Trong suốt một thập kỷ qua, thị trường bất động sản Hà Nội chủ yếu phát triển ở khu vực phía Tây rồi chuyển sang khu Đông, hay khu Bắc. Trong khi đó, khu Nam là cái tên ít được nhắc đến nhất trên thị trường bất động sản Hà Nội trong suốt thời gian sốt nóng những năm 2011 đến nay. Đây cũng là lý do bất động sản khu Nam Hà Nội là khu vực còn dư địa tăng trưởng lớn trong các khu vực của Hà Nội.

Soi một vòng quanh Hà Nội có thể dễ dàng nhận thấy, mật độ xây dựng khu vực phía Nam khá thấp khi rất ít dự án. Nếu như khu Tây được biết đến với những tòa nhà cao tầng san sát nhau, thậm chí dọc đường Lê Văn Lương có những đoạn 1 km “cõng” 40 tòa cao tầng; Khu Đông gắn liền đến với những đại đô thị lớn như Vinhomes Ocean Park 1-2-3 với giá bất động sản tăng bằng lần trong vòng vài năm qua thì hiện nay khu Nam gắn với vài khu đô thị thấp tầng cùng 2 công viên hồ điều hòa lớn là Yên Sở và Linh Đàm.

Do không có những đại đô thị nên giá nhà khu Nam chỉ nhích rất chậm trong khoảng 10 năm trở lại đây, mặt bằng giá luôn thấp hơn nhiều các khu vực khác. Giá chung cư mới khu Nam hiện nay chỉ ở mức chỉ khoảng 30-40 triệu đồng/m2 so với mức giá sơ cấp trung bình gần 50 triệu/m2 của khu Tây, Đông.

Bên cạnh đó, thực tế có thể thấy, trong suốt 10 năm qua, trong khi các khu Đông và Tây san sát dự án, các tòa nhà cao tầng chen lấn mọc lên nhau thì khu Nam vẫn cố hữu với vài khu đô thị kiểu mẫu được triển khai từ cả hơn chục năm trước như khu đô thị kiểu mẫu Linh Đàm, Khu đô thị Tứ Hiệp, Khu đô thị và Công viên Yên Sở…Điều đặc biệt là hầu hết các khu đô thị này đều chủ yếu là các sản phẩm nhà thấp tầng với mật độ xây dựng thấp. Nguồn cung căn hộ chung cư tại khu Nam khan hiếm.

Nhiều chuyên gia cũng nhìn nhận, thị trường bất động sản khu Nam thời gian qua có phần thụt lùi so với các khu vực khác của Hà Nội. Tuy nhiên, trong năm qua, Hà Nội đã chú trọng đẩy mạnh phát triển hạ tầng đô thị về khu vực này.

Theo quy hoạch phát triển thành phố đến năm 2030, tầm nhìn 2050; phía Nam Hà Nội được định hướng trở thành trung tâm kinh tế trọng điểm, chính trị, văn hóa của Thủ đô. Do vậy, những năm gần đây, thành phố đã và đang thúc đẩy phát triển hạ tầng đô thị và tiếp tục mở rộng nhiều tuyến đường giao thông ở khu vực phía Nam Hà Nội.

Theo đánh giá của các chuyên gia, hai yếu tố quỹ đất và hạ tầng đô thị là lý do quan trọng, không chỉ mang đến những giá trị về giao thương cho các tỉnh lân cận Hà Nội, mà còn thúc đẩy giá trị bất động sản khu vực gia tăng, thu hút nhiều nhà đầu tư về phát triển đô thị, các dự án nhà ở và người dân có nhu cầu mua nhà an cư

Đáng chú ý là mục tiêu của TP. Hà Nội sẽ có 5 huyện lên quận vào năm 2025. Dự kiến quy hoạch 5 huyện ngoại thành bao gồm: Hoài Đức, Đông Anh, Thanh Trì, Gia Lâm và Đan Phượng thành các quận nội thành. Những huyện này vẫn đang còn nhiều quỹ đất lớn nên Thành Phố đang tạo tiền đề để các huyện phát triển các khu dân cư, đô thị trọng điểm.

