Đồng loạt kiến nghị giảm sâu tiền sử dụng đất cho người dân

Đề xuất giảm mạnh tiền sử dụng đất

Trong dự thảo sửa đổi Nghị định 103 về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, Bộ Tài chính đề xuất áp dụng mức thu 30-50% phần chênh lệch giá đất khi hộ dân chuyển đất nông nghiệp sang đất ở.

Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cho rằng, mức thu này vẫn tạo gánh nặng lớn với người dân, do giá đất theo bảng giá hiện hành đã tăng cao hơn nhiều so với trước.

Tại văn bản góp ý gửi Bộ Tư pháp liên quan dự thảo sửa đổi, bổ sung Nghị định 103, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đề nghị sửa đổi, bổ sung theo hướng quy định tiền sử dụng đất được tính bằng mức 20% thay vì 30% tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở đối với diện tích đất trong hạn mức giao đất ở, ngoài hạn mức giảm từ 50% còn 30%.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng giá đất trong bảng giá đất tại TP.HCM và nhiều địa phương khác đang cao ngất ngưởng, là gánh nặng tài chính cho người dân.

Ông Châu dẫn chứng, với một thửa đất 300 m2 (vượt hạn mức 50 m2), nếu tính theo đề xuất Bộ Tài chính, tiền sử dụng đất phải nộp khoảng 1 tỷ đồng. Còn nếu áp dụng mức 20% như HoREA kiến nghị, số tiền giảm xuống còn 676 triệu đồng.

Cùng với đó, mức truy thu tiền sử dụng đất do Bộ Tài chính đề xuất giảm từ 5,4% xuống 3,6%/năm được đánh giá vẫn còn quá cao.

Ông Lê Hoàng Châu cho rằng, mức thu dù giảm xuống 3,6%/năm do Bộ Tài chính đề xuất vẫn còn quá cao. Cụ thể, mức thu 3,6% là tỷ lệ trung bình cộng giữa 3 chỉ số tính trong giai đoạn Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành (năm 2014 - 2024), gồm lãi suất tiền gửi trung bình kỳ hạn 1-6 tháng, CPI trung bình hàng năm, tỷ lệ lạm phát trung bình. Song Cục Công sản - Bộ Tài chính đã thừa nhận các chỉ số này không có nhiều liên quan đến chỉ số biến động về giá đất hoặc giá bất động sản.

Vì vậy, HoREA kiến nghị không truy thu tiền sử dụng đất bổ sung với các dự án đã được giao đất từ 20-30 năm trước. Nếu vẫn thực hiện, mức bổ sung nên chỉ ở 0,5% mỗi năm thay vì 3,6% như dự thảo, nhằm giảm chi phí không hợp lý và hạn chế tác động tới giá bán nhà.

Nhiều ý kiến đề xuất miễn hoàn toàn tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích các thửa liền kề đất ở hoặc phân nhóm người sử dụng đất để tính tiền theo mức phù hợp.

Một số chuyên gia nhận định, việc tăng giá đất nông nghiệp phải được xác định dựa trên khả năng sinh lợi từ hoạt động sản xuất nông nghiệp. Để hài hòa lợi ích của người dân và nhà nước và với doanh nghiệp, thay vì nâng giá đất nông nghiệp, có thể thu tiền sử dụng đất theo một tỷ lệ nhất định 20-30% thay vì thu 100% như hiện nay.

Thu tiền chuyển mục đích sử dụng đất với người dân là chưa hợp lý?

Ông Nguyễn Thế Phượng, Phó Chủ tịch Hiệp hội Thẩm định giá Việt Nam (VVA), cho hay, theo Luật Đất đai 2024, các địa phương trên cả nước từ 1/1/2026 ban hành bảng giá đất theo nguyên tắc thị trường, sẽ cao hơn nhiều lần so với mức giá trong bảng giá đất 2020-2024.

TS Trần Việt Anh - Phó hiệu trưởng thường trực, Trường ĐH Hùng Vương kiến nghị, bảng giá đất cập nhật theo giá thị trường nhưng cần có lộ trình và tránh gây sốc, gây ảnh hưởng thị trường bất động sản. Cần phân rõ giá đất thương mại và nhà ở an sinh xã hội.

Trong khi đó, luật sư Trương Anh Tú, Chủ tịch TAT Law Firm cho rằng, chuyển mục đích sử dụng đất là một thủ tục hành chính, không phải giao dịch mua bán công sản. Bản chất tiền sử dụng đất giống như khoản thu từ hoạt động chuyển nhượng, vì thế chỉ nên áp dụng với doanh nghiệp hoặc trường hợp Nhà nước giao đất mới. Với người dân đã sở hữu và sinh sống ổn định trên đất, việc thu khoản tiền này là chưa hợp lý.

Ông Tú kiến nghị miễn toàn bộ tiền sử dụng đất với các thửa đất liền kề đất ở, nơi người dân đã sinh sống, canh tác ổn định. Với các loại đất phục vụ chính sách như đất công ích, nhà ở xã hội, tái định cư, ông Tú đề xuất không thu tiền sử dụng đất, kể cả trực thu hay gián thu, vì không thể đánh đồng với các dự án thương mại.

Bà Võ Nhật Liễu, Giám đốc Viện Đào tạo phát triển dự án bất động sản (PROPIIN), nêu ý kiến để tránh thất thu nhưng vẫn hài hòa lợi ích người dân, thay vì dùng một công thức chung thì Nhà nước có thể chia người sử dụng đất thành ba nhóm để áp dụng mức thu khác nhau. Với nhóm người sử dụng đất để ở thực thì nên có cơ chế tính hỗ trợ để đảm bảo khả năng tiếp cận. Nhóm người sở hữu từ 2-3 lô đất có thể áp dụng mức thu 30-50%. Nhóm tổ chức, cá nhân đầu tư kinh doanh thì nên áp dụng mức thu 100%, kèm phương pháp tính minh bạch để tránh khiếu nại.

Thực tế, thời gian qua, nhiều người dân và doanh nghiệp phản ánh tình trạng tiền sử dụng đất tăng đột biến khi chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất ở.

Ông Võ Anh Tuấn, Phó cục trưởng Cục Quản lý đất đai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường, nêu thực tế có những trường hợp đất nông nghiệp nằm trong khu dân cư hiện hữu nhưng người dân vẫn phải nộp mức tiền sử dụng đất rất cao khi chuyển mục đích sử dụng. Nguyên nhân được cho là do cách tính hiện hành chưa phù hợp với loại đất này.

Thứ trưởng Bộ Tài chính Lê Tấn Cận mới đây cho biết cơ quan này dự kiến trình Chính phủ sửa quy định để giảm tiền sử dụng đất khi người dân chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở.

Về lâu dài, theo Thứ trưởng Lê Tấn Cận, Bộ Tài chính đang xây dựng đề án chi tiết theo từng loại hình, với mục tiêu giảm nghĩa vụ tài chính cho người dân khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Chính phủ sẽ đề xuất sửa Luật Đất đai 2024. Bộ này sẽ kiến nghị bổ sung cơ chế tính tiền sử dụng đất theo tỷ lệ phần trăm, nhằm tạo hành lang pháp lý phù hợp thực tiễn.

Các địa phương cũng đang rà soát, xây dựng bảng giá đất đảm bảo hài hòa và tránh gây sốc sau các thông tin sáp nhập địa giới hành chính. Dự kiến bảng giá đất đầu tiên theo Luật Đất đai 2024 sẽ được công bố năm 2026, có hiệu lực 5 năm, còn hệ số điều chỉnh sẽ được xem xét cập nhật hàng năm.