Trong 2 năm trở lại đây, thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua giai đoạn nhiều biến động. Sau cú sốc năm 2022 – 2023 với hàng loạt doanh nghiệp vướng khó khăn về vốn, dự án đình trệ và thanh khoản sụt giảm nghiêm trọng, từ đầu năm 2025 đến nay, thị trường có tín hiệu hồi phục trở lại. Tuy vậy, theo các chuyên gia, mức độ phục hồi còn phân hóa rõ rệt giữa các phân khúc và khu vực.

Theo số liệu của VARS, trong nửa đầu 2025, lượng giao dịch căn hộ tại TP.HCM tăng khoảng 25% so với cùng kỳ 2024, còn tại Hà Nội tăng hơn 18%. Riêng phân khúc chung cư hạng B – chiếm tới 60% nhu cầu thực – ghi nhận tốc độ hấp thụ nhanh nhất. Ngược lại, bất động sản nghỉ dưỡng vẫn ì ạch, lượng giao dịch condotel hay biệt thự biển chỉ bằng 30–35% so với giai đoạn 2019, phản ánh tâm lý thận trọng của nhà đầu tư trước rủi ro pháp lý và hiệu quả khai thác.

Chuyên gia kinh tế Trần Đình Thiên cũng cho rằng, thị trường đang hồi phục nhưng “không thể kỳ vọng sự bùng nổ”, vì sức mua của người dân vẫn còn hạn chế, trong khi niềm tin đối với một số phân khúc cao cấp chưa được khôi phục hoàn toàn. Điều này dự báo đến cuối năm 2025, xu hướng phân hóa sẽ càng rõ: bất động sản phục vụ nhu cầu ở thực và có giá hợp lý sẽ thanh khoản tốt, còn các phân khúc đầu tư thuần túy sẽ khó khăn hơn.

Một trong những vấn đề khiến người mua nhà băn khoăn nhất hiện nay là giá bất động sản chưa có dấu hiệu hạ nhiệt. Dù thị trường từng rơi vào tình trạng “đóng băng cục bộ”, nhưng giá bán nhiều phân khúc hầu như chỉ chững lại hoặc giảm rất nhẹ, chứ không giảm sâu như kỳ vọng.

Các chuyên gia lý giải nguyên nhân giá neo cao xuất phát từ nhiều yếu tố: quỹ đất sạch tại các đô thị trung tâm ngày càng khan hiếm; chi phí vật liệu, nhân công và lãi vay cao; quy định pháp lý về dự án kéo dài khiến nguồn cung bị hạn chế; kỳ vọng của chủ đầu tư vẫn đặt ở mức cao để bảo toàn dòng vốn. Ông Nguyễn Văn Đính nhấn mạnh: “Ngay cả khi thanh khoản yếu, giá bất động sản khó có khả năng giảm mạnh bởi bản chất thị trường Việt Nam khan hiếm nguồn cung chuẩn mực. Nếu có giảm thì cũng chỉ tập trung ở những sản phẩm pháp lý chưa rõ ràng hoặc chủ đầu tư cần xả hàng để quay vòng vốn.”

Dự báo đến cuối năm 2025, giá bất động sản có thể tăng thêm 3–7% ở các đô thị lớn do nhu cầu ở thực duy trì ổn định. Riêng đất nền vùng ven có tiềm năng hạ tầng, mức tăng có thể đạt 8–10%. Ngược lại, bất động sản nghỉ dưỡng hay sản phẩm cao cấp không phù hợp nhu cầu số đông có khả năng phải điều chỉnh giảm nhẹ để kích cầu.

Một điểm đáng chú ý trong giai đoạn hiện nay là sự dịch chuyển rõ rệt của dòng vốn ra khỏi trung tâm để tìm đến các khu vực vùng ven, nơi quỹ đất rộng, giá còn “mềm” và hạ tầng kết nối liên tục được nâng cấp.

Theo báo cáo thị trường quý II/2025 của Savills Việt Nam, mức độ quan tâm tới bất động sản tại các tỉnh lân cận TP.HCM như Bình Dương, Đồng Nai, Long An tăng 35% so với cùng kỳ 2024. Tại miền Bắc, Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Phòng ghi nhận lượng tìm kiếm tăng 28–32%. Đặc biệt, những khu vực nằm trên trục hạ tầng lớn (cao tốc, vành đai, đường sắt đô thị) luôn thu hút sự quan tâm cao hơn.

