Doanh nghiệp bất động sản: Gọi vốn qua trái phiếu trở lại

Trở lại sau một thời gian “bặt vô âm tín”

Thời gian vừa qua, các động thái quản lý chặt vốn trái phiếu và vốn tín dụng ngân hàng đã khiến doanh nghiệp và thị trường có nhiều lo ngại. Thậm chí, sau một số vụ sai phạm, kênh trái phiếu bất động sản đã “nằm im” suốt cả tháng trời, doanh nghiệp cũng “chững lại” để nghe ngóng tình hình trong bối cảnh nhạy cảm.

Theo dữ liệu tổng hợp của Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA) cho thấy, trong tháng 5/2022, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã rục rịch trở lại tìm vốn trên kênh trái phiếu và có xu hướng tăng tốc trong tháng 6. Nếu như tháng 5, các doanh nghiệp trong lĩnh vực này đánh dấu việc trở lại thị trường với tổng số trái phiếu phát hành gần 6.900 tỷ đồng, thì trong tháng 6, con số này lên đến hơn 7.500 tỷ đồng.

Ước tính từ đầu năm đến cuối tháng 6, các doanh nghiệp bất động sản đã phát hành tổng cộng 152.385 tỷ đồng trái phiếu, trong đó, hơn 94% là phát hành riêng lẻ. Cũng trong giai đoạn này, VBMA cho biết, bất động sản là nhóm doanh nghiệp có lượng phát hành trái phiếu cao thứ hai, chỉ sau các ngân hàng thương mại.

Trong cơ cấu vốn triển khai các dự án của doanh nghiệp bất động sản, nhất là trong bối cảnh tín dụng ngân hàng đang bị kiểm soát chặt, trái phiếu vẫn chiếm tỷ lệ lớn.

Còn nhiều bất cập trong thị trường trái phiếu

Mặc dù thị trường trái phiếu doanh nghiệp phát triển rất mạnh mẽ, song vẫn còn nhiều hạn chế. Cụ thể, tại Hội nghị, Thứ trưởng Bộ Tài chính Nguyễn Đức Chi nhận định.

Thứ nhất, các doanh nghiệp bất động sản, xây dựng khi phát hành trái phiếu có mức vốn chủ sở hữu từ 100 – 10.000 tỷ đồng. Chỉ có dưới 5% doanh nghiệp niêm yết đầu ngành có tỷ lệ dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên vốn chủ sở hữu, còn lại là những công ty chưa chưa đại chúng, quy mô nhỏ nhưng lại có hệ số nợ vay cao. Chưa kể, một số doanh nghiệp huy động vốn với lãi suất cao trong khi kỳ hạn trái phiếu phát hành chỉ khoảng 2 – 4 năm đặt ra vấn đề về khả năng cân đối vốn trong thời gian tới nếu tình hình thị trường gặp khó khăn.

Hai là, những công bố thông tin liên quan đến các dự án bất động sản còn thiếu, nhất là về pháp lý. Do đó, các nhà đầu tư rất khó đánh giá về chất lượng của các dự án đầu tư mà doanh nghiệp nêu tại bản công bố thông tin.

Cuối cùng là, các ngân hàng thương mại là nhóm nhà đầu tư lớn nắm giữ trái phiếu doanh nghiệp bất động sản. Bên cạnh đó, nhà đầu tư cá nhân cũng nắm giữ khối lượng lớn trái phiếu doanh nghiệp bất động sản do các đặc điểm về lãi suất cao, kỳ trả lãi linh hoạt. Trong bối cảnh thị trường bất động sản phát triển chưa bền vững sẽ có các rủi ro nhất định kể cả đối với trái phiếu có tài sản đảm bảo.

Bổ sung góc nhìn khác, TS Võ Trí Thành cũng nêu ý kiến, “Còn tồn tại tình trạng ‘ba không’: Không tài sản bảo đảm, không bảo lãnh, rủi ro sở hữu chéo giữa ngân hàng thương mại, dự án bất động sản, doanh nghiệp phát hành và giới kinh doanh đầu cơ bất động sản, năng lực giám sát quản lý không theo kịp với sự bùng nổ của thị trường trái phiếu”, ông Thành nói.

Giải pháp nào để thị trường trái phiếu bất động sản phát triển lành mạnh

Để vừa phát triển thị trường trái phiếu, vừa khuyến khích các doanh nghiệp bất động sản huy động vốn trái phiếu một cách minh bạch, lành mạnh, hiệu quả. Bộ Tài chính đã kiến nghị, rà soát, sửa đổi các chính sách pháp luật liên quan bao gồm: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản để tạo khung pháp lý cho hoạt động kinh doanh bất động sản, tăng cường hiệu quả quản lý thị trường.

Bộ cũng kiến nghị, nghiên cứu bổ sung các quy định để nâng cao điều kiện về tài chính, hệ số an toàn về tài chính, tương tự quy định đối với doanh nghiệp trong một số lĩnh vực đặc thù như tín dụng, chứng khoán… khi cấp phép đối với doanh nghiệp bất động sản, cấp phép dự án đầu tư bất động sản đảm bảo doanh nghiệp phải có đủ năng lực tài chính để triển khai dự án.

Phát biểu tổng kết Hội nghị, Thủ tướng Phạm Minh Chính đã giao Bộ Tài chính chủ trì, phối hợp với các bộ ngành khẩn trương hoàn thiện dự thảo, trình Chính phủ sửa đổi Nghị định 153. Bên cạnh đó, Thủ tướng yêu cầu các cơ quan chức năng phải thường xuyên kiểm tra, giám sát việc tuân thủ pháp luật về phát hành và sử dụng vốn thu được từ phát hành trái phiếu, nhất là phát hành trái phiếu riêng lẻ của các doanh nghiệp bất động sản, của tổ chức tín dụng có liên quan đến doanh nghiệp bất động sản, các doanh nghiệp có khối lượng phát hành lớn, lãi suất cao, các doanh nghiệp có kết quả kinh doanh thua lỗ, các doanh nghiệp phát hành không có tài sản bảo đảm.

Thủ tướng giao các cơ quan có liên quan hướng dẫn thực hiện hoạt động phát hành trái phiếu, hoạt động huy động vốn của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trên thị trường chứng khoán đúng quy định pháp luật; tạo điều kiện, không làm cản trở các doanh nghiệp (có đủ năng lực, kết quả hoạt động kinh doanh tốt, lành mạnh… ) có thể huy động vốn để hỗ trợ phục hồi, phát triển.