BIDV 'miệt mài' rao bán khoản nợ gần 5.000 tỷ đồng của chủ 'siêu dự án' Kenton Node

Ngân hàng "miệt mài" rao bán khoản nợ gần 5.000 tỷ

Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) thông báo ngày 26/8 tới, ngân hàng sẽ bán đấu giá khoản nợ của Công ty TNHH Xây dựng Sản xuất Thương mại Tài Nguyên (viết tắt là Công ty Tài Nguyên), bao gồm toàn bộ dư nợ gốc và dư nợ lãi, phí phát sinh đến thời điểm thực hiện giao dịch mua bán nợ.

Lũy kế đến ngày 30/6/2022, tổng dư nợ của Công ty Tài Nguyên tại BIDV là 4.904 tỷ đồng, trong đó dư nợ gốc là 2.506 tỷ đồng, dư nợ lãi là 2.397 tỷ đồng. Số nợ này theo các hợp đồng cấp tín dụng các năm 2005, 2006, 2009, 2010, 2012, 2017 và 2020.

Theo BIDV, biện pháp bảo đảm cho nghĩa vụ thanh toán của Công ty Tài Nguyên đối với khoản nợ bao gồm: Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai số 3001/2018/62886/HĐDA ngày 30/1/2018 được ký giữa Công ty Tài Nguyên với các ngân hàng BIDV, MSB, PVcomBank; Hợp đồng thế chấp bằng tài sản của bên thứ ba số 922/2014/62886/HĐTC ngày 24/10/2014 ký giữa Công ty TNHH Xây dựng và Vật liệu Xây dựng Hà Tây, Công ty Tài Nguyên và BIDV – Chi nhánh Sở giao dịch 2.

BIDV cũng cho biết, tại thời điểm thông báo đấu giá này, ngân hàng đang tham gia giải quyết tranh chấp liên quan đến khoản nợ trong vụ án “Tranh chấp hợp đồng tín dụng” tại Tòa Án Nhân dân Quận 1 theo thông báo về việc thụ lý vụ án số 43/TB-TLVA ngày 21/3/2022.

BIDV đã thực hiện nộp tiền tạm ứng án phí, lệ phí tòa án vào ngày 21/3/2022 với số tiền là 2,39 tỷ đồng. Hiện BIDV đang tham gia giải quyết theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự. Đối với các tranh chấp khác BIDV chưa có thông tin.

 Tổng kết, BIDV đưa ra mức giá khởi điểm cho khoản nợ này là 4.658,8 tỷ đồng, thấp hơn 245 tỷ đồng so với tổng dư nợ của Công ty Tài Nguyên. Gá khởi điểm không bao gồm các chi phí liên quan đến việc chuyển quyền sở hữu/sử dụng tài sản, phí đăng ký, tiền án phí cùng với các chi phí liên quan đến các vụ án tranh chấp...

Trước đó vào tháng 4/2020, BIDV đã có thông báo về việc lựa chọn tổ chức đấu giá khoản nợ của Công ty Tài Nguyên với toàn bộ nợ gốc, lãi phát sinh tại thời điểm bán đấu giá tính đến ngày 29/3/2020 là 4.063 tỷ đồng. 

Tài sản thế chấp bao gồm quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai thuộc dự án Kenton, xã Phước Kiển, huyện Nhà Bè, TP.HCM. Giá trị định giá tài sản là 7.836,7 tỷ đồng, được đồng thế chấp tại BIDV, MSB, PVcomBank, trong đó BIDV chiếm 58% giá trị, tương đương 4.545,5 tỷ đồng.

Ngoài ra, tài sản bảo đảm còn có các quyền tài sản của mỏ đá thuộc xã Hòa Thạch và Phú Mãn, huyện Quốc Oai, Hà Nội với giá trị định giá lần đầu là 885,5 tỷ đồng.

Kenton Node - dự án kéo Công ty Tài Nguyên "sa lầy" hàng chục năm

Theo tìm hiểu của VietnamFinance, Công ty Tài Nguyên hoạt động chính trong lĩnh vực xây dựng, hạ tầng, bất động sản phía Nam. Doanh nghiệp ra đời năm 1996 với số vốn 2 tỷ đồng. Dưới sự lèo lái của ông Vũ Anh Tâm, đến nay quy mô tài sản ước tính đạt trên hàng nghìn tỷ đồng.

Dự án Kenton Node là dự án trọng điểm của Công ty Tài Nguyên, trước đây có tên là Kenton Residence, nằm trong khu quy hoạch đô thị mới tại Nam Sài Gòn, được mệnh danh “thiên đường nhiệt đới” với tổng diện tích 9,1ha, cùng 3 phân khu với 9 block và 1.640 căn hộ. Dự án sở hữu vị trí đắc địa, cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội hiện đại, kết nối các quận nội thành và đô thị mới Thủ Thiêm với cự ly gần, cảnh quan đẹp.

Năm 2009, dự án được khởi công và chính thức mở bán. Tổng vốn đầu tư cho Kenton Node thời điểm đó là 300 triệu USD, dự kiến hoàn thành vào cuối năm 2011. Tuy nhiên, dưới tác động của cuộc khủng hoảng bất động sản giai đoạn 2009-2013, Công ty Tài Nguyên gặp vấn đề về vốn và dự án bị rơi vào cảnh "trùm mền" nhiều năm kế tiếp.

