Nhìn nhận các doanh nghiệp bất động sản hiện đang rất khó khăn, TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARs) dự báo khả năng cao, thị trường sẽ có đợt điều chỉnh giá lớn vào cuối năm 2024, đầu năm 2025.

Theo chuyên gia của VARs, các nhà phát triển bất động sản sử dụng đòn bẩy tài chính cao đang đứng trước nguy cơ vỡ nợ gia tăng. Doanh nghiệp đang đối mặt với áp lực đáo hạn trái phiếu tăng từng ngày và danh sách doanh nghiệp chậm thanh toán ngày càng kéo dài thêm do chưa có khả năng thanh toán lãi hoặc nợ gốc trái phiếu doanh nghiệp.

Về vấn đề thanh khoản, các sản phẩm tồn kho chủ yếu là sản phẩm giá trị cao, phục vụ mục đích đầu tư, đầu cơ và các sản phẩm này rất khó được hấp thụ, bởi nhu cầu lớn của xã hội vẫn là phân khúc có giá phù hợp như nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội.

Điều này đã dẫn đến các sản phẩm tồn kho gia tăng và ảnh hưởng nghiêm trọng tới bài toán tài chính của doanh nghiệp.

Do thanh khoản đóng băng, chủ đầu tư không có nguồn tiền nên hàng trăm dự án phải tạm dừng triển khai, hàng nghìn doanh nghiệp bất động sản phải đóng cửa giải thể.

Thực tế, thời gian vừa qua, nhiều doanh nghiệp đã đầu tư dàn trải, huy động vốn từ dự án này để phát triển dự án khác, do đó khi gặp vấn đề về nguồn vốn, hàng loạt dự án đã phải đồng loạt tạm dừng.

Đến thời điểm hiện tại, hệ lụy dễ thấy từ việc sử dụng đòn bẩy quá cao đã cho các doanh nghiệp bất động sản “bài học” để định hướng phát triển an toàn, bền vững hơn.

Để bước qua giai đoạn khó khăn này, ông Đính cho rằng, các doanh nghiệp bất động sản buộc phải tái cấu trúc hoạt động. Đối với các khoản nợ trái phiếu, nợ tín dụng, nhiều doanh nghiệp sẽ buộc phải chấp nhận trả thêm tiền bằng các hình thức khác nhau trong quá trình đàm phán gia hạn trái phiếu với trái chủ để có thêm thời gian để tái cấu trúc nợ. Tuy nhiên, thời gian không nhiều, chỉ 1-2 năm.

Nhiều doanh nghiệp sẽ phải bán bớt tài sản để có nguồn tiền trả nợ. Doanh nghiệp hoàn toàn có thể “vực dậy" nếu quyết liệt tái cấu trúc nhanh hơn để giải quyết triệt để các vấn đề.

Bên cạnh đó, doanh nghiệp cũng cần tập trung vào phát triển các dự án đáp ứng nhu cầu của đại đa số người dân. Doanh nghiệp cần định hướng phát triển nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội, phù hợp với khả năng chi trả của đa số người mua nhà để hồi phục thanh khoản.

Mặc dù thực tế, những khó khăn vẫn đang đeo bám các doanh nghiệp bất động sản. Tuy nhiên, nhìn nhận một cách tích cực, doanh nghiệp BĐS đã cơ bản “thoát hiểm” nhờ những nỗ lực tháo gỡ khó khăn từ Chính phủ.

Theo bà Phạm Thị Miền, Phó Ban nghiên cứu thị trường và tư vấn xúc tiến đầu tư bất động sản VARs, thanh khoản trên thị trường bất động sản đang dần được cải thiện, đặc biệt so với giai đoạn khó khăn cuối năm trước và những tháng đầu năm nay. Đây là một tín hiệu đáng mừng đối với các chủ đầu tư.

Lý giải nguyên nhân, bà Miền cho biết, thời gian vừa qua, các cơ chế, chính sách thúc đẩy thị trường bất động sản đã bắt đầu có dấu hiệu được thẩm thấu. Lượng giao dịch trên toàn thị trường tăng dần theo thời gian với nhiều hơn các sản phẩm phù hợp với nhu cầu của người dân được đưa vào thị trường.

Theo đó, quý II/2023 thị trường ghi nhận 3.700 giao dịch, tăng 37% so với mức 2.700 ở quý I. Đến quý III, thị trường đã ghi nhận gần 6.000 giao dịch, gấp 1,5 lần quý II và hơn 2 lần so với quý I/2023. Tuy nhiên, tính chung 9 tháng đầu năm 2023, lượng giao dịch mới chỉ bằng khoảng 50% so với cùng kỳ năm trước và bằng khoảng 20% so với giai đoạn sốt đất.

Số liệu thống kê cho thấy, đến cuối tháng 8/2023, có 1.721 doanh nghiệp bất động sản quay trở lại hoạt động, tăng 102% so với cùng kỳ năm 2022. Riêng trong tháng 9/2023, số lượng doanh nghiệp thành lập mới trong lĩnh vực bất động sản gấp 3,5 lần số lượng doanh nghiệp bất động sản giải thế với 3.394 doanh nghiệp. Tuy nhiên, con số này vẫn giảm tới 52,4% so với cùng kỳ năm 2022.

