Từ ngày 1/8/2024, ba bộ luật quan trọng liên quan đến thị trường bất động sản, bao gồm Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), chính thức có hiệu lực. Việc đồng loạt có hiệu lực trước 5 tháng so với dự kiến giúp hoàn thiện hành lang pháp lý, giải quyết nhiều vướng mắc tồn tại lâu nay, khi 70-80% khó khăn của thị trường xuất phát từ vấn đề pháp lý.

Trước đây, các bất cập trong việc tính giá đất, tình trạng thiếu minh bạch về thông tin dự án, môi giới và chủ đầu tư, hay các loại hình bất động sản chưa được định danh đã làm chậm sự phát triển của thị trường. Sửa đổi lần này nhằm đồng nhất các quy định pháp lý liên quan đến sử dụng đất đai, xóa bỏ mâu thuẫn, giúp các hoạt động đầu tư và sử dụng nguồn lực đất đai trở nên rõ ràng, minh bạch và hiệu quả hơn.

Việc bộ ba luật này sớm có hiệu lực mang lại một nền tảng pháp lý vững chắc, giúp thị trường bất động sản phát triển theo hướng chuyên nghiệp, an toàn và bền vững. Đặc biệt trong bối cảnh thị trường đang bước vào chu kỳ mới sau giai đoạn trầm lắng, việc hoàn thiện hành lang pháp lý sẽ là động lực lớn thúc đẩy các nhà đầu tư, doanh nghiệp quay lại thị trường với niềm tin vững chắc và hoạt động lành mạnh hơn.

Đặc biệt, chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội và mở rộng quyền sở hữu liên quan đến người nước ngoài, tiếp tục tạo điều kiện thuận lợi cho người dân, nhà đầu tư trong sở hữu, kinh doanh bất động sản.

Hội Môi giới Bất Động sản Việt Nam (VARS) cũng cho biết, Luật Đất đai 2024 quy định bảng giá đất mới, giá đất được tính theo nguyên tắc thị trường, tiến độ đền bù, giải phóng mặt bằng sẽ được đẩy nhanh và người dân được hưởng lợi khi bị thu hồi đất.

Phương pháp định giá đất cụ thể, minh bạch cũng sẽ giúp các dự án triển khai được thông suốt, tháo gỡ vướng mắc cho các dự án bị tạm dừng, thúc đẩy nguồn cung mới vào thị trường, tạo điều kiện cho chủ đầu tư cân đối chi phí vốn và hạ giá bán nhà. Thông qua đó, hỗ trợ nhu cầu mua nhà của người dân.

Bên cạnh đó, theo VARS, Luật Đất đai 2024 cũng hướng đến quyền lợi của người mua nhà khi chính thức cấp chứng nhận quyền sở hữu cho đất chưa có sổ từ sau năm 2014.

Còn theo Luật Nhà ở 2024, tiêu chuẩn mới về thiết kế, xây dựng và quản lý nhà ở được nâng cao, đảm bảo an toàn và chất lượng sống cho người mua. Quy định chung cư mini phải đủ phòng cháy, chữa cháy và được xem xét cấp sổ hồng nếu đáp ứng đủ điều kiện sẽ tạo điều kiện thúc đẩy cả về mặt an sinh, an toàn xã hội cho người dân và hỗ trợ các cá nhân, tập thể phát triển loại hình này.

Đặc biệt, Luật Nhà ở 2024 bổ sung đối tượng được đầu tư phát triển nhà ở xã hội và cả đối tượng được mua, thuê mua nhà ở xã hội. Thông qua đó, phát triển nguồn cung nhà ở xã hội, hỗ trợ người có thu nhập thấp dễ dàng tiếp cận các dự án nhà ở giá phù hợp và các chương trình vay vốn ưu đãi.

Còn theo các quy định mới của Luật Kinh doanh Bất động sản, môi giới phải có chứng chỉ hành nghề, phải hoạt động trong doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản hoặc sàn giao dịch bất động sản. Yêu cầu giao dịch phải thực hiện qua sàn sẽ tăng cường minh bạch và hạn chế rủi ro trong giao dịch cho khách hàng.

Lãng phí trong sử dụng đất đai đã trở thành vấn đề nhức nhối và kéo dài trong nhiều năm qua. Tình trạng các dự án “treo”, chậm triển khai hay những khu đô thị bỏ hoang, được gọi là "khu đô thị ma", xuất hiện ở khắp các địa phương. Điều này không chỉ gây thất thoát nguồn tài nguyên quý giá, làm ảnh hưởng đến ngân sách nhà nước, mà còn tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản, cản trở sự phát triển kinh tế - xã hội.

