Một phân khúc bất động sản được dự báo vẫn sẽ “nóng” dù thị trường có hạ nhiệt?
Trong bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam trải qua giai đoạn điều chỉnh sâu suốt từ năm 2022 đến giữa năm 2024, phần lớn các phân khúc đều chứng kiến sự sụt giảm mạnh về thanh khoản, giá bán chững lại, nguồn cung khan hiếm và tâm lý nhà đầu tư trở nên thận trọng hơn. Tuy nhiên, giữa bức tranh trầm lắng chung, bất động sản khu công nghiệp lại nổi lên như một điểm sáng hiếm hoi, được đánh giá là phân khúc miễn nhiễm với chu kỳ suy giảm và sẽ tiếp tục “nóng” ngay cả khi toàn thị trường chưa hồi phục hoàn toàn.
Vẫn “giữ” được nhiệt?
Một trong những yếu tố quan trọng giúp bất động sản khu công nghiệp giữ vững đà tăng trưởng là dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vẫn liên tục đổ vào Việt Nam, bất chấp bối cảnh kinh tế toàn cầu có nhiều biến động.
Theo số liệu từ Bộ Kế hoạch và Đầu tư, trong 6 tháng đầu năm 2025, tổng vốn FDI đăng ký vào Việt Nam đạt gần 16 tỷ USD, tăng 13,5% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, gần 30% tổng vốn FDI được rót vào lĩnh vực sản xuất, chế biến – một lĩnh vực có nhu cầu rất lớn về hạ tầng khu công nghiệp và logistics đi kèm. Những tên tuổi lớn như Foxconn, Samsung, Lego, Amkor hay Panasonic tiếp tục mở rộng quy mô nhà máy tại Việt Nam, khiến nhu cầu thuê đất khu công nghiệp tăng cao, đặc biệt ở các địa bàn trọng điểm như Bắc Giang, Bắc Ninh, Hải Phòng, Bình Dương, Đồng Nai và Long An.
Ông John Campbell – Giám đốc bộ phận bất động sản công nghiệp Savills Việt Nam – nhận định: "Việt Nam hiện đang là một trong những điểm đến hấp dẫn nhất tại châu Á cho các doanh nghiệp toàn cầu đang tìm cách đa dạng chuỗi cung ứng. Điều này tiếp tục thúc đẩy nhu cầu thuê đất công nghiệp và phát triển nhà xưởng xây sẵn trong nhiều năm tới."
Việt Nam cũng sở hữu vị trí chiến lược khi nằm gần các trung tâm sản xuất lớn tại Đông Á, đồng thời có đường bờ biển dài, dễ dàng tiếp cận các tuyến hàng hải quốc tế. Bên cạnh đó, chi phí lao động ở mức cạnh tranh, môi trường chính trị ổn định và chính sách thu hút đầu tư ngày càng thông thoáng đã giúp Việt Nam trở thành điểm đến lý tưởng cho các nhà sản xuất.
Trong những năm gần đây, nhiều doanh nghiệp bắt đầu chuyển hướng đầu tư vào các khu công nghiệp sinh thái hoặc khu công nghiệp kết hợp khu đô thị – dịch vụ (KCN tích hợp), nhằm đáp ứng xu hướng phát triển bền vững và đảm bảo tiện ích sống cho chuyên gia, người lao động.
Một số dự án tiêu biểu như VSIP Hải Phòng, Amata Long Thành, DEEP C Hải Phòng – Quảng Ninh hay KCN Becamex Bình Dương đã và đang triển khai mô hình khu công nghiệp kiểu mới, có tích hợp đầy đủ tiện ích như khu nhà ở công nhân, trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại, góp phần nâng cao hiệu quả hoạt động và chất lượng sống trong các khu sản xuất.
Còn nhiều tiềm năng phát triển
Một trong những yếu tố quan trọng thúc đẩy thị trường khu công nghiệp là dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) tiếp tục tăng trưởng ổn định. Theo số liệu từ Bộ Kế hoạch và Đầu tư, trong 6 tháng đầu năm 2025, Việt Nam thu hút hơn 16 tỷ USD vốn FDI, trong đó khoảng 30% đổ vào lĩnh vực chế biến, chế tạo – nhóm ngành có nhu cầu lớn về hạ tầng khu công nghiệp.
Việt Nam đang được xem là điểm đến chiến lược trong làn sóng dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu. Nhiều tập đoàn lớn như Samsung, LG, Foxconn, Lego, Amkor… không chỉ duy trì sản xuất mà còn mở rộng quy mô nhà máy. Điều này kéo theo nhu cầu thuê đất công nghiệp, nhà xưởng và kho vận tăng mạnh, đặc biệt tại các địa bàn công nghiệp trọng điểm như Bắc Ninh, Bắc Giang, Hải Phòng, Bình Dương, Đồng Nai và Long An.
Tại các khu vực công nghiệp trọng điểm phía Bắc và phía Nam, tỷ lệ lấp đầy tại nhiều khu công nghiệp đã đạt từ 85–95%. Điều này không chỉ thể hiện sức hấp dẫn của phân khúc mà còn tạo ra áp lực gia tăng giá thuê. Theo báo cáo từ Savills Việt Nam, giá thuê đất khu công nghiệp tại TP.HCM, Hà Nội và các tỉnh lân cận đã tăng trung bình 8–10% mỗi năm trong 3 năm trở lại đây.
Không dừng lại ở việc cung cấp hạ tầng đất công nghiệp, thị trường đang chứng kiến sự phát triển của mô hình khu công nghiệp tích hợp – nơi kết hợp khu sản xuất, khu nhà ở cho công nhân, dịch vụ tiện ích, logistic và hạ tầng xanh. Những mô hình này vừa giúp tối ưu hóa hoạt động sản xuất, vừa cải thiện điều kiện sống và làm việc của người lao động.
Đáng chú ý, việc đẩy mạnh đầu tư vào các dự án hạ tầng giao thông trọng điểm như cao tốc Bắc – Nam, đường Vành đai 3, Vành đai 4 Hà Nội, sân bay Long Thành… đang tạo ra động lực mạnh mẽ cho thị trường bất động sản công nghiệp. Hạ tầng kết nối càng thuận tiện sẽ càng gia tăng giá trị cho các khu công nghiệp và giúp Việt Nam nâng cao năng lực cạnh tranh trong chuỗi cung ứng toàn cầu.
