Đề xuất thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại không có đất ở

Sáng 13/11, Quốc hội nghe tờ trình và báo cáo thẩm tra dự thảo Nghị quyết về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất.

Trình bày tờ trình, Bộ trưởng TN&MT Đỗ Đức Duy cho biết, từ ngày 1/7/2015, Luật Nhà ở năm 2014 quy định khác với Luật Đất đai, theo đó điều kiện sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại là đang có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác; trường hợp nhận chuyển quyền sử dụng thì phải là đất ở. Quy định này tiếp tục được kế thừa tại điểm b khoản 1 và khoản 6 Điều 127 Luật Đất đai năm 2024; làm bó hẹp các trường hợp thực hiện dự án nhà ở thương mại dưới quy mô khu đô thị, nhất là tại các khu vực mới, khu vực chưa có đất ở.

Trên thực tế, hạn mức giao đất ở qua các thời kỳ đối với hộ gia đình, cá nhân cao nhất là 400 m vuôngcòn lại là đất nông nghiệp trong cùng thửa đất nên nếu nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu dân cư cũng không thực hiện được. Bên cạnh đó, phần lớn các dự án bất động sản đều được triển khai trên quỹ đất ban đầu không phải là đất ở và quy hoạch chi tiết của dự án cũng gồm nhiều loại đất khác nhau như đất ở, đất giao thông, đất cây xanh,… nên quy định tại điểm b khoản 1 Điều 127 Luật Đất đai là không triển khai được trên thực tế.

Để bảo đảm sự nhất quán, kế thừa chính sách đã được thực hiện trước đây, tháo gỡ khó khăn về pháp lý cho các dự án nhà ở thương mại và tháo gỡ khó khăn về nguồn cung của các dự án bất động sản, cần mở rộng điều kiện được nhận chuyển quyền sử dụng các loại đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại.

Về điều kiện thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất, dự thảo Nghị quyết quy định, nhà đầu tư thực hiện dự án nhà ở thương mại đối với một hoặc các loại đất sau: Đất nông nghiệp; đất phi nông nghiệp không phải đất ở; đất ở và đất khác trong cùng thửa đất đối với trường hợp thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất.

Việc thực hiện dự án nhà ở thương mại phải đáp ứng các điều kiện: Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc nằm trong quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị; phù hợp với chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương đã được phê duyệt; có văn bản của UBND cấp tỉnh chấp thuận cho phép tổ chức kinh doanh bất động sản nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với dự án thực hiện theo hình thức nhận quyền sử dụng đất; có văn bản của Bộ Quốc phòng, Bộ Công an chấp thuận cho phép tổ chức kinh doanh bất động sản nhận chuyển quyền sử dụng đối với diện tích đất quốc phòng, đất an ninh hoặc diện tích đất có nguồn gốc là đất quốc phòng, đất an ninh...

Về tiêu chí lựa chọn dự án thực hiện thí điểm, là dự án được thực hiện tại khu vực đô thị, khu vực được quy hoạch phát triển đô thị và không vượt quá 30% diện tích đất ở tăng thêm trong kỳ quy hoạch (so với hiện trạng sử dụng đất ở) theo phương án phân bổ và khoanh vùng đất đai trong quy hoạch tỉnh thời kỳ 2021 - 2030 đã được phê duyệt; không thuộc các dự án quy định tại khoản 4 Điều 67 của Luật Đất đai. Đối với trường hợp nhận quyền sử dụng đất, khu đất thực hiện dự án phải không thuộc danh mục công trình, dự án phải thu hồi đất được HĐND cấp tỉnh thông qua.

Đối với diện tích đất quốc phòng, đất an ninh đã được quy hoạch đưa ra khỏi đất quốc phòng, đất an ninh, phù hợp với quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở thì ưu tiên giao Bộ Quốc phòng, Bộ Công an tổ chức thực hiện dự án nhà ở thương mại để ưu tiên bán, cho thuê, cho thuê mua đối với cán bộ, chiến sĩ thuộc lực lượng vũ trang. Phần diện tích nhà, đất còn lại (nếu có) được bán, cho thuê, cho thuê mua đối với các đối tượng khách hàng khác có nhu cầu theo quy định của pháp luật.

Đại diện cơ quan thẩm tra, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế (UBKT) Vũ Hồng Thanh cho biết, UBKT nhất trí với sự cần thiết xây dựng Nghị quyết như tờ trình của Chính phủ. Chủ trương thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất là tiếp tục thể chế Nghị quyết số 18-NQ/TW của Hội nghị lần thứ năm Ban Chấp hành Trung ương Đảng khoá XIII về: “Tiếp tục thực hiện cơ chế tự thoả thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đô thị, nhà ở thương mại”; đồng thời, việc thí điểm nêu trên đã được cấp có thẩm quyền thống nhất về mặt chủ trương.

Cơ quan thẩm tra đề nghị Chính phủ tính toán lộ trình triển khai, chỉ thực hiện thí điểm tại một số địa phương cụ thể, sau đó tổng kết, đánh giá trước khi đề xuất triển khai đồng bộ tại tất cả các địa phương trên phạm vi toàn quốc.

Nghiên cứu bổ sung nguyên tắc bảo đảm giữ ổn định 3,5 triệu ha đất lúa, tỷ lệ che phủ rừng ổn định 42%, kiểm soát chặt chẽ nhằm bảo đảm không chuyển đổi mục đích sử dụng đất đối với đất lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất, đất quốc phòng, đất an ninh với diện tích lớn.

Ủy ban Kinh tế cũng đề nghị làm rõ cơ sở của việc đưa ra tiêu chí không vượt quá 30% diện tích đất ở tăng thêm trong kỳ quy hoạch; làm rõ 30% diện tích đất ở tăng thêm trong kỳ quy hoạch (so với hiện trạng sử dụng đất ở) có bao gồm diện tích đất được thực hiện dự án nhà ở thương mại đã được quy định trong Luật Đất đai? Làm rõ nguyên tắc thực hiện đối với trường hợp có nhiều dự án đề nghị thực hiện thí điểm, đặc biệt là tại một số địa phương có nhiều dự án đang vướng mắc, như Hà Nội, Tp.HCM; nghiên cứu quy định các tiêu chí cụ thể để lựa chọn dự án thí điểm.