Bất động sản luôn là một trong những lĩnh vực hot nhất hiện nay, có nhiều ảnh hưởng đến đời sống của người dân. Ảnh hưởng trực tiếp đến nền kinh tế Việt Nam. Trong lịch sử của ngành bất động sản, Việt Nam đã trải qua 4 lần sốt đất.

Giai đoạn trước năm 1993 mà cụ thể là trước năm 1986, trong nền kinh tế kế hoạch hóa tập, trung, bao cấp, bất động sản không được phép giao dịch trên thị trường, thị trường bất động sản vì thế không tồn tại trong nền kinh tế Việt Nam.

Ngay cả khi bước vào thời kỳ đổi mới kinh tế, giai đoạn 1986 - 1991, Nhà nước bắt đầu mở cửa nền kinh tế các giao dịch vẫn chưa được ghi nhận một cách chính thức, nếu có diễn ra cũng chỉ là các giao dịch ngầm. Thị trường bất động sản chưa được hình thành.

Luật Đất đai 1993 ra đời không chỉ có ý nghĩa trong việc quản lý đất đai mà còn được xem là cột mốc quan trọng đánh dấu sự hình thành của thị trường bất động sản. Với việc nhận định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, đồng thời cho phép và đưa ra cơ chế cụ thể để các bên tiến hành việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là cơ sở quan trọng để hình thành thị trường.

Không chỉ đất đai mà nhiều ngành nghề khác được tự do mở cửa và phát triển dẫn đến tăng trưởng kinh tế đạt đỉnh, đây cũng được coi là thời kỳ hoàng kim khi mà GDP năm 1993 tăng tới 8,1%, năm 1994 tiếp tục tăng 8,8% và đạt đỉnh vào năm 1995 với 9,5%. Chính sự phát triển của nền kinh tế khiến cho nhiều nhà đầu tư đổ dồn vào thị trường bất động sản, giá nhà đất tăng mạnh chưa từng thấy.

Thời điểm đó các giao dịch liên quan đến đất đai chủ yếu được tính bằng đơn vị cây/lượng vàng. Người dân dần nhận thức được giá trị của bất động sản và những lợi ích tiềm năng mà thị trường này đem lại.

Sau đó, bước sang giai đoạn 1995 – 1999, thị trường bắt đầu đóng băng. Có rất nhiều nguyên nhân dẫn đến điều này, trong đó nguyên nhân chính được cho là do hai nghị định quan trọng của Chính phủ về đất đai được ban hành là Nghị định 18-CP/1995 và Nghị định 87-CP/1994. Hai nghị định này được ban hành với mục đích quản lý và ngăn chặn tình trạng đầu cơ bất động sản đã phần nào kìm hãm sự phát triển chóng mặt của thị trường bất động sản. Giờ đây khi thực hiện các giao dịch chuyển nhượng về đất đai, người sử dụng đất phải thực hiện hai nghĩa vụ tài chính song song là trả tiền chuyển quyền sử dụng đất và tiền thuê đất.

Bên cạnh đó sự ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng kinh tế châu Á khiến cho cung vượt cầu, thị trường quay đầu và các nhà đầu tư đồng loạt bán tháo khiến cho thị trường lao dốc.

Những chính sách pháp luật về đất đai thay đổi luôn là một trong những nguyên nhân tạo nên các làn sóng sốt đất nhỏ và vừa, thậm chí có thể tạo ra các đợt sốt đất quy mô lớn. Giai đoạn từ năm 2001 - 2003, chính sách đồng ý cho người nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam và quy định mới về giá đất đã khiến cho giá nhà ở tăng mạnh, đạt đỉnh vào quý 2 năm 2001.

Phân khúc bất động sản được nhiều người quan tâm là nhà mặt tiền và dự án. Tuy các giao dịch mua bán vô cùng sôi động nhưng số lượng công trình, nhà ở được xây dựng lại hạn chế, thể hiện rằng đây là cơn sốt đất từ nhu cầu ảo, giá ảo.

Sau đó thị trường trầm lắng trong giai đoạn  2003 – 2006. Luật Đất đai 2003 chính thức ra đời đánh dấu đợt trầm lắng của thị trường bất động sản. Mặc dù các quy định của pháp luật không có quy định hạn chế về tăng giá đất nhưng cả người dân và giới đầu tư đều muốn ngừng các hoạt động để nghiên cứu tình hình, chờ xem các quy định của Luật Đất đai 2003 có tác động như thế nào đến thị trường bất động sản.

