Kết thúc năm 2024, Hiệp Hội bất động sản Tp.HCM (HoREA) cho rằng, thị trường bất động sản Tp.HCM đã có một năm 2024 bức phá ngoạn mục so với năm 2023. Từ việc tăng trưởng âm 6,28% năm 2023 thì kết thúc năm 2024 đã tăng trưởng trên 9%.

Theo HoREA, năm 2023, quý I có kết quả kinh doanh âm rất sâu với 16,2% và là vùng đáy của thị trường trong giai đoạn 2020 - 2024. Trong 9 tháng năm 2024 thị trường tiếp đà tăng trưởng với việc dương 6,7%, thể hiện qua doanh thu bất động sản của các doanh nghiệp đạt 199.155 tỷ đồng, chiếm 60,3% tổng doanh thu ở các ngành nghề dịch vụ kinh doanh khác của Tp.HCM, kết thúc 11 tháng của năm 2024 thị trường tăng trưởng trên 9%.

Theo chuyên gia của Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Đất Xanh Services (mã chứng khoán: DXS) nhận định, tính đến cuối năm 2024, thị trường BĐS đã "xa rời" vùng đáy.

Đặc biệt, sau khi 4 luật mới liên quan đến BĐS có hiệu lực gồm Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh BĐS 2023 và Luật các tổ chức tín dụng năm 2024 có hiệu lực từ 1/8/2024 đã giúp thiết lập hành lang pháp lý cho thị trường, nhiều điểm sáng xuất hiện, các chuyên gia đều đặt kỳ vọng điều này sẽ đặt nền móng cho sự phát triển minh bạch và ổn định trong chu kỳ mới.

Luật mới có hiệu lực đã góp phần không nhỏ vào việc hỗ trợ thúc đẩy tiến độ phát triển của dự án cũng như gia tăng nguồn cung nhà ở mới.

Theo Tiến sỹ Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, từ năm 2022 đến nay có rất nhiều cơ chế chính sách của Chính phủ đề xuất và ban hành đã được Quốc hội thông qua, nhận được sự quan tâm rất lớn từ các doanh nghiệp, nhà đầu tư và người dân. Trong đó, lĩnh vực bất động sản có đóng góp cao vào GDP và tác động rất lớn đến các ngành kinh tế khác.

Trong giai đoạn trên, các bộ, ngành cũng đã đóng góp cho Chính phủ rất nhiều giải pháp và đây là thuận lợi cho thị trường bất động sản.

Nhờ đó, những nút thắt của thị trường bất động sản đang dần được tháo gỡ một cách đồng bộ. Nghiên cứu của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho thấy bất động sản công nghiệp đã được duy trì phát triển tốt nhất với tỷ lệ lấp đầy trên 80%. Nhà ở thương mại dần được tháo gỡ các vướng mắc về pháp lý để tiếp tục hoàn thiện, mở bán. Nhà ở xã hội bước đầu đã có nhiều dự án được khởi động và có những dự án được mở bán theo quy định; thị trường bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng sinh thái cũng dần hồi phục.

Câu chuyện khó khăn của thị trường BĐS trong năm 2024 vẫn tồn tại, nhưng đã ở một mức độ khác, bởi thị trường đã ghi nhận sự phục hồi tích cực cả ở nguồn cung và lượng giao dịch.

Đánh giá một cách khách quan, mặc dù thị trường BĐS bước sang năm 2025 vẫn còn tồn tại một số “điểm tối” như: “vỡ” kế hoạch hoàn thành mục tiêu 130.000 căn hộ nhà ở xã hội trong năm 2024; tổng số lượng dự án hoàn thành chỉ bằng 13,4% kế hoạch toàn giai đoạn 2021 – 2025; tỷ lệ giải ngân gói tín dụng 120.000 tỷ đồng mới chỉ đạt 1,44%. Đồng thời sự phục hồi mang tính cục bộ theo từng phân khúc nhà ở, từng địa phương, DN cung ứng; việc lợi dụng đấu giá đất để “thổi giá”, thao túng gây nhiễu loạn. Hay câu chuyện tăng giá khó kiểm soát vẫn diễn ra khi thị trường căn hộ liên tục xác lập những kỷ lục mới, trong đó TP Hà Nội dẫn đầu tốc độ tăng trưởng về giá bán qua các kỳ, theo sau là TP Đà Nẵng và TP Hồ Chí Minh, so với kỳ gốc giá bán bình quân của các dự án trong tập mẫu ghi nhận mức tăng lần lượt là 72,4% , 49,9% và 34,3%...