Theo bà Miền, những con số này đã bước đầu cho thấy sự hồi phục tích cực của các doanh nghiệp, tuy chưa phải hoàn toàn và trên diện rộng. Các doanh nghiệp đã phần nào đã thoát khỏi nguy cơ “mất phanh”, tuy chưa đủ lực để có thể “vượt dốc”.

Thực tế trên thị trường bất động sản thời gian vừa qua cũng cho thấy, nhiều doanh nghiệp sau thời gian dài khó khăn, vật lộn với nợ trái phiếu như Novaland, Hưng Thịnh cũng bắt đầu tái khởi động thi công một số dự án.

Với Novaland, thời gian gần đây doanh nghiệp này đang nỗ lực mua lại và thương lượng để gia hạn các lô trái phiếu trị giá hàng nghìn tỷ đồng.

Nhiều vướng mắc pháp lý tại các dự án như NovaWorld Phan Thiet, Aqua City, The Grand Manhattan của doanh nghiệp này cũng đang dần được tháo gỡ.

Trong khi đó, về vấn đề gia hạn trái phiếu doanh nghiệp, tính tới ngày 23/8, 44 tổ chức phát hành đã đạt được thỏa thuận gia hạn thời hạn trái phiếu với trái chủ và có báo cáo chính thức lên HNX với tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp được gia hạn là hơn 58.803 tỷ đồng.

Bên cạnh việc đàm phán gia hạn, giới chuyên gia nhận định, thị trường trái phiếu đang dần ấm dần lên. Trong tháng 8/2023, đã có 22 đợt phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ với tổng giá trị 25.055 tỷ đồng. Lũy kế từ đầu năm, tổng giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp là 132.358 tỷ đồng.

Mặc dù đã có những tín hiệu cho thấy tín hiệu phục hồi của thị trường BĐS trong thời gian qua, nhưng thực tế thị trường vẫn đang chìm trong những khó khăn rất lớn.

Theo một báo cáo do Viện Nghiên cứu bất động sản Việt Nam dự đoán thị trường đang ở đáy của hình “chữ U” và vẫn tiếp tục chu kỳ đi ngang và xu hướng nhích dần lên là rất chậm và sẽ kéo dài đến hết năm 2023.

Theo đó, trong năm 2022, nguồn cung toàn thị trường chỉ đạt 50.000 sản phẩm, bằng hơn 20% nguồn cung của năm 2018, trước khi xảy ra đại dịch Covid-19. Trong 6 tháng đầu năm nay, nguồn cung các dự án tiếp tục giảm sâu với chỉ khoảng 10.000 căn nhà ở thương mại, bằng 50% so với cùng kỳ năm 2022. Không chỉ nguồn cung, nguồn cầu và niềm tin của nhà đầu tư, khách hàng trên thị trường cũng sụt giảm mạnh mẽ.

Theo ông Hoàng Hải, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng, không thể phủ nhận những khó khăn rất lớn của thị trường, doanh nghiệp.

Theo đó, có đến 70% các dự án dừng thi công tại một số địa phương lớn. Nhiều dự án gặp khó khăn trong triển khai thực hiện.

Bên cạnh đó, sức mua và thanh khoản giảm mạnh do nguồn cung giảm nhưng cơ cấu sản phẩm chưa hợp lý, thiếu nhà ở có giá phù hợp với khả năng chi trả của người thu nhập thấp ở đô thị, đặc biệt là nhà ở cho công nhân, nhà ở xã hội.

Mặt khác, các doanh nghiệp đang gặp khó khăn, phải cắt giảm nhân sự do thiếu nguồn vốn, khó tiếp cận với vốn tín dụng ngân hàng, trái phiếu. Trong khi đó, hiện có hàng trăm nghìn tỷ đồng trái phiếu đã phát hành và cần trả nợ cuối năm nay đang đè nặng lên doanh nghiệp bất động sản.

Ông Hải cũng cho rằng, cơ chế chính sách, tiếp cận nguồn vốn và việc thực thi của cơ quan quản lý là 3 vấn đề ảnh hưởng chủ yếu đến sự lên xuống của thị trường.

Hoạt động thị trường khó khăn đã khiến 97% các doanh nghiệp bất động sản phải thu hẹp quy mô hoạt động. 50% số doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản phải giảm quy mô lao động trên 30% so với thời điểm giữa năm 2022. Riêng trong lĩnh vực môi giới, số lượng nhân sự đã giảm đến 60 - 70% so với giữa năm 2022.

Trong khi đó, theo TS. Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia, doanh nghiệp bất động sản vẫn đang phải đối diện với những khó khăn về mọi mặt, từ pháp lý, thủ tục đầu tư dự án, đến nguồn vốn, thanh khoản. Ông nhìn nhận nền kinh tế cũng như thị trường bất động sản đang trong trạng thái trì trệ, thanh khoản đóng băng nghiêm trọng ở nhiều ngành, nhiều lĩnh vực.

