Nguyên nhân trước hết đến từ nhu cầu ở thực rất lớn, đặc biệt tại đô thị lớn. Quá trình đô thị hóa nhanh, dân số trẻ đông, cùng xu hướng dịch chuyển từ nhà đất sang căn hộ khiến chung cư trở thành lựa chọn tất yếu. Theo thống kê, mỗi năm TP.HCM tăng thêm khoảng 200.000 người nhập cư, Hà Nội hơn 160.000 người, trong khi quỹ đất hạn hẹp khiến nhà phố, đất nền ngày càng xa tầm tay. Căn hộ vì thế trở thành lựa chọn “an cư” phổ biến.

TS. Nguyễn Minh Hòa – chuyên gia đô thị học nhận định: “Ở các đô thị lớn, chung cư không còn là sản phẩm lựa chọn mà trở thành sản phẩm bắt buộc. Người trẻ buộc phải chấp nhận căn hộ nếu muốn có chỗ ở ổn định, thay vì hy vọng vào nhà đất như trước.”

Một lý do quan trọng khiến thị trường vẫn “nóng” chính là sự hạn chế nguồn cung. Giai đoạn 2020–2023, thủ tục pháp lý kéo dài khiến số lượng dự án được phê duyệt tại TP.HCM giảm đến 70%. Hà Nội cũng rơi vào tình trạng khan hiếm khi quỹ đất nội đô cạn kiệt, các dự án mới chủ yếu nằm ở vành đai 2, 3 hoặc xa hơn.

Thống kê 6 tháng đầu năm 2025, TP.HCM chỉ có khoảng 6.000 căn hộ mới chào bán, trong khi nhu cầu gấp 3–4 lần. Sự lệch pha cung – cầu đẩy giá lên cao. Căn hộ hạng C (giá bình dân) hầu như biến mất, thay vào đó căn hộ trung – cao cấp chiếm tới 85–90% nguồn cung. Giá trung bình tại TP.HCM đã chạm ngưỡng 65–70 triệu đồng/m2, tăng gần 50% so với 3 năm trước. Hà Nội cũng ghi nhận mức giá căn hộ trung bình 55–60 triệu đồng/m2, thậm chí tại một số quận trung tâm vượt 100 triệu đồng/m2.

Một yếu tố tâm lý đáng chú ý là người mua nhà lo sợ giá sẽ tiếp tục tăng. Sau nhiều đợt sốt giá, nhiều người từng trì hoãn quyết định mua nay cảm thấy “hối tiếc” khi giá căn hộ liên tục leo thang. Điều này thúc đẩy tâm lý mạnh dạn “xuống tiền” sớm, thay vì chờ đợi.

Đáng chú ý, điểm sáng của thị trường là lực lượng người mua trẻ, đặc biệt nhóm từ 28–40 tuổi. Đây là nhóm có nhu cầu thực về chỗ ở, lại có khả năng tiếp cận tín dụng nhờ thu nhập ổn định. Dù phải vay ngân hàng với tỷ lệ cao (50–70% giá trị căn hộ), họ vẫn sẵn sàng để có “chốn đi về”.

Theo khảo sát của một đơn vị nghiên cứu, 62% người mua căn hộ trong năm 2024–2025 thuộc nhóm dưới 40 tuổi. Họ coi nhà ở không chỉ là nơi sinh sống mà còn là tài sản tích lũy, tránh trượt giá.

Thông tin từ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), bất chấp giá nhà tăng cao, kể từ năm 2019, tỷ lệ người trẻ tham gia thị trường nhà ở, đặc biệt là ở phân khúc căn hộ, lại có xu hướng tăng lên so với thế hệ trước.

Thông tin từ các sàn giao dịch bất động sản là hội viên của VARS cho thấy, tỷ lệ giao dịch từ các nhóm khách hàng trong độ tuổi 25-35 đang ngày càng tăng, và hiện chiếm trung bình khoảng trên 40% tổng lượng giao dịch. Đáng chú ý, tại một số dự án, nhóm thậm chí còn chiếm tới 70% lượng giao dịch.

Theo VARS, nguyên nhân chính giúp người trẻ "dễ" sở hữu nhà hơn thế hệ trước là nhờ Việt Nam đang trong thời kỳ dân số vàng, với hơn một nửa lực lượng lao động dưới 35 tuổi, nhu cầu an cư rất lớn. Bên cạnh đó, nhiều người trẻ có khả năng tự chủ tài chính sớm nhờ tận dụng lợi thế từ công nghệ, thương mại điện tử, sáng tạo nội dung số hay đầu tư tài sản số. Không ít trường hợp còn được gia đình hỗ trợ một phần hoặc phần lớn giá trị căn hộ, giúp rút ngắn thời gian tích lũy.

Ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm nghiên cứu thị trường One Mount Group, nhận định xu hướng khách hàng trẻ hóa ngày càng rõ nét. Lối sống độc lập, mong muốn tự tạo không gian riêng từ sớm là yếu tố quan trọng thúc đẩy nhu cầu mua nhà.

Theo ông Tiến, trong bối cảnh thị trường bất động sản trải qua giai đoạn khó khăn, nhóm khách hàng 45-60 tuổi - vốn là lực lượng tích lũy tài sản lớn - lại hạn chế giao dịch, nhường cơ hội cho thế hệ trẻ dưới 35. Để hiện thực hóa kế hoạch mua nhà, nhiều người chấp nhận ra ngoài trung tâm, tìm kiếm căn hộ vùng ven các thành phố lớn với mức giá phổ biến từ 2-4 tỷ đồng mỗi căn.

