Dự án “đinh” của Khải Hoàn Land vẫn dang dở phần móng

Những “điểm gợn” trong BCTC

Tính đến ngày 30/9/2020, Khải Hoàn Land có bốn cổ đông lớn sở hữu 79,25% vốn điều lệ, gồm ông Phan Tuấn Nghĩa sở hữu 24,75%; ông Nguyễn Khải Hoàn, Chủ tịch HĐQT sở hữu 26%; bà Trần Thị Thu Hương (vợ ông Nguyễn Khải Hoàn) sở hữu 16% và Công ty TNHH Tập đoàn Khải Hoàn – Vũng Tàu sở hữu 12,5%. Phần vốn còn lại thuộc sở hữu của các cổ đông nhỏ.

Ngày 05/02/2021, Khải Hoàn Land thông qua việc chào bán cổ phiếu ra công chúng (IPO), khối lượng chào bán tối đa 20% vốn điều lệ, tương ứng 32 triệu cổ phiếu từ cổ đông hiện hữu hoặc phát hành thêm cổ phiếu mới.

Đợt mở bán đầu tiên này do ông Phan Tuấn Nghĩa một cổ đông lớn của Khải Hoàn Land, tổng số cổ phiếu trong lần đầu chào bán 16 triệu cổ phiếu, thông qua đấu giá công khai trên HOSE, với giá khởi điểm 10.000 đồng/cổ phiếu.

Theo bản công bố thông tin của Khải Hoàn Land, doanh nghiệp cho biết đang chiếm lĩnh hơn 30% thị phần theo số lượng giao dịch phía Nam.

Được biết, kết quả kinh doanh của Khải Hoàn Land những năm gần đây có nhiều biến động, nếu như trong hai năm 2018 và 2019 doanh thu và lợi nhuận giảm mạnh (doanh thu thuần 171 tỷ đồng và lãi ròng 16,4 tỷ đồng năm 2018 và 137 tỷ doanh thu và gần 10 tỷ đồng lợi nhuận) thì đến năm 2020 kết quả kinh doanh của Khải Hoàn Land tăng trưởng một cách “đột biến”.  Theo thông tin trên BCTC kiểm toán hợp nhất của công ty này, năm 2020 doanh thu đạt 303  tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế đạt 96,7 tỷ đồng, lần lượt tăng trưởng 121,8% và 848% so với thực hiện trong năm 2019. Trong đó, biên lợi nhuận gộp cải thiện từ 34,8% lên thành 47,2%.

Trong năm tài chính, bên cạnh lợi nhuận gộp tăng 201,3% lên 143,1 tỷ đồng, chi phí bán hàng có dấu hiệu giảm 39,3% về còn 21,3 tỷ đồng.

Thực tế, trong BCTC đã  chỉ ra những điểm không mấy khả quan của Khải Hoàn Land như năm 2020 doanh nghiệp đã tăng vay nợ ngắn hạn và dài hạn thêm 342,7 tỷ đồng, tương ứng tăng 1.883% so với đầu năm lên 360,9 tỷ đồng. Như vậy, tổng nợ vay ngắn hạn và dài hạn đã tăng từ 1,3% lên thành 15,2% trên tổng nguồn vốn.  Và tỷ suất sinh lời (ROE) tại Khải Hoàn Land rất mỏng, vẻn vẹn ở mức trên 1%, thấp hơn nhiều lần so với lãi suất ngân hàng (năm 2018-2019), năm 2020 tăng lên 5% nhưng vẫn rất thấp.

Được biết doanh thu của công ty đến từ hoạt động môi giới sơ cấp là chủ yếu. Trong năm 2020, doanh thu chủ yếu của Khải Hoàn Land đến từ các giao dịch tại dự án GS Zeitgeist Nhà Bè; Vinhomes Grand Park, Grand Wrand World Phú Quốc của Vingroup; Sunshine Diamond River và Sunshine Horizon của Tập đoàn Sunshine Sài Gòn.

Dang dở từ khâu hoàn thiện pháp lý của dự án “đinh”

Theo tìm hiểu, phần lớn doanh nghiệp đang sử dụng vốn do các cổ đông đóng góp theo hình thức hợp tác đầu tư phát triển vào các dự án bất động sản, điển hình là dự án Căn ốc Cao hộ tại xã Nhơn Đức, huyện Nhà Bè, TP HCM có tên thương mại là La Partenza (trước đây là Sky Symphony). Dự án bị phản ánh là “bán lúa non” khi hơn 1 năm kể từ ngày thu tiền của khách vẫn không có động thái xây dựng.

Trên thuyết minh BCTC nêu ra khoản phải thu của Khải Hoàn Land lên tới 800 tỷ đồng, số nợ này chủ yếu ở dự án Giao Hưởng Xanh, đây là số tiền mà Khải Hoàn Land đã góp vốn vào dự án La Partenza, đổi lại sẽ nhận được 450 căn hộ tại dự án này; cùng với đó, hơn 187 tỷ đồng là tiền Khải Hoàn Land thay mặt chủ đầu tư chuyển tiền cho nhà thầu chính.

Dự án có quy mô khoảng 2ha, bao gồm hơn 1.200 căn hộ, tổng mức đầu tư 1.750 tỷ đồng, dự án Giao hưởng Xanh trong giai đoạn 2016 – 2019 cũng ghi nhận doanh thu 0 đồng. Đặc biệt trong năm 2017, doanh nghiệp gánh lỗ đến 14,5 tỷ đồng, trong khi các năm kế tiếp chỉ lỗ hơn 1,5 tỷ đồng. Tính đến tháng 2/2021, mặc dù đã thu mua căn hộ của khách hàng nhưng dự án vẫn chưa xây xong phần móng và vẫn đang trong giai đoạn hoàn thiện thủ tục pháp lý.

Nghĩa là cho đến nay dự án La Partenza vẫn chưa được cơ quan có thẩm quyền định giá đất để thu tiền sử dụng đất, còn “vướng” đất công và chưa được cấp giấy phép xây dựng. Trong khi đó, đơn vị phân phối dự án được cho rằng đã huy động vốn của nhiều khách hàng.

Theo báo cáo tài chính hợp nhất được Khải Hoàn Land công bố mới đây, trong năm 2020, doanh nghiệp đã tăng vốn điều lệ từ 1.200 tỷ đồng lên 1.600 tỷ đồng, tương ứng tăng thêm 400 tỷ đồng.

Bên cạnh đó, trong năm, doanh nghiệp đã tăng mạnh vay nợ ngắn hạn và dài hạn thêm 342 tỷ đồng, cao gấp 20 lần so với đầu năm lên mức 360 tỷ đồng. Toàn bộ nợ vay là trái phiếu, lãi suất giao động từ 11% đến 12%/năm.

Ở bên bảng cân đối kế toán năm 2020, khoản phải thu dài hạn chiếm tỷ trọng lớn nhất trong sự nảy nở của khối tài sản, kế đó là tiền nhàn rỗi. Cụ thể phải thu dài hạn tăng thêm gần 800 tỷ đồng so với đầu kỳ, lên mức 1.316 tỷ đồng; tiền nhàn rỗi tăng 142 tỷ đồng lên gần 162 tỷ đồng. Tổng cộng hai khoản mục tăng thêm 942 tỷ đồng, tương ứng với khoản mục vốn góp của chủ sở hữu và dư nợ vay.

Điều này cho thấy hầu hết dòng tiền Khải Hoàn Land huy động được trong năm vừa qua đã chảy vào khoản phải thu dài hạn, đồng nghĩa với việc doanh nghiệp đang tích cực kêu gọi vốn cho dự án chủ chốt La Partenza.