Đất nền hạ nhiệt: Thị trường bước vào giai đoạn thanh lọc

Cơn sốt qua đi, đất nền vùng ven rơi vào trạng thái trầm lắng

Trên các diễn đàn, hội nhóm bất động sản, cụm từ “cắt lỗ” xuất hiện ngày một dày đặc, đặc biệt ở các khu vực ven đô Hà Nội. Tại Thạch Thất, Quốc Oai hay Sơn Tây (đều là khu vực cũ trước khi điều chỉnh địa giới hành chính), giá đất nền đang giảm nhiệt. Đất mặt đường chính ở Thạch Thất dao động quanh mức 30 – 35 triệu đồng/m2, đất trong ngõ chỉ còn khoảng 18 – 22 triệu đồng/m2. Kịch bản tương tự cũng diễn ra ở Quốc Oai và Sơn Tây, với mức giá trong làng, ngõ nhỏ rơi xuống dưới 20 triệu đồng/m2.

Anh Phạm Văn Bình, một môi giới bất động sản hoạt động tại khu vực ven Hà Nội, cho biết đầu năm nay, thị trường từng “sôi sục” do kỳ vọng vào tuyến Metro số 5. Tuy nhiên, sau vài tháng, làn sóng đầu tư nhanh chóng chững lại khi kỳ vọng chưa đi kèm tiến độ thực tế. “Một số nhà đầu tư đã giảm giá để thoát hàng, đặc biệt là những người vay vốn ngân hàng”, anh Bình chia sẻ.

Mặc dù mặt bằng giá đất ở các tuyến đường lớn vẫn neo cao – nhiều nơi vượt 30 triệu đồng/m2 – nhưng thanh khoản gần như tê liệt. “Tâm lý chờ đợi đang lấn át. Nhà đầu tư muốn nhìn thấy tín hiệu rõ ràng hơn từ chính sách và hạ tầng, chứ không còn xuống tiền theo phong trào như trước nữa”, anh Bình nói thêm.

Từ đầu cơ sang thực tế: Đầu tư bắt đầu có chọn lọc

Sau thông tin về kế hoạch sáp nhập một số tỉnh, dòng vốn đầu cơ đã bắt đầu dịch chuyển sang các địa phương mới nổi, thay vì tập trung tại khu vực ven Hà Nội. Theo bà Phạm Miền, chuyên gia bất động sản, cơn sóng đất nền vừa qua mang tính đầu cơ ngắn hạn và phần lớn không gắn với nhu cầu ở thực. Từ giữa tháng 4, làn sóng này đã được kiểm soát. Nhà đầu tư hiện nay không còn “tất tay” mà chuyển sang trạng thái nghe ngóng, đánh giá kỹ lưỡng trước khi đưa ra quyết định.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Quốc Anh – Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn – cho rằng nhiều yếu tố bất ổn như đề xuất đánh thuế bất động sản, chi phí sở hữu tăng cao, cùng các kỳ nghỉ lễ kéo dài đã khiến tâm lý đầu tư dè dặt hơn. Điều này kéo theo sự sụt giảm cả về mức độ quan tâm lẫn nguồn cung mới trên thị trường.

Tái cơ cấu: Tín hiệu tích cực cho sự phát triển lành mạnh

Theo các chuyên gia, việc thị trường đất nền “hạ nhiệt” không phải là tín hiệu tiêu cực, mà là một bước đi cần thiết để lành mạnh hóa thị trường. Những đợt tăng giá bất thường do tâm lý hoặc tin đồn thường dẫn tới rủi ro cao cho nhà đầu tư sau cùng và làm méo mó cung cầu.

Ông Lê Đình Chung, Tổng Giám đốc SGO Homes, nhận định: “Chỉ những bất động sản đáp ứng được nhu cầu ở thực mới có khả năng giữ giá và tăng trưởng dài hạn. Những khu vực ít tiện ích, dân cư thưa thớt sẽ khó tạo lực bật giá mạnh như trước.”

Theo ông Chung, xu hướng đầu tư cũng đang có sự dịch chuyển rõ nét. Nhà đầu tư không còn mặn mà với đất nền ở vùng trũng thông tin, mà ưu tiên bất động sản nhà ở, nằm trong khu vực dân cư đông đúc, có dịch vụ tiện ích đồng bộ và khả năng khai thác cho thuê tốt.

Bối cảnh phân hóa, lựa chọn đầu tư cần có chiến lược

Ông Dương Văn Sỹ – Tổng Giám đốc An Vượng Land – cho biết, thị trường đất nền vùng ven Hà Nội hiện đang trải qua giai đoạn phân hóa mạnh. “Chỉ những sản phẩm có hạ tầng thực chất, pháp lý rõ ràng và gắn với nhu cầu sử dụng thực thì mới giữ được giá trị”, ông Sỹ nói.

Vị chuyên gia này cho rằng từ nay đến cuối năm 2025, tâm lý thận trọng có thể tiếp tục chi phối nhà đầu tư. Giao dịch có thể cải thiện, nhưng phần lớn vẫn dè chừng trước những chính sách mới còn trong giai đoạn đề xuất. “Đây là thời điểm mà nhà đầu tư cần có tầm nhìn dài hạn và sàng lọc kỹ sản phẩm, thay vì chạy theo xu hướng nhất thời”, ông Sỹ khuyến nghị.

Cũng theo ông, khu vực phía Nam Hà Nội có thể là điểm đến tiềm năng, nhờ mặt bằng giá còn hợp lý, giao thông đang được đầu tư đồng bộ và có vai trò là cửa ngõ kết nối với các tỉnh phía Nam Thủ đô.