'Đầu tàu' kinh tế của cả nước định hướng phát triển đô thị đa cực, bất động sản khu vực nào được hưởng lợi nhất?

Theo đồ án quy hoạch TP. HCM đến năm 2040, thành phố định hướng thiết kế các cấu trúc đô thị đặc trưng và các trọng điểm phát triển chia thành nhiều cụm đô thị theo đúng chức năng và thế mạnh từng địa bàn: Đô thị lịch sử, đô thị sông rạch, đô thị ven sông, đô thị sáng tạo...

Tuy nhiên, để thích ứng với biến đổi khí hậu, nước biển dâng, nhiều chuyên gia khi góp ý cho việc điều chỉnh đồ án quy hoạch, đề xuất TP. HCM nên xác định lại hướng phát triển không gian đô thị chính là Đông và Bắc - Tây Bắc.

Theo hướng phát triển này, các vùng đô thị phát triển tại TP. HCM bao gồm: đô thị đường ven sông Sài Gòn (từ cầu Sài Gòn đến Bến Súc, huyện Củ Chi), kết nối vào Quốc lộ (QL) 22, cao tốc TP. HCM - Mộc Bài, QL 13, TL 8; tiếp giáp với các thành phố phát triển của tỉnh Bình Dương (TP. Thuận An, TP Dĩ An, TP. Thủ Dầu Một), mức độ mở rộng, kết nối thông thương càng dễ dàng và thuận tiện hơn.

Đặc biệt, sông Sài Gòn được lấy làm mặt tiền cho đô thị, quy hoạch hai bên sông như "trái tim mở rộng". Kết hợp các khu vực dọc theo hệ thống thủy lợi nhân tạo, chủ yếu nằm ở phía Tây và phía Bắc trung tâm thành phố (đô thị kênh rạch), phát triển theo các kênh rạch hiện hữu với các tuyến đường chạy song song với kênh, kích hoạt hành lang dọc kênh với các hoạt động thương mại.

Tập trung phát triển đô thị gắn với thiên nhiên, vì vậy các khu vực phát triển và tái phát triển được chú trọng là các khu vực dọc các tuyến sông và kênh rạch chính của TP. HCM như: sông Sài Gòn, Kênh Đôi và Rạch Chiếc. Những khu vực này sẽ được ưu tiên các công trình mật độ cao, công viên, hoạt động thương mại, tiện ích công cộng tập trung dọc bờ sông.

Đặc biệt, các địa bàn phía Bắc Sài Gòn đồng thời nằm dọc theo hai bên bờ sông Sài Gòn như quận 12, Củ Chi (TP. HCM), khu vực TP Thuận An (Bình Dương) có gấp đôi cơ hội và tiềm năng phát triển trong những năm tới.

Đôi bờ sông Sài Gòn đang có những dự án bất động sản nào?

Với người Á Đông như Việt Nam luôn coi trọng yếu tố phong thủy, mang tài lộc và thịnh vượng cho gia đình thì BĐS gần mặt nước luôn là tâm điểm thu hút sự quan tâm của người Việt.

Bởi vậy, quỹ đất ven sông tại TP. HCM đang ngày càng khan hiếm khiến các dự án biệt thự, nhà phố hay căn hộ ven sông được định giá cao hơn so với các dự án trên cùng khu vực. Ngay trong cùng một dự án, các căn hộ có hướng nhìn ra sông cũng có giá cao hơn phần còn lại.

Tại TP. HCM, các quận vùng ven sở hữu địa thế BĐS ven sông có thể kể đến như: Quận 12, Nhà Bè, Hóc Môn. Nổi trội hơn cả, Nhà Bè có nhiều lợi thế khi vẫn còn giữ nguyên nét thiên nhiên đặc trưng Nam Bộ với mảng xanh và hệ thống sông ngòi trù phú, quỹ đất ven sông còn nhiều và chủ yếu được khai thác để xây dựng hệ thống giao thông đa dạng cả đường bộ và đường thủy. 

Khảo sát của Rever tại một số căn hộ ven sông tại TP. HCM cho thấy, nếu căn hộ bình thường khi hoàn thiện có giá thứ cấp chênh từ 120-210 triệu đồng/m2 thì căn hộ view trực diện sông chênh lệch từ 300-500 triệu đồng/m2 so với giai đoạn đầu. Những dự án cạnh sông lớn thì mức chênh lệch đơn giá giữa căn view sông và căn hộ còn lại càng lớn.

Thông tin được đăng trên báo VnExpress, để sở hữu một dự án ven sông Sài Gòn trên đường Nguyễn Hữu Cảnh, Bình Thạnh, khách hàng phải trả mức giá cao hơn 5–10 triệu đồng/m2 so với căn hộ có view nội khu. Cùng trên khu vực Bến Vân Đồn, quận 4 loạt dự án chung cư tầm nhìn sông Bến Nghé đều có giá bán hiện hữu vào khoảng 70-100 triệu đồng mỗi m2. Các căn tầm nhìn hướng sông luôn là sản phẩm ghi nhận giá bán cao hơn từ 5-10 triệu đồng mỗi m2 so với các căn còn lại và cũng bán tốt nhất. Khu vực quận 1, loạt dự án căn hộ hạng sang tầm nhìn hướng sông có giá lên đến 180-220 triệu đồng/m2.

Riêng với thị trường quận 2, các khu chung cư gần sông có giá bán thứ cấp thấp nhất từ 110-120 triệu mỗi m2, thậm chí các căn hướng sông giá còn lên trên 150 triệu đồng/m2. Một số dự án căn hộ hướng sông hiện có giá thứ cấp cao tăng gần 30% so với khởi điểm nhưng vẫn được người mua tìm kiếm. Ưu thế vượt trội của các dự án này là địa thế gần sông nên luôn có mức độ tăng giá ấn tượng theo các giai đoạn.

Tuy nhiên, với đất nền hiện nay khu vực ven sông đang rất hỗn loạn. Môi giới khu vực này bán đất nền với rất nhiều giá khác nhau, đặc biệt các thửa đất ven sông luôn được giới đầu tư săn tìm khắp TP. HCM, phần lớn nằm ở hai huyện Nhà Bè và Củ Chi do đặc thù tự nhiên có sông lớn chảy qua và giao thông thuận lợi.

Cũng từ đây, các công ty môi giới vẽ ra "giấc mộng" hưởng thụ cho khách hàng qua các kịch bản "bao xây dựng", "tặng thiết kế bến du thuyền cá nhân", "giảm 30% chi phí ép cọc cừ bê tông bờ sông". Thậm chí, có công ty môi giới còn tung tin sắp được cấp phép xây dựng bến du thuyền để lôi kéo khách hàng.

Trả lời trên báo Giao thông, bà Phạm Thị Thanh Hiền, Chủ tịch UBND huyện Củ Chi, hiện nay quy hoạch đất ở tại các đồ án quy hoạch phân khu ven sông Sài Gòn chỉ chiếm khoảng 3-4% đất xây dựng. Thông tin quy hoạch và giao thông hiện được cập nhật minh bạch nên người dân không khó để kiểm tra, tránh rơi vào các tình huống tiếp nhận thông tin bị sai lệch.

Với các khu đất ven sông hiện nay, kịch bản có thể hiến đất mở đường nhằm phân lô tách thửa hầu hết là thông tin sai sự thật. Các tuyến đường dự phòng đã được cập nhật và trước khi triển khai đều có thông báo cho người dân trong khu vực. Vì vậy, nhà đầu tư nên tìm hiểu kỹ để tránh mắc bẫy đất dính quy hoạch.