Đặc biệt trong bối cảnh Việt Nam đang đứng trước cơ hội lịch sử, việc lãng phí đất đai sẽ là một thách thức lớn, cản trở sự vươn lên của đất nước trong giai đoạn phát triển mới. Vì vậy, công tác phòng chống lãng phí đất đai đã được xác định là nhiệm vụ cấp bách, không thể chậm trễ trong năm 2024.

Vào ngày 6/11/2024, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Công điện số 112/CĐ-TTg, yêu cầu các Bộ, ngành và địa phương xử lý dứt điểm các dự án tồn đọng, khẩn trương triển khai và hoàn thành các dự án để tránh lãng phí và thất thoát tài nguyên.

Với quyết tâm cao từ lãnh đạo, việc phòng, chống lãng phí, đặc biệt là trong sử dụng đất đai, không chỉ góp phần tăng cường nguồn lực quốc gia mà còn thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản, đảm bảo sự minh bạch và chuyên nghiệp trong ngành.

Năm 2024, hoạt động đấu giá đất tại các khu vực ven TP. Hà Nội trở nên vô cùng sôi động. Điều này không chỉ thể hiện qua số lượng phiên đấu giá lớn mà còn qua sự tham gia đông đảo của các nhà đầu tư, với mức giá trúng đấu giá vượt xa giá khởi điểm. Chẳng hạn, tại phiên đấu giá ngày 28/7 tại huyện Đan Phượng, mặc dù chỉ có 85 lô đất, nhưng đã thu hút tới 1.250 hồ sơ tham gia. Kết quả, giá trúng đấu giá đạt đến 99,2 triệu đồng/m², cao gấp hơn 2 lần so với giá khởi điểm. Tương tự, tại huyện Thanh Oai, trong phiên đấu giá 68 lô đất ngày 10/8, giá trúng cao nhất lên đến 100,5 triệu đồng/m², gấp gần 9 lần giá khởi điểm, mặc dù mức khởi điểm chỉ dao động từ 8,6 đến 12,5 triệu đồng/m².

Một sự kiện đáng chú ý khác là tại huyện Hoài Đức, phiên đấu giá ngày 19-20/8 kéo dài gần 20 giờ và ghi nhận mức trúng đấu giá cao nhất từ trước đến nay, gấp hơn 18 lần giá khởi điểm đối với lô đất LK03-12, diện tích 113m².

Sự gia tăng đột biến về giá đấu trúng không chỉ phản ánh nhu cầu lớn đối với đất nền có pháp lý hoàn chỉnh, mà còn khiến dư luận lo ngại về hiện tượng thổi giá và tạo mặt bằng giá ảo trên thị trường. Một yếu tố bất thường là tỷ lệ người bỏ cọc sau khi trúng đấu giá cũng tăng cao, gây hoài nghi về tính minh bạch và hiệu quả của các phiên đấu giá.

Chia sẻ về vấn đề này, TS. Trần Xuân Lượng - Viện phó Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam - nói kinh tế chung hiện nay chưa thực sự tốt. Do đó, yếu tố có tác động lớn nhất tới các phiên đấu giá vừa qua đến từ tâm lý xã hội mà  không phải các yếu tố liên quan đến cung cầu, pháp lý hay chính sách…

Đặc thù của thị trường bất động sản là nếu một nhà đầu tư sở hữu toàn bộ lô đất thì họ có quyền xác định giá với lô đất đó. Bài học của Thủ Thiêm, mọi người đều thấy.

"Bây giờ, chúng ta định giá tiệm cận thị trường, dựa vào mấy phiên đấu giá thì có khi 2 người sẽ tạo thành cả một thị trường. Người A cứ thả giá này, người B thả giá kia, cứ đánh bóng, thổi giá đến một mức nào đó mà cả hai bên đều đồng thuận. Có khi họ đã mua sẵn từ trước rất nhiều lô đất ở khu đó nhờ có nguồn thông tin sớm. Như vậy có phải chỉ cần 2 người đã tạo ra được thị trường", ông Lượng nêu vấn đề.

Trước tình hình này, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành các công điện yêu cầu các địa phương rà soát công tác đấu giá đất, đảm bảo tuân thủ đúng pháp luật, công khai và minh bạch. Các cơ quan chức năng cũng được yêu cầu phát hiện và xử lý nghiêm các hành vi vi phạm, ngăn chặn việc lợi dụng đấu giá để trục lợi, gây nhiễu loạn thị trường. UBND TP. Hà Nội đã chủ động vào cuộc, điều tra và kiểm soát tình hình đấu giá đất trên địa bàn để bảo đảm hoạt động này diễn ra đúng quy định.

Báo cáo của của Tổng cục Thống kê cho biết, tổng vốn đầu tư nước ngoài (FDI), bao gồm đầu tư mới, điều chỉnh vốn, góp vốn, mua cổ phần, mua phần vốn góp,đăng ký vào Việt Nam trong năm 2024 đã đạt 38,23 tỷ USD, giảm 3% so với năm liền trước.