Các chỉ số về thị trường bất động sản không có nhiều tín hiệu tích cực trong giai đoạn này, giao dịch địa ốc thành công năm 2003, 2004, 2005 liên tục giảm, lần lượt là giảm 28%, giảm 56% và giảm 78%. Dù vậy thì giá nhà đất vẫn không chịu quá nhiều ảnh hưởng, không bị giảm mạnh bởi vốn đầu tư chủ yếu đến từ tiền nhàn rỗi của tư nhân.

Đặc biệt, vào năm 2004, khi các quy định về bảng giá đất được điều chỉnh theo hướng sát với thực tế hơn khiến cho các dự án bị độn chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng lên cao. Lợi nhuận thu về từ hoạt động kinh doanh bất động sản liên tục bị ảnh hưởng và giảm mạnh, dòng vốn của nhà đầu tư chuyển dần sang thị trường chứng khoán.

Sau khi thị trường chững lại vào giai đoạn năm 2003 - 2006 thì sự kiện Việt Nam gia nhập WTO (2007) đánh dấu cơn sốt đất mới trở lại. Việc gia nhập vào WTO mở ra nhiều cơ hội phát triển kinh tế cho Việt Nam, nước ta đón nhận làn sóng đầu tư lớn từ nước ngoài, cả nền kinh tế đồng loạt phát triển, tăng trưởng tín dụng ở mức cao và thị trường chứng khoán cũng cực kỳ phát triển.

Nguồn vốn thặng tư từ thị trường chứng khoán có xu hướng chuyển dịch sang thị trường bất động sản. Đặc biệt giai đoạn này hệ thống pháp luật về kinh doanh bất động sản và đất đai ngày càng được hoàn thiện, tạo ra cơ chế pháp lý rõ ràng, nhà đầu tư yên tâm tham gia vào thị trường bất động sản.

Khác với các giai đoạn trước đó, ở cơn sốt đất lần thứ 3, phân khúc bất động sản được các nhà đầu tư hướng tới là phân khúc cao cấp với chung cư cao cấp, biệt thự và nhà mặt tiền, giá nhà và giá đất tăng cao đột biến từ 50 - 70%, có thời điểm thậm chí lên tới 100%. Thị trường bất động sản trở thành kênh đầu tư sinh lời cao, thu hút nhiều nhà đầu tư lướt sóng tham gia giai đoạn này.

Thời điểm này thị trường cũng chứng kiến sự ra đời của nhiều công ty bất động sản nổi tiếng còn hoạt động cho đến tận ngày nay như Sungroup, Vạn Thịnh Pháp và SGB, Novaland…

Sau giai đoạn này thị trường bước vào suy thoái nặng nề trong giai đoạn 2009 – 2013. Đây là thời điểm mà nền kinh tế Việt Nam và cả thế giới bắt đầu chịu những ảnh hưởng nặng nề từ cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu. Các chỉ số về kinh tế như lạm phát, nợ xấu và sự suy thoái của nền kinh tế khiến cho Chính phủ đẩy mạnh thắt chặt tín dụng, vừa để kiểm soát tình trạng lạm phát vừa để kiểm soát bong bóng bất động sản. Điều này ngay lập tức khiến cho thị trường bất động sản bị ảnh hưởng nghiêm trọng, đóng băng giao dịch và giá bất động sản liên tục giảm mạnh, trung bình từ 40 - 50%. Nhiều cá nhân, doanh nghiệp lao đao, lỗ nặng vì bất động sản.

Sau giai đoạn khủng hoảng là giai đoạn phát triển mạnh mẽ trở lại từ năm 2014 – 2018. Thị trường bất động sản có dấu hiệu phục hồi trở lại từ cuối năm 2013, đây là thời điểm mà Luật Đất đai chuẩn bị có hiệu lực. Thị trường dần quay lại sự ổn định, số lượng giao dịch bất động sản cũng tăng trở lại, cơ cấu hàng hóa bất động sản cũng dịch chuyển theo hướng hợp lý và phù hợp hơn với nhu cầu của thị trường.

