Giá nhà tại TPHCM và Hà Nội chênh lệch khá lớn so với thu nhập của người dân

Cụ thể, TPHCM có giá nhà trung bình là 296.000 USD (hơn 7 tỷ đồng) với thu nhập trung bình của một hộ gia đình ở mức 9.120 USD/năm (khoảng 220 triệu đồng).

Theo tính toán, chỉ số chênh lệch giữa giá nhà và thu nhập tại TPHCM đang ở mức 32,5 lần, cao thứ 2 trong khu vực chỉ sau Thâm Quyến (35 lần), thậm chí cao hơn Bắc Kinh (29,3 lần), Thượng Hải (24,1 lần) và Hong Kong (26,5 lần).

Trong khi đó, chỉ số này ở Hà Nội là 18,3 lần với mức thu nhập trung bình năm của hộ gia đình là 9.967 USD (khoảng 240 triệu đồng), cao hơn Seoul (17,3 lần), Tokyo (16,1 lần), nhà ở thương mại Singapore (13,7 lần).

Ở thị trường nhà ở cho thuê, giá thuê trung bình hàng tháng trên mỗi căn hộ tại TPHCM là 592 USD, tương đương khoảng hơn 14 triệu đồng. Thị trường này chủ yếu phù hợp với nhóm lao động trẻ có thu nhập cao hoặc nhóm người nước ngoài làm việc tại Việt Nam.

Số liệu từ Savills chỉ ra rằng, tại Thủ đô Hà Nội, tính đến thời điểm quý II/2023 giá bán căn hộ sơ cấp trung bình đạt 53 triệu đồng/m2, tăng 1% theo quý và tăng 17% theo năm.

Savills cho biết, giá chung cư sơ cấp đã tăng trong 18 quý liên tiếp và cao hơn 73% so với quý I/2019. Nguyên nhân là do giá đất và chi phí xây dựng tăng, phát triển cơ sở hạ tầng và nâng cao chất lượng. Còn giá thứ cấp trung bình các dự án gần nhà ga Đường sắt đô thị tuyến số 2A tăng 22% theo năm, cao hơn mức tăng 13% theo năm của toàn thị trường.

Báo cáo của Savills cũng chỉ ra việc Hà Nội đang phấn đấu có thu nhập bình quân đầu người năm 2023 đạt 150 triệu/người/năm. Xét về tương quan so với 2019, mức tăng trưởng trung bình thu nhập là 6%/năm. Trong khi đó, mức tăng trưởng giá căn hộ từ năm 2019 đến nửa đầu năm 2023 là 13%/năm.

Trong khi đó tại TP Hồ Chí Minh, giá bán trung bình của căn hộ là 125 triệu đồng/m2, tăng 44% theo năm do tồn kho hạng A và hạng B giá cao.

Phân tích về khả năng chi trả nhà ở của người dân tại TPHCM, bà Giang Huỳnh - Phó giám đốc, Trưởng Bộ phận Nghiên cứu và S22M Savills cho rằng phần lớn người dân chỉ có thể chi trả cho phân khúc nhà ở vừa túi tiền, căn hộ bình dân.

Hiện tại, những căn hộ vừa túi tiền có giá 2-4 tỷ đồng chiếm tỷ lệ khoảng 60% trong nguồn cung của thị trường nhưng đến 2023 chỉ chiếm khoảng 25%. Điều này thể hiện việc hạn chế nguồn cung cũng ảnh hưởng tới cơ hội sở hữu nhà của người dân.

“Thu nhập trung bình của một hộ gia đình ở TP Hồ Chí Minh chỉ khoảng 15 triệu đồng/tháng. Trong khi đó, giá căn hộ trung bình ở một dự án mới hiện nay là 5,5-6 tỷ đồng/căn. Mức chênh lệch lên đến hơn 30 lần”, bà Giang Huỳnh nhận định.

Cũng theo bà Giang Huỳnh, với mức thu nhập đó, người dân nếu có khả năng tiết kiệm 40- 50%/tháng thì vài chục năm mới có thể mua được nhà trong trường hợp không sử dụng tín dụng hoặc không có nguồn trợ giúp nào từ người thân. Theo đó, chính sách hỗ trợ của Nhà nước là mấu chốt trong việc thiết lập khả năng chi trả cho người dân trong vấn đề nhà ở.

Bà Giang Huỳnh cho rằng nếu có thể tạo ra một môi trường thuận lợi hỗ trợ cả nhà đầu tư và người mua, Việt Nam có thể hướng tới một thị trường nhà ở giá cả phải chăng, dễ tiếp cận hơn. Việc Chính phủ xem xét các loại thuế để hạn chế mua đầu cơ, tăng quỹ đất phát triển nhà ở giá rẻ thể hiện cam kết thúc đẩy thị trường nhà ở ổn định và bền vững.

Theo ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc mảng dịch vụ tư vấn và Phát triển dự án, DKRA Group, phân khúc căn hộ bình dân khan hiếm trên thị trường trong 4 năm trở lại đây cũng là lý do khiến giá nhà ở liên tục tăng cao thời gian qua. Cần đẩy mạnh khắc phục các nguyên nhân từ giá bán nhà (đang quá cao) và tăng thu nhập người dân để đạt được hiệu quả cao nhất.

Về hạ giá bán, ông Thắng cho rằng trong ngắn hạn nên áp dụng triệt để, có hiệu quả các Thông tư, Nghị định hướng dẫn thực hiện chỉ đạo tháo gỡ thị trường, rút ngắn thời gian cấp phép dự án, qua đó giúp giảm thời gian triển khai phát triển dự án.

Trong dài hạn, Nhà nước cần đẩy mạnh triển khai những định hướng, cơ chế chính sách, ưu đãi cho loại hình nhà ở xã hội... Một quỹ phát triển nhà ở quốc gia cần được thành lập, mang tính chất dài hơi, bền vững, tập trung hỗ trợ đối tượng người mua nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp hoặc người mua bất động sản lần đầu (có thể tham khảo mô hình nhà ở của Cơ quan Phát triển nhà ở Singapore (HDB), quỹ CPF của Singapore…).

Chính phủ tiếp tục kiểm soát chặt chẽ, tiếp tục điều chỉnh giảm lãi suất, mở rộng điều kiện, đối tượng phê duyệt ở các khoản vay mua nhà.

Dưới góc độ doanh nghiệp, chủ đầu tư cần đẩy mạnh cắt giảm chi phí, tinh gọn bộ máy hiện hữu nhằm giảm giá thành kết tinh vào giá bán sản phẩm.

Về vấn đề tăng thu nhập, chuyên gia của DKRA Group hiến kế cần có những động thái thúc đẩy, kích thích tăng trưởng kinh tế.