Theo thống kê, giá nhà tại Hà Nội và TP.HCM đã tăng trung bình 10–20% mỗi năm trong gần một thập kỷ qua. Báo cáo CBRE năm 2024 ghi nhận giá căn hộ chung cư tại TP.HCM dao động từ 40–80 triệu đồng/m2, còn tại Hà Nội là 30–60 triệu đồng/m2. Một căn hộ 50m2 hiện có giá từ 2,5 đến 3 tỷ đồng – mức giá vượt xa khả năng tài chính của phần lớn người trẻ.

Trong khi đó, thu nhập bình quân năm 2024 chỉ khoảng 7,7 triệu đồng/tháng – chưa bằng một phần ba mức cần thiết để vay mua nhà một cách an toàn. Thu nhập tăng chậm, nhưng giá nhà lại "phi mã" mỗi năm 10–20%, tạo ra khoảng cách ngày càng lớn giữa ước mơ và thực tế.

Nghiên cứu của Viện Kinh tế Việt Nam cho thấy, một người trẻ có thu nhập 15 triệu đồng/tháng và không chi tiêu gì cũng cần ít nhất 20 năm mới mua nổi căn hộ trị giá 2 tỷ đồng.

Trong khi đó, dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, mức thu nhập tối thiểu được khuyến nghị để mua một ngôi nhà có giá trung bình tại Hà Nội cao hơn khoảng 2,3 đến 10 lần so với thu nhập trung bình của hộ gia đình tại Hà Nội.

Sự chênh lệch đáng kể giữa thu nhập trung bình thực tế và giá nhà, khiến việc sở hữu nhà ở tại Hà Nội hiện nay không những là thách thức, mà còn là không thể đối với đại đa số các hộ gia đình có mức thu nhập ở mức trung bình, thậm chí là khá.

Tính toán của VARS dựa trên giá nhà trung bình tại từng quận và giả định người mua có thể vay ngân hàng 70% giá trị căn nhà, lãi suất trung bình 8% trong 20 năm. Theo nguyên tắc tài chính, tổng số tiền trả góp hằng tháng không nên vượt quá 40% thu nhập, thì thu nhập tối thiểu được khuyến nghị để mua một ngôi nhà có giá trung bình ở Hà Đông, Long Biên, Nam Từ Liêm, Bắc Từ Liêm, Gia Lâm cao hơn khoảng 2 tới 3 lần so với thu nhập hộ gia đình trung bình của người lao động Hà Nội.

Theo đánh giá của các chuyên gia, thị trường BĐS cũng còn tồn tại những vướng mắc. Nổi bật là hiện tại giá nhà ở tăng cao xuất phát từ nhiều nguyên nhân. Bên cạnh đó, tính tiền sử dụng đất vướng mắc tại nhiều địa phương và dự án.

Ngoài ra, còn vướng trong công tác giải phóng mặt bằng, nhất là việc nhà đầu tư phải tự thỏa thuận với người dân đối với dự án quy mô nhỏ và vừa. Mua bán và sáp nhập doanh nghiệp còn khó khăn do chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Đấu giá tiền sử dụng đất còn bất cập (giá khởi điểm, năng lực các bên tham gia đấu giá, chế tài...). Cách làm nhà ở xã hội còn có bất cập, nguồn vốn cho nhà ở xã hội vẫn cần được quan tâm.

Phân tích rõ hơn về nguyên nhân giá nhà ở tăng cao, TS. Cấn Văn Lực đã chỉ ra 6 nguyên nhân cụ thể:

Báo cáo từ Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, năm 2024, Hà Nội có khoảng 1,2 triệu căn hộ chung cư, TP.HCM có hơn 1,5 triệu căn. Tuy nhiên, tỷ lệ căn hộ có giá dưới 2 tỷ đồng chỉ chiếm khoảng 25%, khiến việc tìm kiếm nhà phù hợp với khả năng tài chính trở thành bài toán khó với người trẻ. Nhu cầu thuê nhà vì thế ngày càng tăng cao, kéo theo giá thuê – đặc biệt tại khu vực trung tâm – cũng liên tục lập đỉnh.

An cư lạc nghiệp" – câu nói ấy từng là kim chỉ nam cho bao thế hệ. Nhưng với nhiều người trẻ hôm nay, giấc mơ an cư không còn là một đích đến rõ ràng, mà giống như một bài toán hóc búa cần linh hoạt xoay xở.

Trước bài toán nhà ở ngày càng đắt đỏ, nhiều người trẻ buộc phải thay đổi tư duy và lựa chọn các giải pháp phù hợp với năng lực tài chính của bản thân. Không còn đặt nặng mục tiêu “mua nhà trước 30 tuổi”, họ chuyển sang các phương án linh hoạt và thực tế hơn, từ thuê nhà, mua nhà giá rẻ đến đầu tư đất vùng ven.

Với những người trẻ có nhu cầu sở hữu tài sản ổn định, chung cư mini hoặc nhà ở xã hội là những phương án phù hợp hơn về mặt tài chính. Chung cư mini thường có giá từ 800 triệu đến 1,5 tỷ đồng, vừa tầm với nhiều người có thu nhập trung bình. Trong khi đó, nhà ở xã hội – được hỗ trợ từ chính sách – có mức giá dao động từ 15 – 20 triệu đồng/m2.

