đất của Nhà nước ngày càng hoàn thiện và tốc độ tăng trưởng kinh tế tốt.

Thị trường bất động sản được cho đã tạo đáy và nhà đầu tư đang dò đáy để nắm bắt cơ hội. Bắt đầu từ quý IV/2023, sự thị trường ấm trở lại với sự tìm kiếm của nhiều nhà đầu tư. Thời điểm nay, nên đầu tư ở đâu, phân khúc nào cho tăng trưởng tốt và đầu tư an toàn là câu hỏi được nhiều nhà đầu tư quan tâm, trao đổi.

Batdongsan.com.vn đã xếp chung cư vào nhóm sản phẩm giữ giá nhờ đáp ứng nhu cầu ở thực. Cũng trong khảo sát tâm lý người tiêu dùng của Batdongsan.com.vn, chung cư đứng vị trí thứ hai (sau đất nền) về loại hình bất động sản mà người tiêu dùng mong muốn mua trong một năm tới.

49% số nhà môi giới tham gia khảo sát cũng đánh giá đầu tư chung cư để bán, cho thuê là hoạt động tiềm năng nhất năm 2023. Động lực tăng trưởng giá của căn hộ chung cư nói riêng và bất động sản Việt Nam nói chung đến từ nhiều yếu tố như nguồn cung hữu hạn, nguồn cầu dần tăng; cơ sở hạ tầng đang phát triển mạnh; chính sách quản lý đất từ Nhà nước ngày càng hoàn thiện, tốc độ tăng trưởng của nền kinh tế được cải thiện qua các năm…

Tương tự, Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính – Bất động sản Dat Xanh Services (DXS – PERI) đã khảo sát về loại hình bất động sản nhận được nhiều sự quan tâm của khách hàng trong nửa cuối năm 2023. Kết quả khảo sát cho thấy chung cư nhận được lựa chọn áp đảo với 73%, 15% lựa chọn nhà thấp tầng, đất nền 10% và bất động sản nghỉ dưỡng chỉ chiếm 2% câu trả lời.

Đối với khung giá căn hộ khách hàng quan tâm, DXS - FERI khảo sát được, 82% câu trả lời từ khách hàng lựa chọn căn hộ có giá dưới 2,5 tỷ, 13% lựa chọn căn hộ từ 2,5 – 3,5 tỷ, chỉ có 5% lựa chọn khung giá trên 3,5 tỷ.

Kết quả khảo sát này cho thấy sự lựa chọn của khách hàng đang chuyển dịch mạnh mẽ về khung giá sản phẩm bất động sản đáp ứng nhu cầu ở thực, giá vừa tầm.

Đánh giá về tiềm năng của phân khúc chung cư, ông Trần Quang Trung – Giám đốc Phát triển kinh doanh OneHousing cho biết, những phân khúc phục vụ cho nhu cầu ở thật tại các thành phố lớn hiện nay vẫn được quan tâm nhiều bởi vì yếu tố nguồn cung hạn hẹp, điển hình là căn hộ chung cư.

Ông Trung cũng cho biết, trong giai đoạn hiện nay, có rất nhiều người đang trong tâm lý chờ đợi cơ hội. Tuy nhiên nhiều khi chờ lại mất cơ hội. Nền kinh tế Việt Nam hiện không có nhiều kênh cho nhà đầu tư và người dân tham gia. Hiện nay, kênh trái phiếu chưa thực sự lấy lại niềm tin của người dân, đầu tư vàng là kênh mà không phải ai cũng có thể tham gia được, đặc biệt với kênh đầu tư vàng tại thị trường quốc tế thì nhà đầu tư phải thực sự là người có hiểu biết và có sự theo dõi rất sát sao.

Đầu tư chứng khoán đòi hỏi sự am hiểu chuyên biệt, đối với các kênh đầu tư sản xuất kinh doanh thì lại phụ thuộc rất nhiều vào việc người ta phải có nghề chứ không phải cứ thích đầu tư là được. Thời điểm này, nhà đầu tư vẫn sẽ ưu tiên tìm tới kênh để neo đậu dòng tiền, an toàn vốn và đặt vấn đề thanh khoản lên trên hết. bất động sản vẫn được ưu tiên. Và tùy theo từng phân khúc thì nhà đầu tư sẽ có những lựa chọn cho mình dựa vào khả năng về tài chính cũng như am hiểu của bản thân.

Ông Trung nhấn mạnh, trong hoạt động đầu tư, quan trọng nhất phải nhìn ra sớm cơ hội và dự đoán được tiềm năng của cơ hội đó. Đến khi thị trường đã có tín hiệu rõ ràng rồi thì đó là tín hiệu cho số đông. Căn cứ vào dòng tiền, khả năng tài chính của mỗi nhà đầu tư để quyết định.

Hiện tại, nhiều người lựa chọn đầu tư bằng cách mua căn hộ chung cư ở nội đô Hà Nội để cho thuê nhằm mang lại dòng tiền ổn định và đây cũng là một trong những lý do khiến giá căn hộ ở các quận nội thành tăng lên, nhất là phân khúc bình dân, trung cấp.