Chuyển cơ quan điều tra vụ 214 căn hộ chung cư Phú Thạnh

Chuyển Công an Tp.HCM giải quyết

Hàng trăm cư dân chung cư Phú Thạnh có địa chỉ tại số 53 Nguyễn Sơn, phường Phú Thạnh, quận Tân Phú, Tp.HCM, vô cùng hoang mang khi bỗng dưng biết được thông báo về việc tiến hành khởi kiện và yêu cầu chủ động bàn giao căn hộ của Ngân hàng Việt Á (VietAbank), trong khi họ đang ở ổn định hơn chục năm qua bằng số tiền tích cóp nhiều năm bỏ ra mua tài sản thì bỗng dưng lại bị yêu cầu di dời chỉ vì chủ đầu tư là Công ty Cổ phần xây dựng công trình 585 (gọi tắt là Công ty 585) ngấm ngầm đem tài sản đi thế chấp.

Viện kiểm sát nhân dân Tp.HCM chuyển Công Tp.HCM về việc đơn tố giác, tin báo về tội phạm của các cá nhân, tố giác ông Thân Đình Cường - Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Xây dựng Công trình 585 có hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản xảy ra tại chung cư Phú Thạnh để giải quyết.

Hơn chục năm qua, cư dân chung cư Phú Thạnh đấu tranh, gửi đơn từ đi khắp các cơ quan chức năng để cầu cứu việc không được Công ty 585 cấp sổ hồng như cam kết. Dù đã nhiều năm như vậy nhưng không hiểu sao sự việc cứ dần chìm vào quên lãng mà không được cơ quan ban ngành nào giải quyết triệt để.

Liên quan vụ 214 căn hộ nêu trên, mới đây ngày 08/7/2024, Viện kiểm sát nhân dân Tp.HCM đã có phiếu chuyển số 3870-24/PC-VKS-P12 gửi Văn phòng Cơ quan Cảnh sát điều tra Công an Tp.HCM về việc đơn tố giác, tin báo về tội phạm của các cá nhân, tố giác ông Thân Đình Cường - Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Xây dựng Công trình 585, địa chỉ tại số 88-88A đường D2, phường 25, quận Bình Thạnh, Tp.HCM, có hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản số tiền gần 1,2 tỷ đồng thông qua việc thế chấp ngân hàng các căn hộ chung cư đã bàn giao cho người mua để làm tài sản bảo đảm khoản vay.

Viện kiểm sát nhân dân Tp.HCM đã căn cứ quy định tại Điều 145, Điều 146 Bộ luật Tố tụng hình sự năm 2015, để chuyển thông tin tố giác đến Văn phòng Cơ quan Cảnh sát điều tra Công an Tp.HCM để giải quyết theo thẩm quyền và gửi văn bản thông báo kết quả đến Viện kiểm sát nhân dân Tp.HCM.

Tiếp đó, ngày 9/7, văn phòng cơ quan CSĐT công an Tp.HCM đã chuyển đơn tố giác đến phòng Cảnh sát Kinh tế Công an Tp.HCM giải quyết theo thẩm quyền theo điều 36, Điều 145 và Điều 146 Bộ luật tố tụng hình sự.

Chủ đầu tư có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự

Liên quan đến sự việc này, Luật sư Lê Trung Phát – Giám đốc hãng luật Lê Trung Phát cho rằng, đối với hành vi thế chấp căn hộ đã bán thì chủ đầu tư có thể phải chịu trách nhiệm hình sự, bởi lẽ khi nhận được đơn thư tố giác của người mua nhà, Cơ quan điều tra sẽ tiến hành điều tra xem xét một số nội dung để kết luận, cụ thể:

Chủ đầu tư chung cư Phú Thạnh có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự.

Làm rõ các nội dung thoả thuận của chủ đầu tư với người mua nhà hình thành trong tương lai như thế nào, cũng như cần xem xét các điều khoản thoả thuận liên quan như trách nhiệm của chủ đầu tư trong thực hiện tiến độ ra sao.

Cần xác định xem việc chủ đầu tư mang dự án đi thế chấp diễn ra trước hay sau thời điểm mà chủ đầu tư ký với người mua nhà; phạm vi tài sản bị mang đi thế chấp ở ngân hàng là toàn bộ dự án hay 1 phần hoặc có bao gồm các căn hộ đã được ký hợp đồng mua bán nhà hình thanh trong tương lại hay chưa. Giá trị còn lại của dự án là bao nhiêu; nghĩa vụ và quyền lợi của bên thế chấp và bên nhận thế chấp như thế nào.

Ngoài ra, Cơ quan điều tra sẽ xác định năng lực của chủ đầu tư cũng như khả năng tài chính thực sự của chủ đầu tư khi tiến hành giao dịch. Một vấn đề quan trọng nữa là ý thức chủ quan của chủ đầu tư khi bán nhà ở hình thành trong tương lai cho người dân nhưng đồng thời vẫn mang dự án đi thế chấp.