Dù vậy, tiếp cận phân khúc này lại không hề dễ dàng. Nguồn cung hạn chế, thủ tục mua bán phức tạp và yêu cầu xét duyệt khắt khe khiến không phải ai cũng đủ điều kiện. Tại nhiều dự án nhà ở xã hội tại Hà Nội và TP.HCM, lượng hồ sơ đăng ký mua vượt gấp 5–10 lần số căn hộ được cung cấp.

Một bộ phận người trẻ vẫn chọn cách truyền thống: vay ngân hàng để mua nhà trả góp. Theo các khảo sát gần đây, khoảng 30% người trẻ đang cân nhắc hoặc đã sử dụng hình thức này. Tuy nhiên, mức lãi suất vay mua nhà hiện dao động từ 9 – 12%/năm, đi kèm với nhiều rủi ro do biến động kinh tế.

Ví dụ, một khoản vay 1 tỷ đồng trong vòng 20 năm có thể khiến tổng chi phí phải trả vượt 2 tỷ đồng. Để đảm bảo khả năng trả nợ, người vay phải cắt giảm nhiều khoản chi tiêu cá nhân, thậm chí ảnh hưởng đến chất lượng sống và các kế hoạch tài chính khác như tiết kiệm hay đầu tư cho tương lai.

Trong bối cảnh giá nhà leo thang, người trẻ Việt Nam đang đối mặt với bài toán làm sao để sở hữu một căn nhà khi thu nhập không theo kịp tốc độ tăng giá bất động sản.

Từ góc độ người trẻ, admin group Nghiện Nhà Nguyễn Hà Linh (Top 30 Under 30 Forbes Việt Nam năm 2016) cho rằng để giảm bớt gánh nặng tài chính và áp lực trả nợ, các bạn trẻ có thể tìm kiếm nhà ở tại khu vực vùng ven hoặc tích lũy ít nhất 30-50% giá trị căn nhà trước khi vay. Đồng thời, việc ưu tiên các gói vay lãi suất cố định dài hạn không chỉ giúp tránh rủi ro từ biến động lãi suất mà còn hỗ trợ xây dựng kế hoạch tài chính vững chắc, đảm bảo thu nhập ổn định để duy trì khả năng chi trả trong thời gian dài.

Ở góc nhìn doanh nghiệp, ông Lê Xuân Nga (Phó chủ tịch BHS Group) cho biết hiện nay một số doanh nghiệp đã bắt đầu tập trung vào nhóm khách hàng trẻ. 

Nếu một sản phẩm phù hợp, được người trẻ đón nhận thì sẽ có sức mua mạnh mẽ bởi nhu cầu của nhóm khách hàng này là rất lớn. Đây cũng là mong muốn của Chính phủ, giúp bình ổn giá nhà và giúp người trẻ an cư lạc nghiệp.

Nhận định về các chính sách cho người trẻ mua nhà, ông Nga cho rằng rất cần có sự phối hợp đồng thời giữa nhà nước, ngân hàng và các chủ đầu tư. Một sản phẩm giá thành hợp lý, có chính sách cho vay dài hạn với lãi suất ưu đãi ổn định duy trì trong vòng 5-10 năm sẽ là những thay đổi mang tính chiến lược. Chỉ như vậy mới giúp người mua nhà thực sự hưởng lợi và hỗ trợ thị trường bất động sản một cách hiệu quả.

Thay vì tích luỹ tài sản, mua nhà như thế hệ ông bà, cha mẹ, giới trẻ tại các Thành phố lớn của Việt Nam hiện nay có xu hướng mong muốn thuê nhà nhiều hơn trong giai đoạn đầu sự nghiệp. Đây là một khảo sát vừa được công ty nghiên cứu thị trường Avison Young công bố. Chiếm số lượng gần một nửa dân số cả nước, thế hệ Millennial và Gen Z được dự báo sẽ trở thành nhóm người có sức ảnh hưởng lớn nhất đến thị trường nhà ở trong vài thập kỷ tới.

Lựa chọn ở riêng bên ngoài thay vì sống chung với gia đình, mỗi tháng, chị Vân dành ra 6 triệu đồng để trả tiền thuê nhà. Do tính chất công việc thường xuyên di chuyển và không muốn ràng buộc bởi tài sản cố định nên chị quyết định thuê thay vì mua nhà.

Báo cáo từ Avison Young, thế hệ millennial (người sinh từ đầu 1980 - giữa năm 1990) và gen Z (người sinh từ cuối năm 1990 đến cuối 2000) đang chiếm 44% dân số cả nước và 70% trong số đó là khách hàng, nhà đầu tư bất động sản tiềm năng. Tuy nhiên, xu hướng lựa chọn các hình thức nhà ở linh hoạt như thuê, thuê - mua từ nhóm người trẻ sẽ đặt ra thách thức lẫn cơ hội cho thị trường bất động sản.

Với tốc độ gia tăng giá nhà như hiện nay, một số đơn vị nghiên cứu cho rằng, nhu cầu cho các giải pháp nhà ở linh hoạt sẽ tiếp tục gia tăng. Trong đó, nhà ở sẽ hướng đến sự thuận tiện, tiêu chí sức khoẻ, môi trường và công nghệ thông minh. Đồng thời, hình thức thuê mua vốn chỉ áp dụng cho nhà ở xã hội cũng nên được cân nhắc mở rộng cho nhà ở thương mại, nhằm làm tăng khả năng tiếp cận và phù hợp với thu nhập của số đông người mua.