Thường trực Hội đồng nhân dân TP Hà Nội mới có thông báo về nội dung, thời gian và công tác chuẩn bị tổ chức kỳ họp chuyên đề (kỳ họp thứ 13) Hội đồng nhân dân TP Hà Nội khóa XVI, nhiệm kỳ 2021-2026.

Thông báo nêu kỳ họp dự kiến tổ chức trong một ngày (22/9/2023), xem xét, thông qua 7 nội dung.

Đáng chú ý, Hội đồng nhân dân TP Hà Nội sẽ xem xét thông qua đề án thành lập quận Gia Lâm (Hà Nội) và các phường thuộc quận.

Theo UBND huyện Gia Lâm, đến thời điểm hiện tại, huyện đã hoàn thành 31/31 tiêu chí thành lập quận, 16 khu vực dự kiến thành lập phường đều đảm bảo đạt 10/13 tiêu chí.

Về tiêu chuẩn, huyện Gia Lâm đã đảm bảo đạt 5/5 tiêu chuẩn thành lập quận và 4/4 tiêu chuẩn thành lập phường theo quy định tại Điều 7, Điều 8 Nghị quyết số 1211/2016/UBTVQH13 của Ủy ban thường vụ Quốc hội về tiêu chuẩn của đơn vị hành chính và phân loại đơn vị hành chính.

Hiện tại, huyện đã hoàn thành dự thảo Đề án thành lập quận, các phường thuộc quận và báo cáo đánh giá trình độ phát triển cơ sở hạ tầng đô thị trình UBND TP; đồng thời xin chủ trương của UBND TP về việc tổ chức lấy ý kiến cử tri đối với Đề án thành lập quận Gia Lâm và các phường thuộc quận Gia Lâm, TP Hà Nội.

UBND huyện Gia Lâm cũng thông tin, sau khi trở thành quận, Gia Lâm vẫn giữ nguyên diện tích tự nhiên 116,64km2 và khoảng 310.000 dân. Tuy nhiên, về đơn vị hành chính cấp xã trực thuộc thì có sự thay đổi.

Trước dấu mốc “khoác áo mới” về cơ chế, lẽ tất yếu Gia Lâm chứng kiến sự sôi động và diễn biến không ngừng của thị trường bất động sản. Thực tế, với vị trí đặc biệt và cú hích mạnh mẽ từ việc nâng cấp hạ tầng, mặt bằng giá bất động sản huyện vùng ven này đã liên tục tạo “đồ thị” đi lên những năm qua.

Quay lại với thời điểm cuối năm 2021, bất động sản Gia Lâm dậy sóng sau khi đón nhận hàng loạt thông tin tích cực về hạ tầng giao thông. Đơn cử, nút giao kết nối trực tiếp đường Cổ Linh với cao tốc Hà Nội - Hải Phòng khánh thành, cầu Vĩnh Tuy 2 triển khai rầm rộ hay việc Gia Lâm được Hà Nội đồng ý đề xuất đầu tư ba cầu vượt tại nút giao đường Ngô Xuân Quảng với QL5, nút giao QL5 với đường Đông Dư - Dương Xá, nút giao đường Yên Viên - Đình Xuyên - Phù Đổng,…

Nhìn về mặt quy hoạch, huyện Gia Lâm có mật độ xây dựng với khoảng không gian xanh cũng nhiều hơn các quận khác. Ngoài ra, khu vực này còn có hai con sông bao quanh và hệ thống giao thông có sự kết nối giữa các tuyến đường lớn. Vì vậy, tiềm năng phát triển tại huyện Gia Lâm là rất cao.

Hiện hạ tầng tại cả quận Long Biên và huyện Gia Lâm đều được hưởng lợi trực tiếp từ hàng loạt chung cư, khu đô thị nằm tại phía đông Hà Nội. Nhiều chủ đầu tư lớn như Vingroup, Ecopark, BRG Group, Eurowindow, Sunshine Group... đều đã rót hàng nghìn tỷ đồng để xây dựng nhiều dự án tại đây.

