Ảnh hưởng tiêu cực của nền kinh tế thế giới và trong nước đã tác động mạnh mẽ đến thị trường bất động sản. Chưa năm nào thị trường lại khó như năm 2023 và chưa có giai đoạn suy thoái nào mà Chính phủ và các Bộ Ban ngành Nhà nước vào cuộc quyết liệt để tháo gỡ vướng mắc cho thị trường như năm 2023.

Có thể thấy, 1 chặng đường năm 2023 vừa dài lại vừa ngắn. Dài vì, khó khăn mãi chưa được tháo gỡ hoàn toàn, ngắn vì, thời gian chưa đủ dài để toàn bộ các chính sách có tác dụng và ngấm vào thị trường. Dù vậy, không thể phủ nhận vai trò quan trọng của Nhà nước cùng chính sách hỗ trợ kịp thời, đưa thị trường bất động sản vượt đáy trong năm 2023.

Trong năm qua, thị trường ghi nhận sự tăng giá liên tục của phân khúc căn hộ do nguồn cung khan hiếm. Trong khi đó, một số phân khúc khác lại chứng kiến đà giảm mạnh từ 10 – 20% tuỳ khu vực.

Theo báo cáo từ Bộ xây dựng, thị trường bất động sản diễn biến trái chiều và tồn tại nghịch lý giữa các phân khúc.

Cụ thể, ở phân khúc căn hộ chung cư, các căn hộ có giá từ 2 - 4 tỷ đồng được tìm kiếm nhiều nhất, tại các thành phố lớn hiện đã có dấu hiệu hấp thụ tốt, tập trung ở phân khúc chung cư, nhà ở giá dưới 10 tỷ đồng tại khu vực trung tâm.

Đối với thị trường Hà Nội, Bộ Xây dựng đánh giá trên thị trường sơ cấp, mức giá bán trung bình của các căn hộ mở bán mới trong quý 3 tăng gần 7% theo quý, tăng 14% theo năm và đạt khoảng 50,8 triệu đồng/m2.

Trên thị trường thứ cấp, giá bán trung bình vẫn duy trì đà tăng từ quý trước, đạt khoảng 32 triệu đồng/m2, tăng 2,7% theo quý và 0,8% theo năm. Tất cả các quận trên địa bàn Hà Nội đều ghi nhận giá bán thứ cấp tăng trên 3% so với quý trước.

Còn ở TP. Hồ Chí Minh, theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) từ năm 2020 đến nay, thị trường bất động sản rơi vào khó khăn và lệch pha cung - cầu, lệch pha phân khúc, mất cân đối sản phẩm nhà ở. Nguồn cung nhà ở bị thiếu, nhất là căn hộ có giá vừa túi tiền. Điển hình như tại TP.HCM, nguồn cung nhà ở tại các dự án năm 2020 là 16.895 căn, sang năm 2021 giảm còn 14.443 căn, sang năm 2022 giảm còn 12.147 căn và đến hết 3 quý năm 2023 có dấu hiệu phục hồi nhẹ với 15.020 căn.

Cùng với đó, tình trạng lệch về phân khúc cao cấp và thiếu nhà ở bình dân đã cho thấy thị trường bị mất cân đối nghiêm trọng, chưa phát triển bền vững.

Theo đó, phân khúc nhà ở cao cấp của thành phố năm 2020 chiếm tỷ lệ 70%, năm 2021 chiếm 72%, năm 2022 chiếm 78,2% và 9 tháng đầu năm 2023 chiếm 66,37%. Trong khi đó, nhà ở trung cấp năm 2020 chiếm 29%, năm 2021 chiếm 28%, năm 2022 chiếm 21,8% và 9 tháng đầu năm 2023 chiếm tới 33,63%.

Đặc biệt, phân khúc nhà ở bình dân năm 2020 chỉ có 163 căn hộ, chiếm tỷ lệ 1%. Thì bước sang các năm 2021, 2022 và 9 tháng đầu năm 2023 đã không còn căn hộ nhà ở bình dân xuất hiện trên thị trường TP.HCM.

