Thị trường BĐS ổn định hơn, không còn cảnh “nhà nhà làm môi giới, người người làm môi giới”

Không còn cảnh người người làm môi giới

Thời điểm sốt đất, việc làm môi giới BĐS dễ dàng và diễn ra ở các khu vực, vùng quê. Hình ảnh những nhà môi giới chuyên nghiệp gần như “lu mờ” trên thị trường BĐS. Thay vào đó, thị trường xuất hiện rất nhiều môi giới “mùa vụ”, ăn theo cơn sốt đất. Sốt đất đã tạo nên những hoàn cảnh khó khăn bỗng “có của ăn của để” nhưng cũng tạo ra những “mảnh đời” mất việc sản xuất, kinh doanh sau sốt đất.

Không ít người “ngoại đạo” dồn tâm trí vào nhà đất, chính họ cũng bỏ lơ công việc của mình. Thị trường BĐS đã từng chứng kiến “nhà nhà làm môi giới, người người làm môi giới”. Thậm chí, những nhà đầu tư từ nơi khác đến tìm hiểu đất đai, nếu không qua được các “môi giới bản địa” đều khó mua được đất.

Không khó để nhận thấy, những năm qua, khi thị trường BĐS sốt đất cục bộ, nhiều nhân viên văn phòng đã nghỉ việc đi làm “cò đất”; sinh viên cũng nghỉ học để tranh thủ kiếm tiền từ sốt đất. Nhiều người bán gà, bán phở… đi môi giới BĐS, thu nhập gấp nhiều lần với kinh doanh nhỏ lẻ. Cô bán xôi, chú xe ôm… đều trở thành những “môi giới tự do” ở các quán cafe, ở các ngõ hẻm vùng quê.

Đáng nói, những người này dễ mang lại hệ luỵ cho những người mua BĐS. Thực tế, những “cò đất” này không rành về BĐS, cả pháp lý, lẫn quy hoạch… họ chỉ bán hàng cho xong và lấy tiền hoa hồng là coi như “không quen biết” với khách mua.

Thị trường BĐS “nóng sốt” đã tạo ra những hệ luỵ khó lường, mà thường sau mỗi đợt sốt người trong cuộc mới nhận ra. Giá BĐS tăng cao đã làm dao động tâm lý của rất nhiều con người. Họ không nghề nghiệp, hoặc từ lĩnh vực khác đều có tâm lý “sợ bỏ mất cơ hội”. Những người làm công ăn lương từ các ngành nghề khác cũng lao vào cơn sốt đất.

Còn nhớ, vào thời điểm năm 2021, khi đất nền lên cơn sốt ở các địa phương như Bắc Giang, Hải Phòng, Thanh Hoá, Nghệ An, Hà Tĩnh… nhiều người nông dân đã trở thành “cò đất” và kiếm hàng chục đến hàng trăm triệu tiền hoa hồng trong khoảng thời gian ngắn.

Cũng thời điểm này, thị trường BĐS đã nổi lên rất nhiều nhà đầu tư “tay ngang” và môi giới BĐS “tự do”. Nhiều người nông dân có đất bán hết cho nhà đầu tư rồi cũng trở thành những “cò đất” trong cơn sốt đất chóng vánh. Khi sốt đất đi qua, họ không còn đất canh tác, mua lại mảnh đất của mình với mức giá cao hơn nhiều so với giá bán ra. Dĩ nhiên, công việc “cò đất” của những người này cũng dừng lại khi hết sốt đất. Câu chuyện công ăn việc làm trở thành một hệ luỵ dễ nhìn thấy nhất.

Hệ luỵ không nhỏ sau cơn sốt đất

Theo một chuyên gia trong ngành, lúc thị trường khó khăn như thế này, nếu nhìn mặt tốt, đây là cuộc thanh lọc cả nhà đầu tư và môi giới BĐS. Điều này cũng tốt cho thị trường BĐS. Chắc chắn, khi không sốt đất, nghĩa là thị trường sẽ không còn thấy cảnh “nhà nhà người người” đi buôn đất. Với những người môi giới không được đào tạo bài bản sẽ để lại hệ luỵ không nhỏ cho người mua BĐS nói riêng, thị trường BĐS nói chung.

Bên cạnh đó, thị trường bất động sản đã bước vào giai đoạn thanh lọc, là sân chơi dành cho các nhà đầu tư sử dụng “tiền thịt”, tiền nhàn rỗi, tiền từ thu nhập ổn định của hoạt động sản xuất kinh doanh khác. Các sản phẩm bất động sản cũng phải hướng đến nhu cầu sử dụng thật, có thể thanh khoản nhanh chóng, dễ dàng. Để thanh khoản tốt thì sản phẩm đó phải có pháp lý rõ ràng và có thể sử dụng được ngay.

Đây cũng là thời điểm thanh lọc các môi giới làm ăn chộp giật, nhường chỗ cho môi giới chuyên nghiệp, hoạt động lành mạnh thị trường BĐS. Trong vòng ít nhất 3 năm, bắt buộc mọi người phải quay về tập trung vào lao động, làm việc, sản xuất kinh doanh tạo ra giá trị của cải vật chất cho xã hội để từ đó tạo ra dòng tiền thu nhập. Đầu tư BĐS có giá trị sử dụng thật và bằng chính thu nhập mình tạo ra mới là con đường bền vững.