Dù vậy, theo Vars cần nhìn nhận rằng tỷ lệ người trẻ mua được nhà vẫn chỉ chiếm một phần nhỏ so với tổng nhu cầu. Phần đông vẫn gặp rào cản thu nhập tăng chậm, áp lực vay nợ lớn trong khi chi phí sinh hoạt ngày càng cao. Số liệu từ Viện Nghiên cứu và đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho thấy, trong một thập kỷ qua, giá căn hộ tại các đô thị lớn tăng gấp nhiều lần so với thu nhập bình quân.

Trong bối cảnh nhiều kênh đầu tư biến động mạnh, từ chứng khoán, vàng cho đến tiền gửi ngân hàng, chung cư đang nổi lên như một lựa chọn “trú ẩn” an toàn cho dòng tiền.

Trước hết, căn hộ chung cư đáp ứng đồng thời hai nhu cầu: ở thực và tích lũy tài sản. Ở các đô thị lớn như TP.HCM và Hà Nội, tốc độ đô thị hóa nhanh, quỹ đất hạn chế khiến giá trị căn hộ hiếm khi giảm. Thậm chí, giá trung bình liên tục leo thang 5–10% mỗi năm. Chính điều này giúp nhiều nhà đầu tư coi căn hộ như một kênh giữ giá trị dài hạn.

Ngoài ra, so với đất nền – vốn dễ rơi vào tình trạng “sốt ảo” và bị kiểm soát chặt chẽ về pháp lý – thì chung cư, đặc biệt các dự án nằm tại vị trí thuận lợi, có pháp lý minh bạch, lại được xem là sản phẩm ít rủi ro hơn. Sở hữu căn hộ không chỉ đem lại khả năng tăng giá, mà còn có thể khai thác cho thuê, tạo nguồn thu nhập đều đặn. Một căn hộ 2 phòng ngủ ở trung tâm Hà Nội hay TP.HCM hiện có thể cho thuê 15–25 triệu đồng/tháng, tương đương lợi suất 4–6%/năm, cao hơn lãi suất tiền gửi ngân hàng.

Thêm vào đó, việc phát triển hạ tầng như metro, đường vành đai, cầu vượt… cũng đang tạo động lực gia tăng giá trị cho các dự án chung cư. Những căn hộ gần tuyến metro số 1 (TP.HCM) hay metro Nhổn – Ga Hà Nội được dự báo sẽ còn tăng giá khi công trình đi vào vận hành.

Có thể thấy, bất chấp giá căn hộ ngày càng cao, chung cư vẫn được nhiều người mua và nhà đầu tư lựa chọn như kênh đầu tư “an toàn”, vừa mang lại giá trị lâu dài, vừa đảm bảo khả năng sinh lời ổn định.

Thị trường chung cư giai đoạn 2025–2026 được nhiều chuyên gia dự báo sẽ tiếp tục duy trì sức nóng, nhưng cũng bộc lộ sự phân hóa rõ rệt về sản phẩm và khu vực.

Trước hết, giá bán căn hộ khó có khả năng giảm trong hai năm tới. Nguyên nhân xuất phát từ chi phí đầu vào vẫn cao, bao gồm giá đất, chi phí xây dựng, lãi vay vốn và các khoản thuế phí liên quan. Theo CBRE Việt Nam, giá bán căn hộ tại TP.HCM có thể tăng thêm 5–8%/năm giai đoạn 2025–2026, trong khi Hà Nội dự báo tăng 4–6%/năm. Những dự án trung tâm, gần hạ tầng trọng điểm như metro hay đường vành đai nhiều khả năng tiếp tục thiết lập mặt bằng giá mới.

Tuy nhiên, sự phân hóa sẽ ngày càng rõ nét. Căn hộ có vị trí xa trung tâm, tiện ích hạn chế, pháp lý chưa hoàn thiện sẽ khó duy trì thanh khoản. Ngược lại, các dự án đáp ứng tốt nhu cầu ở thực, có hạ tầng đồng bộ, pháp lý minh bạch và uy tín chủ đầu tư sẽ vẫn giữ được sức hút lớn. Điều này đồng nghĩa thị trường sẽ “đào thải” mạnh hơn, chỉ những dự án có chất lượng thực sự mới tồn tại.

Một yếu tố hỗ trợ quan trọng trong giai đoạn tới là sự phát triển hạ tầng đô thị. TP.HCM dự kiến hoàn thành tuyến metro số 1 và khởi công các tuyến metro tiếp theo, cùng với dự án Vành đai 3, Vành đai 4. Hà Nội cũng đẩy nhanh tiến độ các tuyến metro số 2, số 3, Vành đai 4… Những công trình này sẽ tạo động lực gia tăng giá trị cho khu vực lân cận, đồng thời mở rộng phạm vi lựa chọn căn hộ ra ngoài trung tâm.

Tuy nhiên, thách thức lớn nhất vẫn là sự mất cân đối cung – cầu. Căn hộ bình dân, giá vừa túi tiền tiếp tục khan hiếm, trong khi phân khúc trung – cao cấp dư thừa. Nếu không có chính sách điều chỉnh, khoảng cách giữa giá nhà và thu nhập sẽ ngày càng nới rộng.

Nhìn chung, triển vọng 2025–2026 cho thấy thị trường chung cư vẫn giữ đà tăng trưởng, được hỗ trợ bởi nhu cầu lớn và hạ tầng phát triển. Tuy nhiên, sự phân hóa mạnh và áp lực giá sẽ là đặc điểm nổi bật, đòi hỏi người mua và nhà đầu tư cần thận trọng hơn trong việc chọn lựa dự án.