Hàng loạt chính sách quan trọng đã được ban hành và đi vào cuộc sống trong năm 2024, giúp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, tạo động lực cho thị trường bất động sản hồi phục, hướng tới phát triển lành mạnh, bền vững trong các năm tiếp theo.

Đầu tiên phải kể đến là việc thông qua Luật Đất đai 2024. Cụ thể, ngày 18/1, tại kỳ họp bất thường lần thứ 5, Luật Đất đai (sửa đổi) đã chính thức được Quốc hội khóa XV biểu quyết thông qua với tỷ lệ tán thành cao. Đây là dự án luật có quy trình đặc biệt nhất trong lịch sử lập pháp của Quốc hội khi trải qua tới 4 kỳ họp Quốc hội, 2 hội nghị đại biểu Quốc hội hoạt động chuyên trách, 8 phiên họp của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, nhiều buổi làm việc do chủ tịch Quốc hội, các phó chủ tịch Quốc hội chủ trì, ghi nhập trên 12 triệu lượt ý kiến đóng góp của nhân dân.

Luật Đất đai năm 2024 có 16 chương, 260 điều; đã quán triệt đầy đủ và thể chế hóa theo đúng tinh thần Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Hội nghị lần thứ 5 Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII.

Đạo luật trọng yếu này đã tạo lập nền tảng vững chắc cho: việc bảo vệ tốt hơn quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất; việc tiếp cận đất đai của người dân và doanh nghiệp; tài chính đất đai; nâng cao hiệu quả sử dụng đất và nâng cao hiệu quả, hiệu lực về quản lý nhà nước.

Với các sửa đổi quan trọng, kịp thời, Luật Đất đai 2024 được đánh giá đã mở ra một thời kỳ phát triển mới của thị trường bất động sản Việt Nam.

Tiếp theo là ba Luật về nhà đất có hiệu lực sớm 5 tháng

Nửa năm sau ngày Luật Đất đai 2024 được thông qua, ngày 29/6, Quốc hội đã thông qua dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai số 31/2024/QH15, Luật Nhà ở số 27/2023/QH15, Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15, Luật Các tổ chức tín dụng số 32/2024/QH15. Theo đó, Quốc hội cho phép 3 luật gồm: Đất đai, Nhà ở và Kinh doanh bất động sản có hiệu lực từ 1/8/2024, sớm hơn 5 tháng so với dự kiến trước đó (là 1/1/2025).

Việc 3 luật có hiệu lực sớm là nỗ lực lớn của Quốc hội, Chính phủ trong việc nhanh chóng đưa chính sách – pháp luật của nhà nước vào đời sống, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc và tạo động lực cho sự phục hồi của thị trường bất động sản sau giai đoạn khủng hoảng 2022 – 2023. Thực tế cho thấy sau khi các luật có hiệu lực sớm, thị trường đã phản ứng tích cực, càng về cuối năm 2024 càng sôi động.

Thị trường BĐS quý 3 nói riêng và 9 tháng đầu năm cho thấy sự phục hồi tích cực sau giai đoạn khó khăn, nhờ sự ổn định của nền kinh tế và các chính sách hỗ trợ từ Chính phủ.

Trong 9 tháng đầu năm 2024, thị trường đã ghi nhận 38.797 sản phẩm mới được chào bán. Nguồn cung vẫn ghi nhận sự phân hóa mạnh. Theo đó 70% nguồn cung mới đến từ phân khúc căn hộ chung cư. Trong đó, các sản phẩm có giá bán trên 50 triệu đồng/m2 trở lên chiếm phần áp đảo. Thị trường gần như vắng bóng hoàn toàn căn hộ chung cư thương mại giá bình dân. Về khu vực, miền Bắc dẫn đầu nguồn cung mới với 46%, theo sau là miền Trung với 29% và miền Nam là 25%.

Dữ liệu nghiên cứu của VARS cũng cho thấy, mặc dù nguồn cung chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, toàn thị trường ghi nhận khoảng 10.400 giao dịch thành công trong quý 3, tương đương với tỷ lệ hấp thụ đạt 51%. Điều này phản ánh sự quan tâm của thị trường đối với các sản phẩm bất động sản mới, mặc dù phần lớn nguồn cung mới được hoàn thiện với tiêu chuẩn cao và chi phí đầu tư, đặc biệt là chi phí liên quan đến đất đai, đang gia tăng.