Theo một nhà đầu tư bất động sản lâu năm chia sẻ, việc giá bất động sản tăng liên tục trong thời gian dài đã làm rất nhiều tiền bạc của cải của xã hội dồn vào “cuộc chơi tài chính”, trong khi nhu cầu sử dụng cuối không nhiều, đã gây ra “mất cân đối” nghiêm trọng giữa “lao động, làm việc, sản xuất kinh doanh”. Thị trường BĐS đã từng chứng kiến hoạt động “đầu cơ”, không phải làm gì, không tạo ra giá trị gì cho xã hội, chỉ mua để không chờ tăng giá.

Người sản xuất kinh doanh phải đầu tư rất nhiều thời gian - công sức - vốn liếng, phải chấp nhận rủi ro nếu làm ăn không thuận lợi, nhưng tỷ suất lợi nhuận trên vốn nếu làm ăn thuận lợi cũng chỉ rơi vào tầm 15% đến 20%/năm.

Trong khi đó, bất động sản “ngồi không” không cần làm gì cũng tăng giá liên tục, mang lại lợi nhuận gấp 2-5 lần hoạt động sản xuất kinh doanh. Điều này làm nản lòng những người sản xuất kinh doanh, và họ thay vì tập trung đầu tư vào sản xuất kinh doanh - mảng gặp rất nhiều khó khăn trong 3 năm ảnh hưởng dịch bệnh vừa qua, đã dành ra kha khá nguồn vốn kinh doanh “chôn” vào BĐS.

Cùng với đó, giá BĐS sản tăng cao cũng làm tạo nên tâm lý sợ bị bỏ lỡ cơ hội của những người làm công ăn lương ở các ngành nghề khác. Họ sẽ có khuynh hướng bỏ việc, hoặc lơ là công việc, để dồn thời gian tâm trí vào nhà đất.

Theo nhà đầu tư này, giá bất động sản để không cũng tự động tăng cao cũng làm cho các chủ đầu tư lớn thay vì bỏ vốn triển khai dự án tạo ra các sản phẩm sử dụng cuối để bán cho người mua (hoặc vướng pháp lý chưa triển khai được), thì có khuynh hướng dùng số vốn đó để tiếp tục thu mua mua gom bất động sản, rồi lại định giá bất động sản đã mua tăng lên theo giá mới rồi lại “rút” tiền ra mua BĐS tiếp. Điều này dẫn đến huy động vốn tràn lan, sử dụng vốn sai mục đích, mất thanh khoản dòng tiền, sở hữu rất nhiều bất động sản, có nhiều quỹ đất lớn nhưng lại không có tiền.

Bên cạnh việc “đầu tư BĐS thắng lớn mà gần như không phải làm gì” như thông tin lan tràn thì thực tế vẫn tồn tại song song nhiều thất bại thua lỗ nhưng lại không được nhắc đến. Nhưng dù có thành công hay thất bại thì đa số BĐS cũng gần như để không chờ tăng giá bán, không có giá trị khai thác gì, dễ mất thanh khoản khi thị trường “không có sóng”.

Thực tế, thị trường BĐS từng xuất hiện những câu nói vui kiểu “làm ăn cả đời không bằng tiền lời lô đất”, hay “bán đất cho con đi học, giờ con làm cả đời cũng không mua lại được lô đất”, khi cả xã hội bắt đầu có suy nghĩ nguy hiểm “không cần làm việc, chỉ cần ngồi không chờ đất tăng giá bán ăn” thì đó là lúc các cơ quan quản lý nhà nước bắt buộc phải vào cuộc.

Giải pháp đầu tiên chính là việc siết chặt lại pháp lý bất động sản, đặc biệt tình trạng phân lô bán nền, chuyển mục đích sử dụng đất tràn lan tại các tỉnh. Khi các miếng đất to không được sử dụng đúng chức năng nông nghiệp hay triển khai dự án tương xứng, mà bị phân nhỏ bán lẻ.

Giải pháp thứ hai chính là việc siết room tín dụng, kiểm tra chặt chẽ nguồn tiền từ ngân hang. Biện pháp này chỉ mới triển khai hơn 6 tháng đã khiến nhiều chủ đầu tư, nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy quá sức rơi vào khó khăn. Nhiều nhà đầu tưu phải bỏ cọc, bán cắt lỗ, bằng cách này hay cách khác giảm giá để thu tiền mặt, thu hồi vốn.

Giải pháp thứ ba chính là việc thanh - kiểm tra việc sử dụng vốn của các chủ đầu tư lớn. Động thái này cũng đã làm làm lộ diện rất nhiều chủ đầu tư đang cạn tiền, sử dụng vốn sai mục đích, nguy cơ mất khả năng thanh khoản.

Bên cạnh đó là nhiều biện pháp quản lý kiểm soát khác như thuế chuyển nhượng (đã được làm chặt hơn), luật bất động sản mới và thuế sở hữu bất động sản (đang được nghiên cứu, đề xuất lấy ý kiến để điều chỉnh)…