HoREA cho rằng, theo quy luật cung - cầu, do thiếu nguồn cung nhà ở trong lúc nhu cầu nhà ở rất lớn, nhất là nhu cầu nhà ở giá vừa túi tiền, dẫn đến tình trạng giá nhà tăng liên tục trong các năm qua với mức tăng giá trung bình trên dưới 10%/năm.

“Tình trạng lệch pha phân khúc thị trường, lệch về phân khúc nhà ở cao cấp và thiếu căn hộ nhà ở bình dân đã cho thấy mô hình kim tự tháp thị trường nhà ở hiện nay bị lộn ngược đầu, mất cân đối, không bền vững.

Xét về tồn kho bất động sản, theo số liệu báo cáo của 53/63 địa phương, lượng tồn kho bất động sản trong quý 3 là khoảng 18.808 căn, chủ yếu là nhà ở riêng lẻ và đất nền của các dự án. Số lượng cụ thể tồn kho là chung cư 3.196 căn; nhà ở riêng lẻ 6.554 căn; đất nền 7.190 nền.

Đối với bất động sản công nghiệp, trong quý 3, thị trường được bổ sung nguồn cung mới từ một số dự án được khởi công, ra mắt mới như VSIP II quy mô 500ha tại Nghệ An; VSIP Cần Thơ quy mô 900ha; VSIP Bắc Ninh II quy mô 282ha, Khu công nghiệp Gia Bình II quy mô 250ha tại Bắc Ninh; Khu công nghiệp công nghệ cao Long Thành quy mô 410ha tại Đồng Nai...

Tỷ lệ lấp đầy khu công nghiệp tại các thị trường trọng điểm phía Bắc và phía Nam đều ở mức trên 90% đối với cả loại hình đất công nghiệp, nhà xưởng và nhà kho xây sẵn.

Theo Tổng cục Thống kê, lũy kế từ đầu năm đến hết tháng 10 cả nước có 1.067 doanh nghiệp bất động sản (BĐS) giải thể, tăng 9,5% so với cùng kỳ năm 2022.

Cụ thể, lũy kế từ đầu năm đến hết tháng 10, cả nước có 1.067 doanh nghiệp BĐS giải thể, tăng 9,5% so với cùng kỳ năm 2022. Trong khi đó, số doanh nghiệp BĐS thành lập mới trong 10 tháng qua là 3.850, giảm 50,2% so với cùng kỳ năm 2022.

Sang quý 3, tình hình sức khỏe các doanh nghiệp bất động sản đã có dấu hiệu được cải thiện. Cụ thể, tính đến cuối tháng 8, có 1.721 doanh nghiệp bất động sản quay trở lại hoạt động, tăng 102% so với cùng kỳ năm 2022. 9T/2023, số lượng doanh nghiệp thành lập mới trong lĩnh vực bất động sản gấp 3,5 lần số lượng doanh nghiệp bất động sản giải thế với 3.394 doanh nghiệp nhưng vẫn giảm tới 52,4% so với cùng kỳ năm 2022.

Tuy nhiên, trung bình mỗi tháng vẫn có khoảng 107 doanh nghiệp bất động sản rời khỏi thị trường. Riêng với các sàn giao dịch bất động sản, 20% sàn tiếp tục đối diện nguy cơ giải thể, phá sản; 40% sàn đang phải nỗ lực chống đỡ để duy trì, chỉ còn hoạt động với một vài nhân sự nòng cốt, phải cố gắng cầm cự, “sống bằng niềm tin” thị trường bất động sản sẽ khôi phục.

Các con số trên cho thấy, thị trường BĐS vẫn trầm lắng và chưa có tín hiệu khởi sắc. Tình trạng “sức khỏe” của các doanh nghiệp BĐS dù đã có dấu hiệu cải thiện nhưng chưa phải hoàn toàn và trên diện rộng.

Doanh nghiệp BĐS còn hoạt động, tiếp tục gặp khó khăn về nguồn vốn do không bán được hàng, không huy động được nguồn vốn trả trước của khách hàng, cũng không huy động được nguồn vốn từ các kênh tài chính quen thuộc như trái phiếu, tín dụng ngân hàng…

Bên cạnh đó, thị trường cũng chứng kiến loạt môi giới bất động sản bỏ nghề.