Như vậy, để hiện thực hoá tiến trình này, Thành phố đã triển khai thực hiện đồng bộ nhiều giải pháp về phát triển hạ tầng đô thị, trong đó chủ trương đẩy mạnh hoàn thiện hệ thống giao thông về phía Nam.

Nhiều tuyến đường trọng điểm cũng đã và đang được triển khai như: cầu vượt thấp qua hồ Linh Đàm; tuyến đường vành đai 2.5; tuyến nối Vành đai 2.5 với đường Đại Từ, tuyến qua phường Giáp Bát kết nối Vành đai 2.5 với Aeon Mall; tuyến nối Giải Phóng với Trương Định qua bến xe Giáp Bát; tuyến đường trục phía Nam Hà Nội với mức đầu tư 7.500 tỷ đồng bao gồm 8 làn xe xuyên qua 4 quận, huyện TP Hà Nội là: Hà Đông, Thanh Oai, Ứng Hòa và Phú Xuyên; dự án đường vành đai 4; tuyến vành đai 3.5…

Ngoài ra, khu vực phía Nam Thủ đô cũng đang dần "lột xác" từng ngày khi các công trình công cộng, hạ tầng an sinh xã hội, khu nhà ở được đầu tư bài bản nhằm xây dựng đô thị văn minh và nâng cao môi trường sống cũng như chất lượng sống cho người dân. Mạng lưới y tế là những bệnh viện tuyến đầu như Bạch Mai, Việt Pháp, Tai Mũi Họng Trung ương… Bên cạnh đó, khu vực này cũng là nơi tập trung "top" những trường đại học uy tín cả nước như Bách Khoa, Xây Dựng, Kinh tế Quốc dân… đem lại nhiều sự lựa chọn về giáo dục cho các gia đình.

Đánh giá về tiềm năng của khu Nam Hà Nội, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, khu nam Thủ đô bản chất ngày xưa cũng định hướng một số cụm công nghiệp, đồng thời cũng là giao lộ Bắc Nam nối Hà Nội với các tỉnh miền Trung và phía Nam cho nên có vai trò rất quan trọng. Sau này, khu Nam Thủ đô đã dần “lột xác” từng ngày nhờ vào sự đầu tư của cả Nhà Nước và các doanh nghiệp lớn. Hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội đều được đầu tư mạnh và bài bản, tỷ lệ đô thị hoá cũng nhanh hơn.

Ông Đính cũng cho biết, quy hoạch mở thêm trục đường vành đai 3.5 và vành đai 4 đi qua các địa phận phía Nam Hà Nội như huyện Thanh Trì, Thường Tín, Phú Xuyên,… những khu vực này cộng hưởng kết nối kinh tế giữa Hà Nội với các vùng Nam Bắc Bộ như: Hà Nam, Thanh Hoá,… đầu cửa ngõ vào của khu vực miền Trung. Cho nên, khu vực phía Nam Hà Nội đang chiếm vị trí khá quan trọng trong vai trò giao thương phát triển kinh tế.

Theo TS.KTS. Trần Minh Tùng, Trưởng Bộ môn Kiến trúc dân dụng, Khoa Kiến trúc & Quy hoạch, Trường Đại học Xây dựng Hà Nội cũng cho rằng, việc mở rộng các tuyến đường vành đai, các tuyến đường giao thông sẽ giúp giao thông của khu vực phía Nam trở nên thông thoáng. Người dân khu vực này cũng có thể kết nối, di chuyển tới các quận trung tâm hay các khu vực ngoại thành một cách dễ dàng. Đặc biệt, khi hạ tầng giao thông phát triển sẽ thúc đẩy thu hút nhiều dự án phát triển về đầu tư, góp phần tăng hiệu quả sử dụng đất đô thị, giải quyết nhu cầu nhà ở, nâng cao chất lượng cuộc sống cho người dân Thủ đô.

