Mặc dù thị trường bất động sản thời gian qua đã có nhiều tín hiệu tích cực nhưng một số nhà đầu tư vẫn hy vọng giá bất động sản tiếp tục giảm để “xuống tiền”.

Theo đánh giá của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), sau một thời gian quan sát và theo dõi, không thấy được sự chuyển biến thực sự và rõ rệt của thị trường nên khách hàng/nhà đầu tư sau khi ổn định tâm lý, vẫn xác định chậm mà chắc và vô cùng thận trọng trước quyết định xuống tiền.

Cùng nhìn nhận về tâm lý hiện nay của các nhà đầu tư, ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển Kinh doanh OneHousing cũng cho rằng, có một thực tế dễ dàng nhận thấy là dù thị trường dần chuyển biến tích cực, giá bất động sản đang tiệm cận giá trị thực song nhà đầu tư vẫn rất e ngại và mang nặng tâm lý chờ đợi.

Tuy nhiên vị chuyên gia này cũng cho rằng, tâm lý chờ đợi này của nhà đầu tư cũng có thể sẽ đánh mất đi cơ hội đầu tư.

So sánh với các kênh đầu tư khác, ông Trung đánh giá, các kênh đầu tư trên thị trường hiện nay chưa thực sự có nhiều cho nhà đầu tư và người dân tham gia. Hiện nay, kênh trái phiếu chưa thực sự lấy lại niềm tin của người dân. Trong khi đó, đầu tư vàng là kênh mà không phải ai cũng có thể tham gia được, đặc biệt với kênh đầu tư vàng tại thị trường quốc tế thì nhà đầu tư phải thực sự là người có hiểu biết và có sự theo dõi rất sát sao. Với đầu tư chứng khoán thì đòi hỏi nhà đầu tư cần có sự am hiểu chuyên biệt.

Vì vậy, thời điểm này, bất động sản vẫn là kênh có thể neo đậu dòng tiền, đảm bảo an toàn vốn và đặt vấn đề thanh khoản lên trên hết.

“Các sản phẩm bất động sản hiện đang có giá rất tốt. Tuy nhiên, người dân có dám mạnh dạn để đón lấy các cơ hội này không thôi. Trong hoạt động đầu tư, quan trọng nhất là cần sớm nhìn ra cơ hội và dự đoán được tiềm năng của cơ hội đó. Đến khi thị trường đã có tín hiệu rõ ràng thì đó là tín hiệu cho số đông. Căn cứ vào dòng tiền, khả năng tài chính của mỗi nhà đầu tư để quyết định. Cá nhân tôi nghĩ, không phải lúc nào cũng có cơ hội tuyệt vời như thế này”, ông Trung nhấn mạnh thêm.

Ngoài việc bày tỏ quan điểm về tâm lý còn “e ngại” của nhà đầu tư, Giám đốc Kinh doanh OneHousing cho rằng, nhà đầu tư nên cởi bỏ tâm lý phòng thủ, chờ đợi, đồng thời, các nhà đầu tư cũng cần chú ý về phân khúc, sản phẩm đầu tư. Bởi có phân khúc dù giảm sâu nhưng không có tính thanh khoản.

Ngoài ra, vị chuyên gia cũng cho rằng, ở thời điểm hiện tại nhà đầu tư muốn đầu tư ngắn hạn thì không nên, thay vào đó nên đầu tư trung hạn, ít nhất là từ 2 năm trở lên để đón được nhịp thị trường cũng như cân đối được về dòng tiền.

Ở một chia sẻ mới đây với OneHousing, Chuyên gia tài chính cá nhân Ngô Thành Huấn cho rằng, trong 6 năm đầu của căn hộ, hiệu suất cho thuê dao động từ 4-6% và hiệu suất tăng trưởng giá từ6-9%, cộng 2 phần này lại sẽ cho chúng ta lợi nhuận từ 10-15%.

Trong khi đó, tỷ lệ tăng trưởng bình quân của BĐS nhà đất tại trung tâm Hà Nội và TP.HCM chỉ khoảng 8-10%. Khi mức lãi suất cho vay 9% xuất hiện, là chỉ dấu để đầu tư vào BĐS.

Theo ông Ngô Thành Huấn, rất ít người Việt có một kế hoạch tài chính toàn diện từ quản lý chi tiêu, bảo vệ tài chính, hoạch định đầu tư nên rất mơ hồ về phương án quản trị rủi ro khi đầu tư. Và cái gì mơ hồ thì thường chúng ta sẽ bất an.

