Trung Quốc là thị trường nhà đất lớn nhất thế giới. Theo ước tính từ “Báo cáo giá trị thị trường nhà ở Trung Quốc năm 2021” của nhà kinh tế học nổi tiếng Ren Zeping, giá trị thị trường nhà ở của quốc gia này là 62.600 tỷ USD vào năm 2020, so với 33.600 tỷ USD ở Mỹ; 10.800 tỷ USD ở Nhật Bản và 31.500 tỷ USD ở Anh, Pháp và Đức cộng lại.

Cũng theo “Báo cáo về thịnh vượng của Trung Quốc năm 2022” của Ren Zeping, giá trị của thị trường nhà ở Trung Quốc đạt 476.000 tỷ nhân dân tệ (khoảng 73.800 tỷ USD) vào năm 2021. Con số này thể hiện mức tăng 17,9% trong tổng giá trị thị trường so với năm 2020.

Khi xem xét tỉ lệ giá trị thị trường nhà đất trên GDP, giá trị thị trường nhà đất của Trung Quốc năm 2020 đã là 414%, cao hơn mức 391% của Nhật Bản trước khi bong bóng nhà đất vỡ vào những năm 1990.

Lĩnh vực bất động sản tại Trung Quốc từ lâu đã là một động lực tăng trưởng quan trọng trong nền kinh tế lớn thứ hai thế giới, chiếm tới 30% GDP của đất nước này. Nhưng nhiều doanh nghiệp bất động sản lớn của Trung Quốc đã vay nợ quá mức, gánh những khoản nợ khổng lồ, dẫn tới việc khó trụ vững khi ngành này rơi vào khủng hoảng.

Khi tháng 8 này kết thúc cũng là thời điểm tròn 3 năm thị trường bất động sản Trung Quốc rơi vào “khủng hoảng”, nếu được tính từ lúc Bắc Kinh đưa ra chính sách “ba lằn ranh đỏ” nhằm hạn chế việc vay nợ mất kiểm soát trong mảng bất động sản.

Sau khi “ba lằn ranh đỏ” được ban hành, các doanh nghiệp bắt đầu mất thanh khoản và vỡ nợ. Cuộc khủng hoảng bùng phát từ đầu tháng 9 năm 2021 khi Evergrande bắt đầu vỡ nợ và rắc rối đã liên tục xảy ra trước các khó khăn liên tiếp ập đến khi các khoản nợ đã đến thời kỳ đáo hạn và trả lãi, hoạt động bất động sản đi xuống trong bối cảnh chung của dịch bệnh Covid-19. Giá nhà giảm liên tiếp trong nhiều tháng, làm tăng chi phí với các hãng địa ốc và gây ra làn sóng vỡ nợ kỷ lục.

Lúc đầu, một số nhà quan sát chỉ cho rằng Evergrande có thể sụp đổ. Tuy nhiên, sự sụp đổ của một trong những doanh nghiệp bất động sản hàng đầu tại Trung Quốc đã kéo theo làn sóng vỡ nợ trong toàn ngành địa ốc ở Trung Quốc.

Doanh nghiệp địa ốc Trung Quốc mới nhất gặp rắc rối nợ nần là Country Garden, trong bối cảnh cuộc khủng hoảng bất động sản của nước này chưa có dấu hiệu kết thúc.

Tuy nhiên, vấn đề của Country Garden không phải việc sử dụng đòn bẩy tài chính quá mức theo kiểu của Evergrande. Mà thay vào đó, Country Garden là nạn nhân của sự mất niềm tin trong lòng người dân.

Ngày 3/8, tổ chức đánh giá tín nhiệm Moody's đã hạ xếp hạng tín dụng của Country Garden từ B1 xuống Caa1, đồng nghĩa nợ của công ty này bị coi là “rủi ro cao”.

Có thể thấy, sau một thời gian ngắn phục hồi từ đại dịch COVID-19, cuộc khủng hoảng bất động sản tại Trung Quốc ngày một trầm trọng. Giá nhà vẫn tiếp tục giảm. Doanh số bán nhà mới của 100 nhà phát triển bất động sản lớn nhất Trung Quốc đã giảm 33% trong tháng 7/2023 so với một năm trước, đánh dấu mức giảm theo tháng mạnh nhất kể từ tháng 7/2022, theo số liệu thống kê của ngành công bố vào tuần trước.

