Dòng vốn bị 'tắc', nhiều doanh nghiệp bất động sản tung chính sách cam kết lợi nhuận 'khủng' để huy động vốn

Áp lực huy động vốn của doanh nghiệp địa ốc

Thời gian vừa qua, động thái “siết chặt” hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp, đặc biệt là nhóm doanh nghiệp bất động sản đã khiến các chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc huy động vốn phát triển dự án. Thậm chí, sau một số vụ sai phạm, kênh trái phiếu bất động sản đã “nằm im” suốt cả tháng trời.

Trong khi đó, Ngân hàng Nhà nước đang điều hành chính sách tín dụng theo hướng kiểm soát chặt chẽ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản, đặc biệt là kinh doanh bất động sản, khuyến khích tập trung nguồn vốn vào phân khúc nhà ở thương mại giá rẻ, nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, đáp ứng nhu cầu thực của người dân.

Mặt khác, theo quy định hiện hành, chủ đầu tư dự án phải có vốn chủ sở hữu 15-20%, nhưng 80-85% nhu cầu vốn còn lại, doanh nghiệp vẫn chủ yếu dựa vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng và huy động vốn từ khách hàng. Tuy nhiên, do nguồn vốn huy động tiết kiệm ngắn hạn chiếm tỷ trọng lớn nên các ngân hàng chưa đáp ứng được nhu cầu vốn của thị trường bất động sản.

Đối với kênh người mua trả tiền trước, các chuyên gia nhận định cũng đang gặp khó khăn do lãi suất tăng cao. Hơn nữa, chỉ khi dự án đáp ứng đầy đủ các điều kiện pháp lý thì doanh nghiệp mới có thể tiếp cận nguồn vốn này.

Do đó, câu chuyện nguồn vốn trở thành nỗi lo của nhiều doanh nghiệp. Các kênh huy động vốn vào bất động sản gần như chững lại, nhiều doanh nghiệp “ngồi im” nghe ngóng tình hình trong bối cảnh nhạy cảm.

Tuy nhiên, việc nằm chờ không phải là giải pháp lâu dài, tình hình khó khăn khiến các doanh nghiệp địa ốc phải tự tìm “phao” cứu lấy mình và tìm đến những kênh huy động vốn có phần táo bạo và mạo hiểm, cho thấy nguồn vốn đầu tư đối với những doanh nghiệp này đã thực sự cấp bách.

Đứng trước thách thức trong việc huy động vốn, trong một báo cáo của VnDirect nhận định, các chủ đầu tư sẽ tập trung đẩy mạnh hoạt động bán hàng để cải thiện dòng tiền, nhờ đó sẽ chứng kiến xu hướng phục hồi nguồn cung trong năm 2022.

Điều này được thể hiện qua triển vọng doanh số ký bán của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết tăng trưởng mạnh trong 2022, với Nhà Khang Điền (Mã ck: KDH; tăng 14 lần so với cùng kỳ), Đất Xanh (Mã ck: DXG; tăng 300% so với cùng kỳ) Nam Long (Mã ck: NLG; tăng 105% so với cùng kỳ), với mức nền thấp năm 2021 và việc khôi phục các dự án bị ảnh hưởng tiến độ từ năm 2021 do dịch Covid-19.

Ngoài ra, hiện nay nhiều chủ đầu tư dự án rốt ráo huy động vốn bằng các chương trình cam kết lợi nhuận cao ngất ngưởng. Bất chấp những “bài học” thực tế đã thấy rõ về những dự án bất động sản cam kết lợi nhuận cao rồi đổ vỡ, không thể chi trả như hứa hẹn, các chương trình bán hàng kèm cam kết lợi nhuận hấp dẫn vẫn nở rộ trên thị trường bất động sản.

Các chính sách cam kết lợi nhuận “khủng”

Điển hình, tại dự án Wyndham Phú Quốc tọa lạc tại Bãi Trường, Đảo Ngọc, Phú Quốc được giới thiệu do Tập đoàn Nam Group là nhà phát triển đã tung chính sách cam kết lợi nhuận 48%/6 năm.

Cụ thể, theo các thông tin quảng cáo, chủ đầu tư cam kết lợi nhuận cho thuê đạt 10% trong 3 năm đầu, trả trước 3 năm và 6% trong 3 năm tiếp theo, trả từng năm. Như vậy, tỷ suất lợi nhuận lên tới 48%/6 năm, hay nói cách khác, nhà đầu tư có thể thu hồi gần 50% giá trị căn biệt thự chỉ trong 6 năm đầu. Ngoài ra, khách hàng còn được tặng thêm gói nội thất cao cấp đến 800 triệu khi sở hữu biệt thự Wyndham Phú Quốc.