Hơn nữa, BĐS cũng là thị trường mất cân xứng và thiếu minh bạch về thông tin. Nhà đầu tư cá nhân không chuyên có rất ít thông tin về mức độ tăng trưởng của các phân khúc BĐS khác nhau nên họ thiếu đi tự tin khi cân nhắc sử dụng đòn bẩy tài chính.

Nói thêm về những ưu điểm của loại hình căn hộ, vị Chuyên gia tài chính cá nhân cho rằng, căn hộ là loại hình BĐS có thanh khoản tốt nhất hiện tại vì khi đã vay thì đồng nghĩa rủi ro của chúng ta tăng lên đáng kể nếu thiếu đi một kế hoạch tài chính toàn diện. Thời gian vay càng dài đồng nghĩa với việc rủi ro càng lớn bởi không phải ai cũng may mắn để thăng tiến và tăng thu nhập trong công việc. Người mua BĐS có thể gặp phải các rủi ro như: Rủi ro cho người phụ thuộc (Gánh nợ); Rủi ro dòng tiền (mất thu nhập); Rủi ro tài sản (thiếu tính thanh khoản hoặc phải bán rẻ tài sản để trả nợ khi dòng tiền có biến động); Rủi ro tối ưu hiệu quả đầu tư (lãi suất tăng cao làm giảm lợi nhuận).

Chia sẻ về những điều người mua nhà nên cần chú ý trong giai đoạn này, ông Huấn cho rằng, khách hàng và nhà đầu tư nếu đang tìm kiếm sản phẩm đầu tư thì đây là phân khúc an toàn, có thể tạo ra dòng tiền tốt, có khả năng thanh khoản và tăng trưởng tốt trong giai đoạn này. Vì giai đoạn này tuy thị trường có dấu hiệu hồi phục nhưng vùng giá vẫn đang thấp hơn giá trị thực. Đây là cơ hội để chúng ta sở hữu tài sản sớm và sở hữu tài sản tốt, trong một bức tranh tài chính bền vững.

Thêm vào đó, lãi vay ngân hàng sẽ tiếp tục giảm trong khoảng 6 tháng tới, đây cũng nằm trong chính sách vĩ mô “bơm máu cho nền kinh tế” của Chính phủ với mục đích giúp kinh tế Việt Nam sớm hồi phục. Hiện nay, tôi đã thấy trên thị trường có những gói lãi suất trên dưới 9% cố định trong 12 tháng, thậm chí là hơn 9% một chút nhưng cố định trong 24 tháng. Khi lãi suất 9% xuất hiện trên thị trường, người mua nhà, nhà đầu tư có thể bắt đầu sở hữu bất động sản.

Việc Chính phủ đã và đang tích cực đẩy mạnh giải ngân vốn đầu tư công và giảm trần lãi suất huy động đã khiến nguồn cung BĐS tăng, kéo theo lượng giao dịch tăng,.. đặc biệt là tại khu vực Hà Nội – nơi được đánh giá là có trợ lực lớn nhất để bất động sản phục hồi và phát triển mạnh mẽ trong thời gian tới.

Nhìn nhận về những trợ lực cho bất động sản tại Hà Nội, ông Trần Minh Tiến - Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường & Am hiểu khách hàng One Mount Real Estate chia sẻ: Thứ nhất, giải ngân vốn đầu tư công cả nước trong quý II bứt tốc, kéo tỷ lệ giải ngân 6 tháng đạt 30,49%. Như tại Hà Nội, điểm sáng về hạ tầng, có thể kể đến việc hoàn thành cầu Vĩnh Tuy giai đoạn 2, dự kiến thông xe dịp 2/9, cầu Đuống giai đoạn 2 bắt đầu mời thầu, thi công đường vành đai 4, thông xe cầu vượt chữ C ở nút giao Phạm Ngọc Thạch - Chùa Bộc… tất cả những dự án hạ tầng này mang tới những tín hiệu tích cực cho thị trường bất động sản (BĐS).

Chủ trương giải ngân vốn đầu tư công tập trung trong những tháng cuối năm, mục tiêu đạt cả năm 95%. Do đó, nửa cuối năm 2023 dự kiến sẽ rất mạnh chi giải ngân đầu tư công, khi nguồn vốn được giải ngân, chắc chắn sẽ kéo cả nền kinh tế đi lên.