Các nhà đầu tư coi việc hồi sinh lĩnh vực này là rất quan trọng đối với sự phục hồi của nền kinh tế sau ba năm phong tỏa chống đại dịch Covid-19. Những tín hiệu gần đây từ các nhà hoạch định chính sách cho thấy Bắc Kinh ngày càng lo lắng về tăng trưởng và nhận ra sự cần thiết phải thúc đẩy lĩnh vực này.

1. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia, chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV từng chia sẻ rằng, 2022, nền kinh tế châu Á nói chung và Việt Nam nói riêng đã phải chứng kiến 3 cú sốc tài chính mang nhiều yếu tố rủi ro.

Thứ nhất, nền kinh tế Trung Quốc gần như đóng cửa, ảnh hưởng rất lớn đến các hoạt động kinh tế của toàn cầu.

Thứ hai là suy thoái nhẹ toàn cầu làm giảm tổng cầu về du lịch, mua sắm, dệt may...

Thứ ba, điều kiện thị trường tài chính trở nên khó khăn hơn, kéo theo đó là nhiều rủi ro và lãi suất tăng, dòng tiền dễ gần như không còn khi càng về cuối năm.

3 tác nhân này đã khiến kinh tế Việt Nam chịu ảnh hưởng, từ đó thị trường bất động sản cũng không ngoại lệ. Có thể nói, 2022 là năm hoạ vô đơn chí cho lĩnh vực địa ốc.

 “Chúng tôi nghiên cứu kỹ 16 giải pháp của Trung Quốc. Việt Nam có thể nghiên cứu 10 giải pháp tháo gỡ khó khăn mà Trung Quốc đã áp dụng. Và một số cái Việt Nam của chúng ta đã và đang làm rồi. Ví dụ như giãn hoãn thuế, giãn hoãn nợ”, ông Lực nói thêm.

Tôi cho rằng, thời gian vừa qua chúng ta “phanh” bất động sản hơi gấp, trong khi đó trái phiếu doanh nghiệp không thông được. Chính vì thế, điều quan trọng nhất chúng ta cần sớm khơi thông thị trường trái phiếu doanh nghiệp. Sớm sử đổi nghị định 65 để doanh nghiệp đi theo hướng phát hành ra công chúng nhiều hơn.

Ngoài ra, cần phải giải quyết các vấn đề về pháp lý bởi có đến 70% vướng mắc của các dự án bất động sản nằm ở pháp lý. Thêm nữa, cần xem xét yếu tố có nên kích cầu thị trường bất động sản không, như trường hợp Trung Quốc có những gói hỗ trợ lớn để kích cầu như trợ cấp lãi suất, cho người dân vay tiền,…

Cũng theo chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, thời gian vừa qua chúng ta “phanh” bất động sản hơi gấp, trong khi đó trái phiếu doanh nghiệp không thông được. Chính vì thế, điều quan trọng nhất chúng ta cần sớm khơi thông thị trường trái phiếu doanh nghiệp. Sớm sử đổi nghị định 65 để doanh nghiệp đi theo hướng phát hành ra công chúng nhiều hơn.

Ngoài ra, cần phải giải quyết các vấn đề về pháp lý bởi có đến 70% vướng mắc của các dự án bất động sản nằm ở pháp lý. Thêm nữa, cần xem xét yếu tố có nên kích cầu thị trường bất động sản không, như trường hợp Trung Quốc có những gói hỗ trợ lớn để kích cầu như trợ cấp lãi suất, cho người dân vay tiền,…

Khi bất động sản suy thoái hay khủng hoảng, giá giảm kinh khủng. Như năm 2012, có những doanh nghiệp chiết khấu đến 80%. Bây giờ không có chuyện đó xảy ra, có giảm giá, khuyến mại cũng chỉ 10% - 30% nhưng cũng không nhiều.

