‘Giao dịch BĐS qua sàn tạo thêm thủ tục, ảnh hưởng đến lượng mua bán’

Tại Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi và Luật Kinh doanh bất động sản đang lấy ý kiến, quy định hoạt động mua bán bất động sản (BĐS) dự án phải thông qua sàn giao dịch đã gây nhiều ý kiến trái chiều. 

Lo ngại những vướng mắc cũ quay lại

Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) cho hay Luật Kinh doanh BĐS 2006 yêu cầu “tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS khi bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua BĐS phải thông qua sàn giao dịch BĐS”.

Tuy nhiên, quy định này đã được bỏ tại Luật Kinh doanh BĐS 2014 bởi vì “tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS, cũng như tạo điều kiện thuận lợi, giảm thiểu các thủ tục hành chính cho các cá nhân, tổ chức khi tham gia thị trường”. Bãi bỏ quy định này “nhằm phù hợp với bối cảnh “trầm lắng” của thị trường BĐS” tại thời điểm xây dựng Luật 2014.

Các doanh nghiệp cho rằng, việc yêu cầu các giao dịch BĐS phải thực hiện qua sàn có thể sẽ khiến những vướng mắc cũ quay trở lại; tạo thêm về thủ tục cho các bên trong giao dịch, từ đó ảnh hưởng đến lượng giao dịch về BĐS trên thị trường.

“Mặc dù các giao dịch BĐS trên sàn sẽ tạo nên sự minh bạch về thông tin, giúp nhà nước quản lý được thông tin về thị trường BĐS, nhưng quy định này đã từng bị đặt vấn đề về tính khả thi và buộc phải sửa đổi sau một thời gian áp dụng. Một số doanh nghiệp đề nghị ban soạn thảo giữ nguyên quy định hiện hành và trao quyền quyết định việc giao dịch BĐS cho nhà đầu tư”, VCCI nêu.

Khoản 2 Điều 62 Dự thảo quy định trong hồ sơ đăng ký hoạt động phải có “Giấy tờ chứng minh về trụ sở sàn giao dịch”.

VCCI cho rằng quy định này cần xem lại, bởi khoản 4 Điều 63 dự thảo quy định, sàn giao dịch môi giới BĐS có thể hoạt động theo hình thức trực tiếp, sàn điện tử. Như vậy, trụ sở sàn giao dịch không phải là yếu tố bắt buộc trong hoạt động này.

Phải chứng minh năng lực tài chính

Ông Nguyễn Anh Quê, Ủy viên Ban Chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn G6 ủng hộ việc giao dịch bất động sản phải thông qua sàn. Đây là điều các nước phát triển trên thế giới họ đã áp dụng từ nhiều năm, chúng ta hoàn toàn có thể học hỏi kinh nghiệm từ họ.

Theo ông Quê, giao dịch bất động sản qua sàn góp phần giúp Nhà nước nắm rõ được toàn bộ thông tin giao dịch mua bán bất động sản, từ đó điều chỉnh chính sách liên quan đến thị trường bất động sản phù hợp. Đồng thời, hạn chế hành vi tham ô, tham nhũng, rửa tiền, trốn thuế; hạn chế việc thổi giá, giúp thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, ổn định, minh bạch hóa thị trường.

Ông Quê cho hay muốn giao dịch qua sàn thì đầu tiên phải có sàn giao dịch bất động sản, mà sàn giao dịch bất động sản do Sở Xây dựng cấp phép hoạt động. "Trước nay chúng ta vẫn lập lờ câu chuyện sàn bất động sản do Sở Xây dựng cấp phép hoạt động và công ty cổ phần hoặc trách nhiệm hữu hạn có chức năng môi giới, tư vấn", ông Quê cho biết.

“Do sự lập lờ đó dẫn đến câu chuyện các chủ đầu tư họ giao sản phẩm cho các công ty có chức năng môi giới, tư vấn bất động sản. Sàn bất động sản thủ tục thành lập phức tạp, nhiều điều kiện, phải báo cáo định kỳ, bị thanh tra, kiểm tra nên nhiều công ty không muốn thành lập sàn, chỉ thành lập công ty có chức năng môi giới, tư vấn”, ông Quê nói.

Theo ông Quê, cần phải quy định chi tiết về điều kiện thành lập sàn. Họ phải chứng minh về năng lực tài chính, cổ đông, người đứng đầu phải đảm bảo yêu cầu như thế nào. Khi đó, sẽ hạn chế được việc họ ôm tiền dùng cho mục đích khác hoặc bán những sản phẩm chưa đủ điều kiện, ảnh hưởng đến người mua.

Đồng thời, năng lực Sở Xây dựng cũng phải được nâng lên, có bộ phận phụ trách về vấn đề này như thành lập, theo dõi, kiểm tra…

Hơn nữa, ông Quê cho rằng việc giao dịch qua sàn góp phần chuyên nghiệp, lành mạnh hóa thị trường thì đội ngũ chuyên viên môi giới cũng cần phải chuyên nghiệp hóa.

Theo đó, chuyên viên môi giới bất động sản bắt buộc có chứng chỉ môi giới bất động sản. Giao dịch bất động sản có giá trị lớn do đây là hàng hóa đặc biệt và giao dịch bất động sản ảnh hưởng đến kinh tế của cá nhân, gia đình, đôi khi ảnh hưởng đến kinh tế của địa phương, quốc gia do vậy chuyên viên môi giới bất động sản phải là người có chuyên môn, có đạo đức nghề nghiệp.

Để chuẩn hóa đội ngũ chuyên viên môi giới bất động sản, ông Quê cho rằng đội ngũ này cần được đào tạo chính quy qua hoạt động học tập nghiệp vụ do Sở Xây dựng sở tại đào tạo và được cấp chứng chỉ hoạt động có thời hạn, nên để ở mức 5 năm thi sát hạch 1 lần do thực trạng bất động sản và chính sách nhà nước thay đổi.

Ngoài ra, cần quy định trình độ tối thiểu của chuyên viên môi giới bất động sản là tốt nghiệp THPT trở lên và cần có ký kết hợp đồng, đóng bảo hiểm xã hội với họ. Nhiều khi do không có trình độ, họ có thể vô tình bán những sản phẩm không đảm bảo pháp lý, vô tình tiếp tay cho lừa đảo lúc nào không hay.