Mới đây, Chính phủ đã chính thức ban hành Nghị định số 08 sửa đổi, bổ sung và ngưng hiệu lực thi hành một số điều tại Nghị định số 65 về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường quốc tế. Liệu với Nghị định số 08 này, doanh nghiệp bất động sản sẽ “dễ thở” hơn, đặc biệt là với những doanh nghiệp có lượng trái phiếu được phát hành và đáo hạn lớn?

Theo một báo cáo mới đây của CTCP Chứng khoán VNDirect (VNDirect – Mã CK: VND) cho thấy, năm 2022 là một năm khá trầm lắng của thị trường trái phiếu với tổng giá trị phát hành giảm 64%, chỉ đạt 269.733 tỉ đồng. Trong đó, trái phiếu phát hành riêng lẻ chiếm 97%, đạt 261.934 tỉ đồng; phát hành ra công chúng đạt 7.799 tỉ đồng.

Mặc dù, trong quý I/2023, VNDirect ước tính tổng giá trị TPDN riêng lẻ đáo hạn sẽ giảm 40,3% so với quý IV/2022, ở mức 30.655 tỉ đồng. Tuy nhiên, áp lực đáo hạn sẽ tăng mạnh trong quý II và quý III/2023 với giá trị lần lượt đạt 93.139 tỉ đồng (tăng 169% so với cùng kỳ) và 89.488 tỉ đồng (tăng 49,9% so với cùng kỳ).

Đồng thời, sau giai đoạn thách thức này, giá trị trái phiếu đáo hạn trong quý 4/2023 sẽ hạ nhiệt 33,4% so với quý trước, về mức 59.571 tỉ đồng (tăng 16% so với cùng kỳ).

Theo VNDirect ước tính giá trị đáo hạn TPDN năm 2023 sẽ đạt khoảng 272.853 tỉ đồng, tăng 76,6% cùng kỳ. Tỷ lệ TPDN đáo hạn của ngành bất động sản (BĐS) và Tài chính – Ngân hàng lần lượt là 37,6% và 37%.

Năm 2023, BĐS cũng là nhóm ngành có giá trị trái phiếu đáo hạn lớn nhất, với tổng giá trị trái phiếu riêng lẻ đáo hạn đạt 102.570 tỉ đồng, tăng 76% cùng kỳ.

Cũng theo nhận định của TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế Trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia, tại Hội nghị Bất động sản Việt Nam, năm 2023 sẽ là điểm rơi đáo hạn trái phiếu bất động sản.

Ông Lực cho biết, sau lượng phát hành trái phiếu “khủng” các năm vừa qua, năm 2023 sẽ là điểm rơi đáo hạn một lượng rất lớn trái phiếu doanh nghiệp.

Để giải quyết vấn đề này, nếu như trong điều kiện thông thường, TS Cấn Văn Lực cho biết các doanh nghiệp sẽ tìm nguồn vốn mới (từ phát hành trái phiếu doanh nghiệp, vay ngân hàng, phát hành cổ phiếu...) để đảo nợ và duy trì, phát triển sản xuất kinh doanh. Tuy nhiên, khả năng gọi vốn của các doanh nghiệp trong thời gian tới sẽ còn khó khăn. Do đó, một bộ phận doanh nghiệp, nhất là lĩnh vực bất động sản, tiềm ẩn nguy cơ vỡ nợ trái phiếu nếu không có giải pháp phù hợp, kịp thời.

Về giá trị đáo hạn trái phiếu của các doanh nghiệp trong năm 2023, các doanh nghiệp bất động sản có giá trị đáo hạn cao nhất trong 2023 bao gồm: CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (14.476 tỷ đồng), CTCP Saigon Glory (7.000 tỷ đồng) và Công ty TNHH Phát triển Bất động sản An Khang (4.960 tỷ đồng).

Với nhóm tài chính ngân hàng, các ngân hàng có giá trị đáo hạn cao nhất trong 2023 gồm: VPBank (13.650 tỷ đồng) và NHTMCP LienVietPostBank (9.900 tỷ đồng)…

 Các doanh nghiệp ngành khác có giá trị đáo hạn cao nhất gồm: CTCP Xây dựng Kiến Hưng Thịnh (3.600 tỷ đồng) và CTCP Đầu tư Xây dựng Tường Khải (2.990 tỷ đồng)...