Thứ hai, lãi suất huy động và lãi suất cho vay vẫn liên tục giảm, chỉ trong 6 tháng đầu năm, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã 4 lần giảm từ 0,5 - 2% cho các mức lãi suất điều hành, từ đó đưa mức lãi suất huy động bình quân giảm từ 0,7 - 0,8%, lãi suất cho vay bình quân giảm từ 1 - 1,2%. Đến nay không còn ngân hàng nào có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm kỳ hạn 12 tháng trên 8%/năm. Tuy nhiên, lãi suất cho vay chưa giảm quá mạnh nên lãi suất thả nổi tại các ngân hàng vẫn đang dao động khoảng trên dưới trên 10%. Dự báo cho nửa cuối năm nay lãi suất cho vay, đặc biệt là lãi suất cho vay mua nhà sẽ còn giảm xuống thấp nữa, đây là một điểm sáng.

Cùng với việc NHNN liên tục đưa ra các chỉ đạo quyết liệt nhằm giảm mặt bằng lãi suất, sẽ có mức lãi suất hấp dẫn hơn cho người mua nhà ở thời điểm những tháng cuối năm này.

Về dòng tiền, lượng tiền gửi của người dân vẫn đang tăng nhưng đà tăng đã giảm. Dự kiến trong một thời gian tới sẽ có một lượng tiền lớn thay vì là gửi tiết kiệm sẽ đi sang các kênh đầu tư khác.

8 tháng năm 2023 đã đi qua, điểm nhấn nổi bật nhất của thị trường BĐS là sự vào cuộc quyết liệt của Chính phủ trong việc hỗ trợ thị trường hồi phục với gần 10 nghị quyết, nghị định, thông tư được ban hành. Chưa bao giờ thị trường BĐS nhận được nhiều sự quan tâm tháo gỡ khó khăn từ phía Chính phủ và các cơ quan quản lý nhà nước như thời gian vừa qua.

Số liệu Trung tâm Nghiên cứu thị trường & Am hiểu khách hàng One Mount Real Estate cho biết, nguồn cung mở mới của quý 1 chỉ đạt khoảng 700 căn. Các giao dịch trầm lắng. Chủ đầu tư hầu như không “ra hàng”. Đây là thời điểm thị trường đã ở đáy.

Sang quý 2, nguồn cung mở mới đã tăng 153% so với quý 1. Lượng tiêu thụ cũng có mức tăng khá, quý 2 cao hơn quý 1 khoảng 15%. Đây là tín hiệu cho thấy thị trường đã bắt đầu hồi phục.

Cũng theo báo cáo từ Trung tâm Nghiên cứu thị trường & Am hiểu khách hàng, One Mount Real Estate, các dự án chung cư phía Tây Hà Nội tiếp tục dẫn dắt thị trường chung cư Hà Nội trong quý 2/2023 với hơn 50% nguồn cung và số bán. So với quý 1/2023, khu Tây vẫn duy trì số mở mới tăng 39% và lượng tiêu thụ tăng 20%.

Điều này sẽ tiếp tục khẳng định những dự án bán tốt dự kiến là những dự án thuộc đại đô thị lớn đang đi vào bàn giao, cất nóc với đầy đủ tiện ích và hạ tầng giao thông thuận tiện, đáp ứng nhu cầu ở thực.

Còn Khu Đông đang trên đà hồi phục khi nguồn cung quý II/2023 có chuyển biến tích cực hơn so với quý I khi tăng lên khoảng 700 căn mở mới trong quý II, gần bằng 50% so với cùng kỳ năm trước. Lượng tiêu thụ tại khu Đông trong quý II/2023 cũng có dấu hiệu cải thiện, đặc biệt là giai đoạn cuối quý 2. Số bán tại khu Đông trong quý 2/2023 gấp 2 lần so với quý I, tuy nhiên, vẫn chỉ tương đương 30% so với cùng kỳ năm trước.

Trong 6 tháng cuối năm, khu Đông dự báo sẽ tiếp tục xu hướng hồi phục dần với nguồn cung chủ yếu là phân khúc cao cấp và cận cao cấp tại đại đô thị Vinhomes Ocean Park như: phân khu Hawaii của Masteri Waterfront của chủ đầu tư Masterise Homes, phân khu Zurich của chủ đầu tư Vinhomes.

Theo VnExpress, hiện nay trên thị trường cứ 10 dự án chào bán thì có đến 8-9 dự án bán nhà trên giấy, tương ứng 80-90% nguồn cung. Việc tìm mua và sở hữu một căn nhà đối với mỗi người là quyết định lớn trong cuộc đời. Họ phải dành rất nhiều thời gian và tâm tư cho việc đó nếu muốn tránh những rủi ro không đang có trong quá trình chờ mua và nhận nhà. Vậy mua nhà tại thời điểm nào là tốt nhất?