Đặc biệt năm 2014 Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở ra đời, cùng với các quy định trước đó tạo ra cơ chế pháp lý rõ ràng, có tính đồng bộ để cá nhân, doanh nghiệp yên tâm tham gia giao dịch, đồng thời mở ra nhiều cơ hội phát để người nước ngoài có thể sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

Sau đó, thị trường bắt đầu bước sang giai đoạn đi ngang từ năm 2019 đến năm 2021. Giai đoạn đầu năm 2019, các cơn sốt đất bùng phát ở nhiều địa phương trên cả nước như Hà Nội (khu vực Đông Anh, Gia Lâm, Hoài Đức), Đà Nẵng (ví dụ khu vực huyện Hòa Vang), Quảng Nam hay Thành phố Hồ Chí Minh (huyện Cần Giờ, quận 9). Tuy nhiên các làn sóng này không tồn tại quá lâu và nhanh chóng qua đi.

Thị trường vẫn đang trong chu kỳ phục hồi, dù có sự tăng trưởng nhưng không thể phủ nhận vẫn còn tồn tại những sụt giảm đáng kể cả về nguồn cung và số lượng giao dịch. Chưa kịp phục hồi thì từ cuối năm 2019, các ảnh hưởng của đại dịch Covid 19 đã tác động mạnh mẽ đến thị trường bất động sản và cả nền kinh tế. Nguồn cung bất động sản khan hiếm, các giao dịch có dấu hiệu đóng băng, giá thị trường đi ngang.

Cơn sốt đất lần thứ tư thực chất diễn ra từ cuối năm 2020, khi tình hình dịch bệnh được kiểm soát và thị trường cũng ổn định hơn so với thời điểm trước đó.

Đặc biệt năm 2021 được xem là thời kỳ đỉnh điểm của cơn sốt đất. Các báo cáo của Bộ Xây dựng đã chỉ ra rằng chỉ tính riêng năm 2021, đã có hơn 282.105 giao dịch bất động sản thành công trên khắp cả nước.

Không thể phủ nhận những ảnh hưởng từ đại dịch Covid 19 nhưng giá bất động sản, nhà ở và giá đất nền ở nhiều khu vực liên tục tăng ngay từ đầu năm 2021, tính đến thời điểm cuối năm 2021, giá căn hộ chung cư đã tăng bình quân từ 5 - 7%, giá nhà ở riêng lẻ trong dự án cũng đã tăng từ 15 - 20%, giá đất nền tăng từ 20% - 30% so với cùng thời điểm cuối năm 2020.

Tình trạng sốt đất diễn ra không chỉ ở một địa phương mà trên phạm vi toàn quốc, theo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, mức tăng bình quân từ 30% - 100% như Hà Nội tăng 75%, Hòa Bình tăng 102%, Bắc Giang tăng 37%, Bắc Ninh tăng 28%, Thanh Hóa tăng 76%, Đà Nẵng tăng 38%, Bà Rịa - Vũng Tàu tăng 24%, Thành phố Hồ Chí Minh tăng 25%.

Các cơn sốt đất diễn ra liên tục nhưng nguồn cung giảm mạnh càng đẩy giá nhà lên cao. Nguồn cung bất động sản ở thành phố Hồ Chí Minh thời điểm trước dịch ghi nhận trung bình là 60.000 căn hộ/năm nhưng đến thời điểm năm 2021 chỉ có hơn 11.000 căn hộ, đã giảm 43% theo năm.

Tại Hà Nội mức giảm là 12% theo năm, chỉ còn 12.000 căn hộ được cung cấp trên thị trường. Điều này khiến cho giá nhà đất liên tục tăng vọt. Ví dụ như vào giữa năm 2021, một dự án chung cư nằm ở khu đất Ba Son, quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh giao dịch ở mức 18.000 USD/m2 (tương đương 400 triệu đồng/m2) đã được xem là kỷ lục thì đến quý 4/2021, tiếp tục ghi nhận kỷ lục về giá nhà chung cư. Dự án The Grand Hanoi tại số 22 - 24 Hàng Bài của Masterise Group đã đưa ra mức bán nhà cao nhất với 35.000 USD/m2 (tương đương với gần 800 triệu đồng/m2) cho căn hộ chung cư.

Chỉ đến thời điểm đầu năm 2022, những cơn sốt đất mới có dấu hiệu hạ nhiệt.