Riêng đối với các doanh nghiệp bất động sản, có ít nhất 10 doanh nghiệp đã thông báo chậm trả lãi hoặc gốc trái phiếu trong nửa tháng qua với cùng lý do "chưa thu xếp kịp nguồn thanh toán".

Cụ thể, theo thông tin từ Sở Giao dịch chứng khoán Hà Nội (HNX) từ đầu năm đến nay liên tiếp công bố thông tin bất thường của các tổ chức phát hành chậm trả nợ gốc, lãi. Doanh nghiệp bất động sản chiếm phần lớn trong số này.

Đơn cử như Công ty Đầu tư và dịch vụ Đất Xanh Miền Nam là trường hợp mới nhất khi thông báo chậm thanh toán lãi hai kỳ liên tiếp (hơn 3 tỷ đồng) vào chiều hôm qua do chưa thu xếp kịp nguồn tiền.

Công ty Đầu tư An Khải Hưng đáo hạn lô trái phiếu 180 tỷ đồng vào giữa tháng trước nhưng chỉ trả đủ lãi, trong khi nợ gốc còn 178 tỷ đồng với lý do tương tự.

Tập đoàn Đầu tư địa ốc No Va (Novaland) cuối tháng 2 thông báo chậm thanh toán nợ gốc 1.000 tỷ đồng và tiền lãi 53 tỷ đồng cho lô trái phiếu được phát hành giữa tháng 10/2021. Bất động sản Gia Phú, công ty con của Novaland, cũng khất tiền lãi trái phiếu hơn 3 tỷ đồng. SeaSide Homes, một doanh nghiệp liên quan đến dự án của Novaland ở Phan Thiết, cùng thời gian này thông báo chậm thanh toán lãi trái phiếu hơn 51 tỷ đồng.

Hay như CTCP Kinh doanh và Phát triển Bình Dương (Becamex TDC; Mã CK: TDC) vừa báo cáo tình hình thanh toán gốc, lãi trái phiếu đến hạn trong thời gian từ ngày 15/2/2023 đến ngày 22/3/2023. Cụ thể, lô trái phiếu mã TDC.BOND.2020.700 đang trong tình trạng chậm thanh toán, tổng tiền lãi phải thanh toán đợt 9 của lô trái phiếu trên là 23,8 tỷ đồng. Tại ngày 15/2, công ty đã thanh toán được 7 tỷ đồng và còn lại 16,8 tỷ đồng chậm thanh toán.

Ngoài ra, Công ty TNHH Bất động sản Gia Phú cũng đưa ra thông báo chậm thanh toán gần 3,3 tỷ đồng lãi trái phiếu đối với lô trái phiếu mã GPRCH2113001 (ngày thanh toán theo kế hoạch là 13/2) do chưa thu xếp kịp nguồn thanh toán.

Theo FiinRatings, một công ty xếp hạng tín nhiệm nội địa, điểm chung của những doanh nghiệp bất động sản vi phạm nghĩa vụ nợ trái phiếu là sử dụng đòn bẩy tương đối cao, có kết quả kinh doanh giảm mạnh, mất cân đối kỳ hạn nợ và nguồn tiền trả nợ trong ngắn hạn mặc dù lợi nhuận vẫn tốt.

Ông Lê Hồng Khang - Giám đốc Xếp hạng tín nhiệm Fiin Ratings - đánh giá việc thuyết phục trái chủ đồng ý với đề xuất hoãn, giãn hoặc những phương án khác sẽ là nhiệm vụ khó khăn hơn cho các công ty bất động sản khi áp lực trả nợ trái phiếu đạt đỉnh trong hai quý tới. Ông Khang ước tính trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn năm nay sẽ khoảng 205.000 tỷ đồng, năm sau là 223.150 tỷ đồng và trong đó nhóm bất động sản luôn chiếm khoảng phân nửa.

Trong thông báo gửi Sở Giao dịch chứng khoán Hà Nội, phương án được hầu hết doanh nghiệp bất động sản đưa ra là đàm phán với trái chủ để giãn thời hạn trả nợ. Đơn cử như Fuju Nutri Food, công ty huy động trái phiếu hơn 1.000 tỷ đồng nửa năm trước, cho hay sẽ dời ngày trả nợ chậm một tuần so với kế hoạch. Công ty Đầu tư và dịch vụ Đất Xanh Miền Nam chọn giải pháp thay đổi từ trả lãi hàng tháng sang hàng quý.