“Các chỉ số mua hàng “lẹt đẹt” đang cho thấy nền kinh tế tiếp tục khó khăn kéo dài theo mô hình chữ U thay vì chữ V. Ông Nghĩa dự báo thị trường bất động sản có thể sẽ trầm lắng đến quý II, quý III sang năm, chưa thể hồi phục trong ngắn hạn”, ông Nghĩa nhấn mạnh.

Kể từ đầu năm 2023, Chính phủ đã có nhiều động thái để hỗ trợ thị trường bất động sản. Theo đánh giá của các chuyên gia, việc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (NHNN) liên tục hạ lãi suất và Thông tư 10 sẽ mang lại khả năng tiếp cận vốn tốt hơn cho các dự án đang triển khai.

Những cơ chế này dự kiến sẽ giúp tăng trưởng nguồn cung và thúc đẩy thị trường phát triển. Trong 9 tháng đầu năm, Chính phủ đã ban hành cả chục nghị quyết, nghị định, thông tư, cùng với đó là nhiều cuộc họp với các địa phương, hiệp hội, doanh nghiệp bất động sản đầu ngành để tìm hướng giải quyết những khó khăn trên thị trường. Điều này góp phần “phá băng” địa ốc khi thanh khoản bắt đầu cho thấy, sự cải thiện tại một số phân khúc hướng đến nhu cầu thực

Theo TS. Đoàn Văn Bình, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch HĐQT CEO Group để hồi phục và phát triển thị trường bất động sản, thứ nhất, về thể chế, Việt Nam cần khai thác tối ưu các sân chơi quốc tế.

Thứ hai, Chính phủ cần nới lỏng chính sách, cho phép người nước ngoài là đối tượng sử dụng đất, tạo điều kiện cho người nước ngoài mua và sở hữu nhà ở, bất động sản du lịch theo quy định của pháp luật Việt Nam. Điều này sẽ góp phần tạo thêm thanh khoản cho thị trường bất động sản trong bối cảnh trầm lắng.

Thứ ba, theo quan sát của ông Bình, hầu hết các nước trên thế giới, nước nào cũng có các cơ chế phát triển đặc khu kinh tế. Thậm chí, có những đặc khu kinh tế rất hấp dẫn mà các doanh nghiệp nước ngoài đến đầu tư và phát triển.

Thứ tư, hạ tầng giao thông cần được đẩy mạnh phát triển hơn nữa để thúc đẩy tăng trưởng kinh tế và thị trường bất động sản.

Ông Bình dẫn chứng, tại nhiều nước trên thế giới, các sân bay không chỉ là nơi đi lại mà còn là nơi mua sắm, vui chơi, giải trí. Và quan trọng nhất là trở thành điểm đến của khu vực. Sân bay là 'cỗ máy kiếm tiền' và mang du khách đến đất nước.

Do đó, nếu sân bay Long Thành sắp tới làm được điều này sẽ rất tốt để thu hút thêm khách du lịch, nâng cao phát triển kinh tế Việt Nam.

Thứ năm, nhà nước cần xem xét, tham gia trực diện hơn vào việc phát triển nhà ở xã hội. Nhà nước tạo lập và sở hữu nhà ở xã hội cho thuê song song với các doanh nghiệp, tạo lập thị trường cạnh tranh, theo cơ chế thị trường, đa dạng phân khúc, mở rộng đối tượng, linh hoạt về địa điểm.

Trên thị trường, nhà nước cung cấp khoảng 65% nhà ở xã hội, 35% còn lại là của 61 nhà phát triển tư nhân. Nhà ở xã hội của nhà phát triển tư nhân có giá cho thuê bằng 80% giá thị trường, nhà nước bù 20% tiền thuê cho doanh nghiệp.

Như vậy, nhà nước vẫn điều hành, tạo ra một thị trường cạnh tranh, vận hành theo cơ chế thị trường, tạo ra một sân chơi bình quyền cho nhà ở xã hội. Vị trí nhà ở xã hội có thể ở bất kỳ đâu, các phân khúc nhà ở xã hội cũng rất đa dạng từ trung cấp đến cao cấp.

Thứ sáu là chuyển đổi số, Việt Nam có thể học tập mô hình của Singapore về mô hình thành phố nhà nước thông minh, số hóa vận hành giao thông và thủ tục hành chính, thị trường bất động sản.

Thứ bảy, dữ liệu bất động sản cũng là vấn đề rất quan trọng góp phần minh bạch hoá thị trường, rất cần Chính phủ đẩy mạnh thực hiện.

Thứ tám, về xu hướng ngôi nhà thứ hai, hiện nay Malaysia, Indonesia, Campuchia đang làm rất tốt nhằm góp phần thu hút thêm nguồn lực đầu tư cho thị trường bất động sản.

Cuối cùng là sàn giao dịch quyền sử dụng đất. Theo ông Bình, Chính phủ có thể gộp sàn kinh doanh bất động sản và sàn giao dịch quyền sử dụng đất là một. Nếu làm được điều này sẽ góp phần giảm bớt thủ tục hành chính, bớt chi phí cho người dân, doanh nghiệp mà vẫn kiểm soát được thị trường.