Theo các chuyên gia dự báo, Gia Lâm sẽ đạt đến “độ chín” về hoàn thiện hạ tầng trong 1, 2 năm tới. Như vậy cơ hội đang mở ra cho giới đầu tư khi bất động sản khu vực này sắp bước vào đợt sóng mới.

Theo bản Quy hoạch Thủ đô giai đoạn 2030 – 2050, khu vực phía Đông được định hướng phát triển trở thành Trung tâm Hành chính, thương mại Quốc tế, công nghệ kỹ thuật cao, đô thị hiện đại. Vì thế, Gia Lâm sẽ trở thành vùng trọng tâm phát triển trong 30 năm tới của Hà Nội

Hiện tại, giá đất khu vực phía Đông Hà nội ghi nhận mức tăng kỉ lục. Các nhà đầu tư sẵn tiềm lực tài chính và sự thức thời đang bắt đầu săn đón cơ hội đầu tư khu vực này. Dư địa được cho là còn rộng mở.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, so với mặt bằng chung của thị trường bất động sản, khu vực đất ở tại Gia Lâm tăng mạnh trong 3 năm trở lại đây, nhưng không có dấu hiệu sốt ảo hoặc tạo thành bong bóng bất động sản.

Đánh giá về  lợi thế của Gia Lâm trong “cuộc chạy đua nước rút”, ông Trần Minh Tiến - Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng, One Mount Real Estate chia sẻ, sau khi TP Hà Nội ra quyết định Gia Lâm lên quận vào năm 2023, vốn đầu tư rót về đây cũng tăng theo. Trong bản đồ quy hoạch Gia Lâm giai đoạn 2021-2030 của Sở Tài nguyên và Môi trường, gần 200 dự án đang và sẽ được đầu tư, trong đó phải kể tới các công trình giao thông trọng điểm kết nối nội bộ và khu vực lân cận.

Đặc biệt ở Gia Lâm còn có lợi thế “xuất phát sau” nên học tập kinh nghiệm của quận/huyện đã phát triển trước, quy hoạch đường xá và hạ tầng bài bản hơn.

Nhìn về mặt quy hoạch, huyện Gia Lâm có mật độ xây dựng thấp hơn quận Long Biên, khoảng không gian xanh cũng nhiều hơn các quận khác. Ngoài ra, khu vực này còn có hai con sông bao quanh và hệ thống giao thông có sự kết nối giữa các tuyến đường lớn.

Cũng theo đánh giá của ông Trần Minh Tiến, quy luật thị trường cho thấy, hạ tầng mở rộng đến đâu, giá bất động sản lên theo đến đấy. Đầu tiên, giá sẽ tăng mạnh khi có “thông tin lên quận”, chủ yếu diễn ra ở phân khúc đất nền.

Sau đó giá sẽ tăng đều trở lại khi quận/huyện đó hình thành khu dân cư, phát triển cơ sở hạ tầng đồng bộ. Với câu chuyện huyện lên quận, việc tăng giá là điều đương nhiên nhưng quan trọng là chu kỳ tăng giá sẽ như thế nào, và việc tăng giá cũng tùy thuộc vào khu vực, phân khúc sản phẩm bất động sản đó có đáp ứng được nhu cầu của khách hàng hay không.

Theo số liệu của Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu Khách hàng của One Mount Real Estate, sau giai đoạn lên quận của Hà Đông, chung cư khu Tây vẫn có tăng trưởng giá đều 7%/năm. Với Khu Đông trong đó có Gia Lâm, ở giai đoạn trước khi lên quận, giá chung cư sơ cấp tăng 16%/năm.