Theo nhiều ý kiến đánh giá, khi các bộ Luật có hiệu lực thực thi, tâm lý chờ đợi sẽ được tháo bỏ, các chủ thể trên thị trường bắt đầu rục rịch khởi động. Từ đó, các chủ đầu tư sẽ tự tin hơn với việc ra hàng; các nhà đầu tư cũng có niềm tin trở lại; môi giới, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới thay đổi, đáp ứng các quy định mới;…

Quả thực, sau "làn sóng" về nhu cầu ở thực, đến nay, nhà đầu tư đã có động thái trở lại thị trường, bắt đầu quan tâm, tìm kiếm nhiều hơn về những loại hình có tiềm năng tăng giá và mang lại tỷ suất lợi nhuận cao hơn.

Trong đó, có nhiều số liệu tích cực, khả quan về diễn biến thị trường đất nền cho thấy sự phục hồi "sớm" hơn những dự báo trước đó. Bởi đây là loại hình mà bất kỳ thành viên nào của thị trường cũng có thể đầu tư do sự đa dạng về diện tích, mức giá, khu vực. Với các địa phương có tốc độ phát triển kinh tế, những khu đất ở nơi này vẫn sẽ tăng trưởng bền vững nhờ xu hướng giãn dân và các hệ thống hạ tầng lớn đang dần hình thành.

Cụ thể, theo một báo cáo của VARS đã chỉ ra nhiều khu vực ghi nhận lượng giao dịch đất nền tăng "đột biến", nhất là những lô đất đã tách thửa. Đồng thời, xuất hiện nhiều hơn nhà đầu tư đi săn đất ở những khu vực vùng ven các thành phố lớn, các địa phương phát triển mạnh về hạ tầng và có tốc độ đô thị hóa cao.

Tuy mức giá giao dịch thành công đã giảm 20-30% so với thời điểm sốt, nhưng được xem là đã ổn định và không còn dấu hiệu "cắt lỗ". So với giai đoạn cuối năm 2023, giá đất nền ghi nhận đã tăng khoảng 5%. Riêng thị trường ven Hà Nội và gắn liền với khu công nghiệp ghi nhận mức tăng 10-20%.

Đặc biệt, với các thửa đất có giá dưới 2 tỷ đồng tại vùng ven có pháp lý đảm bảo, hạ tầng, tiện ích ghi nhận mức tăng lên tới 40%, VARS nhận định.

Trước đó, theo báo cáo của DXS-FERI, 69% giao dịch bất động sản nửa đầu năm 2024 thuộc về nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực, trong khi các nhà đầu tư lướt sóng chiếm 25%. Sự quan tâm tăng vọt đối với căn hộ chung cư, đặc biệt là phân khúc trung cấp, đã cho thấy nhu cầu thực vẫn là động lực chính của thị trường.

Ngoài chính sách, tâm lý nhà đầu tư được cải thiện cũng như nguồn cung dần khởi sắc thì việc đẩy mạnh đầu tư công, phát triển hạ tầng cũng là yếu tố thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản.

Cơ sở hạ tầng đóng vai trò then chốt trong quá trình phục hồi thị trường bất động sản, đặc biệt trong bối cảnh nền kinh tế đang hồi phục sau những cú sốc. Sự cải thiện và mở rộng cơ sở hạ tầng không chỉ tạo điều kiện thuận lợi cho các dự án bất động sản mới mà còn gia tăng giá trị của các tài sản hiện tại. Hạ tầng giao thông, điện nước và các tiện ích công cộng là những yếu tố thiết yếu giúp kết nối các khu vực phát triển, thúc đẩy nhu cầu bất động sản và tạo ra sự hấp dẫn cho các nhà đầu tư. Chính phủ đang chú trọng đầu tư vào các dự án cơ sở hạ tầng lớn, điều này không chỉ giúp cải thiện chất lượng cuộc sống mà còn nâng cao khả năng cạnh tranh của thị trường bất động sản quốc gia.