So với cuộc khủng hoảng bất động sản 2012, bối cảnh đã rất khác cả về vĩ mô, nền tảng doanh nghiệp và tính chất thị trường bất động sản, đã vững chắc hơn trước rất nhiều. Giai đoạn năm 2011 – 2012, khó khăn từ lĩnh vực tài chính ngân hàng lan sang lĩnh vực bất động sản. Bây giờ không phải như vậy.

Cũng nhìn sang sang nước láng giềng Trung Quốc, các chuyên gia của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARs) đánh giá, thị trường bất động sản Việt Nam cũng đang trong giai đoạn thiếu hụt trầm trọng nguồn cung, đặc biệt là nguồn cung từ các sản phẩm giá bình dân, phù hợp với thu nhập của phần đông người dân. Trong khi đó, có hàng nghìn dự án vẫn đang bị treo chưa thể hoàn thiện để đưa nguồn cung ra thị trường.

“Giải quyết các vấn đề cho các dự án treo này, chắc chắn là một giải phải góp phần tích cực vào cải thiện nguồn cung. Chúng ta nên xem xét, phân loại. Dự án nào cần “truyền máu” là tiền thì tiến hành hỗ trợ. Dự án nào bị treo vì vướng mắc pháp lý thì hỗ trợ pháp lý, giải quyết một cách cụ thể, dứt điểm. Dự án nào treo lâu quá, không thể cứu được thì hỗ trợ để các doanh nghiệp khỏe mạnh mua lại dự án của các doanh nghiệp yếu và đẩy nhanh tiến độ hoàn thành các dự án”, VARs kiến nghị.

Có thể thấy, đầu năm đến nay, Chính phủ, các bộ ngành đã thể hiện rất quyết liệt trong quyết tâm đồng hành và vực dậy thị trường bất động sản trong nước. Có thể thấy, các cơ chế, chính sách được ban hành với một tần suất khá dày và chưa có dấu hiệu ngừng lại. Đây là một minh chứng rõ ràng rất cho quyết tâm vực dậy ngành bất động sản.

Bên cạnh đó, niềm tin của khách hàng và nhà đầu tư cũng là “vấn đề lớn” cần giải quyết. Chính phủ và các giới chức Trung Quốc đang nỗ lực, dốc sức nhằm giải cứu thị trường bất động sản. Tuy nhiên, thực tế cho thấy, niềm tin vào thị trường của người dân Trung Quốc dường như đã “sụp đổ”.

Do đó, các chuyên gia VARs cho rằng, kể cả khi mọi vấn đề, vướng mắc được giải quyết thì thị trường vẫn khó có thể vực dậy nếu niềm tin của khách hàng và nhà đầu tư chưa hoàn toàn được phục hồi. Chính vì thế, song song với các biện pháp nhằm tháo gỡ cho thị trường từ đó gây hiệu ứng “tinh thần” cho người dân, rất cần thêm các cơ chế, chính sách lấy “niềm tin” của người dân làm trọng điểm, để có những tác động một cách cụ thể và trực diện đối với vấn đề này.

Cuối cùng, nhìn từ hiện tượng “sụp đổ” của hàng loạt các ông lớn trong ngành bất động sản Trung Quốc, VARs cho rằng, Chính phủ Việt Nam nên có sự quan tâm, hỗ trợ riêng và đặc biệt cho các doanh nghiệp lớn, có mức độ ảnh hưởng rộng tới thị trường bất động sản trong nước. Mặc dù vậy cũng cần có các quy định cụ thể để đảm bảo sự hỗ trợ là “xứng đáng”, vì mục tiêu chung, tránh tâm lý “ỷ lại”.

Chia sẻ về những bài học mà Việt Nam cần rút ra từ sự “khủng hoảng” của thị trường bất động sản Trung Quốc, ông Nguyễn Tùng Anh - Trưởng phòng Nghiên cứu Rủi ro Tín dụng, FiinRatings những cuộc đình công nợ bất động sản Trung Quốc thời gian gần đây sẽ không ảnh hưởng nhiều đến thị trường bất động sản Việt Nam.