Nhìn lại câu chuyện của Hà Đông khi chính thức lên quận vào năm 2009. Ngay sau đó, Hà Đông được đánh giá là quận nội thành có biên độ tăng giá bất động sản cao bậc nhất Hà Nội hiện nay, trung bình khoảng 15,66%/năm, gấp đôi mức trung bình của các quận trung tâm như Cầu Giấy, Đống Đa…

Theo dữ liệu thống kê của Batdongsan.com.vn, trong 5 năm gần nhất (2018-2022), giá trung bình của các loại hình bất động sản bán tại quận Hà Đông biến động như sau: Giá chung cư từ 18 triệu/m2 lên 27 triệu/m2, tăng trung bình 10%/năm

Giá biệt thự từ 72 triệu/m2 lên 149 triệu/m2, tăng trung bình 20,1%

Giá nhà mặt phố từ 116 triệu/m2 lên 185 triệu/m2, tăng trung bình 10,2%/năm

Giá nhà riêng từ 58 triệu/m2 lên 92 triệu/m2, tăng trung bình 13%/năm

Giá đất từ 40 triệu/m2 lên 90 triệu/m2, tăng trung bình 25%/năm.

Như vậy trong 5 năm qua, giá bất động sản quận Hà Đông tăng trung bình khoảng 15,66%/năm, đây là mức tăng giá khá cao so với mặt bằng chung Hà Nội, cao hơn nhiều quận nội thành: Long Biên 15,4%/năm; Thanh Xuân 11,2%/năm; Nam Từ Liêm 10,94%/năm; Cầu Giấy (7,7%/năm)…

Theo đánh giá của TS Nguyễn Văn Đính, Phó Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết: “Hà Đông hiện là cửa ngõ quan trọng của TP. Hà Nội.

Khu vực này đang có được nhiều lợi thế do nằm trong quy hoạch đồng bộ hạ tầng giao thông của TP. Hà Nội. Việc mở rộng và đưa vào hoạt động tuyến BRT hay các tuyến đường huyết mạch Trần Phú – Nguyễn Trãi, Tố Hữu – Lê Văn Lương, quốc lộ 6A, hầm chui Thanh Xuân, và tuyến Metro Cát Linh – Hà Đông sẽ tiếp tục là nền tảng vững chắc giúp Hà Đông phát triển hơn nữa, và trở thành một điểm sáng trong bức tranh kinh tế của Thủ đô”.

Đối với thị trường bất động sản Hà Đông, Phó Tổng thư ký VNRea nhấn mạnh rằng, “triển vọng trong thời gian sắp tới là rất tiềm năng”.

Theo ông Đính, thị trường bất động sản Hà Đông vốn đã phát triển mạnh mẽ, nhưng sẽ sớm “bứt phá” trong thời gian tới nhờ sự đầu tư về hạ tầng, đặc biệt là sau khi tuyến đường sắt đô thị Cát Linh - Hà Đông chính thức vận hành cũng như vành đai 4 được triển khai.

Có tổng chiều dài là 13,5 km với 12 ga trên cao, nối Yên Nghĩa, Hà Đông tới trung tâm Hà Nội, tuyến đường vốn gây thất vọng cho người dân Thủ đô một thập kỷ qua nay lại đang mang tới những hy vọng mới cho giới đầu tư địa ốc.

Do đó, tuyến đường sắt Cát Linh – Hà Đông đi vào hoạt động sẽ mở ra những cơ hội bất động sản mới, khuyến khích nhiều chủ đầu tư tham gia vào các dự án có quy mô lớn trên toàn thành phố thay vì chỉ tập trung ở một số khu vực trung tâm như trước đây. Chính vì vậy, Hà Đông sẽ nhanh chóng trở thành điểm đầu tư mới được thị trường quan tâm.

Bên cạnh đường sắt đô thị Cát Linh - Hà Đông, thị trường bất động sản Hà Đông cũng sẽ được hưởng lợi từ dự án đường vành đai 4. Dự án chính thức được khởi công vào cuối tháng 6 vừa qua.

