Doanh nghiệp bất động sản cần tiền hay cần cơ chế để "thoát hiểm"?

Khó khăn lớn nhất vẫn là pháp lý

Ở một chia sẻ về những khó khăn của thị trường bất động sản thời điểm hiện tại, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) cho rằng, thị trường bất động sản đã có sự phát triển vượt bậc trong 20 năm qua, nhưng trong quá trình phát triển cũng đối diện rất nhiều thách thức, khó khăn. Trong đó, khó khăn lớn nhất là vướng mắc về pháp lý, chiếm 70% khó khăn của các doanh nghiệp bất động sản, các dự án bất động sản.

Thực tế, hiện nay thị trường đang có sự lệch pha cung – cầu. Theo đó, có sự thiếu hụt nguồn cung và cơ cấu sản phẩm phát triển mất cân đối. Đa số người dân đang rất cần là nhà có giá vừa túi tiền, mức giá khoảng từ 30 triệu/m2 trở xuống hoặc nhà ở xã hội nhưng cả 2 loại này đang rất thiếu. Từ năm 2021 đến nay tại TP. HCM không có nhà ở thương mại nào có giá vừa túi tiền.

Bên cạnh đó, tỉ lệ nhà ở cao cấp liên tục gia tăng. Nếu tính 2020, tỉ lệ nhà ở cao cấp chiếm 70% thị phần thì năm 2021, 2022, tỉ lệ này tăng lên 80% thị trường, còn lại là nhà ở trung cấp. Vừa thiếu hụt nguồn cung, vừa thiếu hụt nhà ở giá vừa túi tiền nên giá nhà bị đẩy lên mức rất cao. Nhà ở xã hội hiện nay đã có những căn mức giá lên tới khoảng 25 triệu/m2, trong khi trước đây mục tiêu của chúng ta chỉ ở mức trên dưới 15 triệu/m2.

Còn nhà ở thương mại, như ở TP.HCM hiện nay, tìm căn nhà giá dưới 35 triệu là không có, thậm chí có những nhà siêu sang, được đẩy giá lên tới 500-700 triệu đồng/m2.

Đồng quan điểm, ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần đầu tư và phát triển Bất động sản EZ (EZ Property) cũng cho rằng, quan trọng nhất hiện nay là những căn cứ pháp lý để thực hiện dự án, bởi thời điểm này các luật đang bị chồng chéo nhau, gây khó cho doanh nghiệp. “Luật đất đai khác với luật đầu tư, theo luật đầu tư thì doanh nghiệp có thể triển khai dự án nhưng theo luật đất đai thì lại không được, rồi cả luật nhà ở nữa…”, ông Toản nói.

Chính những bất cập này khiến quá trình thực hiện dự án, nhất là khi phê duyệt gặp rất nhiều khó khăn.

Trước những khó khăn của thị trường bất động sản hiện tại, việc đầu tiên phải tháo gỡ đó là pháp lý. Còn về nguồn lực để triển khai dự án, ông Toản nêu quan điểm: “Doanh nghiệp đã làm thì phải chủ động và hầu hết các doanh nghiệp có năng lực họ sẽ có hướng giải quyết về nguồn vốn, bởi đó là việc doanh nghiệp phải tự lo”.

Đồng tình với ý kiến trên, chuyên gia kinh tế, PGS - TS Đinh Trọng Thịnh nêu nhận định, khó khăn lớn nhất hiện nay là vấn đề pháp lý của các dự án vì quá trình triển khai rất lâu. “Một dự án từ khi chuẩn bị cho đến khi được khởi công thường phải mất 4 - 5 năm hoặc nhiều hơn thế. Cho nên cơ sở pháp lý để đầu tư dự án là một trong những vấn đề cực kỳ quan trọng cần phải tháo gỡ nếu vướng mắc”, ông Thịnh nói.

Doanh nghiệp bất động sản tái cấu trúc để tự cứu lấy mình

Giải pháp nào để vực dậy doanh nghiệp địa ốc? Đó là chủ đề được đưa ra bàn thảo nhiều trong các toạ đàm, hội thảo diễn ra thời gian qua. Nới hạn thanh toán trái phiếu, hỗ trợ mở room tín dụng để gia tăng giải ngân cho bất động sản… là một loạt động thái mà cơ quan chức năng đưa ra để giúp doanh nghiệp địa ốc bước qua khó khăn.

Tuy nhiên, trước khi nghĩ đến những giải pháp hỗ trợ cho doanh nghiệp bất động sản từ phía Nhà nước thì các doanh nghiệp địa ốc phải “tự cứu lấy mình”.

Với nội dung này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA đã thẳng thắn cho rằng, doanh nghiệp cần giảm kỳ vọng lợi nhuận. Doanh nghiệp nên thực hiện các giải pháp như thời gian vừa qua như giảm giá bán 45%, 50%, chiết khấu sâu, chuyển đổi trái phiếu… Ông Châu còn cũng đề nghị doanh nghiệp sẵn sàng bán, chuyển nhượng những dự án không đủ sức đầu tư tiếp để có thể tái cấu trúc, tái cơ cấu đầu tư.

Trước thực tiễn khó khăn mà thị trường bất động sản đang phải đối mặt, làn sóng tái cấu trúc, cắt giảm nhân sự tại các doanh nghiệp địa ốc diễn ra ngày càng mạnh mẽ, kể cả với những “ông lớn”.

Đơn cử như với Đất Xanh Group. Trong báo cáo tài chính hợp nhất quý IV của doanh nghiệp này cho thấy đã cắt giảm 3.191 nhân sự so với quý trước. Trước đó, quy mô nhân sự của Tập đoàn Đất Xanh đã tăng mạnh từ 6.433 người ở cuối năm 2021 lên đỉnh 7.392 người vào cuối quý II/2022.

Một doanh nghiệp khác là Công ty CP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc Nova (Novaland, mã chứng khoán NVL) trong quý vừa qua cũng cắt giảm 434 nhân sự, tương đương giảm 24%.

Tính đến cuối năm 2022, Công ty CP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (PDR) có 355 nhân sự, giảm 15,5% so với cuối tháng 9/2022, tương đương 67 người.

Một doanh nghiệp khác là Công ty CP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (KDH) đến cuối năm vừa qua có 342 nhân sự, giảm 9 người so với cuối tháng 9/2022.

Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh, năm 2022 hoạt động của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản gặp rất nhiều khó khăn do: khó tiếp cận được các nguồn vốn; lãi suất, tỉ giá ngoại tệ, giá cả nguyên vật liệu đầu vào tăng; không bán được sản phẩm...

Trong bối cảnh đó, nhiều tập đoàn, doanh nghiệp phải thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh; tinh giản tối đa bộ máy, giảm lực lượng lao động. Cá biệt có Tập đoàn giảm đến 50% lực lượng lao động. Khó khăn của thị trường bất động sản kéo theo khó khăn của nhà thầu, cung ứng vật liệu và nhiều ngành nghề khác ảnh hưởng đến an sinh xã hội.