Nếu như thị trường Bất động sản Trung Quốc đã có thời gian phát triển nóng trong hơn 20 năm qua thì ở Việt Nam mới khoảng 10 năm trở lại đây. Tình trạng đầu cơ ở mức rất cao đã đẩy mọi chỉ tiêu – từ giá bất động sản, mức độ đòn bảy tín dụng bất động sản chủ đầu tư, vòng quay hàng tồn kho đến tín dụng mua nhà – lên đến “vùng nóng và rất nóng”. Điều này dẫn đến những thay đổi chính sách mang tính “giật cục” và để lại nhiều hệ lụy bao gồm cả tình trạng đình công nợ như chúng ta đã biết.

Đối với Việt Nam, Chính phủ có chính sách linh hoạt và chủ động hơn rất nhiều, thể hiện qua việc cảnh báo và khuyến nghị từ rất sớm, cũng như chủ động điều chỉnh chính sách theo hướng mềm dẻo, tập trung vào vấn đề nổi cộm chứ không áp đặt lên toàn ngành sau những điều chỉnh gần đây. Thực tế phân tích của chúng tôi cho thấy ngân hàng vẫn giải ngân tín dụng bất động sản qua cả hình thức cấp tín dụng và mua trái phiếu doanh nghiệp.

Như vậy, xét về vị thế, Việt Nam không ở tình huống khó và cũng không mắc phải những sai lầm để hướng đến một kịch bản xấu như của Trung Quốc. Nói cách khác, những sự kiện tại Trung Quốc cũng là cơ hội đắt giá để lại những bài học giúp Việt Nam tránh khỏi những hậu quả có thể xảy ra nếu áp dụng tương tự những biện pháp của họ.

Thứ nhất, cần tiếp tục định hướng chính sách linh hoạt, phân loại theo chất lượng tín dụng và triển vọng tùy theo phân khúc, tùy theo mô hình kinh doanh của các chủ đầu tư bất động sản để tránh áp dụng các biện pháp cứng rắn cho toàn ngành để gây ảnh hưởng xấu tới toàn hệ thống. Riêng tín dụng kinh doanh bất động sản phục vụ đầu cơ đất nền hoặc căn hộ thì biện pháp kiểm soát rủi ro và thậm trí siết là cần thiết.

Thứ hai, tương quan thị trường hai nước có tỷ lệ tín dụng kinh doanh bất động sản nhà ở trên Tổng dư nợ khá tương đồng, do đó theo chúng tôi, việc giám sát và điều tiết ở phía các tổ chức tin dụng thực hiện cho vay tín dụng nhà ở là cần thiết bao gồm áp dụng chuẩn mức quản trị rủi ro, ưu tiên cho nhà ở xã hội và người có nhu cầu thật và cấp room tín dụng theo nhóm tiêu chí là quan trọng.

Thứ ba, bên cạnh những nguồn vốn huy động từ tín dụng ngân hàng và trái phiếu đã được quan tâm, các nguồn vốn khác cũng cần được rà soát để đảm bảo sức khỏe tài chính chung cho toàn thị trường thay vì chỉ có tín dụng bởi hệ thống ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp. Bởi rủi ro tín dụng của các doanh nghiệp bất động sản không chỉ do hai yếu tố này mà nên được xem xét trong góc nhìn đánh giá tổng thể với các nguồn vốn nợ khác như chúng tôi đã chỉ ra cũng như phần tiền nhận trước của khách hàng.

Thứ tư, việc minh bạch thông tin nhất là trên thị trường nợ trái phiếu doanh nghiệp là rất cần thiết bởi chúng tôi quan sát thì hiện nhà đầu tư tổ chức và cá nhân đang “sợ rủi ro”, nhất là rủi ro pháp lý dự án. Bởi thực tế nhu cầu bất động sản nhà ở của Việt Nam còn dư địa rất lớn nhất là ở các thành phố lớn và điều này thể hiện qua tỷ lệ hấp thụ cao, nhất chấp trong mùa dịch COVID.

Và cuối cùng, theo chúng tôi một vấn đề cũng rất quan trọng đó là thị trường cần chấp nhận thực tế rằng sẽ có một số doanh nghiệp gặp phải tình trạng không kịp thời thanh toán lãi và gốc trái phiếu doanh nghiệp mà chúng ta hay gọi với định nghĩa rất tiêu cực đó là “vỡ nợ”.