Một khảo sát lương năm 2023 do Navigos Group công bố gần đây cho thấy, thu nhập nhân sự quản lý ngành xây dựng và bất động sản đã giảm đáng kể, nhiều vị trí có mức giảm một nửa, thậm chí là giảm hai lần so với hai năm trước đó. Với đội ngũ môi giới bất động sản, mức lương cơ bản 3,5-5 triệu đồng mỗi tháng, tính tiền hoa hồng, phụ cấp dao động 7-10 triệu đồng. Với những người làm lâu năm, mức thu nhập 20-30 triệu. Nhưng hầu như rất ít môi giới được nhận đủ lương và hoa hồng năm nay.

Việc lực lượng lao động giảm mạnh có thể khiến thị trường này đối mặt nguy cơ thiếu hụt nhân sự nghiêm trọng năm sau.

Một khảo sát được Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Đất Xanh Services thực hiện vào tháng 9 với nhóm môi giới đã nghỉ việc cho biết, chỉ khoảng 38% có ý định trở lại khi thị trường hồi phục, 24% nói rất phân vân và 27% đã đổi nghề, không có ý định quay lại.

Theo TS Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, nhân lực chính là một trong ba thách thức lớn thị trường bất động sản đối mặt năm 2024, cùng với dòng tiền, thị trường đầu ra. Năm 2023, nhân lực bất động sản biến động mạnh cả về lượng và chất. Sự thay đổi này đặt ra thách thức rất lớn với các công ty để duy trì bộ máy hoạt động, giữ chân người tài và kéo lực lượng môi giới trở lại khi thị trường phục hồi.

Kể từ khi thị trường rơi vào khủng hoảng, Chính phủ đã chỉ đạo nhiều chính sách, nhiệm vụ, giải pháp giúp thị trường vượt qua khủng hoảng. Ngày từ đầu năm 2023, lãnh đạo Chính Phủ đã chủ trì Hội nghị tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn lành mạnh, bền vững vào tháng 2. Hội nghị nhằm đánh giá thực trạng của thị trường bất động sản, những khó khăn, vướng mắc; đề xuất giải pháp đối với lĩnh vực bất động sản và các lĩnh vực liên quan để thúc đẩy thị trường bất động sản tiếp tục phát triển lành mạnh, bền vững.

Tiếp đó, đến tháng 3/2023, Nghị định 08 chính thức có hiệu lực về việc tháo gỡ trái phiếu doanh nghiệp, trong đó có doanh nghiệp bất động sản được đáo hạn trái phiếu. Đây là cơ sở pháp lý để doanh nghiệp đàm phán với trái chủ về giãn hoãn nợ, bán chiết khấu tài sản, đổi tài sản lấy trái phiếu...

Nhiều doanh nghiệp đã đạt được thỏa thuận với nhà đầu tư về giãn, hoãn nợ trái phiếu, phần nào giảm nhiệt sức nóng của thị trường khi nhiều lô trái phiếu đã bị quá hạn hoặc sắp đến thời gian đáo hạn mà các doanh nghiệp chưa thu xếp được nguồn tiền.

Cũng trong tháng 3/2023, Nghị quyết 33 về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững được ban hành.

Ngay sau đó, Nghị đinh số 10 cũng được ban hành nhằm bổ sung quy định về cấp quyền sở hữu cho bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc pháp lý cho doành sản phẩm này.

Đáng chú ý, đến đầu tháng 11/2023, Quốc hội cũng đã chính thức thông qua 2 đạo luật quan trọng liên quan đến thị trường gồm Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). 2 Bộ Luật này chính thức có hiệu lực từ 1/1/2025

Đặc biệt, mới đây Công điện số 1376/CĐ-TTg ngày 17/12/2023 về việc tiếp tục thực hiện quyết liệt, kịp thời, hiệu quả các giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững. Công điện được ban hành trong bối cảnh thị trường bất động sản đã có chuyển biến tích cực rõ nét song vẫn còn đối diện với nhiều thách thức.

