'Phía sau' lợi nhuận 'khủng' tại Khải Hoàn Land là gì?

Chi phí tài chính cùng nợ phải trả "phình" lên

Những năm gần đây, kết quả kinh doanh của CTCP Bất động sản Khải Hoàn Land (Khải Hoàn Land)  thực sự không mấy ấn tượng.

Năm 2018 ghi nhận doanh thu thuần 171 tỷ và lãi ròng 16,4 tỷ đồng. Năm 2019 cả doanh thu và lợi nhuận đều sụt giảm mạnh, còn gần 137 tỷ và hơn 10 tỷ đồng. Thế nhưng, kết quả kinh doanh năm 2020 tại Khải Hoàn Land tăng trưởng mạnh mẽ.

Theo BCTC kiểm toán hợp nhất năm 2020, doanh thu thuần tại Khải Hoàn Land tăng vọt 125% so với năm trước, lên mức gần 303 tỷ đồng; lợi nhuận trước thuế gấp 9 lần năm trước, đạt hơn 121 tỷ đồng và lãi sau thuế gấp 9,5 lần, lên mức gần 97 tỷ đồng.

Thế nhưng, con số này vẫn chưa tương xứng với quy mô vốn, EPS (lãi cơ bản trên cổ phiếu) năm 2020 của Khải Hoàn Land chỉ đạt 709 đồng.

Đáng lưu ý, năm 2020, chi phí tài chính của Khải Hoàn Land gấp 26 lần so với năm 2019, lên mức 23,7 tỷ đồng. Trong đó, chi phí lãi vay gấp 37 lần so với năm 2019, ghi nhận hơn 20,3 tỷ đồng. Đặc biệt, trong năm 2018 chi phí tài chính không phát sinh.

Tính đến 31/12/2020, tổng tài sản của Khải Hoàn Land đạt hơn 2.370 tỷ đồng, tăng 69% so với đầu năm. Trong đó, tổng khoản phải thu ngắn hạn tăng 4%, lên mức hơn 675 tỷ và tổng phải thu dài hạn vọt lên 155%, lên mức 1.316 tỷ đồng. Như vậy, 84% tài sản là khoản phải thu.

Trong khoản phải thu ngắn hạn, gần 165 tỷ đồng phát sinh từ CTCP Bất động sản Khải Minh Land. Theo thuyết minh BCTC của Khải Hoàn Land, Khải Minh Land là đơn vị không liên quan nhưng cả hai đều có chung địa chỉ trụ sở chính. Hơn nữa, phần lớn tin tức trên website của Khải Minh Land đều là của Khải Hoàn Land.

Ngoài ra, năm 2020, Khải Hoàn Land còn có khoản phải thu dài hạn của Công ty TNHH Giao Hưởng Xanh là 800 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ không có. Theo thuyết minh, Khải Hoàn Land và Giao Hưởng Xanh đã ký hợp đồng hợp tác kinh doanh nhằm hợp tác đầu tư kinh doanh dự án La Partenza (xã Nhơn Đức, huyện Nhà Bè, TP.HCM). Cụ thể, Khải Hoàn Land góp 800 tỷ đồng vào dự án và sẽ nhận được 450 căn hộ tại dự án này.

Năm 2020, nợ phải trả của Khải Hoàn Land gấp 4,5 lần so với năm trước, lên mức hơn 612,4 tỷ đồng. Trong đó, nợ ngắn hạn gấp 3,5 lần, lên hơn 390,6 tỷ đồng; nợ dài hạn gấp 7,6 lần, lên mức gần 222 tỷ đồng.

Đáng nói, chỉ số ROE (Tỷ suất sinh lời) tại các đối thủ cạnh tranh như CenLand, Đất Xanh các năm dao động khoảng 15%. Tuy nhiên, chỉ số ROE tại Khải Hoàn Land các năm chỉ đạt trung bình dưới 1%, năm 2020 tăng lên 5% nhưng vẫn rất thấp.

Có lẽ, chính điểm này đã đánh mất thiện cảm của các nhà đầu tư đối với Khải Hoàn Land. Bởi về lâu dài, giá trị mà cổ đông nhận được phụ thuộc rất lớn vào hiệu quả sử dụng vốn của doanh nghiệp. Đồng thời, chỉ số ROE còn giúp nhận diện lợi thế cạnh tranh bền vững của doanh nghiệp so với những đối thủ khác trong ngành.

Mới đây, Khải Hoàn Land đã xin ý kiến cổ đông bằng văn bản việc thực hiện niêm yết cổ phiếu lên Sở giao dịch Chứng khoán TPHCM (HOSE).

Liên tục huy động vốn qua kênh trái phiếu

Báo cáo lưu chuyển tiền cho thấy, năm 2019 dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh của Khải Hoàn Land thiếu hụt khi âm 25 tỷ đồng. Để bù đắp nguồn tiền chi trả và duy trì hoạt động, năm 2020 Khải Hoàn Land đã liên tục huy động vốn qua kênh trái phiếu.

Theo thống kê của Sở Giao dịch chứng khoán Hà Nội (HNX), công ty đã hoàn tất phát hành 400 tỷ đồng trái phiếu năm 2020, trong khi cùng kỳ chỉ hơn 18 tỷ đồng, tăng gấp 20 lần.

Tính đến cuối năm 2020, Khải Hoàn Land có dư nợ vay hơn 360 tỷ đồng, đều là trái phiếu và có lãi suất dao động từ 11%-12%/năm.

Trong các đợt phát hành trái phiếu này, tài sản đảm bảo chính là tất cả các quyền và lợi ích phát sinh từ dự án La Partenza; toàn bộ 100% phần vốn góp thuộc sở hữu của các bên góp vốn tại Công ty TNHH Giao Hưởng Xanh - chủ đầu tư dự án; quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đối với 4 bất động sản tại KĐT Phú Mỹ Hưng, Quận 7, TP.HCM.

Theo thông tin từ HNX, Khải Hoàn Land vừa phát hành xong 200 tỷ đồng trái phiếu kỳ hạn 12 tháng (ngày phát hành 28/12/2020). Việc thanh toán, hoàn trả tiền gốc lãi được đảm bảo bằng 32 triệu cp Khải Hoàn Land của ông Nguyễn Khải Hoàn và 25.6 triệu cp của bà Trần Thị Thu Hương; 100 căn hộ La Partenza; bảo lãnh thanh toán của Công ty TNHH Tập đoàn Khải Hoàn và bảo lãnh thanh toán của ông Nguyễn Khải Hoàn.

Khải Hoàn Land được thành lập vào tháng 7/2009, là một công ty thuộc Tập đoàn Khải Hoàn – tập đoàn kinh tế tư nhân đa ngành, hoạt động trên các lĩnh vực chính gồm bất động sản (Khải Hoàn Land), giáo dục (Khải Hoàn Edu), công nghệ (Khải Hoàn Tech), y tế (Khải Hoàn Medic), nông nghiệp (Khải Hoàn Agr) và giải trí (Khải Hoàn Entertaiment).

Xuất phát điểm là một công ty môi giới bất động sản nhưng nếu đem so sánh với các tập đoàn lớn đang hoạt động trong lĩnh vực môi giới bất động sản như CenLand hay Đất Xanh Group, Khải Hoàn Land thực sự bị bỏ lại quá xa. Bởi doanh thu và lợi nhuận của các doanh nghiệp này đều đạt hàng nghìn tỷ đồng mỗi năm.