Chia sẻ về vấn đề này, bà Đinh Vân Anh - Trưởng phòng kinh doanh của OneHousing cho rằng, khi sự án đi vào hoàn thiện những điều kiện cuối cùng trong công tác bàn giao là thời điểm khách hàng có thể mua nhà.

Các lý do được bà Vân Anh đưa ra là: Thứ nhất, khách hàng mua nhà tại thời điểm chủ đầu tư sẵn sàng bàn giao khi ấy yếu tố pháp lý đang được đảm bảo cao nhất. Bởi vậy, người mua có thể an tâm về mặt thủ tục và giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu.

Thứ hai, khách hàng có thể tự mình trải nghiệm và đánh giá chất lượng vật liệu, thiết bị được bàn giao tại căn hộ họ đặt mua, hạ tầng tiện ích mà chủ đầu tư mang lại. Ngoài ra, người mua cũng có thể hình dung cuộc sống của mình tại thời điểm này và trong tương lai sẽ diễn ra như thế nào từ hệ thống giao thông, cơ sở giáo dục, tiện ích trung tâm thương mại,..

Thứ ba, đây cũng là giai đoạn mà công tác vận hành và quản lý đã đi vào chỉn chu. Chủ đầu tư đã lựa chọn những đơn vị quản lý tốt nhất cho trải nghiệm của khách hàng trong tương lai nên họ có thể trải nghiệm ngay những dịch vụ được cung cấp ở thời điểm này.

Bên cạnh đó, hiện nay nhiều chủ đầu tư đưa ra chính sách tốt như hỗ trợ miễn phí 4-5 dịch vụ dành cho cư dân trong suốt 4 năm. Khách hàng có thể tập trung ổn định công việc, tương tác với cộng đồng dân cư hiện đại, văn minh. Điều này cũng cho thấy chủ đầu tư quan tâm đến chất lượng cuộc sống của các cư dân từ đó tạo nên trải nghiệm sống tích cực.

Chia sẻ về việc mua nhà thời điểm bàn giao mang lại những lợi ích gì cho người mua, bà Vân Anh nói: “Đầu tiên sẽ là câu chuyện tiềm năng tăng giá. Khi mà dự án đi vào bàn giao thì các tầng tiện ích xung quanh đã đi vào vận hành, hoạt động chính vì thế tốc độ tăng giá, khách hàng có thể cảm nhận được ngay”.

Thứ hai, trong một số trường hợp, khách hàng có thể đưa vào sử dụng ngay tài sản bất động sản, tiết kiệm một khoản chi phí rất lớn cho họ.  Thời điểm này, khách hàng vẫn được hỗ trợ một khoản về lãi suất và ân hạn gốc, nhưng ngay lập tức khách hàng sẽ được sử dụng ngay căn hộ của mình, như một bất động sản cho thuê. Điều này không những không ảnh hưởng đến dòng tiền của khách hàng mà còn sinh dòng tiền để trả cho ngân hàng. Đối với những người đang thuê nhà thì ngay lập tức phần tiền đó sẽ tối ưu vào khoản đóng tiền nhà hàng tháng.

“Một số chủ đầy tư lớn có những hậu thuận tốt dành cho khách hàng ngay tại thời điểm bàn giao nhà chứ không phải tại thời điểm đầu của dự án. Hỗ trợ về lãi suất, dòng tiền của chủ đầu tư dành cho người mua cũng là một trong những cái khách hàng có thể tận dụng để tạo ra giá trị cho riêng mình”, Trưởng phòng kinh doanh của OneHousing nhấn mạnh.

Về những dự án nào đang bàn giao mà khách hàng có thể cân nhắc mua bà Vân Anh đưa ra gợi ý cho khách hàng, Nổi bật nhất trong bối cảnh thị trường hiện nay là ở phía Đông Hà Nội với dự án Masteri Waterfront nằm trong đại đô thị Vinhomes Ocean Park (Gia Lâm). Đây dự án đầu tiên của chủ đầu tư Masterise Homes - đã rất nổi tiếng tại miền Nam, lần đầu tiên có dự án bàn giao tại miền Bắc và cũng là sản phẩm OneHousing trực tiếp hỗ trợ cùng gần 1000 khách hàng từ những giai đoạn đầu của dự án.