Theo quy hoạch, đối với tuyến đường vành đai 4, dự kiến tổng chiều dài tuyến khoảng 98km, đi qua 3 tỉnh, thành gồm Hà Nội, Hưng Yên, Bắc Ninh. Chiều dài đi qua Hà Nội khoảng 54km, đi qua 7 quận, huyện gồm Sóc Sơn, Mê Linh, Đan Phượng, Hoài Đức, Thanh Oai, Thường Tín, Hà Đông.

Chính sự có mặt những tuyến đường huyết mạch sẽ tạo tiềm năng gia tăng giá trị bất động sản nhanh chóng, với mức lợi nhuận vô cùng hấp dẫn.

Quận Thủ Đức hiện đã sáp nhập vào thành phố Thủ Đức cùng quận 2 và quận 9 từ ngày 1/1/2021.

Về vị trí, quận Thủ Đức nằm ở phía Đông Bắc TP Hồ Chí Minh, giáp quận 2, quận 9, Bình Thạnh, đặc biệt phía Bắc giáp TP. Dĩ An và Thuận An của tỉnh Bình Dương, những địa bàn có thị trường BĐS rất phát triển, tạo lực đẩy cho BĐS Thủ Đức.

Về hạ tầng giao thông, địa bàn quận Thủ Đức có nhiều tuyến đường liên kết vùng và đường giao thông nội thị. Quận Thủ Đức còn có cụm cảng Trường Thọ, giữ vị trí kết nối quan trọng của TP Hồ Chí Minh.

Cùng với quận 2, quận 9, Thủ Đức được định vị là đô thị hạt nhân của TP Hồ Chí Minh, liên tục được đầu tư hạ tầng trong những năm qua. Chẳng hạn tuyến metro số 1, các tuyến cao tốc TP Hồ Chí Minh – Long Thành – Dầu Giây, tuyến Vành đai 3… giúp kết nối Thủ Đức đến các quận Bình Thạnh, Gò Vấp, Phú Nhuận, Quận 1 qua đường Điện Biên Phủ nên giờ đây Thủ Đức không còn là vùng ven xa xôi mà được định vị là một địa bàn ưa thích của người mua nhà giá vừa tầm.

Cũng như tình hình chung cả nước, đây là giai đoạn thị trường bất động sản quận Thủ Đức đóng băng giao dịch, lượng hàng tồn kho rất lớn sau ảnh hưởng của khủng hoảng kinh tế toàn cầu.

Giai đoạn này, với mục đích tăng thanh khoản nhiều chủ đầu tư chấp nhận hạ giá sản phẩm sơ cấp. Đơn cử, năm 2013 Tập Đoàn Đất Xanh mở bán giai đoạn 2 dự án 4S Linh Đông với giá chỉ 12,1 triệu đồng/m2 trong khi giá lúc mới ra mắt khoảng 17 triệu đồng/m2. Tập đoàn này còn “đại hạ giá’ tới 50% đối với các căn biệt thự diện tích lớn tại dự án Thủ Đức Garden Homes (Hiệp Bình Phước).

Theo số liệu của Batdongsan.com.vn, giá đất nền dự án tại quận Thủ Đức năm 2013 vào khoảng 8-12 triệu/m2, dự án có vị trí đẹp từ 15-18 triệu/m2. Mức giá này đã được chiết khấu từ 20-40% so với giai đoạn 2008-2010.

Có thể nói năm 2011-2014 là giai đoạn đen tối của thị trường bất động sản Thủ Đức, không chỉ tồn kho, bán tháo dự án mà pháp lý cũng lỏng lẻo, nhiều chủ đầu tư ôm tiền bỏ trốn, vi phạm xây dựng diễn ra rất phổ biến.

Tuy nhiên từ cuối 2014 thị trường dần nhìn thấy ánh sáng, thanh khoản được khơi thông nhờ các gói hỗ trợ từ Chính phủ, trong đó có gói 30.000 tỷ đồng. Thị trường dần bước sang giai đoạn phục hồi.