Hiện nay, Điều 147 Luật Nhà ở 2014 đã quy định trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp nhà ở mà có nhu cầu huy động vốn góp để phân chia nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở hoặc có nhu cầu bán, cho thuê mua nhà ở đó thì phải giải chấp nhà ở này trước khi ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng, trừ trường hợp được bên góp vốn, bên mua, thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp đồng ý.

Việc xác định nhà ở đã được giải chấp trước khi ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng theo quy định tại khoản này được nêu rõ trong văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà ở.

Ngày 04/8/2010, Công ty 585 đã mang 219 sổ đỏ đi thế chấp tại ngân hàng Việt Á theo Hợp đồng thế chấp số 104 ngày 04/8/2010, thế nhưng sau đó lại đi ký Hợp đồng mua bán với người dân.

Ngoài ra, Luật sư Lê Trung Phát cho biết thêm, căn cứ theo quy định tại Điều 93 Luật nhà ở 2005 được hướng dẫn bởi điều 63 NĐ 90/2006 NĐ-CP thì Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở đối với trường hợp mua bán nhà mà một bên là tổ chức có chức năng kinh doanh nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là thời điểm bên bán bàn giao nhà ở cho bên mua theo thoả thuận trong hợp đồng. Theo đó, đối với các căn hộ đã bán và bàn giao cho người mua thì người mua đã có quyền sở hữu đối với các căn hộ này. Như vậy, Chủ đầu tư chỉ được phép thế chấp phần còn lại của dự án bao gồm các căn hộ chưa bán hoặc phần sở hữu riêng của chủ đầu tư. Việc thế chấp cả những căn hộ đã bán là vi phạm pháp luật.

Ngoài ra, trong trường hợp chủ đầu tư đã dùng toàn bộ quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thế chấp tại ngân hàng thì trong thời gian thế chấp, bất động sản này không được phép tham gia vào bất kỳ giao dịch nào khác, trừ trường hợp có sự thỏa thuận đồng ý của các bên liên quan. Việc chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ đối với ngân hàng, chưa xóa thế chấp mà đã mang tài sản thế chấp đi bán cho khách hàng thì trách nhiệm hoàn toàn thuộc về chủ đầu tư, các hợp đồng mua bán này có thể bị tuyên bố vô hiệu nếu có tranh chấp xảy ra.

Và trong trường hợp hợp đồng mua bán nhà ở bị tuyên bố vô hiệu thì hợp đồng này không phát sinh quyền và nghĩa vụ giữa các bên. Hậu quả của hợp đồng vô hiệu sẽ được giải quyết theo hướng các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, bên nào có lỗi, gây thiệt hại thì phải bồi thường. Vì vậy, nếu hợp đồng mua bán nhà bị tòa án tuyên bố vô hiệu thì người mua được quyền lấy lại tiền, người bán lấy lại nhà. Nếu giá nhà tăng lên khiến người mua không thể sử dụng số tiền đó để mua diện tích nhà có giá trị tương tự thì đó là thiệt hại, bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường số tiền chênh lệch do giá nhà tăng lên.

Chủ đầu tư thừa nhận trách nhiệm thuộc về mình
Đến ngày 11/7/2024, Công ty 585 đã có văn bản số 25/TCKT-2024 phản ứng liên quan đến các khoản vay giữa công ty này và Ngân hàng Việt Á, theo đó công ty này đã nhận trách nhiệm về việc xử lý giải chấp các khoản vay và nhấn mạnh sự việc không liên quan đến cư dân chung cư Phú Thạnh, cụ thể:
Về khoản vay giữa Công ty 585 và Ngân hàg TMCP Việt Á, công ty này cho biết, chung cư Phú Thạnh với tổng số lượng căn hộ tại dự án là 833 căn hộ, trong đó công ty này thế chấp sổ đỏ bằng hình thức tài sản hình thành trong tương lai là 219 căn theo Hợp đồng thế chấp số 104 ngày 04/8/2010. Trong quá trình hoạt động kinh doanh bất động sản, thời điểm những năm 2010, bất động sản rơi vào trạng thái đóng băng, lãi suất ngân hàng lên tới 22-23%/ năm khiến Công ty gặp khó khăn trong hoạt động kinh doanh cũng như thu xếp các khoản nợ với Ngân hàng.
Đề cập đến việc xử lý giải chấp các khoản nợ, Công ty 585 nhận trách nhiệm về mình: “đây là trách nhiệm của Công ty 585 với Ngân hàng, không liên quan đến cư dân đang sinh sống tại Chung cư Phú Thạnh”.
Đồng thời cho biết, Ngân hàng Việt Á - Chi nhánh Tp.HCM đã đồng ý chủ trương để Công ty 585 thanh toán khoản nợ theo từng đợt và Ngân hàng sẽ thực hiện giải chấp dần. Công ty 585 đã đề xuất Ngân hàng Việt Á - Chi nhánh Tp.HCM tiếp tục hỗ trợ Công ty này giải chấp dần và hoàn thành việc giải chấp tối đa trong vòng 3 năm. Công ty 585 ủy quyền cho Ngân hàng Việt Á thu 5% phần còn lại khi bàn giao sổ đỏ cho cư dân.

Thanh Quang

Theo Tài chính doanh nghiệp Copy