Có thấy, trong vòng 3 năm trở lại đây, tình trạng "sốt đất" đã diễn ra ở nhiều nơi, nhiều tỉnh thành trên khắp cả nước. Điển hình như  trong những tháng cuối năm 2021, đầu năm 2022 giá nhà đất liên tục tăng tại các tỉnh phía Bắc với tâm điểm là khu vực vùng ven Hà Nội, Bắc Giang, Hưng Yên và Hà Nam.

Còn đối với khu vực phía Nam, tình trạng sốt đất tăng xảy ra từ cuối năm 2021 đến đầu năm 2022. “Sốt đất” đã “phủ sóng” từ các quận huyện vùng ven TP.HCM đến các khu vực lân cận như Bình Dương, Đồng Nai, sau đó lan rộng ra Bình Phước, Tây Ninh, Long An hay các khu vực Phan Thiết. Xa hơn là các vùng Tây Nguyên như Bảo Lộc, Lâm Đồng, Buôn Ma Thuột, Đắk Lắk và Đắk Nông cũng xảy ra tình trạng “sốt đất”.

Theo phân tích của một số chuyên gia, nguyên nhân sốt đất có thể đến các nguyên nhân sau:

Thông tin quy hoạch, đầu tư các dự án lớn: Sau khi dịch bệnh được kiểm soát và nền kinh tế mở cửa sẽ đến thời điểm các địa phương sẽ công bố kế hoạch đầu tư hạ tầng, quy hoạch, dự án. Do đó, các nhà đầu tư sẽ bắt đầu chú ý và xây dựng chiến lược đón đầu. Các nhà đầu tư sẽ tìm đến những khu vực xuất hiện thông tin quy hoạch và đó là lý do khiến  giá bất động sản ở những khu vực này bị đẩy lên cao.

Các địa phương cũng bắt đầu mở rộng đầu tư phát triển các khu công nghiệp, để thu hút nguồn vốn FDI, phục hồi kinh tế,… tác động tới tâm lý nhà đầu tư, khiến họ tập trung tìm kiếm các quỹ đất, sản phẩm để tận dụng được các yếu tố phát triển kinh tế.

Nguồn vốn chảy vào bất động sản tăng mạnh: Lãi suất tiền gửi đã ở mức rất thấp trong khi việc đầu tư mới và mở rộng kinh doanh rất hạn chế do ảnh hưởng dịch bệnh khiến tiền nhàn rỗi đi vào các kênh đầu tư đang nóng như bất động sản.

Đáng chú ý, trong giai đoạn cuối năm 2021, do sự tăng trưởng vượt bậc của thị trường chứng khoán, một dòng tiền lớn đổ vào thị trường bất động sản. Tuy nhiên, trong số "F0" tham gia thị trường có không ít nhà đầu tư “lướt sóng”, dòng vốn đầu tư vào bất động sản mang tính chất đầu tư tài chính ngắn hạn lấy lãi.

Khan hiếm nguồn cung: Cũng trong năm 2021, các dự án bất động sản mới được cấp phép liên tục giảm xuống khiến nguồn cung bất động sản, nhà ở đặc biệt là nhà ở dành cho người có thu nhập thấp hạn chế. Trong khi đó, nhu cầu đầu tư, nguồn vốn chảy vào thị trường bất động sản tăng lên.

Giá nguyên vật liệu xây dựng: Hiện nay, giá cả của nguyên vật liệu đang có dấu hiệu tăng chóng mặt đặc biệt là thép và xi măng. Thêm vào đó, rào cản từ yếu tố pháp lý, sự mất cân đối cung - cầu và hệ lụy từ những cuộc đấu giá đất rồi bỏ cọc, khiến mặt bằng giá nhà đất liên tục bị đẩy lên cao.

Các chuyên gia cũng chỉ ra rằng tăng giá đất không chỉ do “cò đất” tung tin, mà còn có hiện tượng các sàn giao dịch bất động sản câu kết nhau ôm hàng, làm giá, tạo sóng, thổi giá, gây sốt ảo. Hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản còn tồn tại nhiều bất cập cũng là nguyên nhân gây sốt đất thời gian qua.

