Bất động sản quay cuồng trong áp lực đảo nợ trái phiếu

130.000 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn trong năm 2023

Dư nợ tín dụng bất động sản đang giảm. Trong khi đó áp lực đáo hạn trái phiếu bất động sản được một số chuyên gia cho là sẽ tăng mạnh trong thời gian tới khiến doanh nghiệp địa ốc quay cuồng với nỗi lo ngày càng "thêm dày".

Báo cáo mới đây, Chứng khoán VCBS cho biết, trong quý 4/2022 có khoảng 85.000 tỷ đồng trái phiếu do các ngân hàng, doanh nghiệp bất động sản phát hành phải đáo hạn. Ước tính có khoảng 58.840 tỷ đồng trái phiếu riêng lẻ sẽ đáo hạn trong quý 4 này.  Điều đáng nói là, chỉ tính riêng trái phiếu mảng bất động sản thôi thì áp lực đáo hạn cho năm 2020-2021 trong năm nay và năm sau (2023) lên đến hàng trăm nghìn tỷ đồng- chiếm khoảng 36% tỷ trọng giá trị đáo hạn cả năm 2023.

Theo thống kê từ cổng thông tin CBonds của HNX và các nguồn khác, thì sắp tới đây sẽ khá nhiều khoản trái phiếu mà 100% nhà đầu tư là nhà đầu cá nhân sẽ đáo hạn. Cá biệt có những doanh nghiệp như Địa ốc Phương Đông, Sunshine Marina Nha Trang, Đầu tư xây dựng Châu Á, Hưng Vượng Developer Địa ốc Mai Viên, Tiến Phước, Địa ốc Sacom, Vinh Plaza..., đáo hạn hàng trăm tỷ đồng.

Theo thống kê của Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA), tính đến ngày 21/10, các doanh nghiệp phát hành đã mua lại trước hạn hơn 142.000 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp (TPDN), tăng 67% so với cùng kỳ. Có tới 74% lượng TPDN mua lại diễn ra trong quý II và quý III/2022, sau khi sự cố Tân Hoàng Minh và Vạn Thịnh Phát xảy ra.

Ông Nguyễn Quang Thuân, Chủ tịch FiinGroup cho rằng, việc gia tăng hoạt động mua lại trước hạn TPDN sẽ giảm áp lực rủi ro nợ đáo hạn và giảm đáng kể áp lực vỡ nợ dây chuyền. Tuy nhiên, lượng trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đáo hạn thời gian tới còn rất lớn.

Theo ước tính của các chuyên gia phân tích Công ty Chứng khoán Rồng Việt (VDSC), TPDN bất động sản đáo hạn năm 2023 là 130.000 tỷ đồng, tương đương hơn 9% dư nợ tín dụng ngân hàng tăng thêm trong năm 2022. Đỉnh điểm đáo hạn TPDN sẽ rơi vào quý II, quý III/2023.

Nhà đầu tư tháo chạy khỏi thị trường

Thị trường trái phiếu trong thời gian quan xuất hiện hàng loạt trái phiếu kiểu 3 không KHÔNG xếp hạng tín nhiệm, KHÔNG bảo lãnh thanh toán của các tổ chức tài chính có uy tín và KHÔNG tài sản bảo đảm" tung hoành khắp thị trường tài chính. Hàng loạt phi vụ tay không làm nên dự án" hay lấy tiền trái phiếu để quay ngược lại cho vay trên thị trường chứng khoán vốn cũng đang quá nóng bỏng...dần lộ diện.

Không ít lần cơ quan chức năng "tuýt còi" các bên liên quan để "phanh" đà tăng như vũ bão của thị trường trái phiếu doanh nghiệp, nhưng những chiếc phanh không quá hiệu quả khi mà thị trường đã quá nóng. 

Đó là lí do không ít lần thị trường chứng kiến làn sóng “tháo chạy” khỏi trái phiếu doanh nghiệp, thậm chí tháo chạy khỏi cả các quỹ đầu tư trái phiếu (bán chứng chỉ quỹ trước hạn)... mà gốc rễ của vấn đề này là do nhà đầu tư thiếu thông tin. Do đó, để tránh trường hợp doanh nghiệp phát hành hoạt động tốt mà vẫn bị “bond run”, doanh nghiệp phát hành nên minh bạch thông tin, bổ sung đánh giá độc lập để khẳng định vị thế kinh doanh của mình, cũng như khẳng định việc vẫn kinh doanh bình thường. Nếu doanh nghiệp phát hành khó khăn trong chi trả, thì cần tôn trọng trái chủ bằng cách công khai, minh bạch lộ trình giải pháp, hoạt động cấu trúc lại thời gian trả nợ, để nhà đầu tư an tâm phần nào.

Theo số liệu của FiinPro cho thấy, trong tháng 10 chỉ có một đợt phát hành trái phiếu doanh nghiệp của Công ty TNHH Khai thác chế biến khoảng sản Núi Pháo với vỏn vẹn 210 tỷ đồng.

“Trong ngắn hạn, tâm lý rời bỏ kênh đầu tư TPDN có thể dần ổn định trở lại, nhưng nếu như những nút thắt về pháp lý không được tháo gỡ, thiếu đi sự hỗ trợ và định hướng từ nhà điều hành, thì nhiều khả năng, khó khăn trên thị trường TPDN sẽ còn tiếp diễn”, VDSC nhận định.

TS. Vũ Đình Ánh, chuyên gia kinh tế cho rằng, để ngăn chặn khả năng vỡ nợ của doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu, cơ quan quản lý cần có giải pháp chống “bond run”.

“Với thị trường TPDN, đầu tiên, nhà đầu tư phải bình tĩnh, không hành động theo tâm lý đám đông. Tuy nhiên, cơ quan quản lý và các bên cũng phải tham gia hỗ trợ, lên tiếng để ngăn tâm lý đám đông”, ông Ánh nhận định.

Trong báo cáo "Rủi ro nợ tại Việt Nam" được công bố mới đây, Công ty Chứng khoán KB Việt Nam (KBSV) cho biết trong các rủi ro nợ tại Việt Nam hiện nay, rủi ro lớn nhất là ở thị trường trái phiếu doanh nghiệp.

"Tâm lý nhà đầu tư hiện rất thận trọng với trái phiếu doanh ngiệp phát hành mới trong khi lượng trái phiếu đáo hạn giai đoạn từ cuối năm 2022 đến 2024 là rất lớn. Rủi ro đặc biêt đối với ngành bất động sản khi phần lớn dư nợ trái phiếu được phát hành bởi các doanh nghiệp bất động sản trong khi thị trường bất động sản hiện đang gặp nhiều khó khăn giữa bối cảnh lãi suất tăng cao, rủi ro suy giảm kinh tế hay tình hình bắt bớ thời gian qua", phía KBSV nêu quan điểm.

Thị trường khắc nghiệt là nguyên do khiến nhiều cổ phiếu rơi sâu từ đỉnh dẫn đến làn sóng bán giải chấp cổ phiếu lãnh đạo diễn ra chủ yếu ở các doanh nghiệp bất động sản, xây dựng.