“Tôi cho rằng, quy hoạch là yếu tố mang tính định hướng quan trọng trong phát triển đô thị. Từ “đồng bộ” được xem là mấu chốt trong việc quyết định thành bại của một quy hoạch. Do đó, các chủ đầu tư luôn cần sự đồng hành của chính quyền địa phương, nhà quản lý để tạo ra các khu vực có sự đồng bộ giữa hạ tầng của dự án và hạ tầng khu vực bao gồm cả hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. Tránh trường hợp để các dự án nhà ở, khu đô thị đã hoàn thiện xong mà hạ tầng kết nối vào dự án lại đang dang dở. Nên ưu tiên phát triển các dự án hạ tầng trước sau đó mới phát triển dự án nhà ở”, ông Tùng nói.

Tại Hà Nội, quỹ đất khu vực trung tâm thành phố ngày càng khan hiếm do đó sự dịch chuyển, phát triển ra các quận huyện vùng ven là xu hướng tất yếu, và phía Nam Thủ đô được đánh giá là khu vực có nhiều tiềm năng trong tương lai. Các chuyên gia cho rằng, sức bật từ những “đòn bẩy thép” trong quy hoạch hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội đang từng bước đưa phía Nam Hà Nội trở thành trung tâm mới của Hà Nội, thu hút đông đảo cộng đồng cư dân văn minh đến sinh sống và làm việc.

Thực tế cho thấy, TP. Hà Nội đã và đang triển khai hàng loạt dự án hạ tầng tại khu vực phía Nam, đồng thời quy hoạch bài bản lộ trình các huyện lên quận vào năm 2025.

Có thể thấy, với sự đầu tư đồng bộ trong quy hoạch hạ tầng đã tạo nên sự thay đổi ngoạn mục cho toàn bộ khu vực phía Nam Hà Nội và thu hút được hàng loạt “ông lớn” bất động sản đến đầu tư. Điều này lý giải vì sao phía Nam Hà Nội có sự “lột xác” với nhiều dự án “khủng” và là điểm đến an cư đáng chú ý cho người dân Hà Nội và các tỉnh, thành lân cận trong thời gian tới.

Theo bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn, Savills Hà Nội nhận định, quận Hoàng Mai có nguồn cung sơ cấp đối với căn hộ đứng thứ 3 và đối với biệt thự liền kề đứng thứ 2 trên thị trường. Đối với nguồn cung thứ cấp, quận Hoàng Mai đang đứng thứ 2 về số lượng căn hộ đã bán, chiếm thị phần 16%, trong khi đó quận Nam Từ Liêm đứng đầu với 20% và đứng thứ 3 đối với phân khúc biệt thự liền kề, chiếm đến 14% thị phần ở Hà Nội. Như vậy, nguồn cung thứ cấp quận Hoàng Mai hiện đang chiếm khá nhiều.

Cũng theo bà Hằng, các dự án phát triển bất động sản ở phía Nam Hà Nội chủ yếu tập trung phân khúc thấp và trung cấp. Khu Nam hiện đang có quỹ đất lớn trong khi đó chi phí đất không cao bằng các khu vực khác ở Hà Nội nên đây sẽ là điều kiện thuận lợi cho việc đầu tư vì giá đầu vào thấp nên giá thành sản phẩm sẽ ở mức hợp lý. Cụ thể, giá bán căn hộ sơ cấp trung bình quận Hoàng Mai đạt khoảng 33 triệu đồng/m2 và liền kề có giá bán sơ cấp trung bình khoảng 240 triệu đồng/m2 từ dự án có vị trí đẹp của quận. Trong khi giá bán thứ cấp các hạng mục thấp tầng trong dự án ở quận này như liền kề từ 73 - 300 triệu đồng/m2 và biệt thự từ 89 - 235 triệu đồng/m2.