Bước sang giai đoạn năm 2015-2017 thị trường bất động sản Thủ Đức khởi sắc và có đầy đủ những yếu tố để tăng trưởng mạnh mẽ như:

Cụ thể, số liệu của Batdongsan.co.vn cũng cho thấy, đất nền phân lô chủ yếu nằm ở mặt đường lớn như Phạm Văn Đồng, Đặng Văn Bi… với giá bán dao động từ 20-45 triệu/m2. Ngoài ra còn nhiều dự án phân lô nhỏ lẻ chỉ vài chục nền nằm rải rác trong các khu dân cư với giá 15-18 triệu/m2. Năm 2017 được coi là “đỉnh điểm” của đất nền khu Đông với giá tăng 20-40% so với năm 2016. Giá tăng nhưng thanh khoản vẫn rất tốt, thậm chí đất nền đường Phạm Văn Đồng không còn hàng để bán. Ngay cả những nền vị trí hẻm, đường nhỏ cũng tăng giá cao và được săn đón bởi người mua ở lẫn nhà đầu tư thứ cấp.

Ngoài đất nền, giá các loại hình bất động sản khác cũng tăng mạnh. Đơn cử giá căn hộ chung cư giai đoạn này tăng trung bình khoảng 20% so với năm 2011-2014, từ mức 14 triệu/m2 lên 17 triệu/m2.

Loại hình nhà riêng giai đoạn này cũng giao dịch rất sôi động với giá phổ biến từ 1,8-2,5 tỷ/căn, những căn trên 3 tỷ đồng được mua nhiều với mục đích đầu tư cho thuê. Nhà mặt tiền phường Trường Thọ giá từ 25-28 triệu/m2 năm 2015 tăng lên 33-38 triệu/m2 năm 2018, nhà hẻm từ mốc 18-20 triệu/m2 tăng lên 20-24 triệu/m2.

Sau khi bùng nổ vào năm 2016-2017 thị trường nhà đất quận Thủ Đức có dấu hiệu chững và đi ngang từ năm 2018-2020. Dù thị trường yên ắng giao dịch do khan hiếm nguồn cung nhưng giá nhà đất vẫn neo cao thậm chí tiếp tục tăng.

Ảnh hưởng của dịch Covid-19 năm 2019-2020 gần như không tác động đến giá rao bán của bất động sản Thủ Đức, tuy nhiên thị trường tiếp tục chững giao dịch. Theo dữ liệu lớn của Batdongsan.com.vn, năm 2021 khi chính thức sáp nhập vào TP. Thủ Đức, giá nhà đất quận này lại tăng mạnh. Cụ thể, so với năm 2019 giá đất theo tin đăng tăng 67%, giá chung cư tăng 38%, giá nhà riêng, nhà phố, biệt thự tăng 30-33%.

Theo tin đăng bán trên Batdongsan.com.vn, giá đất trung bình tại Thủ Đức giai đoạn này dao động từ 50-70 triệu/m2; giá nhà riêng khoảng 83 triệu/m2; giá nhà mặt phố khoảng 114 triệu/m2; giá căn hộ khoảng 37 triệu/m2 cho phân khúc trung cấp, cá biệt có những dự án căn hộ giá trên dưới 100 triệu/m2 cho phân khúc cao cấp.

Theo ông Phan Công Chánh - chuyên gia tư vấn bất động sản, giai đoạn này người mua và người bán ở khu vực TP Thủ Đức đều rất phấn khích. Tuy nhiên, giá đất tùy theo từng khu vực sẽ được điều chỉnh, thậm chí có thể sụt giảm, bởi phụ thuộc vào các yếu tố như quy hoạch.

