Đại gia Novaland: Quỹ đất khủng và “rủi ro tài chính”... khủng!

Novaland_3

Ông chủ NovaLand Group Bùi Thành Nhơn (Ảnh: Tri Thức trẻ)

Quỹ đất “khủng”

Trong khoảng 3 năm trở lại đây, CTCP Tập đoàn Đầu tư địa ốc Nova (Novaland) đang trở thành một hiện tượng trên thị trường bất động sản với việc công bố hàng loạt kế hoạch đầu tư khủng vào các dự án.

Theo tính toán của CTCP Chứng khoán Bản Việt (VCSC), hiện Novaland đang phát triển khoảng 18 dự án bất động sản tập trung tại các quận trung tâm của TP. HCM.

Trong đó, 12 dự án đang trong quá trình thi công, phần còn lại dự kiến sẽ được thi công trong năm 2015.

Trừ dự án Sunrise City (quận 7, TP. HCM), quy mô các dự án bất động sản của Novaland chủ yếu ở tầm trung, tức khoảng dưới 2.000 căn hộ.

Điều đáng chú ý ở chỗ, chính trong lúc thị trường bất động sản Việt Nam trong giai đoạn phục hồi sau một thời gian ảm đạm kéo dài thì Novaland lại liên tục gây bất ngờ khi công bố mua lại hàng loạt dự án như: Lucky Palace, River Gate, Intresco Tower, Galaxy 9, Icon56, Lexington...

Theo lẽ thường, trong lúc thị trường vẫn còn nhiều khó khăn như vậy, việc một doanh nghiệp liên tục công bố mua lại hàng loạt dự án với tổng mức đầu tư hàng nghìn tỷ đồng là một cách thể hiện rất rõ tiềm lực tài chính mạnh mẽ của mình.

Tuy nhiên, cùng với sự phát triển có phần “quá nóng” của Novaland cũng sẽ tiềm ẩn không ít thách thức lớn.

Có mắc bẫy đòn bẩy tài chính?

Trong một báo cáo chuyên biệt về ngành bất động sản Việt Nam vừa được công bố mới đây, CTCP Chứng khoán FPT (FPTS) đã nhận xét rằng: “Novaland vẫn đối mặt với rủi ro khi phát triển quá nhiều dự án cùng lúc, nếu quản lý không tốt sẽ gây trở ngại đến việc phát triển dự án và dễ dẫn đến đổ vỡ mang tính hệ thống”.

Tiền thân Novaland Group chính là Công ty TNHH Thương Mại Thành Nhơn, thành lập năm 1992 với vốn điều lệ chỉ vẻn vẹn 400 triệu đồng, hoạt động trong lĩnh vực sản xuất kinh doanh thuốc thú y, hóa chất, nguyên liệu dược…

Quy mô căn hộ các dự án của Novaland. Nguồn: FPTS

Novaland chỉ thực sự được thị trường biết đến như một nhà phát triển bất động sản kể từ năm 2007, thời điểm thực hiện tái cấu trúc các công ty thành viên thành Tập đoàn Nova và tách làm 2 lĩnh vực hoạt động, gồm: Anova Corporation (hoạt động trong lĩnh vực xây dựng chuỗi giá trị cung cấp nguồn thực phẩm sạch có truy nguyên nguồn gốc và Novaland Group (hoạt động trong lĩnh vực bất động sản).

Cùng với hành trình bước chân mạnh mẽ vào thị trường bất động sản, Novaland cũng khiến không ít những đại gia trong làng bất động sản phải chú ý với tốc độ tăng vốn ngoạn mục.

Cụ thể, năm 1992 số vốn điều lệ chỉ vẻn vẹn 400 triệu đồng. Thời điểm năm 2008 – 2009, tổng vốn điều lệ của Novaland đã lên tới con số 1.200 tỷ đồng. Cùng với đó là khối tài sản khổng lồ cũng được tăng theo mức chóng mặt và đạt khoảng hơn 9.000 tỷ đồng vào năm 2012.

Con số tổng tài sản và vốn điều lệ ở thời điểm hiện tại vẫn chưa có thống kế đáng tin cậy nào bởi theo như thông tin từ VCSC, vẫn chưa có một báo cáo tài chính nào của Novaland được công bố.

Theo nhận định của VCSC, Novaland đang phải đối mặt với những thách thức đến từ việc sử dụng đòn bẩy tài chính.

Theo đó, VCSC nhận định: “Việc thi công nhiều dự án cùng lúc cũng đòi hỏi lượng vốn ứng trước lớn trước khi thu hút được tiền đầu tư của khách hàng. Do đó, rủi ro từ sử dụng đòn bẩy tài chính cao và áp lực trả lãi là có”.

Không những thế, cũng theo tiết lộ của VCSC, lợi nhuận ròng từ các dự án của Novaland cũng không phải là con số ấn tượng.

“Biên lợi nhuận ròng sau thuế dao động từ 5 - 15%, có thể do chi phí đất và chi phí lãi vay cao”, trong đó “chi phí mua đất thường chiếm đến 25 - 40% tổng đầu tư dự án”, báo cáo của VCSC tiết lộ.

Như vậy, nếu tính theo tỷ lệ chi phí mua đất như trên, chỉ tính riêng những dự án mới mà Novaland công bố vào năm 2014 (trừ dự án Sunrise City) thì riêng tiền mua đất Novaland đã phải chi ra ít nhất khoảng trên dưới 2.000 tỷ đồng .

Kế hoạch phát triển các dự án của Novaland. Nguồn: VCSC

Trong khi đó, Novaland lại đang cùng một lúc thi công rất nhiều dự án với số vốn đầu tư lên tới nhiều nghìn tỷ đồng.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản như hiện nay, ngoài việc huy động tiền từ người mua nhà (không phải dễ dàng) thì rất có thể Novaland sẽ phải tiếp tục phát hành thêm hàng nghìn tỷ đồng trái phiếu để có vốn thi công.

Điều này đã từng xảy ra ở thời điểm năm 2008 - 2009 khi Novaland đầu tư dự án Sunrise City, công ty này đã phải phát hành 1.922 tỷ đồng trái phiếu với thời hạn 5 năm.

Cùng với sự ghi điểm trên thị trường về bảng danh sách dự án bất động sản và quy mô quỹ đất, áp lực vốn và trả lãi vay đến hạn cộng với những rủi ro đến từ việc sử dụng đòn bẩy tài chính sẽ là bài toán khó mà Novaland sẽ phải đối diện.