“Khu Nam Thủ đô do có đặc tính là cửa ngõ nên dễ thu hút lượng cầu từ các địa phương khác tới Hà Nội. Nguồn cầu ở khu vực phía Nam phần nhiều tập trung vào dòng sản phẩm trung bình, vừa túi tiền”, bà Hằng phân tích.

Với vị trí là cửa ngõ phía Nam, khu vực này được đánh giá sẽ phát triển mạnh mẽ trong thời gian tới. Đặc biệt, hiện nay mặt bằng giá nhà đất khu vực phía Nam hiện đang thấp hơn các khu vực khác. Chính vì thế, trong tương lai, đây là khu vực sẽ có nhiều tiềm năng tăng giá.

Thực tế cho thấy, thị trường bất động sản vùng ven Hà Nội 3 năm trở lại đây liên tục tăng nóng, đặc biệt là giá đất tại các huyện sắp lên quận là Hoài Đức, Gia Lâm, Đông Anh, Thanh Trì, Đan Phượng.

Đồng thời, sự xuất hiện của hàng loạt dự án chung cư mới tại khu Nam sau thời gian dài bỗng khiến thị trường khu Nam nhộn nhịp hơn hẳn. Nếu như ở các khu vực khác với hơn 3 tỷ đồng người mua chỉ tìm được căn 2 phòng ngủ thì tại khu Nam có thể mua được căn 3 phòng ngủ. Giá một số dự án ở khu Nam hiện ở mức khá tốt.

Theo đánh giá của TS.KTS. Trần Minh Tùng, các quận trung tâm Hà Nội như Ba Đình, Hoàn Kiếm, Đống Đa, Hai Bà Trưng là những quận được xem là lâu đời, vùng lõi của Thủ Đô. Sau đó, Hà Nội có thêm một số quận mới được cấy ghép vào như: Thanh Xuân, Cầu Giấy, Long Biên,… Tiếp tục sau năm 2008, Hà Tây sáp nhập vào thì có thêm quận Hà Đông. Như vậy, trong tương lai, chúng ta cũng mong muốn huyện Quốc Oai, Đan Phượng hay Thanh Trì trở thành những quận mới của Hà Nội.

Theo quy hoạch của UBND TP. Hà Nội, huyện Thanh Trì sẽ được phát triển thành quận vào năm 2025. Đây là huyện tiếp giáp với rất nhiều các quận nội đô của Hà Nội và đang cung cấp một quỹ đất rất lớn để thực hiện việc giãn dân khu vực trung tâm cho nên huyện Thanh Trì lên quận sẽ là xu hướng tất yếu.

“Đồng thời triển vọng lên quận trong thời gian tới không chỉ đem lại nhiều lợi ích cho chính địa bàn này mà còn là lực đẩy giúp các khu vực lân cận nói riêng và thị trường bất động sản phía Nam Hà Nội nói chung có nhiều bứt phá mạnh mẽ”, ông Tùng nói.

Theo bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE chi nhánh Hà Nội cho biết, trên thị trường thứ cấp, một số dự án tại phía Nam quận Hai Bà Trưng, dọc đường vành đai 2 ghi nhận mức tăng 9 - 10%/năm trong vòng 3 năm qua cao hơn mức tăng trung bình toàn thành phố là khoảng 4%/năm do hưởng lợi từ hạ tầng cũng như nguồn cấp sơ cấp hạn chế (nguồn cung mới tại khu vực phía Nam trong 3 năm qua chỉ chiếm 12% tổng nguồn cung mới tại Hà Nội).

Trong giai đoạn 2023 - 2024, nguồn cung mới ở cả Hà Nội và khu vực phía Nam thành phố dự kiến vẫn ở ngưỡng hạn chế và chưa về lại ngưỡng trước Covid-19. Do đó, các dự án mới, đặc biệt là các dự án tại khu vực trong đường Vành đai 3 với kết nối thuận tiện sẽ thu hút được người mua, đặc biệt là người mua để ở.