Theo nhận định của các chuyên gia, giai đoạn 6 tháng cuối năm 2022, thị trường BĐS đã bị giảm rất mạnh. Sang năm 2023, thị trường vẫn tiếp đà suy giảm, kéo dài đến 6 tháng đầu năm nay. Tuy nhiên, với sự can thiệp, hỗ trợ của cơ quan quản lý nhà nước cùng với chính quyền để vực dậy thị trường, các chính sách pháp lý đang hỗ trợ tốt đã từng bước gỡ khó cho thị trường BĐS. Bên cạnh đó, room tín dụng BĐS cũng bắt đầu mở ra từ từ và lãi suất đang giảm.

Những yếu tố đó đã hỗ trợ cho thị trường BĐS nên từ tháng 7, nhiều chủ đầu tư đã bắt đầu mở bán trở lại, một số dự án cũng trở lại việc bán hàng một cách bình thường. Diễn biến này cho thấy thị trường BĐS đã đi qua giai đoạn khó khăn nhất. Thị trường sẽ ấm dần lên khi niềm tin của khách hàng đang được vực dậy. Một số nơi đã có giao dịch trở lại ở cả phân khúc đất nền, căn hộ dù chưa nhiều.

Ngoài ra, 80% số căn hộ của dự án Glory Heights của Vinhomes (VHM) đã được bán, và 80% dự án Akari của Nam Long (NLG) cũng được bán nhanh chóng. Lưu ý các dự án này đều nằm ở các quận ngoại vi của TP. HCM (Quận 9 và Quận Bình Tân). Theo quan sát, hoạt động giao dịch ở khu vực ngoại thành (xa trung tâm thành phố hơn) vẫn còn suy yếu.

Ngoài ra, giá căn hộ mới chào bán tại TP.HCM và Hà Nội không thay đổi so với cùng kỳ năm trước. Để bán căn hộ, các chủ đầu tư bất động sản hiện đang cung cấp gói hỗ trợ vay thế chấp cho người mua (gia hạn thời gian ân hạn, v.v.) và các ưu đãi khác. Hơn nữa, giá căn hộ trên thị trường thứ cấp giảm khoảng 10% nếu người bán chưa nhận được sổ đỏ từ chủ đầu tư.

Đây là một trong những ví dụ cho thấy trở ngại chính đối với phát triển bất động sản ở Việt Nam vẫn là các vấn đề pháp lý và quy định. Mặc dù gần đây đã có một số bước tiến để giải quyết các vấn đề đó, VinaCapital không cho rằng sẽ có cải thiện thực sự cho đến năm 2024. Vì vậy, mặc dù đã có những dấu hiệu tốt trên thị trường bất động sản của Việt Nam, nhưng sự phục hồi hoàn toàn vẫn chưa bắt đầu.

Theo TS. Cấn Văn Lực - Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - Tiền tệ Quốc gia, có nhiều tín hiệu tích cực cho thấy ngành địa ốc dần đi qua cơn bĩ cực. Cụ thể, kinh tế thế giới nói chung và Việt Nam nói riêng đều có dấu hiệu phục hồi. Sang giai đoạn 2024 - 2025, đà phục hồi sẽ tốt hơn. Lạm phát và lãi suất không còn tăng và đang giảm dần. Tính đến tháng 8/2023, lạm phát đã được duy trì ở mức 4,57%. Tính đến ngày 1/9, lãi suất qua đêm ở mức dưới 1%, giảm gần bằng thời điểm đầu 2021, lãi suất tái chiết khấu là 3%, lãi suất tái cấp vốn là 4,5%.

Ông Lực cho rằng, các vướng mắc về pháp lý, thể chế cũng đang dần được tháo gỡ và thực thi. Quy hoạch các cấp đang hoàn thiện. Đồng thời, đầu tư công, phát triển cơ sở hạ tầng cũng đang được đẩy mạnh. 8 tháng đầu năm 2023, giải ngân đầu tư công đã đạt hơn 352.000 tỷ đồng. Nghĩa vụ tài chính vẫn đang trong tầm kiểm soát và tiếp cận vốn được duy trì. Ngoài ra, cung - cầu giảm và giá tiến tới cân bằng hơn, phù hợp hơn.

Nhình chung về thị trường, giới chuyên gia nhận định, thị trường BĐS sẽ đảo chiều vào năm 2024 trong điều kiện các chính sách điều hành vĩ mô tiếp tục tích cực như hiện nay.