Đến năm 2017, dự án Kenton Node được tái khởi động với tên gọi mới. Doanh nghiệp đã vay thêm hơn 1.000 tỷ đồng từ các nhà băng để tiếp tục triển khai. Sau khi điều chỉnh quy hoạch, Kenton Node có diện tích hơn 11ha, là tổ hợp gồm căn hộ ở, căn hộ lưu trú, khách sạn, trung tâm mua sắm, trung tâm dịch vụ ăn uống giải trí, nhà hát biểu diễn và trường học, phòng khám quốc tế. Trong đó, khách sạn theo tiêu chuẩn 5 sao với 288 phòng; khu condotel có 586 căn; khu căn hộ có 1.683 căn.

Dù vậy, thêm một lần nữa, dự án Kenton Node tiếp tục nằm bất động từ giữa năm 2018, bất chấp phần lớn các block nhà đã được xây thô và hoàn thiện bên ngoài từng phần. Nguyên nhân vẫn là do Công ty Tài Nguyên gặp khó khăn về dòng tiền.

Gần đây, dự án Kenton Node xuất hiện triển vọng khả quan mới khi "ông trùm" địa ốc Novaland cho biết qua nhiều vòng thương thảo với Công ty Tài Nguyên, tập đoàn sẽ tiếp nhận dự án để làm dự án mới, dự định đổi tên thành Grand Sentosa và chính thức công bố ra thị trường trong năm 2022.

Mặc dù không tiết lộ giá trị của thương vụ nhưng Novaland khẳng định các sản phẩm thuộc dự án này sắp tung ra sẽ rơi vào vùng giá của căn hộ hạng sang. Đây là tín hiệu tích cực, dù chưa rõ kết quả ra sao, nhưng nếu "siêu dự án" bị đình trệ 13 năm được tái khởi động sẽ đem lại kỳ vọng cho thị trường bất động sản khu vực.

Tiết lộ tình trạng "nợ nần" của Công ty Tài Nguyên

Theo tài liệu VietnamFinance có được, năng lực tài chính của Công ty Tài Nguyên nhiều năm qua trong tình trạng rất ngặt nghèo, với tỷ lệ đòn bẩy tài chính quá lớn so với bộ đệm vốn mỏng manh. Cụ thể, các năm 2016-2017, Công ty Tài Nguyên duy trì nợ phải trả từ 6.492 tỷ đồng đến 7.991 tỷ đồng, trong khi vốn chủ sở hữu chỉ đạt 296,8 tỷ đồng và 286,4 tỷ đồng, tức hệ số nợ trên vốn là 21,8 lần và 28 lần.

Ba năm sau, nợ phải trả tiếp tục phình ra, tăng lần lượt lên 9.535 tỷ đồng, 9.859 tỷ đồng và vượt ngưỡng 10.043 tỷ đồng vào năm 2020, trong đó 6.947 tỷ đồng là nợ ngắn hạn và 3.095 tỷ đồng nợ dài hạn.

Nhằm giữ tỷ trọng nợ trên vốn ở một ngưỡng an toàn hơn, Công ty Tài Nguyên quyết định bơm thêm vốn điều lệ từ 350 tỷ đồng lên 1.450 tỷ đồng năm 2018, tăng tiếp lên 1.950 tỷ đồng năm 2020, giúp vốn chủ sở hữu đạt 1.363 tỷ đồng (2018), 1.362 tỷ đồng (2019) và 1.822 tỷ đồng (2020), hệ số nợ trên vốn nhờ đó giảm xuống còn 5,5 lần vào năm 2020. Tại ngày 31/12/2020, giá trị hàng tồn kho của Công ty Tài Nguyên là 7.407 tỷ đồng, tăng thêm 383 tỷ đồng so với năm trước.

Cũng sau những lần điều chỉnh vốn điều lệ, ông Vũ Anh Tâm đã thay đổi trạng thái sở hữu tại Công ty Tài Nguyên từ trực tiếp nắm cổ phần chi phối sang nắm gián tiếp, thông qua Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Tài Nguyên, doanh nghiệp thành lập ngày 1/7/2016, tiền thân là Công ty Cổ phần Đầu tư và Kinh doanh bất động sản Gia Quý, được ông Tâm mua lại từ năm 2019.

Hiện vốn điều lệ của Bất động sản Tài Nguyên đạt 1.646,5 tỷ đồng, gấp 8,2 lần vốn khi được sáng lập.

Về tình hình kinh doanh, "ông chủ" của dự án Kenton Node ghi nhận doanh thu thuần về bán hàng và cung cấp dịch vụ khiêm tốn với 6,9 tỷ đồng và 3,8 tỷ đồng các năm 2016-2017; tăng mạnh lên 83 tỷ đồng và đạt đỉnh 368,8 tỷ đồng vào năm 2019, trước khi giảm mạnh về còn 54,6 tỷ đồng năm 2020.

Khấu trừ chi phí và thuế, lợi nhuận ròng Công ty Tài Nguyên đạt 1,7 tỷ đồng (2016), 11,9 tỷ đồng (2018) và 330 triệu đồng (2019). Đáng nói năm 2017 và 2020, doanh nghiệp chịu lỗ ròng 10,8 tỷ đồng và 32,4 tỷ đồng. Tương ứng với đó, hai năm nay, dòng tiền kinh doanh của Công ty Tài Nguyên âm nặng với 751,3 tỷ đồng và 310,4 tỷ đồng.

Đối với Bất động sản Tài Nguyên, sau khi về tay ông Vũ Anh Tâm, đến hết năm 2020, doanh nghiệp vẫn chưa thể ngắt đà thua lỗ từ khi thành lập, nguyên nhân do không ghi nhận doanh thu nào. Trong khi đó, nợ phải trả tăng đáng kể, thêm 522 tỷ đồng năm 2020, với tài sản bảo đảm là lô cổ phần Công ty Tài Nguyên trị giá 400 tỷ đồng.

>>> Dự án khủng Kenton Node của Công ty Tài Nguyên bất ngờ "đổi chủ"?