Đánh thuế 20% trên lãi chuyển nhượng bất động sản: 'Đúng về nguyên tắc, khó về thực thi'

Nguy cơ tắc nghẽn giao dịch và giá nhà bị đẩy lên

Trao đổi với VietnamFinance về đề xuất đánh thuế nêu trên, bà Giang Huỳnh, Giám đốc Dịch vụ Nghiên cứu & S22M, Savills TP. HCM, cho rằng để đánh giá đúng tác động của chính sách, cần nhìn rõ mục tiêu mà Bộ Tài chính đang hướng tới.

Theo đó, Bộ Tài chính có ít nhất 3 mục tiêu. Thứ nhất là tăng thu ngân sách, vì mức thuế 20% trên phần lãi đa phần cao hơn mức 2% trên giá chuyển nhượng trong nhiều trường hợp, đồng thời phản ánh đúng lợi nhuận thực tế. Thứ hai là đảm bảo công bằng, khi người có lợi nhuận lớn phải đóng thuế cao hơn. Thứ ba, đây có thể là công cụ điều tiết thị trường, giúp hạn chế đầu cơ và thúc đẩy tính minh bạch trong giao dịch bất động sản.

"Xét về mục tiêu, đây là một chính sách tích cực và có thể có lợi cho thị trường trong dài hạn", bà Giang nhận định.

Tuy nhiên, chuyên gia Savills cũng lưu ý rằng hiệu quả thực thi của chính sách này còn là dấu hỏi lớn. Việc xác định phần lãi ròng đòi hỏi phải có hệ thống cơ sở dữ liệu minh bạch về giá mua, giá bán, chi phí liên quan, điều mà thị trường hiện nay vẫn chưa đáp ứng được.

Trong điều kiện hạ tầng dữ liệu còn phân tán, các giao dịch vẫn dựa chủ yếu vào hợp đồng mua bán giữa các bên, với giá trị khai báo chưa phản ánh đúng giá trị thực. "Nếu áp dụng ngay, chính sách có thể gây ra hai ảnh hưởng lớn", bà Giang phân tích.

Một là, thanh khoản thị trường có thể giảm sút, khi người bán và người mua lưỡng lự vì những bất cập trong cách xác định lãi ròng, dẫn đến trì hoãn giao dịch và khó thu thuế hiệu quả. Hai là, gánh nặng thuế có thể chuyển sang người mua, do người bán muốn giữ nguyên lợi nhuận kỳ vọng. Điều này gây áp lực lên giá nhà, khiến giấc mơ an cư càng xa vời với người mua thật.

Với tình hình hiện tại, bà Giang cho rằng, nếu muốn áp dụng hiệu quả, cần hai điều kiện tiên quyết: một là hạ tầng dữ liệu đồng bộ và minh bạch, hai là lộ trình thực hiện có bước đi thận trọng. Cụ thể, Chính phủ nên triển khai thí điểm ở các địa phương có hệ thống dữ liệu tốt trong 2–6 tháng để đánh giá khả năng vận hành, từ đó điều chỉnh cho phù hợp trước khi áp dụng trên diện rộng.

Cần nhiều giải pháp thuế linh hoạt hơn

Ở góc nhìn khác, ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6, đánh giá đề xuất thuế mới là "bài toán hóc búa" khi nhà nước vừa phải kiềm chế đầu cơ, bình ổn giá, vừa phải duy trì vai trò động lực kinh tế của thị trường bất động sản.

Ông Quê cho biết đề xuất tính thuế chuyển nhượng bất động sản theo thời gian nắm giữ đang nhận được nhiều ý kiến trái chiều từ các nhóm liên quan. Một số ý kiến kỳ vọng mức thuế mới sẽ giúp kéo giảm giá nhà, mở rộng cơ hội tiếp cận nhà ở cho người dân, giảm chi phí đầu vào cho sản xuất – dịch vụ, qua đó tăng khả năng cạnh tranh của hàng hóa Việt Nam và thu hút FDI.

Tuy nhiên, cũng có lo ngại rằng thuế suất quá cao có thể khiến thị trường bất động sản rơi vào trầm lắng, kéo theo nợ xấu ngân hàng gia tăng, doanh nghiệp không trả được trái phiếu, ảnh hưởng tới tăng trưởng GDP và rộng hơn là nền kinh tế quốc gia.

Trước thực trạng này, ông Quê nhấn mạnh cần nhìn nhận việc đánh thuế bất động sản không chỉ là công cụ điều tiết thị trường, mà phải cân đối với vai trò nòng cốt của ngành này trong tăng trưởng kinh tế.

"Trong khi giá nhà đất tại Hà Nội, TP. HCM và vùng ven tăng mạnh khiến người dân khó tiếp cận, thì bất động sản cũng đang là trụ cột thúc đẩy đầu tư công, phát triển hạ tầng và tạo hiệu ứng lan tỏa đến các ngành sản xuất – xây dựng – dịch vụ", ông Quê phân tích.

Để đạt được mục tiêu kép, ông Quê đề xuất một loạt giải pháp đánh thuế phân tầng. Cụ thể, ông đề xuất đánh thuế với bất động sản thứ hai trở đi, tập trung vào nhà ở và đất ở, đồng thời loại trừ các trường hợp bất động sản phục vụ thờ cúng, thừa kế hoặc mua cho con cái có giấy tờ chuyển nhượng hợp pháp; nên triển khai thí điểm tại Hà Nội và TP. HCM, áp dụng thuế suất lũy tiến theo số lượng hoặc giá trị tài sản sở hữu.

Bên cạnh đó, ông cũng đề xuất đánh thuế với bất động sản bỏ hoang, với điều kiện phải xác định rõ tiêu chí thế nào là “bỏ hoang” và cơ quan nào có thẩm quyền đánh giá. Giải pháp này giúp tăng hiệu quả sử dụng đất và hạn chế tình trạng đầu cơ đất trống.

Với giải pháp đánh thuế theo thời gian chuyển nhượng thì càng chuyển nhượng trong thời gian ngắn sau khi mua thì mức thuế càng cao. Cụ thể, giao dịch dưới 6 tháng sẽ chịu thuế 6%, giảm dần còn 2% với các giao dịch sau 24 tháng. Điều này khuyến khích nhà đầu tư nắm giữ lâu dài, hạn chế lướt sóng và làm lành mạnh thị trường.