Công ty Ladiva Invest chia lô trái phiếu đã đáo hạn thành ba lần trả, mỗi lần khoảng 10-30 tỷ đồng. Lần trả nợ cuối cùng (nếu đúng như cam kết của doanh nghiệp này) sẽ trễ khoảng bốn tháng so với ngày đáo hạn.

Chia sẻ tại Hội nghị trực tuyến toàn quốc “tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững” do Thủ tướng Phạm Minh Chính chủ trì vào sáng ngày 17/2 vừa qua, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch kiêm Tổng giám đốc GP.Invest đã đưa ra những quan điểm đối với thị trường TPDN.

Theo đó, theo ông Hiệpnăm 2023 sẽ có một lượng lớn TPDN đáo hạn, trong đó, trái phiếu bất động sản chiếm tỷ lệ lớn nhưng bối cảnh thị trường lại trầm lắng. Các chuyên gia và đại diện doanh nghiệp đều cho rằng Chính phủ nên sớm ban hành Nghị định 65 sửa đổi để hỗ trợ và thúc đẩy thị trường trái phiếu doanh nghiệp.

“Có một số doanh nghiệp đã quá đà trong việc phát hành TPDN để ôm dự án, gây ra biến động phức tạp cho thị trường tài chính và ảnh hưởng lớn đến niềm tin của thị trường bất động sản”, ông Hiệp nhấn mạnh.

Với một số trường hợp cụ thể, những dự án nếu khả thi về pháp lý nên cho Công ty TNHH Mua bán nợ Việt Nam (DATC) hoặc Công ty TNHH MTV Quản lý Tài sản của các Tổ chức Tín dụng Việt Nam (VAMC) tiếp cận đánh giá tài sản, dự án (đang sử dụng trái phiếu) để có thể xử lý triệt để, giúp hạ nhiệt thị trường.

Ngoài ra, Nghị định 65 sửa đổi có thể cân nhắcquy định về tỷ lệ trái phiếu phát hành với vốn chủ sở hữu hoặc tài sản của doanh nghiệp. Đồng thời, xem xét trách nhiệm của ngân hàng và công ty môi giới, để hạn chế những rủi ro có thể xảy ra như thời gian vừa qua.

Ngày 5/3 vừa qua, Chính phủ vừa ban hành nghị định Nghị định số 08/2023/NĐ-CP có sửa đổi, bổ sung một số quy định tại các nghị định trước đó về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường quốc tế. Theo đó, có một số nội dung thay đổi chính như sau.

Trường hợp doanh nghiệp không thể thanh toán đầy đủ, đúng hạn nợ gốc, lãi trái phiếu bằng tiền như đã cam kết trước đó thì có thể thanh toán bằng tài sản khác theo các nguyên tắc như tuân thủ theo quy định pháp luật liên quan, được các trái chủ đồng ý và chịu hoàn toàn trách nhiệm về tình trạng pháp lý của tài sản sử dụng.

Nghị định số 08/2023/NĐ-CP cũng cho phép doanh nghiệp được kéo dài kỳ hạn của trái phiếu trong trường hợp được sự đồng ý của nhà đầu tư, tuy nhiên thời gian tối đa không quá 2 năm so với kỳ hạn đã công bố.

Cùng đó, các quy định về xác định tư cách nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp là cá nhân, việc xếp hạng tín nhiệm doanh nghiệp cũng sẽ ngưng hiệu lực thi hành đến ngày 31/12/2023.

Như vậy, với sự ra đời của nghị định Nghị định số 08/2023/NĐ-CP, một số quy định  liên quan đến hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp đã có phần dễ dàng hơn với nhiều doanh nghiệp. Các doanh nghiệp có thêm thời gian thích nghi với luật quy định tốt hơn. Áp lực mua lại trước hạn cũng như lượng trái phiếu đáo hạn tập trung chủ yếu từ năm 2023-2025 nhưng giờ đã được giãn ra giúp doanh nghiệp có điều kiện để xoay sở và chuẩn bị.

Nghị định 08 chính thức có hiệu lực thi hành kể từ ngày 5/3/2023. Đối với các đợt chào bán trái phiếu đã gửi nội dung công bố thông tin trước đợt chào bán cho Sở giao dịch chứng khoán trước khi Nghị định này có hiệu lực thi hành mà chưa hoàn thành việc phân phối trái phiếu thì tiếp tục thực hiện theo quy định về thời gian phân phối trái phiếu của từng đợt phát hành theo Nghị định số 65.