Theo các chuyên gia bất động sản, giá nhà đất tăng cao khiến việc mua nhà của người dân ngày càng khó khăn, về lâu dài sẽ tạo nhiều hệ lụy khó lường. Giá đất tăng không đúng giá trị thực đang dẫn tới nguy cơ trầm lắng cho nền kinh tế và gây khó khăn cho việc thực thi các chính sách để phát triển nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội của Chính phủ, đồng thời có nguy cơ gây ra khủng hoảng tài chính.

Để kiểm soát, ngăn chặn tình trạng sốt đất, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng chính quyền các địa phương phải vào cuộc quyết liệt để kiểm soát mọi hoạt động sử dụng đất đai, các giao dịch mua bán đất đai... bảo đảm thực hiện theo đúng quy định của pháp luật; gắn trách nhiệm của lãnh đạo các ban, ngành chức năng, chính quyền cơ sở đối với tình trạng sốt đất.

Bên cạnh đó, phải cung cấp đầy đủ thông tin về chủ trương phát triển kinh tế, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trên địa bàn; kịp thời phát hiện và xử lý hoạt động tung tin thất thiệt, gây ảnh hưởng đến thị trường, đặc biệt là những tin tức không chính xác làm sốt đất, bất ổn ở địa phương.

Đi qua gần 2 năm đầy khó khăn, thanh khoản sụt giảm trầm trọng, thị trường bất động sản đang bắt đầu có tín hiệu hồi phục. Tuy nhiên, để thị trường sôi động trở lại như giai đoạn 2020-2021 cùng những cơn sốt đất, theo giới chuyên gia, đó là kịch bản khó đưa chính xác thời điểm, ít nhất phải 3 năm tới.

Trong đà hồi phục của thị trường địa ốc, với những nhà đầu tư, câu hỏi “Sốt đất bao giờ xuất hiện” luôn hiện hữu. Ngay cả khi thị trường đang từng bước hồi phục, song nhìn vào thực tế, giá bất động sản chưa quay trở lại mốc cao điểm trong giai đoạn sốt, trước khi tụt dốc mạnh. Đó là lý do mà nhiều nhà đầu tư chờ đợi cơn sốt bùng nổ nhẹ để đẩy giá bất động sản về thời kỳ đỉnh cao. Khi đó, niềm tin vào thị trường địa ốc gia tăng, thanh khoản cũng hồi phục. Cơ hội để đẩy hàng, cơ cấu lại danh mục sẽ xuất hiện.

Theo nhìn nhận và đánh giá của ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc Mảng dịch vụ tư vấn & Phát triển dự án DKRA Group, dựa trên dòng nghiên cứu kéo dài chu kỳ lặp lại, cơn sốt đất có thể quay lại vào giai đoạn 2025-2026.

Về triển vọng thị trường bất động sản nhà ở trong thời gian tới, VNDirect cho rằng thị trường sẽ vẫn trầm lắng trong năm 2024, sự hồi phục sẽ rõ ràng hơn từ nửa cuối 2024 khi chính sách tiền tệ được nới lỏng hơn.

“Có một sự khác biệt lớn giữa thời điểm hiện tại và giai đoạn 2011-2012. Ở giai đoạn trước, thị trường trong trạng thái dư cung và lạm phát ở mức rất cao, trong khi hiện tại nguồn cung dự án rất hạn chế và nguồn cầu vẫn chực chờ ở mức cao”, VNDirect nhấn mạnh.

Đáng chú ý, VNDirect cho rằng, theo chu kỳ trong lịch sử và đặt nghi vấn cơn sốt đất có thể quay lại vào giai đoạn 2025-2026.

Đồng thời, đưa ra lời khuyên, các chuyên gia của VNDirect cho rằng, nhà đầu tư nên tập trung vào những doanh nghiệp uy tín thể hiện được những thế mạnh như sau:

Thứ nhất, quỹ đất lớn, đã hoàn thiện các thủ tục pháp lý, cơ sở hạ tầng và sẵn sàng ra chào bán trong giai đoạn 2023-2025.

Thứ hai, sản phẩm phát triển tập trung vào phân khúc bình dân và tầm trung và

Thứ ba là khả năng tăng trưởng lợi nhuận và năng lực mở rộng phạm vi hoạt động với sức khỏe tài chính lành mạnh (bao gồm đòn bẩy thấp, thanh khoản cao) để có năng lực vượt qua giai đoạn khó khăn của thị trường.