Nhưng không thể phủ nhận thị trường BĐS đã vượt qua được giai đoạn khó khăn nhất. Trong khi BĐS khu công nghiệp vẫn duy trì được vị thế dẫn đầu về tăng trưởng, xứng với danh xưng “ngôi sao hy vọng” của toàn thị trường BĐS, bởi trong năm 2024 có thêm 28 dự án đầu tư hạ tầng khu công nghiệp được Thủ tướng Chính phủ điều chỉnh, chấp thuận chủ trương đầu tư với diện tích đạt khoảng 8.991 ha, gấp hơn hai lần năm 2023; thì phân khúc BĐS nhà ở cũng đạt con số tăng trưởng ấn tượng với gần 65.400 sản phẩm mới, lần đầu ra mắt thị trường, tăng gấp 3 lần so với năm 2023; các phân khúc khác như BĐS thương mại - bán lẻ, BĐS văn phòng, BĐS du lịch – nghỉ dưỡng... cũng ghi nhận những con số phục hồi tích cực.

Nắm bắt được mức độ quan tâm và nhu cầu tìm kiếm nhà đất đang phục hồi, các DN kinh doanh BĐS cũng ngay lập tức bắt tay vào công cuộc tái khởi động hoạt động sản xuất, kinh doanh. Cụ thể, theo số liệu tổng hợp, báo cáo thị trường BĐS từ Bộ Xây dựng, từ thời điểm giữa năm 2024 đến nay, hàng loạt các dự án BĐS quy mô lớn tại những địa bàn trọng điểm đã mở bán mới.

Theo ông Hoàng Hải, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng), từ đầu năm 2024 đến nay, thị trường BĐS có những chuyển biến tích cực, các khó khăn, vướng mắc đối với DN, dự án tiếp tục được chỉ đạo quyết liệt để tháo gỡ, theo đó thị trường BĐS cơ bản ổn định, nguồn cung đã có phần cải thiện.

Đến thời điểm hiện tại, Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ đã làm việc và tháo gỡ khó khăn về pháp lý cho thêm 210 dự án nhà ở thương mại; số lượng dự án được cấp phép mới tăng 153%, đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai tăng 117% so với cùng kỳ năm 2023.

Tuy nhiên, thời gian tới vẫn cần tiếp tục tập trung tháo gỡ vướng mắc trong giải phóng mặt bằng, giao đất, xác định giá đất; tập trung điều hành chính sách tiền tệ, tín dụng... phù hợp với diễn biến kinh tế vĩ mô, để tiếp tục triển khai thực hiện tăng nguồn cung cho thị trường.

Mặc dù thị trường BĐS đã có những tín hiệu phục hồi tích cực, nhưng vấn đề lo ngại nhất hiện nay đó là việc giá nhà đất liên tục leo thang. Theo đó, giá nhà chung cư tại 2 thị trường chủ lực là Hà Nội và TP Hồ Chí Minh đã tăng thêm bình quân 22 – 25% so với cùng thời điểm năm 2023, cục bộ một số khu vực còn ghi nhận mức tăng lên đến 40%.

Trong khi, phân khúc căn hộ bình dân (giá quy ước dưới 25 triệu đồng/m2) gần như không có giao dịch và sản phẩm để bán, bất chấp việc nhu cầu của phân khúc này chiếm 60 – 70% tổng cầu thị trường; nguồn cung phân khúc hạng sang, cao cấp, siêu cao cấp chiếm tới 90% tổng cung mới...

Câu chuyện nổi cộm nhất, gây xôn xao dư luận trong năm 2024 đó là vấn nạn đầu cơ, thao túng, gây nhiễu loạn thị trường BĐS; và có dấu hiệu can thiệp, phá hoại hoạt động thực thi công vụ của cơ quan quản lý Nhà nước, bị lợi dụng thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất của một số nhóm người, tổ chức đã bị đẩy lên đến đỉnh điểm.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty Cổ phần Đầu tư bất động sản Toàn Cầu, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam, cho hay thông thường vẫn có quan niệm "tháng Giêng là tháng ăn chơi" nên không có khách mua nhà ở. Tuy nhiên, với dự án vừa mở bán của doanh nghiệp này, tốc độ bán còn nhanh hơn so với đợt cuối năm 2024.

Bên cạnh đó, tính đến tháng 1/2025, có khoảng 25 tỉnh, thành phố công bố bảng giá đất mới. Theo ông Hiệp, nội hàm việc tính giá đất là do cơ cấu tính giá đất, yếu tố đầu vào không đầy đủ dẫn đến việc giá đất tăng cao. Đây là khó khăn lớn khiến doanh nghiệp chậm trễ ra dự án mới. Thực tế cho thấy hiện nhiều doanh nghiệp mất 1-2 năm vẫn không tính được giá đất.