Trong đó, tổng vốn FDI vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản năm vừa qua đã đạt hơn 6,3 tỷ USD, tăng 35% và tiếp tục xếp thứ 2 trong nhóm lĩnh vực thu hút nhiều vốn FDI nhất năm, sau lĩnh vực công nghiệp chế biến, chế tạo với gần 25,58 tỷ USD vốn thu thút.

Báo cáo cũng cho biết số vốn FDI thực hiện tại Việt Nam trong cả năm 2024 ước đạt 25,35 tỷ USD, tăng hơn 9%. Riêng hoạt động kinh doanh bất động sản chiếm 1,84 tỷ USD, tăng 60% so với năm 2023.

Bà Nguyễn Lê Dung, Trưởng bộ phận môi giới và đầu tư, Savills Hà Nội, cho biết quy mô và tổng mức đầu tư của khối ngoại khá đa dạng. Tuy nhiên, các nhà đầu tư thường chú trọng đến dự án phát triển bền vững, đáp ứng nhu cầu thị trường hiện tại để gia tăng chất lượng sản phẩm và trải nghiệm người dùng.

"Pháp lý là tiêu chí ưu tiên hàng đầu của nhà đầu tư nước ngoài do ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ dự án, cấu trúc giao dịch và kế hoạch tài chính của họ", bà Dung cho hay.

Theo Bộ Xây dựng, các giải pháp điều hành hiệu quả đang được triển khai nhằm thúc đẩy thị trường bất động sản, đặc biệt trong việc phát triển 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội. Hiện nay, có 644 dự án nhà ở xã hội đang được triển khai trên cả nước, đáp ứng nhu cầu lớn về nhà ở cho người dân, đặc biệt là các gia đình có thu nhập thấp và trung bình.

Bên cạnh đó, Quốc hội đã thông qua 4 đạo luật quan trọng, gồm Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở và Luật Các tổ chức tín dụng, tạo ra khung pháp lý vững chắc cho thị trường bất động sản phát triển. Những cải cách thể chế này đã giúp nâng cao sự minh bạch và thuận lợi cho các hoạt động đầu tư và giao dịch bất động sản.

Với những bước đi mạnh mẽ trong việc cải cách thể chế và phát triển các dự án nhà ở xã hội, thị trường bất động sản Việt Nam đang dần phục hồi và có triển vọng phát triển mạnh mẽ trong tương lai. Mục tiêu xây dựng 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội sẽ không chỉ giải quyết bài toán thiếu hụt nguồn cung mà còn nâng cao chất lượng sống, đóng góp vào sự ổn định và phát triển bền vững của thị trường bất động sản.

Ông Trần Quang Trung, Giám đốc phát triển kinh doanh OneHousing vừa có những chia sẻ về thị trường bất động sản năm 2025. Theo đó, vị này cho biết, 2025 là thời điểm nhà đầu tư sẽ có thêm lựa chọn “xuống tiền”, tuy nhiên phân khúc chung cư cao cấp và hạng sang sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường BĐS tại Hà Nội và TP.HCM về cả nguồn cung và mặt bằng giá.

Chuyên gia Trần Quang Trung cũng cho hay, thị trường BĐS trong năm 2025 có 2 phân khúc sẽ được nhà đầu tư quan tâm là chung cư và sản phẩm thấp tầng.

Lý giải về điều này, ông Trung nhận định chung cư là sản phẩm đáp ứng đủ nhu cầu đầu tư dòng tiền hay đầu tư chờ tăng giá.

Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng OneHousing cho biết, từ quý I/2024 trở về trước, tỷ trọng giao dịch giữa chung cư và thổ cư tại Hà Nội khoảng 40 - 60%. Tuy nhiên, từ quý II/2024 với sự gia tăng nhanh chóng về nhu cầu sản phẩm căn hộ, cán cân này đã đổi chiều - khi giao dịch chung cư đã vượt hơn so với nhà phố thổ cư.

Về sản phẩm thấp tầng trong các dự án, đại dự án, hay sản phẩm đất nền đã có hạ tầng đầu tư tốt, có thể hình thành đơn vị ở, ông Trần Quang Trung thông tin, thị trường năm 2025 cũng sẽ “chia miếng bánh” to hơn cho phân khúc này.

Vị chuyên gia khuyến nghị, các nhà đầu tư ở thời điểm hiện tại, khi tham gia vào thị trường cần tính toán kỹ về nguồn vốn, xác định đầu tư dài hạn từ 2 đến 3 năm từ thời điểm mua cho đến khi nhận nhà. Hoặc nên mua với mục đích tích giữ tài sản hay khai thác dòng tiền cho thuê, thay vì tham gia đầu tư “lướt sóng”, đánh ngắn hạn, bởi đây là hình thức đầu tư cực kỳ rủi ro và không bền vững cho thị trường.