Hơn nữa, sự phát triển đồng bộ của cơ sở hạ tầng còn tạo ra các cơ hội mới cho thị trường bất động sản, đặc biệt là trong các khu vực đang chuyển mình từ nông thôn lên đô thị. Các dự án hạ tầng như tuyến metro, cầu đường, và khu công nghiệp mới không chỉ gia tăng giá trị bất động sản mà còn khuyến khích các doanh nghiệp và nhà đầu tư tham gia vào thị trường. Khi cơ sở hạ tầng được nâng cấp, nó cũng giúp giảm thiểu các rủi ro liên quan đến giao thông và dịch vụ, từ đó thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản.

Cơ sở hạ tầng bao gồm các yếu tố như giao thông, cấp thoát nước, điện lực và các dịch vụ công cộng khác, là nền tảng hỗ trợ và thúc đẩy hoạt động kinh doanh bất động sản. Một hệ thống giao thông kết nối hiệu quả không chỉ giúp giảm chi phí vận chuyển mà còn gia tăng giá trị của bất động sản, đặc biệt là ở những khu vực ngoại ô và vùng ven. Các dự án hạ tầng lớn như đường cao tốc, cầu và hệ thống tàu điện ngầm có thể mở rộng thị trường và tạo điều kiện cho sự phát triển của các khu đô thị mới, đồng thời thúc đẩy nhu cầu bất động sản.

Theo thống kê hiện nay, cả nước có 34 dự án lớn, 86 dự án thành phần quan trọng của quốc gia, trọng điểm ngành giao thông vận tải tại 46 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương. Trong đó có 5 dự án đường sắt, 2 dự án cảng hàng không, còn lại là các dự án đường bộ, chủ yếu là đường bộ cao tốc và đường vành đai vùng Thủ đô Hà Nội, đường vành đai TP.HCM... cũng hứa hẹn đem lại những triển vọng tích cực cho ngành bất động sản.

Thông tin tại phiên họp thứ 9 của Ban chỉ đạo Nhà nước các công trình, dự án quan trọng quốc gia, trọng điểm ngành giao thông vận tải, cho biết năm 2024, cả nước dành 657.000 tỷ đồng cho đầu tư công, chủ yếu là đầu tư hạ tầng giao thông, phấn đấu đạt tỷ lệ giải ngân ít nhất 95%.

Thực tế, việc tập trung giải ngân đầu tư công, với nhiều dự án giao thông được đưa vào khai thác, được đánh giá có thể góp phần giảm chi phí logistics cho doanh nghiệp, giảm giá thành đầu vào, tăng sức cạnh tranh của sản phẩm, doanh nghiệp và nền kinh tế; tạo không gian phát triển mới, vì đường đi đến đâu, mở ra không gian phát triển mới đến đó, đặc biệt là phát triển công nghiệp, khu đô thị, dịch vụ…

Cũng bàn về vấn đề này, TS. Nguyễn Văn Đính đánh giá cơ sở hạ tầng là “bảo chứng phát triển theo hướng an toàn, lành mạnh” cho thị trường bất động sản. Ngay cả khi thị trường lâm vào trạng thái khó khăn kéo dài, thì địa phương, khu vực nào chú trọng đầu tư, phát triển cơ sở hạ tầng vẫn được ghi nhận là những điểm sáng.

Đưa ra dẫn chứng, ông Đính cho biết, trong khoảng thời gian thị trường bất động sản phải chứng kiến tình trạng khó khăn, trì trệ trên “mọi mặt trận”, không chỉ chủ đầu tư, sàn giao dịch bất động sản, mà tất cả nhân sự làm trong ngành đều “kiệt quệ” cả về “thể chất lẫn tinh thần”.

Ông Đính cho rằng thậm chí khó khăn còn lan rộng tới nhiều ngành nghề liên quan khác, nổi bật là ngân hàng, tài chính, nội thất, vật liệu xây dựng… thì các địa phương “điểm sáng”, hầu hết đều là những địa phương được quan tâm, chú trọng thúc đẩy đầu tư hạ tầng, giao thông, như: TP.HCM, Cần Thơ, Đà Nẵng, Lào Cai, Hải Phòng…