Thứ hai là chi phí đầu vào tăng cao, dẫn đến nếu tính giá đất không chuẩn xác sẽ có thể gây ra nhiều khúc mắc. Đây là điều doanh mà các nghiệp mong muốn được các bộ, ngành, địa phương tháo gỡ cho doanh nghiệp.

"Nếu tháo gỡ được, khả năng triển khai các dự án bất động sản sẽ nhanh hơn. Ngoài ra, nếu chúng ta kích thích đầu tư tư nhân thì GDP chắc chắn tăng trưởng. Như vậy, cũng thúc đẩy thị trường bất động sản tăng trưởng theo,” ông Hiệp chia sẻ và hy vọng những vướng mắc về thể chế sẽ được tháo gỡ để bất động sản có cơ hội phát triển mạnh mẽ trong giai đoạn tới.

TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế Trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia cho biết, thị trường bất động sản thời gian qua đã có sự phục hồi tích cực.

Theo ông Lực, việc phục hồi của ngành địa ốc trong năm qua về cơ bản là nhờ 5 yếu tố chính.

Thứ nhất, tăng trưởng kinh tế thế giới 2024 - 2026 cơ bản đi ngang còn kinh tế Việt Nam năm 2024 - 2025 tăng trưởng khá cao, làm tiền đề bước vào "kỷ nguyên mới", dù còn nhiều khó khăn, thách thức.

Thứ hai, kinh tế vĩ mô duy trì ổn định, lạm phát tăng trong tầm kiểm soát; lãi suất tại Việt Nam duy trì ở mức thấp; tỷ giá, nợ xấu tăng trong tầm kiểm soát; thâm hụt ngân sách, nợ công, nợ nước ngoài, nghĩa vụ trả nợ của Chính phủ… trong ngưỡng Quốc hội cho phép.

Thứ ba, đột phá về thế chế, cách mạng về tinh gọn tổ chức bộ máy làm cơ sở và động lực quan trọng bước vào kỷ nguyên mới. Cụ thể chưa bao giờ các bộ luật mới được sửa đổi và ban hành chính thức nhanh chóng như thời gian vừa qua.

Thứ tư, quy hoạch các cấp được ban hành; đầu tư công, chính sách hạ tầng được đẩy mạnh. So với các nước trong khu vực, đầu tư công tại Việt Nam tương đương 7 - 8% GDP, gần như cao nhất trong các nước Đông Nam Á.

Thứ năm, nghĩa vụ tài chính đã qua giai đoạn khó khăn nhất. Thực tế, room tín dụng hiện nay không thiếu và lãi suất cực kỳ hấp dẫn. Mặt bằng lãi suất duy trì ở mức thấp trong năm 2024 - 2025, tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp và người dân tiếp cận vốn.

Theo PGS. TS. Trần Đình Thiên, Thành viên Tổ tư vấn Kinh tế của Thủ tướng, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam đã trình bày tham luận với chủ đề “Phát triển bền vững thị trường bất động sản: Những động lực từ không gian phát triển mới”.

Bối cảnh thương mại quốc tế, theo TS. Trần Đình Thiên, dù còn nhiều biến động khó lường trước song vẫn mở ra nhiều cơ hội. Đơn cử như áp thuế nhập khẩu của Mỹ và sự suy giảm của nền kinh tế Trung Quốc được đánh giá sẽ mở ra cơ hội bùng nổ cho Việt Nam, trong đó có lĩnh vực bất động sản.

Cùng với đó, triển vọng tăng trưởng dòng vốn FDI sẽ đẩy mạnh sự phát triển của các khu công nghiệp - đô thị công nghệ cao, thương mại điện tử và hệ sinh thái công nghiệp - thương mại dịch vụ. Đặc biệt, mô hình TOD đang được chú trọng trong chiến lược phát triển hạ tầng giao thông, mở ra không gian tăng trưởng mới cho nền kinh tế. Đối với lĩnh vực bất động sản, mô hình TOD sẽ tạo ra chuyển biến mạnh mẽ đến tư duy phát triển của thị trường.

“Dù có nhiều cơ hội, việc hiện thực hóa các mục tiêu, khát vọng vẫn đòi hỏi quyết tâm chính trị mạnh mẽ, chính sách linh hoạt và sự đồng hành của doanh nghiệp bất động sản nhằm tạo nền tảng vững chắc cho một kỷ nguyên phát triển vượt bậc”, PGS. TS. Trần Đình Thiên nhận định.