Rào cản từ lãi suất vay mua nhà - Cơ hội cho nhà đầu tư không phụ thuộc đòn bẩy tài chính

Theo khảo sát tâm lý người dùng bất động sản vừa được Batdongsan.com.vn công bố mới đây về mức lãi suất bao nhiêu là hợp lý để vay mua nhà, hơn 50% người tham gia cho rằng, lãi suất vay mua nhà dưới 8% là hợp lý, 29% chấp nhận mức lãi suất từ 8-10%, chỉ 10% chấp nhận đi vay với lãi suất từ 10-13% (tính theo mức thả nổi). Tuy nhiên, hầu hết người đang đi vay mua nhà đều chia sẻ, họ vẫn phải vay với lãi suất trung bình trên 11,5-13%.

Cũng theo kết quả từ khảo sát này, trong một năm qua, nhóm khách hàng mua bất động sản phần lớn là ở độ tuổi trung niên và 48% trong đó sử dụng dòng tiền tích lũy chứ không đi vay mua nhà.

Cụ thể, 42% nhóm khách hàng độ tuổi từ 40 - 59 cho biết đã sở hữu 1 bất động sản trong năm qua. Khoảng 48% khách hàng mua bất động sản không sử dụng đòn bẩy tài chính, không vay vốn ngân hàng. 28% người mua bất động sản có sử dụng vốn vay nhưng số lượng vay không nhiều, trong khi theo khảo sát quý I, nhóm khách mua nhà cần vay vốn ở mức 33%.

Bên cạnh đó, người mua nhà đang có xu hướng chuyển dịch từ thị trường sơ cấp (mở bán từ chủ đầu tư) sang thị trường thứ cấp (nhà đầu tư mua đi bán lại). Nếu quý I có khoảng 68% khách mua nhà chọn mua bất động sản sơ cấp thì trong quý II, con số này giảm xuống còn 55%. Còn lượng khách hàng có nhu cầu tìm nhà ở thị trường thứ cấp tăng từ mức 33% của quý I lên hơn 45% trong quý II.

Xu hướng gia tăng nhu cầu tìm mua bất động sản thứ cấp được đơn vị nhận định là không có gì bất ngờ. Lý do bởi thị trường thiếu vắng nguồn cung sơ cấp trong một thời gian dài. Tại Hà Nội và TP HCM, trong 6 tháng đầu năm, có khoảng chưa đến 2.000 căn hộ chào bán mới.

Ngoài ra, nhu cầu đổ về thị trường thứ cấp còn do sự kém đa dạng của giỏ hàng sơ cấp. Hầu hết các dự án sơ cấp triển khai ra thị trường thời gian qua đều thuộc loại hình bất động sản cao cấp, hạng sang. Trong khi đó, nhu cầu mua bất động sản hiện phần lớn đang rơi vào phân khúc trung cấp và bình dân, giá dưới 50 triệu đồng/m2.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, cho hay dù nhu cầu tìm mua nhà đã tăng lên đáng kể trong quý 2/2024 nhưng tỷ lệ thanh toán thành công vẫn chưa cao. Bởi nhiều người lo ngại trong khoảng vài tháng đến nửa năm tới, lãi suất ngân hàng tăng, "nước nổi bèo nổi", lãi suất thả nổi cũng sẽ tăng mạnh nên chưa dám vay ngân hàng để mua nhà.

Mặc dù lãi suất cho vay mua nhà "đua" giảm nhưng đây chỉ là lãi suất ưu đãi áp dụng trong một khoảng thời gian nhất định tùy theo chương trình tín dụng của từng ngân hàng. Hết thời gian ưu đãi, lãi suất sẽ thả nổi theo công thức lãi suất cơ sở hoặc lãi suất tiền gửi kỳ hạn 12 – 13 tháng cộng với biên độ thông thường từ 2 – 3,6%/năm. Vì vậy lãi suất thả nổi tại nhiều ngân hàng hiện ở mức tương đối cao, khoảng 9 – 10%/năm tại các ngân hàng thương mại có vốn nhà nước trong khi một số ngân hàng thương mại khác neo trên 11-13%/năm.

Theo các chuyên gia, lãi suất luôn là yếu tố mấu chốt để người mua nhà ra quyết định có vay hay không. Dù lãi suất cho vay mua nhà ở thời điểm hiện tại giảm mạnh, nhưng câu chuyện thu thập giai đoạn này vẫn còn rất thách thức. Bên cạnh đó, lãi suất huy động đang có xu hướng tăng trở lại, động thái này có thể kéo theo biến động về lãi suất cho vay trong thời gian tới.

Vì vậy, chuyên gia khuyến cáo, nếu tính chuyện vay mua nhà, cần tính toán cân đối giữa thu nhập, chi tiêu và lãi vay hàng tháng. Tránh đi vay mua nhà số vốn quá lớn vượt khả năng sẽ dễ tạo ảnh hưởng xấu đến cân đối đời sống và trả nợ sau này.

Tiến sĩ Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia kinh tế, cho rằng lãi suất thấp khi vay mua nhà chủ yếu là lãi suất ưu đãi và đa phần chỉ được áp dụng trong thời gian ngắn. Sau giai đoạn này, lãi suất có thể bật tăng cao. Do đó, người vay cần xem kỹ lãi suất sau thời gian ưu đãi được tính thế nào cũng như biên độ ra sao, tránh rơi vào trường hợp biên độ quá cao.

Ông Hiếu đưa lời khuyên số tiền trả nợ cho ngân hàng bao gồm cả gốc lẫn lãi nên dưới 50% thu nhập hàng tháng. Nếu tỷ lệ này ở trên 70% là ngưỡng nguy hiểm. Các khách hàng nên ưu tiên lựa chọn các gói vay với lãi suất cố định trong thời gian dài, nhằm ổn định phương án tài chính, tránh các rủi ro từ việc thay đổi của lãi suất thị trường.