Ngoài ra, sự phát triển mạnh mẽ của các khu công nghiệp và xu hướng dịch chuyển sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam cũng góp phần tạo lực đẩy cho bất động sản vùng ven. Các chuyên gia dự báo, cuối năm 2025, nhiều dự án khu đô thị, khu công nghiệp – dịch vụ tại Long An, Bà Rịa – Vũng Tàu, Thái Nguyên hay Bắc Giang sẽ sôi động, kéo theo nhu cầu nhà ở, đất nền và shophouse tăng trưởng.

Tuy nhiên, giới phân tích cũng cảnh báo, nhà đầu tư cần thận trọng trước các cơn “sốt đất cục bộ” do thông tin quy hoạch hoặc đầu tư hạ tầng. Bài học “sốt đất” năm 2021–2022 cho thấy, nếu dòng tiền đổ vào quá nóng mà không gắn với nhu cầu thực, thị trường dễ rơi vào tình trạng ảo, sau đó điều chỉnh mạnh.

Một yếu tố then chốt ảnh hưởng trực tiếp đến diễn biến thị trường bất động sản cuối năm 2025 là chính sách vĩ mô, đặc biệt là tín dụng và pháp lý dự án.

Trong nửa đầu 2025, Ngân hàng Nhà nước đã duy trì mặt bằng lãi suất ổn định, dao động 7–9%/năm đối với vay mua nhà, thấp hơn 2 điểm phần trăm so với giai đoạn 2022–2023. Đây là cơ sở để người mua có nhu cầu thực mạnh dạn xuống tiền hơn. Tuy nhiên, áp lực đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp bất động sản vẫn còn lớn, ước tính khoảng 100.000 tỷ đồng cần xử lý trong giai đoạn 2025–2026.

Một điểm sáng là Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi sẽ chính thức có hiệu lực từ đầu năm 2025, kỳ vọng gỡ bỏ nhiều nút thắt pháp lý, tạo điều kiện cho nguồn cung mới ra thị trường. Theo dự báo của CBRE Việt Nam, nguồn cung căn hộ tại TP.HCM và Hà Nội trong nửa cuối 2025 có thể tăng 15–20% so với cùng kỳ 2024 nhờ các dự án được phê duyệt nhanh hơn. Đây sẽ là lực đẩy quan trọng giúp cân bằng cung cầu, giảm áp lực tăng giá quá nhanh.

Nhận định về thị trường bất động sản cuối năm 2025, VARS đã đưa ra 3 kịch bản cho thị trường. Kịch bản thứ nhất được dự báo là thị trường ổn định, phục hồi chậm. Nếu chính sách tiếp tục thận trọng, thị trường tăng trưởng nhẹ và bền vững trong 2–3 năm tới.

Kịch bản thứ hai là thị trường phục hồi mạnh. Trong trường hợp tín dụng được nới lỏng, pháp lý được tháo gỡ triệt để, thị trường có thể phục hồi rõ nét từ năm 2026.

Kịch bản thứ ba là thị trường tăng trưởng nóng trở lại. Nếu xuất hiện cú hích lớn từ chính sách ưu đãi (gói tín dụng, ưu đãi thuế…), thị trường có thể bùng nổ, nhưng cũng kèm theo rủi ro nếu không kiểm soát tốt đầu cơ.

Thứ hai, kịch bản bùng nổ, có thể xảy ra nhưng đòi hỏi một số điều kiện như kinh tế chính trị thế giới ổn định; kinh tế vĩ mô tiếp tục diễn biến tích cực; quan hệ kinh tế quốc tế tiếp tục ổn định; vốn nước ngoài tiếp tục “chảy” vào một cách tích cực như 6 tháng đầu năm và các bên hữu quan chung tay phát triển thị trường bất động sản.

Cuối cùng là kịch bản thị trường phát triển không như mong muốn sẽ xảy ra nếu một hoặc một vài điều kiện xuất hiện, gây khó khăn cho thị trường. Kịch bản này mặc dù ít có khả năng xảy ra nhưng trong một diễn biến bất định nào đó, vẫn có thể xảy ra.