Theo bài toán kinh doanh được giới thiệu, “Hiện nay các sản phẩm biệt thự tương đồng như Wyndham Phú Quốc đang được cho thuê với mức giá dao động từ 13 - 50 triệu đồng/đêm/căn dành cho 4 người. Nếu lấy đơn giá tối thiểu khoảng 10 -11 triệu đồng/đêm/căn 2 phòng ngủ dành cho 4 người áp dụng cho Wyndham Phú Quốc khi đi vào vận hành khai thác cho thuê với tỷ lệ lắp đầy khoảng 60%, trừ đi các khoản chi phí vận hành 40%, mỗi tháng chủ sở hữu sẽ thu về khoảng 100 triệu đồng và mỗi năm thu về gần 1,2 tỉ đồng. Bên cạnh tỷ suất lợi nhuận hấp dẫn từ khai thác cho thuê nghỉ dưỡng là tiềm năng tăng giá của bất động sản này sẽ dao động trong khoảng 15 - 20%/năm”…

Tương tự tại dự án Westgate (Bình Chánh), chủ đầu tư An Gia đang áp dụng chính sách bán hàng khá linh hoạt. Theo đó, người mua chỉ cần thanh toán tối đa 699 triệu đồng và ngưng đến khi nhận nhà vào quý IV/2023 mới thanh toán tiếp. Còn lại, chủ đầu tư hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc cho đến khi nhận nhà, đồng thời, cam kết lợi nhuận lên đến 18%.

Hay như Vạn Xuân Group - chủ đầu tư dự án Happy One Central vừa đưa ra chính sách cam kết lợi nhuận đối với khách hàng mua căn hộ. Theo đó, khách hàng lựa chọn Happy One Central sẽ được nhận mức cam kết lợi nhuận 15% trong vòng 6 tháng kể từ thời điểm ký hợp đồng mua bán (tính trên tổng số tiền khách hàng đã thanh toán). Khoản tiền cam kết lợi nhuận, chủ đầu tư sẽ thanh toán một lần trong vòng 30 ngày sau khi kết thúc 6 tháng kể từ thời điểm ký hợp đồng. Tại thời điểm chi trả lợi nhuận, khách hàng có thể nhận tiền mặt hoặc lựa chọn khấu trừ vào phần thanh toán còn lại của hợp đồng. Số tiền được tính cam kết lợi nhuận là không quá 50% giá trị hợp đồng…

Cam kết lợi nhuận không còn sức hấp dẫn?

Việc cam kết lợi nhuận trên thị trường bất động sản đã có từ nhiều năm nay. Một trong những khởi đầu của chính sách này là để bán căn hộ cho nhà đầu tư trong giai đoạn thị trường khó khăn (khoảng năm 2010 - 2013) và bùng nổ khi loại hình condotel phát triển mạnh. Sau đó, các sản phẩm đất nền, shophouse, biệt thự cũng nở rộ hình thức cam kết lợi nhuận, thậm chí cam kết mua lại hấp dẫn nhằm thu hút khách hàng.

Sau những biến động mạnh trên thị trường bất động sản thời gian qua, giới chuyên gia cho rằng, xu hướng cam kết lợi nhuận từ các sản phẩm bất động sản đã không còn đủ lực hấp dẫn với khách hàng. Thay vào đó, những sản phẩm có giá trị thực với các yếu tố được lưu tâm hơn như: Tính pháp lý, chất lượng dự án, chất lượng quy hoạch, thiết kế căn hộ, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội… sẽ thu hút nhà đầu tư.

Thị trường bất động sản đã chứng kiến nhiều trường hợp khách hàng mua bất động sản vì cam kết lợi nhuận quá hấp dẫn. Nhưng sau 1 thời gian ngắn hoạt động, chủ đầu tư không duy trì được cam kết và phải thương lượng lại mức thấp hơn, hoặc xin dừng chi trả trong khoảng thời gian thị trường khó khăn, thậm chí đã có một số dự án chủ đầu tư không thể chi trả lợi nhuận cho nhà đầu tư.

Trong đó nổi bật nhất là vụ việc liên quan đến Địa ốc Alibaba; hay Empire Group - chủ đầu tư Tổ hợp Cocobay Đà Nẵng tuyến bố dừng chi trả lợi nhuận với các shophouse, condotel; Bavico tại Nha Trang cũng từng phải đàm phán với khách hàng để giảm mức cam kết lợi nhuận từ 15%/năm xuống còn 8%. Tuy nhiên, sau đó việc chi trả của chủ đầu tư này cũng không được thực hiện…. đã trở thành bài học lớn cho những nhà đầu tư bất động sản.

Về các chương trình cam kết lợi nhuận, Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam cũng từng phân tích, cam kết lợi nhuận là con dao 2 lưỡi. Mỗi chủ đầu tư lại đưa ra những quy định khác nhau. Cam kết lợi nhuận là một công cụ bán hàng rất tốt với chủ đầu tư. Tuy nhiên, nguồn cung tung ra thị trường không phải ai cũng có nhu cầu, nhất là trong điều kiện thị trường đang thừa cung, thiếu cầu. Sẽ không có chủ đầu tư nào nói với khách trong bao năm nữa thị trường sẽ đón nhận bao nhiêu nguồn cung.

Cam kết của chủ đầu tư sẽ trả cho người mua bất động sản là 8 – 10% trong vòng  8 – 10 năm, dù thị trường có biến động ra sao thì khách hàng vẫn được nhận. Trong trường hợp, chủ đầu tư vẫn có nhiều vốn thì khách hàng có cơ hội nhận được hoa hồng nhưng rủi ro, chủ đầu tư khó khăn, không có tiền chi trả thì hợp đồng sẽ bị phá vỡ.

Điều này dẫn tới niềm tin của khách hàng vào chính sách cam kết lợi nhuận sụt giảm, thậm chí nhiều người không còn tin tưởng, “quay lưng” với những sản phẩm này.