Chia sẻ về quy định mới đối với trái phiếu, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đánh giá, các quy định mới ở Nghị định 08 như cho phép doanh nghiệp phát hành trái phiếu có thể đàm phán với người sở hữu trái phiếu để thanh toán gốc, lãi trái phiếu đến hạn bằng tài sản khác hay được kéo dài kỳ hạn trái phiếu tối đa không quá 2 năm… nhằm tháo gỡ cho doanh nghiệp (DN) ở thời điểm này. Mở ra cho DN có thêm các phương án xử lý câu chuyện trái phiếu nhưng cần có sự thương thảo giữa hai bên DN và trái chủ.

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Vũ Cương Quyết, Tổng Giám đốc Đất Xanh miền Bắc đánh giá, Nghị định 08 đưa ra giải pháp mà các giải pháp DN rất cần trong bối cảnh hiện nay, dù hơi muộn.

Để hạn chế rủi ro, Nghị định 08 cũng đưa ra các nguyên tắc để thực hiện phương án hoán đổi tài sản này. Theo đó, việc nhận tài sản khác hay được kéo dài kỳ hạn trái phiếu tối đa không quá 2 năm đều buộc “phải được người sở hữu trái phiếu chấp thuận”.

Ông Quyết cho hay, quy định này sẽ không quá khó thực hiện với các doanh nghiệp, bởi đây là quan hệ kinh tế thì cần hài hòa lợi ích cho cả hai bên DN và trái chủ.

“Những quy định mới về trái phiếu sẽ hỗ trợ các DN bất động sản đứng vững thêm một thời gian, đợi thị trường tốt hơn, tâm lý mua hàng tốt hơn. Các trái chủ không phải quá lo lắng về dòng tiền, có giải pháp có thể hoán đổi sản phẩm hay gia hạn thời gian nếu chưa cần đến tiền.

Thị trường có thêm thời gian để ‘ngấm’, lãi suất đang hạ dần, khi lãi suất hạ, kích thích được tiêu dùng. Thị trường dần dần trở lại ổn định hơn thay vì thị trường không biết lúc nào là điểm dừng xuống. Tâm lý thị trường ổn định hơn, thị trường bất động sản cũng sẽ tốt hơn trong thời gian tới”, ông Quyết nhận định.

Cũng đánh giá, một số quy định mới về trái phiếu sẽ tác động tới tâm lý được ‘nới’, ‘dễ thở’ hơn, ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư và Phát triển Bất động sản (EZ Property) cho hay, tâm lý trước mắt sẽ tác động tích cực đến thị trường tài chính và một phần đến hoạt động của một số DN.

"DN sẽ cảm thấy đỡ nghẹt thở hơn, đỡ áp lực về tài chính, thanh toán các khoản trái phiếu đến hạn. Quy định mới giúp tạo thời gian, hành lang pháp lý cho các DN xoay xở, đàm phán với trái chủ thay vì họ tuyên bố vỡ nợ. Nhưng về lâu dài, các đơn vị vẫn phải có chiến lược cụ thể để cơ cấu lại hoạt động của mình, sắp xếp lại dòng tiền, hoạt động kinh doanh, tạo dòng tiền có thể thanh toán cho người dân”, ông Toản nói.

Dù vậy, ông Toản lo ngại, vẫn có đơn vị phát hành trái phiếu nếu không tử tế vẫn có thể “ép” những người mua trái phiếu phải nhận bằng nhà và đưa ra mức giá cao.

“Điều này rất có thể lại mở ra một cuộc đấu tranh trường kỳ nữa giữa trái chủ và đơn vị phát hành trái phiếu trong việc thỏa thuận hài hòa, hợp lý quyền lợi giữa hai bên. Phần thuận lợi hiện tại đang nghiêng về phía các đơn vị phát hành vì họ có khung pháp lý để đàm phán”, ông Toản cho hay.

Lãnh đạo DN này cho rằng, các cơ quan nhà nước cũng cần giám sát chặt chẽ việc thực hiện sau khi ban hành quy định nhằm tránh việc các đơn vị phát hành trái phiếu làm sai, ép người mua trái phiếu, tạo thêm sự méo mó tiếp theo.