Khu công nghiệp thế hệ 3: Giải bài toán quỹ đất ngày càng cạn kiệt

KCN thế hệ thứ 3: Câu chuyện của Bình Dương

Theo Quy hoạch tỉnh Bình Dương thời kỳ 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2050 (Quy hoạch) vừa được phê duyệt, Bình Dương sẽ trở thành một trong những trung tâm phát triển năng động, toàn diện của khu vực Đông Nam Á. Đồng thời dẫn đầu về khoa học công nghệ và đổi mới sáng tạo, trung tâm công nghiệp dịch vụ hiện đại.

Để đạt mục tiêu cụ thể tăng trưởng kinh tế bình quân thời kỳ 2021-2030 ở mức 10%/năm với GRDP bình quân đầu người khoảng 15.800 USD, Quy hoạch xác định ngành công nghiệp và xây dựng chiếm tỷ trọng 64% cơ cấu kinh tế của địa phương.

Theo đó, quy hoạch Khu vực 3 thuộc không gian động lực để tạo đột phá (gồm các huyện Bắc Tân Uyên, Phú Giáo, Dầu Tiếng) sẽ hình thành các Khu công nghiệp (KCN) thế hệ thứ 3, thu hút phát triển mô hình BĐS công nghiệp: đô thị - công nghiệp - dịch vụ sinh thái.

Đồng thời, đầu tư mạng lưới giao thông công cộng Vùng, tỉnh và đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD). Hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật, nâng cấp các khu, cụm công nghiệp hiện hữu theo hướng tối ưu hóa sử dụng đất, xử lý triệt để các vấn đề môi trường, chuyển đổi sang mô hình phát triển công nghiệp xanh - sạch, thông minh, giá trị gia tăng cao.

Theo các chuyên gia, KCN thế hệ thứ 3 sẽ giải quyết một cách đồng bộ ba hoạt động cơ bản của con người là “sống”, “làm việc” và “nghỉ ngơi, giải trí”.

Đây là một khu vực phát triển đa chức năng trên nền tảng của sản xuất và dịch vụ cho sản xuất công nghiệp, trung tâm công nghệ và các chức năng hỗ trợ, dịch vụ tiện ích xã hội đồng bộ khác phục vụ cho sự phát triển trên (như nhà ở, các công trình công cộng, trung tâm nghiên cứu phát triển, đào tạo lao động…).

Đồng thời, cũng là một “cộng đồng” liên kết cùng tham gia vào hoạt động sản xuất sạch hơn, hướng tới sự cộng sinh công nghiệp cũng như áp dụng các công nghệ tiên tiến thích hợp trong các hoạt động quản lý, hợp tác, sản xuất, sinh hoạt… nhằm nâng cao hiệu quả kinh tế, xã hội, môi trường tổng thể và đảm bảo sự phát triển bền vững chung của cả KCN.

Mới đây, Bình Dương dự kiến đầu tư 2 KCN với tổng diện tích sử dụng đất khoảng 1.000 ha. Trong đó, KCN chuyên ngành cơ khí với diện tích khoảng 800 ha nhằm mục tiêu phục vụ thu hút các ngành cơ khí ô-tô, tạo tiền đề phát triển công nghiệp tỉnh theo hướng công nghệ cao, tự động hóa, ít thâm dụng lao động.

Mô hình KCN mới để giải bài toán quỹ đất hạn hẹp

Theo số liệu thống kê, đến nay, Bình Dương đã có 29 KCN đi vào hoạt động, chiếm 9,4% trong tổng số 296 KCN đã đi vào hoạt động của cả nước. Đồng thời, tính đến hết tháng 7/2024, địa phương đã thu hút 40,9 tỷ USD vốn đầu tư nước ngoài với 4.342 dự án FDI.

Tuy nhiên, thời gian gần đây, nhiều hạn chế của địa phương cũng dần lộ ra như thiếu quỹ đất sạch, giá cho thuê tăng cao... làm một số nhà đầu tư có sự tính toán chuyển dịch cơ hội sang những vùng đất mới.

Cụ thể, báo cáo số liệu từ UBND tỉnh cho thấy, từ đầu năm các KCN đã cho thuê 79,22 ha đất. Như vậy lũy kế đến hết tháng 7/2024 các KCN trên địa bàn đã cho thuê 7.067,49 ha đất, tỷ lệ lấp đầy đạt 93,7%.

Bà Nguyễn Thị Kim Khánh, CEO Cổng thông tin KCN Việt Nam cho biết, quỹ đất sạch tại các KCN ở Bình Dương hiện không còn lớn. Khi tỷ lệ lấp đầy rất cao thì việc chuyển hướng của FDI sang những địa phương khác là điều tất yếu, như vậy tốc độ tăng trưởng kinh tế cũng giảm dần. Ngoài ra, giá cho thuê hiện cũng khá cao so với những vùng lân cận khiến nhà đầu tư e ngại.

Còn theo ông Phan Tấn Đạt, Chủ tịch Hiệp hội Công nghiệp khoáng sản Việt Nam, Chủ tịch Công ty Cổ phần Khoáng sản và Xây dựng Bình Dương (KSB), tại Bình Dương, việc tìm quỹ đất sạch là rất hiếm có, đa phần các quỹ đất lớn, đủ diện tích còn lại hiện tại thuộc sở hữa đất của tập đoàn cao su. Việc đầu tư và thu hút khách hàng là không dễ, vì vậy những chính sách, quy định của chính quyền địa phương là một trong điều kiện tiên quyết đầu tiên đầu tư BĐS công nghiệp có thể dễ dàng tiếp cận, thu hút các nhà đầu tư.

Bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield cho hay, dù thị trường BĐS công nghiệp phía Nam, trong đó có Bình Dương khan hiếm nguồn cung quỹ đất, song vẫn khởi sắc ở phân khúc nhà xưởng xây sẵn và ngành công nghiệp chế biến, chế tạo vẫn là lĩnh vực thu hút được nhiều sự quan tâm của nhà đầu tư, với 100 dự án đầu tư đăng ký mới.

Đồng quan điểm, bà Huỳnh Đinh Thái Linh, Giám đốc điều hành World Trade Center Bình Dương New City (WTC Bình Dương), một doanh nghiệp trong lĩnh vực BĐS công nghiệp cho biết, để giải quyết vấn đề thu hút đầu tư, đơn vị đang thực hiện nhiều dự án chuyển đổi mô hình KCN truyền thống sang KCN xanh, thông minh.

Đại diện Sở Công Thương Bình Dương cho hay, tỉnh đang tập trung phát triển các KCN bền vững, KCN xanh với các tiêu chuẩn về bảo vệ môi trường, sử dụng hiệu quả tài nguyên và năng lượng. Đáng chú ý, Bình Dương chú trọng đầu tư các KCN thế hệ thứ 3 - KCN thế hệ mới, gồm các KCN chuyên ngành như cơ khí, khoa học công nghệ, khu công nghệ thông tin, đổi mới sáng tạo... hướng đến sản xuất thông minh.

Giai đoạn 2023-2025, Bình Dương tiếp tục quy hoạch thêm 10 KCN với tổng diện tích sử dụng đất khoảng 3.154 ha. Các KCN quy hoạch sau này gắn với hệ sinh thái khoa học – công nghệ, sản xuất xanh và thông minh... Trong đó, KCN thế hệ 3 có hệ thống kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đồng bộ, hiện đại. Việc thu hút đầu tư vào các KCN của tỉnh sẽ chọn lọc hơn theo hướng chuyên biệt, sinh thái, thông minh để tạo sức hút và bứt phá mới.