Ngoài ra, việc giá đất tăng cao cũng gây khó cho việc thu hút đầu tư phát triển TP Thủ Đức sau này. Bởi một khi chi phí giá đất quá cao sẽ ảnh hưởng đến kế hoạch kinh doanh, thậm chí lợi nhuận không còn đủ hấp dẫn với các nhà đầu tư.

Theo TS Sử Ngọc Khương – Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, khu vực Thủ Đức liên tiếp xuất hiện các dự án căn hộ đắt tiền, giá hơn trăm triệu đồng một m2 với tốc độ thanh khoản nhanh chóng. Về cơ bản, nguồn cung không có nhiều, trong khi nhu cầu của người dân có thực nên tôi không ngạc nhiên lắm về sự xuất hiện của những dự án căn hộ giá trăm triệu ở khu vực này”.

Ông Khương cho rằng, thời điểm cuối năm, một số dự án căn hộ đắt tiền ở cả Hà Nội và TP Hồ Chí Minh vừa ra mắt đã nhanh chóng hết sạch rổ hàng. Đây cũng là một yếu tố để chủ đầu tư đẩy giá cao hơn, tuy nhiên vấn đề thủ tục pháp lý của dự án trong thời gian vừa qua cũng là câu chuyện vất vả với những chủ đầu tư này. Trong khi đó quỹ đất, do hạn hẹp ở khu vực trung tâm đô thị nên những dự án sở hữu vị trí đẹp thì việc tăng giá cao hơn so với trước đây là tất yếu. Tuy nhiên mặt bằng giá bất động sản ở khu vực này cũng tăng đáng kể so với những khu vực khác.

Còn đối với các dự án nằm trong phân khúc căn hộ cao cấp, hạng sang (hạng A) hay bất động sản hàng hiệu (branded residences), cũng có một số yếu đố để đánh giá mức độ hiệu quả kinh doanh và đầu tư. Ngoài giá bán thì vị trí dự án, chất lượng sản phẩm, uy tín của nhà phát triển là những yếu tố mà nhà đầu tư và khách mua để ở rất quan tâm. Bên cạnh đó là phương thức thanh toán phù hợp với mức độ chi trả của khách hàng. Nếu đạt được những điều kiện này thì sẽ được thị trường đón nhận rất nhanh.

“Tuy nhiên bất động sản cao cấp không đại diện cho toàn bộ thị trường. Bởi bất động sản hạng trung hoặc vừa phải luôn là nhu cầu thiết yếu của người dân ở các đô thị lớn. Trong khi đó tệp khách hàng của bất động sản cao cấp thường cân nhắc rất khắt khe trước khi xuống tiền cho sản phẩm giá trị lớn.”

TS Sử Ngọc Khương cho rằng, việc những sản phẩm nhà ở, căn hộ tại khu vực TP. Thủ Đức ghi nhận mức giá cao hơn nhiều so với giai đoạn trước do nhiều yếu tố. Thứ nhất là thông tin thành lập “thành phố trong thành phố”, kéo theo mức độ đầu tư, ngân sách vào cơ sở hạ tầng kĩ thuật, xã hội, giao thông gia tăng. Bên cạnh đó, nguồn cung căn hộ ở TP Hồ Chí Minh nói chung và Thủ Đức nói riêng rất hạn chế. Nhất là khu vực gần với khu vực trung tâm quận 1 có quận 2, Phú Nhuận, Bình Thạnh, quận 3, quỹ đất ngày càng hạn hẹp, trong khi đó khu vực quận 9 và Thủ Đức ở sát sườn với quận 1 và quận 3 hưởng lợi về những kỳ vọng này.

“Nhà đầu tư bất động sản đã nắm được những điều kiện thuận lợi về quỹ đất, quy hoạch, nhu cầu của người dân để ra dự án phù hợp với những tiêu chí và kỳ vọng trên của thị trường. Điều này không có gì ngạc nhiên khi chiến lược giá của các chủ đầu tư thay đổi so với trước đây”, ông Khương nhận xét.