Đấu giá đất “giảm nhiệt” nhà đầu tư muốn thoát hàng thu tiền về

Ghi nhận các phiên đấu giá đất huyện ven Hà Nội dần có dấu hiệu hạ nhiệt ngày càng rõ sau nhiều động thái chấn chỉnh từ cơ quan quản lý. Số lượng người tham gia lẫn hồ sơ đăng ký đấu giá ít đi đáng kể.

Một môi giới tại Hoài Đức cho hay, sau các đợt đấu giá đất năm 2024 sức hút đất đấu giá đang giảm nhiệt, nhiều nhà đầu tư đang muốn thoát hàng để thu tiền về. Hiện công ty đang có một số quỹ lô đất đấu giá tại Hoài Đức, Thanh Oai, Quốc Oai do nhà đầu tư gửi bán từ giữa tháng 12/2024 nhưng số lượng giao dịch rất hạn chế, mới có 2 lô giao dịch được.

Vị này cũng cho biết, hồi tháng 8 – 9 khi thị trường đất đấu giá nóng lên, nhiều nhà đầu tư đã nhảy vào nhằm mua kiếm lời, nhưng một vài tháng sau thị trường đảo chiều, thanh khoản chậm, những nhà đầu tư này buộc phải bán để thu hồi vốn trả nợ ngân hàng. Hầu hết nhà đầu tư đều gửi giá chênh từ 200-300 triệu/lô, còn người mua đều trả giá giảm đúng với giá mà khách hàng gửi.

Một số ý kiến cho rằng, nhà đầu tư đầu cơ mua chờ tăng giá theo sóng thị trường nếu không đánh giá tiềm năng khu đất thì khi thị trường gãy sóng, họ dễ bị rơi vào tình trạng "ôm bom", buộc phải hạ giá bán cắt lỗ. Thực tế, nhiều khu đất đấu giá cơ bản có hạ tầng khá chỉn chu nhưng lại không có quy hoạch kết nối tương lai nào để mở rộng kết nối khu vực, nên không có tiềm năng tăng giá nhiều.

Tại những khu vực xung quanh các lô đất đấu giá, thị trường giá loanh quanh 50-60 triệu đồng/m2, thậm chí có những khu nhà ở đã bao gồm tiền xây dựng cũng từ 100-110 triệu đồng/m2, trong khi đó các ô đất trúng đấu giá từ 80-120 triệu đồng/m2. Nhà đầu tư nếu ôm những lô đất này thì họ đã mua giá của ít nhất 3 năm sau.

Một số phiên đấu giá gần đây cho thấy các dự án đấu giá đất đã và đang hạ nhiệt. Đơn cử như 26 thửa đất (Khu LK2, LK6) tại khu ĐG31/2019 thôn Yên Quán, xã Tân Phú, huyện Quốc Oai được đấu giá thành công. Với giá khởi điểm 4,7 triệu đồng/m2, phiên đấu giá kết thúc có giá trúng cao nhất là 76,7 triệu đồng/m2 (gấp 16 lần khởi điểm) và thấp nhất là 40,7 triệu đồng/m2 (gấp 8,7 lần).

Tại huyện Hoài Đức, giá trúng đấu giá đất cũng giảm khoảng 20% so với thời cao điểm. Cụ thể, giá trúng cao nhất của 2 phiên đầu tháng 11/2024 lần lượt là 103 và 109 triệu đồng/m2, trong khi giá trúng cao nhất của phiên tháng 8 lên tới 133 triệu đồng/m2.

Số lượng người tham gia các phiên đấu giá đất cũng sụt giảm rõ rệt. Đơn cử, tại huyện Phúc Thọ, hồi tháng 11, phiên đấu giá 12 thửa đất tại khu Dộc Tranh (xã Trạch Mỹ Lộc), khu Hương Nam (xã Xuân Đình), khu Cổng chợ (xã Tích Giang), có hơn 120 hồ sơ với 32 khách hàng đăng ký tham gia. So với hồi tháng 8, 9, lượng người tham gia đã giảm mạnh.

Tại huyện Thanh Oai, phiên đấu giá đất ngày 16/11 vừa qua chỉ thu hút 111 người và 400 bộ hồ sơ. Tới ngày 23/11, cuộc đấu giá chỉ thu hút 97 khách hàng với 413 hồ sơ. Những con số này đã giảm mạnh so với phiên đấu giá kỷ lục ngày 10/8 khi thu hút tới 1.500 người tham gia và 4.000 bộ hồ sơ.

Một số chuyên gia bất động sản phân tích, giá đất trong những phiên đấu giá trước đây đã bị đẩy lên quá cao và khi vượt xa giá trị thực thì khả năng thanh khoản sẽ trở thành vấn đề lớn. Người trúng đấu giá khó bán lại vì không tìm được người mua, đặc biệt trong bối cảnh lãi suất vay ngân hàng tăng cao và thị trường bất động sản đối mặt với những thách thức về nguồn vốn.

Ngoài ra, người mua đã "tỉnh giấc" sau các đợt giá đất tăng chóng mặt, các nhà đầu tư không còn mặn mà với việc trả giá quá cao để mua bằng được lô đất rồi lại vất vả sang tay kiếm tiền chênh. Vì họ đều thấy rằng mức giá hiện nay đã quá ảo, nếu trong thời gian một tháng không tìm được người mua sẽ phải bỏ cọc nên họ đã cẩn trọng hơn.

Chưa kể, các khu vực vùng ven Hà Nội như Hoài Đức, Thanh Oai hay Phúc Thọ đều có sự phát triển hạ tầng chưa đồng đều. Những khu vực này có thể hấp dẫn trong ngắn hạn nhưng giá đất bị đẩy lên quá cao sẽ không phù hợp với sức mua thực tế của thị trường, dẫn đến tình trạng "cầm đất chờ thời" kéo dài, làm giảm sức hấp dẫn của đất đấu giá.

Chuyên gia pháp lý BĐS Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng, việc điều chỉnh bảng giá đất sẽ tạo ra “cửa thoát” cho công tác đấu giá quyền sử dụng đất. Thời gian qua, tại Hà Nội cũng như một số địa phương, nhiều trường hợp người tham gia đấu giá sẵn sàng trả giá cao bất chấp, chấp nhận mất khoản tiền đặt trước. Bởi, theo Điều 159 Luật Đất đai 2024, giá khởi điểm để đấu giá đất tính theo bảng giá đất.

Trong khi, bảng giá đất của Hà Nội (trước 20/12/2024) và nhiều địa phương quá thấp kéo theo giá khởi điểm rất thấp, tiền đặt trước được tính bằng 20% giá khởi điểm cũng rất thấp, tạo ra sức hấp dẫn lớn để thu hút nhiều người tham gia.